콘도 직접 소유와 태국 부동산 펀드·리츠: 어느 쪽이 맞습니까?

콘도 직접 소유와 태국 부동산 펀드·리츠는 태국 부동산에 자금을 넣는 서로 다른 두 가지 방법이며, 가까운 대체재가 아닙니다. 한쪽은 권리증서에 이름을 올려 보유하는 특정 호실을 사는 것이고, 다른 쪽은 여러 부동산으로 이루어진 포트폴리오에서 수입을 얻는, 전문적으로 운용되고 SEC의 규제를 받는 신탁의 수익증권을 사는 것입니다. 이 글은 보통 이 문제를 가르는 지점들 — 통제권, 유동성, 진입 비용, 분산, 수입, 그리고 외국인에게는 애초에 누가 무엇을 보유할 수 있는가 — 을 놓고 둘을 나란히 세웁니다.

이 글은 권유가 아니라 비교이며 어떤 예측도 담지 않습니다. 여기의 어떤 내용도 수익을 예측하거나 약속하거나 추산하지 않으며, 모든 수치는 예시일 뿐입니다. 어느 경로가 귀하께 맞는지는 상황에 따라 다르므로, 행동에 옮기시기 전에 독립적인 투자·세무 자문을 받으십시오.

요점

• 콘도미니엄은 귀하 명의로 등기되는 특정한 부동산이고, 태국 리츠는 자본시장 거래를 위한 신탁법 불력 2550년(서기 2007년)에 따라 수익형 부동산 포트폴리오를 보유하며 SET에 상장된, SEC 규제를 받는 신탁의 수익증권입니다.
• 외국인은 통상 개인별 국적 한도 없이 리츠 수익증권을 매매할 수 있습니다. 반면 콘도미니엄은 콘도미니엄법상 한도의 제약을 받아, 자격 요건(제19조)을 갖추고 건물의 49% 상한(제19조의2) 안에 들어가야 합니다.
• 리츠 수익증권은 유동적이고 진입 비용이 낮으며 거래소에서 소량으로 거래됩니다. 콘도는 매입에 전액이 들고, 매도에는 흔히 몇 달과 한도 자격을 갖춘 매수자가 필요합니다.
• 직접 소유는 하나의 자산에 대한 통제권과 그에 따른 모든 책임을 주고, 리츠는 분산과 (수탁자가 감독하는) 전문 운용을 주지만 개별 건물에 대한 발언권은 없습니다.
• 태국 리츠는 이익의 최소 90%를 배당으로 분배해야 합니다 — 그러나 여기의 어떤 수입도 예측되거나 약속되거나 보장되지 않으며, 과거의 성과는 미래의 결과를 나타내지 않습니다.
• 콘도도 리츠 수익증권도 태국에 거주할 권리를 부여하지 않습니다. 소유와 출입국은 별개입니다. 자문이 아니라 비교이니, 독립적인 투자·세무 자문을 받으십시오.

실제로 무엇과 무엇 사이에서 고르시는 것입니까?

부동산이라는 물건을 소유하는 것과 증권을 소유하는 것 사이에서 고르시는 것입니다. 콘도미니엄은 콘도미니엄법 불력 2522년(서기 1979년, 개정)에 따라 토지사무소에서 귀하 명의로 등기되는 완전소유권 호실 — 특정한 물리적 자산입니다. 태국 리츠(부동산투자신탁)는 종류가 다릅니다. 자본시장 거래를 위한 신탁법 불력 2550년(서기 2007년)에 따라 설정되고 증권거래위원회(SEC)의 규제를 받는 신탁으로, 수탁자가 수익증권 보유자를 위해 기초 부동산을 보유하며 그 수익증권은 태국증권거래소(SET)에 상장되어 거래됩니다.

리츠는 오늘날 태국이 집합 부동산 투자에 사용하는 수단입니다. 자본시장감독위원회의 리츠 규정은 2013년 1월 1일에 시행되었고, 그 이후 옛 유형의 부동산 펀드는 신규로 설정되지 않았으며, 태국 최초의 리츠는 2014년에 상장했습니다. 따라서 오늘의 비교는 실질적으로 "직접 소유하는 콘도" 대 "상장된 신탁 수익증권"입니다.

외국인이 각각을 보유할 수 있습니까?

외국인은 통상 리츠 수익증권을 자유롭게 보유할 수 있는 반면, 콘도미니엄은 한도의 제약을 받습니다. 콘도미니엄법 제19조는 애초에 호실을 소유할 수 있는 외국인의 범주를 열거하고, 제19조의2는 외국인 소유를 콘도미니엄 전체 호실 면적 합계의 49%로 제한합니다. 콘도를 매입하시려면 제19조의 범주에 해당하는 동시에 그날 건물에 남아 있는 외국인 한도 안에 들어가셔야 합니다 — 토지사무소에서 확인되는 서로 다른 두 개의 관문입니다.

리츠 수익증권에는 이에 해당하는 개인별 한도가 없습니다. 태국 부동산 펀드나 리츠 수익증권에 투자하는 데 국적 제한은 없으므로, 외국인도 일반적으로 다른 투자자와 마찬가지로 SET에서 매매할 수 있습니다. 한 가지 뉘앙스가 있다면, 태국 토지를 완전소유권으로 보유하는 리츠는 토지 보유 규정과의 정합성을 유지하기 위해 펀드 차원에서 외국인 보유 총량에 상한을 둘 수 있다는 점입니다. 이는 리츠가 관리하는 제약이지 귀하가 통과해야 하는 개인 한도가 아닙니다. 또한 두 경로 어느 쪽도 귀하의 체류 자격과는 무관하다는 점에 유의하십시오. 콘도를 소유하든 리츠 수익증권을 보유하든 태국에서 살거나 일할 권리는 생기지 않습니다. 소유와 출입국은 별개의 제도이기 때문입니다 — "콘도미니엄 매입이 태국 거주 권리를 주는가?"를 전문으로 읽어 보십시오.

들어가는 데 얼마가 들고, 얼마나 빨리 나올 수 있습니까?

리츠 수익증권은 콘도 한 채 값의 일부만으로 살 수 있고 거래소에서 빠르게 매도할 수 있는 반면, 콘도는 매입에 전액이 들고 매도에는 보통 몇 달이 걸립니다. 콘도미니엄 매입은 매입가 전액에 이전 비용까지 투입한다는 뜻입니다. 반면 리츠 수익증권은 SET에서 소량 단위로 거래되므로, 진입 금액이 아파트 한 채 값이 아니라 수익증권 한 단위 시장가격의 소소한 배수일 수 있습니다.

유동성이 더 뚜렷한 차이입니다. 리츠 수익증권은 거래소 개장 시간 중에, 그 시점의 시장 유동성과 호가에 따라 매매할 수 있습니다. 콘도미니엄은 유동성이 낮은 자산입니다. 매도하려면 매수자를 찾고 가격에 합의하고 토지사무소 이전을 완료해야 하며, 여기에 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 게다가 매도인이 외국인인 경우 매수자 스스로 자격을 갖추고 건물의 한도 안에 들어가야 하므로 매수자 풀이 좁아집니다.

어느 쪽을 실제로 통제하십니까?

직접 소유는 특정 자산에 대한 통제권을 주지만, 리츠 수익증권은 기초 부동산에 대해 어떤 통제권도 주지 않습니다. 콘도 소유자로서 귀하는 임차인, 요구 임대료, 가구 구성, 리모델링 시기, 매도 시기를 결정하십니다. 리츠 수익증권 보유자로서는 리츠 운용사가 운용하고 신탁법에 따라 독립 수탁자가 감독하는 집합 포트폴리오의 지분을 보유하시게 됩니다. 주요 사항에 대한 의결권과 정보 공시를 받을 권리 같은 수익자로서의 권리는 가지시지만, 개별 건물에 대해 발언권은 없습니다.

통제권은 양날입니다. 통제권은 곧 책임이기도 하기 때문입니다. 직접 소유자는 공용부 관리비, 유지 보수, 임차인 교체 사이의 공실, 관리의 수고를 떠안는 반면, 리츠 수익증권 보유자는 그 모든 것을 전문 운용에 맡깁니다 — 통제권을 편의와 맞바꾸는 것입니다.

수입은 어디에서 나오며, 누가 그것을 약속할 수 있습니까?

리츠는 이익의 대부분을 분배하도록 요구받는 반면, 콘도는 귀하가 실제로 확보하고 지켜 낸 임대료만을 낳습니다 — 그리고 어느 쪽 수입도 보장되지 않습니다. 태국 리츠는 매년 순이익의 최소 90%를 배당으로 수익증권 보유자에게 분배해야 하며, 리츠가 주로 인컴 목적으로 보유되는 이유가 여기에 있습니다. 그러나 분배는 신탁이 실제로 그 이익을 냈는지에 달려 있습니다. 이는 이익을 분배하라는 요구이지, 이익이 있을 것이라는 약속이 아닙니다.

콘도 수입은 임차인을 찾아 관리해야 하는 임대료이며, 공용관리비와 세금, 비어 있는 달을 뺀 나머지입니다. 이 사이트는 시행사의 제시 임대료만 게재할 뿐 실현 임대료는 게재하지 않고 순수익률도 산출하지 않으므로, 여기에는 임대 수입을 예측할 근거가 없으며 다른 곳의 계산 예시도 예시일 뿐이고 비용 차감 전입니다. 어느 경로에 대해서도 예측, 보장 수익, 기대 수익률은 제시되지 않으며, 과거의 성과는 미래의 결과를 나타내지 않습니다.

각각의 분산 정도는 어떠하며, 단일 자산 위험은 누가 집니까?

리츠는 자금을 운용되는 포트폴리오 전반에 분산시키고, 콘도는 한 건물의 한 호실에 집중시킵니다. 태국 리츠는 보통 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등 수익을 내는 여러 부동산을 전문 운용 아래 보유하며, 차입은 SEC 규정으로 제한됩니다. 리츠는 순자산가치의 35%까지, 투자적격 신용등급을 보유한 경우 60%까지 차입할 수 있습니다.

콘도미니엄 한 채는 본질적으로 집중 위험을 안습니다. 하나의 입지, 한 번에 한 임차인, 한 건물의 관리, 하나의 지역 시장입니다. 콘도 여러 채를 소유해 분산하려면 필요한 자본과 외국인 한도 문제가 함께 배가됩니다. 분산은 집합 투자 수단이 구조적으로 우위에 있는 지점이며, 직접 소유는 통제권과 실제 특정한 주거를 사용할 수 있다는 점으로 답합니다.

그렇다면 어느 쪽이 맞습니까?

그것은 무엇을 위해 투자하시는지에 달려 있으며, 독립적인 자문을 받아 내리실 결정입니다. 크게 보면 콘도미니엄은 직접 통제하고 스스로 사용할 수도 있으며 보유 자격을 갖출 수 있는 특정 주거나 자산을 원하시는 분께 맞고, 리츠는 개인 한도를 통과할 필요 없이 유동적이고 손이 덜 가며 분산된 부동산 수입을 원하시는 분께 맞습니다. 많은 투자자가 서로 다른 이유로 양쪽을 모두 보유하며, 이 비교는 귀하를 대신해 답을 내리기보다 질문을 더 날카롭게 만들기 위한 것입니다.

본 문서는 투자를 검토하시는 분들을 위한 일반적인 정보이며, 귀하의 상황에 대한 투자·세무·법률 자문이 아닙니다. 여기에 설명된 규정, 요율, 규제 기준은 변경되므로 이에 의존하시기 전에 현재의 취급을 저희에게 확인해 주십시오. 매입에 소유 구조 설계, 실사, 서류 작업이 필요한 경우 그것은 Suwanvara Law Firm이 별개의 위임계약으로 수행하는 법률 업무이며 — "토지와 소유 구조"를 참조하십시오 — 원하시는 어떤 자문인이든 선임하실 자유가 언제나 유지됩니다.

본 문서는 투자를 검토하시는 분들을 위한 일반적인 정보이며, 귀하의 상황에 대한 투자·세무·법률 자문이 아닙니다. 어떤 예측도 담고 있지 않습니다. 수익, 수익률, 수입은 예측되거나 약속되거나 보장되지 않고, 모든 수치는 예시이자 비용 차감 전이며, 과거의 성과는 미래의 결과를 나타내지 않습니다. 증권 및 부동산 관련 규정, 요율, 기준은 변경됩니다 — 이에 의존하시기 전에 현재의 취급을 저희에게 확인해 주십시오. 소유 구조 설계와 법률 업무는 별개의 위임계약으로 Suwanvara Law Firm을 통해 이용하실 수 있으며, 다른 자문인을 선임하실 자유도 언제나 유지됩니다.

이어서 읽기

• Land and ownership structures — the lawful routes
• Can foreigners buy a condominium in Thailand?
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?

각 언어판 사이에 차이가 있는 경우 영어판이 우선합니다. / In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails.

출처

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended — s.19 (categories of foreigner who may hold a unit) and s.19 bis (foreign ownership capped at 49% of the combined unit area of the condominium) (English translation of the enacted text) (확인 2026-07-25)
• Trust for Transactions in the Capital Market Act B.E. 2550 (2007), SEC — the trust law under which a Thai REIT is constituted and its trustee holds the trust property for unitholders (official English translation) (확인 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Real Estate Investment Trusts in Thailand" — the Capital Market Supervisory Board's REIT regulation took effect 1 January 2013; new property funds (PFPO) could not be established thereafter; REIT units use a trust structure and list on the Stock Exchange of Thailand; a REIT may borrow up to 35% of NAV (up to 60% with an investment-grade credit rating) (확인 2026-07-25)
• Belaws, "REITs in Thailand" — REITs are regulated by the Thai SEC, structured under the Trust for Transactions in Capital Market Act (2007), trade on the Stock Exchange of Thailand, and are required to distribute at least 90% of net profit as dividends annually (확인 2026-07-25)
• DLA Piper REALWORLD, Restrictions on foreign investment in Thailand — real estate investment by foreigners: there is no nationality restriction on investing in Thai property funds/REIT units, which may invest in any rent-generating property (including overseas property) (확인 2026-07-25)