ถือกรรมสิทธิ์คอนโดโดยตรง เทียบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT ของไทย: แบบใดเหมาะกับคุณ?

การถือกรรมสิทธิ์คอนโดโดยตรง กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT ของไทย เป็นสองหนทางในการนำเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยที่แตกต่างกัน และมิใช่สิ่งทดแทนกันได้อย่างใกล้ชิด หนทางหนึ่งทำให้คุณได้ห้องชุดเฉพาะห้องที่ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด ส่วนอีกหนทางทำให้คุณได้หน่วยในทรัสต์ที่บริหารอย่างมืออาชีพและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต. ซึ่งรายได้มาจากกลุ่มทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์หลายรายการ บทความนี้วางทั้งสองเทียบเคียงกันในประเด็นที่มักเป็นตัวชี้ขาด ได้แก่ การควบคุม สภาพคล่อง ต้นทุนแรกเข้า การกระจายความเสี่ยง รายได้ และสำหรับชาวต่างชาติ ใครมีสิทธิถือสิ่งใดได้บ้าง

นี่เป็นการเปรียบเทียบ มิใช่คำแนะนำ และไม่มีการพยากรณ์ใด ๆ ไม่มีข้อความใดในที่นี้คาดการณ์ รับรอง หรือประมาณการผลตอบแทน และตัวเลขใด ๆ เป็นเพียงตัวอย่างประกอบเท่านั้น หนทางใดเหมาะกับคุณขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละบุคคล จึงควรขอคำแนะนำด้านการลงทุนและภาษีอย่างเป็นอิสระก่อนตัดสินใจ

สรุปสั้น

• คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่จดทะเบียนในชื่อคุณ ส่วน REIT ของไทยเป็นหน่วยทรัสต์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่กำกับโดย ก.ล.ต. ถือกลุ่มทรัพย์สินที่สร้างรายได้ ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550
• ชาวต่างชาติโดยทั่วไปซื้อขายหน่วย REIT ได้โดยไม่มีโควตาส่วนบุคคล แต่คอนโดมีข้อจำกัดด้านโควตาตามพระราชบัญญัติอาคารชุด คุณต้องมีคุณสมบัติ (มาตรา 19) และอยู่ในเพดานร้อยละ 49 ของอาคาร (มาตรา 19 ทวิ)
• หน่วย REIT มีสภาพคล่องและต้นทุนแรกเข้าต่ำ ซื้อขายเป็นหน่วยย่อยในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนคอนโดต้องใช้ราคาเต็มในการซื้อ และมักใช้เวลาหลายเดือน อีกทั้งต้องมีผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติตามโควตา จึงจะขายได้
• การถือครองโดยตรงให้การควบคุมทรัพย์สินรายการเดียวพร้อมความรับผิดชอบทั้งหมด ส่วน REIT ให้การกระจายความเสี่ยงและการบริหารมืออาชีพ (กำกับโดยทรัสตี) แต่ไม่มีสิทธิตัดสินใจต่ออาคารใดอาคารหนึ่ง
• REIT ของไทยต้องจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไร แต่ในที่นี้ไม่มีการคาดการณ์ รับรอง หรือรับประกันรายได้ใด ๆ และผลการดำเนินงานในอดีตมิใช่สิ่งบ่งชี้ผลในอนาคต
• ทั้งคอนโดและหน่วย REIT ไม่ให้สิทธิพำนักในประเทศไทย การถือครองทรัพย์สินกับการเข้าเมืองเป็นคนละเรื่อง นี่เป็นการเปรียบเทียบ มิใช่คำแนะนำ ควรขอคำแนะนำด้านการลงทุนและภาษีอย่างเป็นอิสระ

แท้จริงแล้วคุณกำลังเลือกระหว่างสิ่งใด?

คุณกำลังเลือกระหว่างการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ กับการเป็นเจ้าของหลักทรัพย์ คอนโดคือห้องชุดที่ถือกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนในชื่อของคุณที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม) เป็นทรัพย์สินที่มีตัวตนเฉพาะเจาะจง ส่วน REIT ของไทย (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เป็นคนละประเภทกัน คือทรัสต์ที่ก่อตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยมีทรัสตีถือทรัพย์สินที่เป็นฐานแทนผู้ถือหน่วย และหน่วยดังกล่าวจดทะเบียนซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

REIT คือรูปแบบที่ประเทศไทยใช้ในปัจจุบันสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบรวมทุน หลักเกณฑ์ REIT ของคณะกรรมการกำกับตลาดทุนมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556 นับแต่นั้นไม่มีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมขึ้นใหม่อีก และ REIT รายแรกของไทยเข้าจดทะเบียนในปี 2557 ดังนั้นการเปรียบเทียบในวันนี้จึงเป็นเรื่องของ "คอนโดที่คุณถือตรง" เทียบกับ "หน่วยทรัสต์จดทะเบียน" มิใช่เทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมที่บทความส่วนใหญ่ยังกล่าวถึง

ชาวต่างชาติถือแต่ละอย่างได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติโดยทั่วไปถือหน่วย REIT ได้อย่างเสรี ในขณะที่คอนโดมีข้อจำกัดด้านโควตา ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 กำหนดประเภทของคนต่างด้าวที่อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ และมาตรา 19 ทวิ จำกัดการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวไว้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดรวมกันในอาคารชุด การจะซื้อคอนโดได้ คุณต้องทั้งเข้าประเภทตามมาตรา 19 และอยู่ภายในโควตาคนต่างด้าวที่เหลืออยู่ของอาคารนั้น ณ วันนั้น เป็นสองด่านแยกกันที่ตรวจสอบกันที่สำนักงานที่ดิน

หน่วย REIT ไม่มีโควตาส่วนบุคคลในลักษณะเดียวกัน ไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติในการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือหน่วย REIT ของไทย ชาวต่างชาติจึงโดยทั่วไปซื้อขายหน่วยเหล่านั้นในตลาดหลักทรัพย์ได้เช่นเดียวกับผู้ลงทุนอื่น มีข้อพึงสังเกตประการเดียว คือ REIT ที่ถือครองที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยอาจจำกัดสัดส่วนการถือหน่วยรวมของคนต่างด้าวในระดับกองทุน เพื่อให้ทรัสต์สอดคล้องกับกฎเกณฑ์การถือครองที่ดิน แต่นั่นเป็นข้อจำกัดที่ REIT บริหารจัดการเอง มิใช่โควตาส่วนบุคคลที่คุณต้องผ่าน ทั้งนี้พึงทราบว่าทั้งสองหนทางไม่เกี่ยวข้องกับสถานะการเข้าเมืองของคุณ การถือครองคอนโดหรือถือหน่วย REIT ไม่ได้ให้สิทธิพำนักหรือทำงานในประเทศไทย เพราะการถือครองทรัพย์สินกับการเข้าเมืองเป็นคนละระบบกัน ซึ่งเป็นประเด็นที่ควรอ่านโดยละเอียดในบทความ "การซื้อคอนโดให้สิทธิพำนักในประเทศไทยหรือไม่?"

ต้องใช้เงินเท่าใดจึงเริ่มได้ และออกจากการลงทุนได้เร็วเพียงใด?

หน่วย REIT มีต้นทุนเพียงเศษเสี้ยวของคอนโดทั้งห้อง และขายในตลาดหลักทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ส่วนคอนโดต้องใช้ราคาเต็มในการซื้อ และโดยทั่วไปใช้เวลาหลายเดือนในการขาย การซื้อคอนโดหมายถึงการผูกพันเงินทั้งราคาซื้อบวกค่าใช้จ่ายในการโอน และปิดการซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน ในทางกลับกัน หน่วย REIT ซื้อขายเป็นหน่วยย่อยในตลาดหลักทรัพย์ ต้นทุนแรกเข้าจึงอาจเป็นเพียงไม่กี่เท่าของราคาตลาดต่อหนึ่งหน่วย แทนที่จะเป็นราคาของห้องชุดทั้งห้อง

สภาพคล่องคือความแตกต่างที่ชัดเจนยิ่งกว่า หน่วย REIT ซื้อหรือขายได้ในช่วงเวลาซื้อขายของตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องของตลาดและราคาที่มีอยู่ในขณะนั้น ส่วนคอนโดเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องต่ำ การขายหมายถึงการหาผู้ซื้อ ตกลงราคา และดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดินให้เสร็จ ซึ่งอาจใช้เวลาหลายเดือน และในกรณีที่ผู้ขายเป็นชาวต่างชาติ ผู้ซื้อเองก็ต้องมีคุณสมบัติและอยู่ภายในโควตาของอาคาร ซึ่งทำให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลง

สิ่งใดที่คุณควบคุมได้จริง?

การถือกรรมสิทธิ์โดยตรงให้คุณควบคุมทรัพย์สินเฉพาะรายการได้ ส่วนหน่วย REIT ไม่ให้คุณควบคุมทรัพย์สินที่เป็นฐานเลย ในฐานะเจ้าของคอนโด คุณเป็นผู้ตัดสินใจเรื่องผู้เช่า ค่าเช่าที่จะเรียก การตกแต่งห้อง เวลาที่จะปรับปรุง และเวลาที่จะขาย ทรัพย์สินนั้นเป็นของคุณที่จะกำหนดทิศทางได้ ส่วนในฐานะผู้ถือหน่วย REIT คุณเป็นเจ้าของส่วนแบ่งในกลุ่มทรัพย์สินรวมทุนที่บริหารโดยผู้จัดการ REIT และกำกับดูแลโดยทรัสตีอิสระตามพระราชบัญญัติทรัสต์ คุณมีสิทธิของผู้ถือหน่วย เช่น การออกเสียงในเรื่องสำคัญและการได้รับการเปิดเผยข้อมูล แต่ไม่มีสิทธิตัดสินใจเกี่ยวกับอาคารใดอาคารหนึ่งเป็นการเฉพาะ

การควบคุมมีสองด้านเสมอ เพราะการควบคุมก็คือความรับผิดชอบด้วย เจ้าของโดยตรงต้องแบกรับค่าส่วนกลาง การบำรุงรักษา ช่วงว่างที่ไม่มีผู้เช่า ตลอดจนต้นทุนและความยุ่งยากในการบริหารจัดการ ส่วนผู้ถือหน่วย REIT มอบสิ่งเหล่านั้นทั้งหมดให้ผู้บริหารมืออาชีพ และเพียงถือหน่วยไว้ เป็นการแลกการควบคุมกับความสะดวก

รายได้มาจากไหน และมีใครรับรองได้หรือไม่?

REIT มีหน้าที่ต้องจ่ายกำไรส่วนใหญ่ออกมา ในขณะที่คอนโดสร้างรายได้เฉพาะค่าเช่าที่คุณหามาและเก็บไว้ได้จริง และทั้งสองรายได้ล้วนไม่มีการรับประกัน REIT ของไทยต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิในแต่ละปี ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่ผู้ลงทุนถือไว้เพื่อรายได้ แต่การจ่ายปันผลขึ้นอยู่กับการที่ทรัสต์ทำกำไรได้จริง เป็นข้อกำหนดให้จ่ายกำไรออกมา มิใช่คำรับรองว่าจะมีกำไรเกิดขึ้น

รายได้จากคอนโดคือค่าเช่าที่คุณต้องหาผู้เช่าและบริหารจัดการเอง หลังหักค่าส่วนกลาง ภาษี และเดือนที่ห้องอาจว่างลง เว็บไซต์นี้เผยแพร่เฉพาะอัตราค่าเช่าที่ผู้พัฒนาประกาศ ไม่ใช่ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง และไม่คำนวณอัตราผลตอบแทนสุทธิใด ๆ จึงไม่มีมูลฐานในที่นี้สำหรับการคาดการณ์รายได้ค่าเช่า และตัวเลขที่คำนวณไว้ที่อื่นเป็นเพียงตัวอย่างประกอบและเป็นตัวเลขก่อนหักค่าใช้จ่าย ไม่มีการเสนอการพยากรณ์ ผลตอบแทนที่รับประกัน หรือผลตอบแทนที่คาดหวังสำหรับหนทางใดทั้งสิ้น และผลการดำเนินงานในอดีตมิใช่สิ่งบ่งชี้ผลในอนาคต

แต่ละอย่างกระจายความเสี่ยงเพียงใด และใครแบกรับความเสี่ยงจากทรัพย์สินรายการเดียว?

REIT กระจายเงินของคุณไปในกลุ่มทรัพย์สินที่บริหารจัดการ ส่วนคอนโดกระจุกเงินไว้ในห้องชุดเดียวในอาคารเดียว REIT ของไทยโดยทั่วไปถือทรัพย์สินที่สร้างรายได้หลายรายการ เช่น อาคารสำนักงาน ค้าปลีก คลังสินค้า หรือโรงแรม ภายใต้การบริหารมืออาชีพ โดยมีการก่อหนี้ที่จำกัดตามหลักเกณฑ์ของ ก.ล.ต. กล่าวคือ REIT อาจก่อหนี้ได้ไม่เกินร้อยละ 35 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือไม่เกินร้อยละ 60 หากได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือระดับลงทุนได้ นั่นคือการกระจายความเสี่ยงและงบดุลที่ถูกกำกับ รวมอยู่ในหน่วยจดทะเบียนหน่วยเดียว

คอนโดเพียงห้องเดียวมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวโดยธรรมชาติ คือทำเลเดียว ผู้เช่าครั้งละหนึ่งราย การบริหารของอาคารเดียว และตลาดท้องถิ่นเดียว การกระจายความเสี่ยงด้วยการถือคอนโดหลายห้องยิ่งเพิ่มทั้งเงินทุนที่ต้องใช้และปัญหาโควตาต่างด้าว เพราะแต่ละห้องเป็นการพิจารณาคุณสมบัติแยกกันและการโอนแยกกัน การกระจายความเสี่ยงจึงเป็นจุดที่รูปแบบรวมทุนได้เปรียบเชิงโครงสร้าง ในขณะที่การถือครองโดยตรงตอบด้วยการควบคุมและการได้ใช้ที่อยู่อาศัยจริงที่เจาะจง

แล้วแบบใดเหมาะกับคุณ?

คำตอบขึ้นอยู่กับเหตุผลที่คุณลงทุน และเป็นการตัดสินใจที่ควรทำพร้อมคำแนะนำอย่างเป็นอิสระ โดยกว้าง ๆ คอนโดเหมาะกับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยหรือทรัพย์สินเฉพาะที่ตนควบคุมได้ อาจใช้เองได้ และมีคุณสมบัติถือครองได้ ส่วน REIT เหมาะกับผู้ที่ต้องการรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่อง ไม่ต้องลงมือดูแล และกระจายความเสี่ยง โดยไม่มีโควตาส่วนบุคคลที่ต้องผ่าน ผู้ลงทุนจำนวนมากถือทั้งสองอย่างด้วยเหตุผลที่ต่างกัน และการเปรียบเทียบนี้มุ่งทำให้คำถามคมชัดขึ้น มิใช่ตอบแทนคุณ

นี่เป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับผู้ที่สนใจลงทุน มิใช่คำแนะนำด้านการลงทุน ภาษี หรือกฎหมายสำหรับสถานการณ์ของคุณ กฎเกณฑ์ อัตรา และเกณฑ์กำกับดูแลที่กล่าวถึงในที่นี้มีการเปลี่ยนแปลง จึงควรยืนยันสถานะปัจจุบันกับเราก่อนอ้างอิงข้อความใด ๆ ในกรณีที่การซื้อจำเป็นต้องมีการวางโครงสร้างการถือครอง การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย หรือการจัดทำเอกสาร นั่นเป็นงานทางกฎหมายที่สำนักงานกฎหมายสุวรรณวราให้บริการภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก ดูได้ที่ "การถือครองที่ดินและโครงสร้างการถือครอง" และท่านยังคงมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายใดก็ได้

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับผู้ที่สนใจลงทุน มิใช่คำแนะนำด้านการลงทุน ภาษี หรือกฎหมายสำหรับสถานการณ์ของคุณ ไม่มีการพยากรณ์ใด ๆ ไม่มีการคาดการณ์ รับรอง หรือรับประกันผลตอบแทน อัตราผลตอบแทน หรือรายได้ ตัวเลขใด ๆ เป็นเพียงตัวอย่างประกอบและเป็นตัวเลขก่อนหักค่าใช้จ่าย และผลการดำเนินงานในอดีตมิใช่สิ่งบ่งชี้ผลในอนาคต กฎเกณฑ์ อัตรา และเกณฑ์กำกับดูแลด้านหลักทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลง โปรดยืนยันสถานะปัจจุบันกับเราก่อนอ้างอิง งานวางโครงสร้างการถือครองและงานทางกฎหมายให้บริการโดยสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก และท่านยังคงมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น

อ่านต่อ

• Land and ownership structures — the lawful routes
• Can foreigners buy a condominium in Thailand?
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก

แหล่งอ้างอิง

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended — s.19 (categories of foreigner who may hold a unit) and s.19 bis (foreign ownership capped at 49% of the combined unit area of the condominium) (English translation of the enacted text) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Trust for Transactions in the Capital Market Act B.E. 2550 (2007), SEC — the trust law under which a Thai REIT is constituted and its trustee holds the trust property for unitholders (official English translation) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Real Estate Investment Trusts in Thailand" — the Capital Market Supervisory Board's REIT regulation took effect 1 January 2013; new property funds (PFPO) could not be established thereafter; REIT units use a trust structure and list on the Stock Exchange of Thailand; a REIT may borrow up to 35% of NAV (up to 60% with an investment-grade credit rating) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Belaws, "REITs in Thailand" — REITs are regulated by the Thai SEC, structured under the Trust for Transactions in Capital Market Act (2007), trade on the Stock Exchange of Thailand, and are required to distribute at least 90% of net profit as dividends annually (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• DLA Piper REALWORLD, Restrictions on foreign investment in Thailand — real estate investment by foreigners: there is no nationality restriction on investing in Thai property funds/REIT units, which may invest in any rent-generating property (including overseas property) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)