Прямое владение квартирой против тайского фонда недвижимости или REIT: что подходит вам?

Прямое владение квартирой и тайский фонд недвижимости или REIT — это два разных способа вложить деньги в тайскую недвижимость, и они не являются близкими заменителями. Первый даёт вам конкретное помещение, зарегистрированное на вас в титуле; второй — паи профессионально управляемого траста под надзором SEC, доход которого поступает от портфеля объектов. В этой заметке оба варианта поставлены рядом по тем пунктам, которые обычно и решают вопрос: контроль, ликвидность, порог входа, диверсификация, доход и — для иностранца — кому что вообще разрешено держать.

Это сравнение, а не рекомендация, и оно не содержит прогноза. Ничто здесь не прогнозирует, не обещает и не оценивает доходность, а любые цифры носят исключительно иллюстративный характер. Какой путь подходит именно вам, зависит от ваших обстоятельств, поэтому прежде чем действовать, получите независимую инвестиционную и налоговую консультацию.

Коротко

• Кондоминиум — это конкретный объект недвижимости, зарегистрированный на ваше имя; тайский REIT — это регулируемый SEC пай траста, торгуемый на бирже SET и владеющий портфелем доходной недвижимости на основании Закона о трасте для операций на рынке капитала B.E. 2550 (2007 г.).
• Иностранец, как правило, может покупать и продавать паи REIT без личной квоты по гражданству; кондоминиум связан квотой по Закону о кондоминиумах — вы должны соответствовать требованиям (ст. 19) и уместиться в предел 49 % по зданию (ст. 19 bis).
• Паи REIT ликвидны и дёшевы на входе, торгуются на бирже небольшими лотами; квартира требует полной цены при покупке и часто месяцев — и покупателя, проходящего по квоте, — при продаже.
• Прямое владение даёт контроль над одним активом со всей связанной ответственностью; REIT даёт диверсификацию и профессиональное управление (под надзором доверительного управляющего), но не даёт влияния ни на одно отдельное здание.
• Тайские REIT обязаны распределять в виде дивидендов не менее 90 % прибыли — но никакой доход здесь не прогнозируется, не обещается и не гарантируется, а прошлые результаты не являются показателем будущих.
• Ни квартира, ни паи REIT не дают права жить в Таиланде; собственность и иммиграция — разные системы. Это сравнение, а не консультация: получите независимую инвестиционную и налоговую консультацию.

Между чем вы на самом деле выбираете?

Вы выбираете между владением объектом недвижимости и владением ценной бумагой. Кондоминиум — это помещение в полной собственности, зарегистрированное на ваше имя в Земельном управлении в соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522 (1979 г., с изменениями), то есть конкретный физический актив. Тайский REIT (инвестиционный траст недвижимости) отличается по своей природе: это траст, учреждённый на основании Закона о трасте для операций на рынке капитала B.E. 2550 (2007 г.) и регулируемый Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC), в котором доверительный управляющий держит базовые объекты в интересах пайщиков, а паи допущены к торгам на Фондовой бирже Таиланда (SET).

REIT — это тот механизм, который Таиланд сегодня использует для коллективных инвестиций в недвижимость. Регулирование REIT, принятое Советом по надзору за рынком капитала, вступило в силу 1 января 2013 года; новые фонды недвижимости прежнего типа с тех пор не учреждаются, а первый тайский REIT вышел на биржу в 2014 году. Поэтому сегодняшнее сравнение — это по сути «квартира, которой вы владеете напрямую» против «пая биржевого траста».

Может ли иностранец владеть каждым из этих активов?

Иностранец, как правило, может свободно владеть паями REIT, тогда как кондоминиум связан квотой. Согласно Закону о кондоминиумах, статья 19 перечисляет категории иностранцев, которые вообще вправе владеть помещением, а статья 19 bis ограничивает иностранное владение 49 % совокупной площади помещений всего кондоминиума. Чтобы купить квартиру, вы должны и подпадать под одну из категорий статьи 19, и уместиться в остаток иностранной квоты здания на соответствующий день — это два отдельных барьера, которые проверяются в Земельном управлении.

Паи REIT не несут аналогичной личной квоты: ограничений по гражданству для инвестирования в тайские фонды недвижимости или паи REIT нет, поэтому иностранец обычно может покупать и продавать их на бирже SET, как любой другой инвестор. Единственный нюанс в том, что REIT, владеющий тайской землёй в полной собственности, может ограничивать совокупную долю иностранных пайщиков на уровне самого фонда, чтобы соответствовать правилам землевладения, — это ограничение, которым управляет REIT, а не личная квота, которую нужно преодолеть вам. Учтите также, что ни один из путей не затрагивает ваш иммиграционный статус: ни владение квартирой, ни владение паями REIT не дают права жить или работать в Таиланде, поскольку собственность и иммиграция — разные системы; см. полностью материал «Даёт ли покупка кондоминиума право жить в Таиланде?».

Сколько нужно, чтобы войти, и как быстро можно выйти?

Пай REIT стоит долю от целой квартиры и может быть быстро продан на бирже; квартира требует полной цены при покупке и, как правило, месяцев на продажу. Покупка кондоминиума означает выделение всей покупной цены плюс расходов на переоформление. Паи REIT, напротив, торгуются на SET небольшими лотами, поэтому вход может составлять скромное число рыночных цен одного пая, а не стоимость целой квартиры.

Ликвидность — более резкое различие. Паи REIT можно купить или продать в часы биржевых торгов, с учётом рыночной ликвидности и доступной на тот момент цены. Кондоминиум же является неликвидным активом: продажа означает поиск покупателя, согласование цены и совершение перехода права в Земельном управлении, что может занять месяцы, — а если продавец иностранец, покупатель сам должен соответствовать требованиям и уместиться в квоту здания, что сужает круг покупателей.

Чем именно вы управляете?

Прямое владение даёт вам контроль над конкретным активом; пай REIT не даёт никакого контроля над базовыми объектами. Как собственник квартиры вы решаете, кто арендатор, какую плату запрашивать, как обставлено помещение, когда делать ремонт и когда продавать. Как пайщик REIT вы владеете долей в объединённом портфеле, которым управляет управляющая компания REIT под надзором независимого доверительного управляющего в соответствии с Законом о трасте; вы обладаете правами пайщика — например, голосовать по существенным вопросам и получать раскрытие информации, — но не имеете влияния ни на одно отдельное здание.

Контроль работает в обе стороны, потому что контроль — это ещё и ответственность: прямой собственник несёт расходы на общее имущество, обслуживание, простой между арендаторами и труд по управлению, тогда как пайщик REIT передаёт всё это профессиональному управлению, обменивая контроль на удобство.

Откуда берётся доход — и может ли кто-нибудь его обещать?

REIT обязан распределять большую часть прибыли, а квартира приносит только ту арендную плату, которую вы фактически смогли получить и удержать, — и ни один из этих доходов не гарантирован. Тайские REIT обязаны ежегодно распределять пайщикам в виде дивидендов не менее 90 % чистой прибыли, и именно поэтому их держат прежде всего ради дохода. Но распределение зависит от того, действительно ли траст заработал эту прибыль; это требование выплачивать прибыль, а не обещание, что прибыль будет.

Доход от квартиры — это арендная плата, для которой нужно найти арендатора и организовать управление, за вычетом эксплуатационных взносов, налога и месяцев простоя. Этот сайт публикует только запрашиваемые застройщиками арендные ставки, никогда — фактически полученные, и не рассчитывает чистую доходность, поэтому здесь нет основания для прогноза арендного дохода, а любые расчётные цифры в других разделах носят иллюстративный характер и приводятся до вычета расходов. Ни для одного из путей не предлагаются ни прогноз, ни гарантированный доход, ни ожидаемая доходность, а прошлые результаты не являются показателем будущих.

Насколько диверсифицирован каждый вариант и кто несёт риск единственного актива?

REIT распределяет ваши деньги по управляемому портфелю; квартира концентрирует их в одном помещении одного здания. Тайский REIT обычно владеет несколькими приносящими доход объектами — офисами, торговой недвижимостью, логистикой или гостиницами — под профессиональным управлением, а его заёмные средства ограничены правилами SEC: REIT может привлекать заёмное финансирование в размере до 35 % стоимости чистых активов или до 60 %, если имеет кредитный рейтинг инвестиционного уровня.

Отдельный кондоминиум по своей природе несёт риск концентрации: одна локация, один арендатор в каждый момент времени, управление одного здания и один локальный рынок. Диверсификация за счёт владения несколькими квартирами умножает и требуемый капитал, и проблему иностранной квоты. Диверсификация — это то, где у коллективного механизма есть структурное преимущество; прямое владение отвечает контролем и возможностью реально пользоваться конкретным жильём.

Так что же подходит?

Это зависит от того, ради чего вы инвестируете, и такое решение стоит принимать с независимой консультацией. В общих чертах кондоминиум подходит тому, кто хочет конкретное жильё или актив, которым он управляет, которым может пользоваться сам и которым вправе владеть; REIT подходит тому, кто хочет ликвидный, не требующий участия и диверсифицированный доход от недвижимости без личной квоты, которую нужно преодолевать. Многие инвесторы держат и то и другое по разным причинам, и это сравнение призвано заострить вопрос, а не ответить на него за вас.

Это общая информация для потенциальных инвесторов, а не инвестиционная, налоговая или юридическая консультация по вашей ситуации. Описанные здесь правила, ставки и регуляторные пороги меняются, поэтому уточните текущее положение у нас, прежде чем на что-либо из этого полагаться. Если покупка требует структурирования владения, due diligence или подготовки документов, это юридическая работа, выполняемая Suwanvara Law Firm по отдельному соглашению, — см. «Структуры владения землёй и недвижимостью», — и вы вправе привлечь любого консультанта по своему усмотрению.

Это общая информация для потенциальных инвесторов, а не инвестиционная, налоговая или юридическая консультация по вашей ситуации. Она не содержит прогноза: никакой доход, доходность или поступления не прогнозируются, не обещаются и не гарантируются, любые цифры носят иллюстративный характер и приводятся до вычета расходов, а прошлые результаты не являются показателем будущих. Правила о ценных бумагах и недвижимости, ставки и пороговые значения меняются — уточните у нас текущее положение, прежде чем полагаться на этот материал. Структурирование владения и юридическая работа доступны через Suwanvara Law Firm по отдельному соглашению; вы вправе в любой момент привлечь другого консультанта.

Читать далее

• Land and ownership structures — the lawful routes
• Can foreigners buy a condominium in Thailand?
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?

В случае расхождений между языковыми версиями преимущественную силу имеет английская версия. / In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails.

Источники

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended — s.19 (categories of foreigner who may hold a unit) and s.19 bis (foreign ownership capped at 49% of the combined unit area of the condominium) (English translation of the enacted text) (проверено 2026-07-25)
• Trust for Transactions in the Capital Market Act B.E. 2550 (2007), SEC — the trust law under which a Thai REIT is constituted and its trustee holds the trust property for unitholders (official English translation) (проверено 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Real Estate Investment Trusts in Thailand" — the Capital Market Supervisory Board's REIT regulation took effect 1 January 2013; new property funds (PFPO) could not be established thereafter; REIT units use a trust structure and list on the Stock Exchange of Thailand; a REIT may borrow up to 35% of NAV (up to 60% with an investment-grade credit rating) (проверено 2026-07-25)
• Belaws, "REITs in Thailand" — REITs are regulated by the Thai SEC, structured under the Trust for Transactions in Capital Market Act (2007), trade on the Stock Exchange of Thailand, and are required to distribute at least 90% of net profit as dividends annually (проверено 2026-07-25)
• DLA Piper REALWORLD, Restrictions on foreign investment in Thailand — real estate investment by foreigners: there is no nationality restriction on investing in Thai property funds/REIT units, which may invest in any rent-generating property (including overseas property) (проверено 2026-07-25)