コンドミニアムの直接所有と、タイの不動産ファンド・REIT — どちらが合うか

コンドミニアムを所有することと、タイの不動産ファンドや REIT の受益証券を保有することは、タイの不動産に投資する二つの異なる方法であり、互いに代替物ではありません。本稿では、支配権、流動性、参入コスト、分散、収益、そして外国人にとっては「誰が何を保有できるか」という観点から両者を並べて比較します。助言ではなく比較であり、将来収益の予測は行いません。

執筆：Property advisory team公開 2026年7月25日読了 6 分

コンドミニアムの直接所有と、タイの不動産ファンドまたは REIT は、タイの不動産に資金を投じる二つの異なる方法であり、互いに近い代替物ではありません。一方は権利証上ご自身が保有する特定の住戸を買うものであり、他方は、複数の不動産からなるポートフォリオを収益源とする、専門的に運用され SEC の規制下にある信託の受益証券を買うものです。本稿では、この問いを左右することの多い論点 — 支配権、流動性、参入コスト、分散、収益、そして外国人にとっては「そもそも誰が何を保有できるのか」 — に沿って両者を並べます。

これは比較であって推奨ではなく、将来予測も含みません。ここには収益を予測・約束・見積もる記述はなく、いかなる数字も例示にとどまります。どちらの経路が合うかはご事情によりますので、行動される前に独立した投資・税務の助言をお受けください。

要点

コンドミニアムはあなたの名義で登記される特定の不動産です。タイの REIT は、資本市場取引のための信託に関する法律（仏暦 2550 年／2007 年）にもとづき収益不動産のポートフォリオを保有し、SET に上場された、SEC 規制下の信託の受益証券です。
外国人は通常、個人単位の国籍枠なしに REIT 受益証券を売買できます。コンドミニアムはコンドミニアム法にもとづく所有枠つきで、資格要件（第 19 条）を満たし、かつ建物の 49% 上限（第 19 条の 2）に収まる必要があります。
REIT の受益証券は流動性が高く、取引所で小口取引されるため参入も安価です。コンドミニアムは購入に全額を要し、売却には数か月と、所有枠の要件を満たす買主を要することが少なくありません。
直接所有は一つの資産に対する支配権と、そのすべての責任を与えます。REIT は分散と（受託者の監督を受ける）専門的な運用を与えますが、個々の建物についての発言権はありません。
タイの REIT は利益の 90% 以上を分配金として分配しなければなりません。ただし本稿ではいかなる収益も予測・約束・保証しておらず、過去の実績は将来の結果を示すものではありません。
コンドミニアムも REIT 受益証券も、タイに居住する権利を一切与えません。所有と入国管理は別個の制度です。本稿は助言ではなく比較です。独立した投資・税務の助言をお受けください。

実際には何と何を選んでいるのですか？

不動産という物を所有することと、有価証券を保有することのいずれかを選んでいます。コンドミニアムは、コンドミニアム法（仏暦 2522 年／1979 年、改正を含む）にもとづき土地事務所であなたの名義に登記される永久所有権の住戸であり、特定の、物理的な資産です。タイの REIT（不動産投資信託）は種類の異なるものです。資本市場取引のための信託に関する法律（仏暦 2550 年／2007 年）にもとづいて設定され、証券取引委員会（SEC）の規制を受ける信託であり、受託者が受益者のために原資産である不動産を保有し、その受益証券がタイ証券取引所（SET）に上場・売買されます。

REIT は、タイが現在、集合的な不動産投資に用いている器です。資本市場監督委員会の REIT 規制は 2013 年 1 月 1 日に施行され、それ以降、旧来型の不動産ファンドは新規に設定されておらず、タイ初の REIT は 2014 年に上場しました。したがって今日の比較は、実質的に「直接所有するコンドミニアム」対「上場信託の受益証券」ということになります。

外国人はそれぞれを保有できますか？

外国人は通常、REIT の受益証券を自由に保有できますが、コンドミニアムには所有枠があります。コンドミニアム法第 19 条は、そもそも住戸を所有し得る外国人の類型を列挙し、第 19 条の 2 は、コンドミニアム全体の住戸面積合計の 49% を外国人所有の上限としています。コンドミニアムを購入するには、第 19 条の類型に該当することと、その日時点で当該建物に残っている外国人枠に収まることの双方が必要であり、この二つの関門は土地事務所で確認されます。

REIT の受益証券には、これに相当する個人単位の枠はありません。タイの不動産ファンドや REIT の受益証券への投資に国籍による制限はなく、外国人も通常は他の投資家と同様に SET で売買できます。ただし一点の含みとして、タイの土地を永久所有権で保有する REIT が、土地保有規制との整合を保つためにファンド全体としての外国人保有比率に上限を設ける場合があります。これは REIT の側が管理する制約であって、あなた個人がクリアすべき枠ではありません。また、いずれの経路も在留資格には関係しないことにご留意ください。コンドミニアムの所有も REIT 受益証券の保有も、タイで居住または就労する権利を与えません。所有と入国管理は別個の制度だからです — 「コンドミニアムの購入はタイに居住する権利を与えるか」を通してお読みください。

参入にいくら必要で、どれだけ早く抜けられますか？

REIT の受益証券はコンドミニアム 1 戸のごく一部の金額で買え、取引所で速やかに売却できます。コンドミニアムは購入に全額を要し、売却には通常数か月かかります。コンドミニアムの購入は、購入代金の全額に移転諸費用を加えた資金の拠出を意味します。これに対して REIT の受益証券は SET で小口単位で取引されるため、参入は住戸 1 戸分の価格ではなく、受益証券 1 口の市場価格の控えめな倍数から始められます。

より鮮明な違いは流動性です。REIT の受益証券は、その時点の市場の流動性と価格に応じて、取引所の立会時間中に売買できます。コンドミニアムは流動性の低い資産です。売却するには買主を見つけ、価格に合意し、土地事務所での移転登記を完了させる必要があり、数か月を要することがあります。しかも売主が外国人の場合、買主自身が資格要件を満たし、かつ建物の所有枠に収まらなければならず、買主層はそれだけ狭まります。

実際に支配できるのはどちらですか？

直接所有は特定の資産に対する支配権を与えますが、REIT の受益証券は原資産である不動産について何の支配権も与えません。コンドミニアムのオーナーであれば、入居者、提示する賃料、内装や家具、改修の時期、売却の時期をご自身で決められます。REIT の受益者であれば、REIT マネージャーが運用し、信託法にもとづく独立の受託者が監督する集合ポートフォリオの持分を保有することになります。重要事項に対する議決権や情報開示を受ける権利といった受益者としての権利はありますが、個々の建物について発言権はありません。

支配権は両刃です。支配権は同時に責任でもあるからです。直接のオーナーは共用部分の費用、維持修繕、入居者の入れ替わりに伴う空室、そして管理の手間を負います。他方 REIT の受益者はそのすべてを専門の運用者に委ね、支配権と引き換えに手間のかからなさを得ています。

収益はどこから来るのか — そして誰かがそれを約束できますか？

REIT は利益の大部分を分配することが義務づけられている一方、コンドミニアムが生むのは実際に確保し手元に残せた賃料だけです。そしてどちらの収益も保証されてはいません。タイの REIT は毎年、純利益の 90% 以上を分配金として受益者に分配しなければならず、だからこそ主として収益目的で保有されます。しかし分配は、その信託が現に利益を上げていることを前提とします。それは利益を配当せよという義務であって、利益が必ず存在するという約束ではありません。

コンドミニアムの収益は、入居者を自ら見つけて管理しなければならない賃料であり、共益費、税、空室となった月を差し引いた後のものです。本サイトはデベロッパーの募集賃料のみを掲載し、実績賃料は掲載せず、実質利回りも算出していません。したがって、ここには賃料の予測を行う根拠はなく、他の箇所に示された計算例はいずれも例示であり費用控除前のものです。いずれの経路についても、予測、保証された収益、期待利回りを提示することはなく、過去の実績は将来の結果を示すものではありません。

それぞれどの程度分散されており、単一資産リスクは誰が負いますか？

REIT は資金を運用されたポートフォリオ全体に分散させ、コンドミニアムは一棟の中の一住戸に集中させます。タイの REIT は通常、オフィス、商業施設、物流施設、ホテルなど複数の収益不動産を専門的な運用のもとで保有し、その借入は SEC の規制で上限が定められています。REIT は純資産価値の 35% まで、投資適格の信用格付を有する場合は 60% まで借入を行うことができます。

一戸のコンドミニアムは、性質上、集中リスクを負います。立地は一つ、同時に相手にする入居者は一人、建物の管理主体は一つ、そして地域市場も一つです。複数のコンドミニアムを所有して分散しようとすれば、必要な資本と外国人所有枠の問題がともに倍加します。分散という点では集合投資の器に構造的な優位があり、直接所有はこれに対して支配権と、現実の特定の住まいとして使えることで応えます。

では、どちらが合うのですか？

それは何のために投資するのかによって決まり、独立した助言を得たうえで下すべき判断です。おおまかに言えば、コンドミニアムは、自ら支配でき、自身で利用する可能性もあり、保有資格を満たせる特定の住まい・資産を望む方に向きます。REIT は、個人としてクリアすべき枠なしに、流動性が高く手のかからない、分散された不動産収益を望む方に向きます。多くの投資家は目的を分けて両方を保有しており、本比較は答えを差し上げるためではなく、問いを鋭くするためのものです。

本稿は投資をご検討中の方に向けた一般的な情報であり、お客様の状況に関する投資・税務・法務の助言ではありません。ここで説明した規則、料率、規制上の閾値は変更されますので、いずれかに依拠される前に、現時点の取扱いを当社にご確認ください。所有形態の設計、デューデリジェンス、書面化が必要な購入については、それは Suwanvara Law Firm が別途の委任契約のもとで行う法務業務です — 「土地・所有形態の設計」をご覧ください。また、どの専門家を選任されるかは常にご自由です。

本稿は投資をご検討中の方に向けた一般的な情報であり、お客様の状況に関する投資・税務・法務の助言ではありません。将来予測は含みません。収益、利回り、インカムを予測・約束・保証することはなく、いかなる数字も例示であり費用控除前のものであり、過去の実績は将来の結果を示すものではありません。証券および不動産に関する規則、料率、閾値は変更されます。本稿に依拠される前に、現時点の取扱いを当社にご確認ください。所有形態の設計および法務業務は、別途の委任契約のもとで Suwanvara Law Firm を通じてご利用いただけます。他の専門家を選任される自由も常に保たれます。

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出典

本欄の記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資、税務または法律に関する助言ではありません。賃料収入、稼働率、利回りまたは資産価値の上昇について、予測、約束または示唆を行うことは一切なく、ここに示すいかなる数値も、Suwanvara Property が収益として検証または保証したものではありません。数値は、当社が保有するデベロッパーの価格表から算出したもの、名称を明示した公開情報源に帰属するもの、またはお客様ご自身が入力されたもののいずれかです。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの税務および法律に関する助言をお受けください。

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