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直接持有公寓 vs 泰国房地产基金或REIT：哪种适合您？

直接持有公寓与持有泰国房地产基金或REIT的单位，是进入泰国房地产的两条不同途径，并非彼此接近的替代品。本文就控制权、流动性、入场成本、分散化、收益，以及对外籍人士而言谁有权持有何种资产，将两者并列比较。这是一次比较，而非意见，且不作任何回报预测。

作者：Property advisory team发布于 2026年7月25日阅读 9 分钟

直接持有公寓与泰国房地产基金或REIT，是将资金投入泰国房地产的两条不同途径，并非彼此接近的替代品。一条途径让您获得登记在产权证上的某一特定单元；另一条则让您获得一只由专业管理、受SEC监管的信托的单位，其收益来自一组房地产资产。本文就通常决定这一选择的几个要点，将两者并列比较：控制权、流动性、入场成本、分散化、收益，以及对外籍人士而言，谁有权持有何种资产。

这是一次比较，而非建议，且不含任何预测。文中没有任何内容对回报作出预测、承诺或估算，任何数字仅为示意。哪条途径适合您，取决于您的具体情况；行动之前，请独立征询投资与税务意见。

要点速览

  • 公寓是登记于您名下的特定不动产；泰国REIT是在SET挂牌、受SEC监管的信托单位，依《资本市场交易信托法》（佛历2550年／2007年）持有一组创收房地产。
  • 外籍人士通常可买卖REIT单位而无个人国籍配额；公寓则受《公寓法》配额约束——您须具备资格（第19条）并处于该栋楼百分之四十九的上限之内（第19条之二）。
  • REIT单位流动性强、入场成本低，可在交易所以小额单位交易；公寓须以全款购入，且往往需数月并须有符合配额资格的买家方能售出。
  • 直接持有给予对单一资产的控制权及其全部责任；REIT给予分散化与专业管理（受受托人监督），但对任何单栋楼宇均无决定权。
  • 泰国REIT须将不低于百分之九十的利润作为股息分派——但此处不对任何收益作出预测、承诺或保证，且过往表现并不预示未来结果。
  • 公寓与REIT单位均不赋予在泰国居住的权利；资产持有与移民是两回事。这是比较，而非意见——请独立征询投资与税务意见。

您实际上是在两者之间做选择？

您是在拥有一件不动产与拥有一项证券之间做选择。公寓是依《公寓法》（佛历2522年即1979年，含修订）在土地厅登记于您名下的产权单元——一项具体、有形的资产。泰国REIT（房地产投资信托）则属另一类别：它是依《资本市场交易信托法》（佛历2550年即2007年）设立、并受泰国证券交易委员会（SEC）监管的信托，由受托人代表单位持有人持有底层资产，其单位在泰国证券交易所（SET）挂牌交易。

REIT正是泰国目前用于集合式房地产投资的载体。资本市场监管委员会的REIT法规自2013年1月1日起施行；此后不再设立旧式房地产基金，泰国首只REIT于2014年挂牌。因此，今天的比较实为「您直接持有的公寓」对「一只挂牌信托单位」，而非对多数文章仍在描述的旧式房地产基金。

外籍人士能否持有其中每一种？

外籍人士通常可自由持有REIT单位，而公寓则受配额约束。依《公寓法》，第19条列举了可持有单元的外籍人士类别，第19条之二则将外籍人士持有比例限定为不超过整栋公寓全部单元合计面积的百分之四十九。要购买公寓，您必须既属于第19条的某一类别，又须处于该栋楼当日所余的外籍配额之内——这是在土地厅核验的两道各自独立的门槛。

REIT单位没有类似的个人配额。投资泰国房地产基金或REIT单位并无国籍限制，因此外籍人士通常可像任何其他投资者一样在SET上买卖。唯一需留意之处：持有泰国永久产权土地的REIT，可能在基金层面对外籍单位持有总量设定上限，以使信托符合土地持有规则——但那是由REIT自行管理的约束，而非您须逾越的个人配额。还须注意，两条途径均不涉及您的移民身份：持有公寓或持有REIT单位，均不赋予在泰国居住或工作的权利，因为资产持有与移民是两套独立制度——这一要点值得在《购买公寓是否赋予在泰国居住的权利？》一文中完整阅读。

入场需要多少钱，退出又有多快？

一个REIT单位的成本仅为整套公寓的一小部分，且可在交易所迅速卖出；公寓则须以全款购入，通常需数月方能售出。购买公寓意味着投入全部购价加过户费用，并在土地厅完成交易。相较之下，REIT单位在SET上以小额单位交易，入场成本可能只是单一单位市价的若干倍，而非一整套住宅的价格。

流动性是更为鲜明的差异。REIT单位可在交易所交易时段内买卖，取决于当时可得的市场流动性与价格。公寓则是流动性较低的资产：出售意味着寻找买家、议定价格并在土地厅完成过户，可能耗时数月；且当卖方为外籍人士时，买方本身也须具备资格并处于该栋楼的配额之内，从而缩小了买家范围。

您真正能控制的是哪一种？

直接持有让您掌控一项特定资产；REIT单位则不让您对底层房地产有任何掌控。作为公寓业主，您决定租客、所要求的租金、单元如何装修、何时翻新以及何时出售——该资产由您主导。作为REIT单位持有人，您拥有一只集合投资组合中的一份份额，该组合由REIT管理人运营，并依《信托法》由独立受托人监督；您享有单位持有人权利，如就重大事项表决及获得信息披露，但对任何单栋楼宇均无决定权。

控制权总是双向的，因为控制权也意味着责任。直接业主须承担公共区域费用、维护、租客更替间的空置，以及管理的成本与精力。REIT单位持有人则将这一切全部交予专业管理，仅持有单位——以控制权换取便利。

收益从何而来——有谁能作出承诺吗？

REIT须将其大部分利润分派出去，而公寓只产生您实际能招租并留存的租金——两种收益均无保证。泰国REIT每年须将不低于净利润百分之九十以股息形式分派给单位持有人，这正是投资者主要为收益而持有的原因。但分派取决于信托确实赚得该利润；这是一项将利润分派出去的要求，而非利润必将存在的承诺。

公寓收益是您须自行招租并管理的租金，须扣除公共费用、税费以及单元可能空置的月份。本网站仅公布开发商的挂牌租金，绝不公布实际成交租金，也不计算任何净收益率——因此此处并无租金预测的依据，别处任何测算数字均为示意且为扣费前数字。对两条途径，本文均不提供任何预测、保证回报或预期收益率，且过往表现并不预示未来结果。

两者各自分散程度如何，谁承担单一资产风险？

REIT将您的资金分散于一个受管理的投资组合；公寓则将其集中于一栋楼中的一个单元。泰国REIT通常持有多项创收房地产——办公、零售、物流或酒店——并由专业管理，其借贷受SEC法规约束：REIT借款不得超过其净资产值的百分之三十五，若持有投资级信用评级则不超过百分之六十。这便是集分散化与受监管资产负债表于一张挂牌单位之中。

单一公寓天然带有集中风险：一个地段、每次一位租客、一栋楼的管理、一个本地市场。通过持有多套公寓来分散风险，会同时放大所需资金与外籍配额难题，因为每套单元都是各自独立的资格审核与各自独立的过户。分散化正是集合载体在结构上占优之处；而直接持有则以控制权及对一处真实、具体住宅的使用作为回应。

那么，哪一种适合您？

这取决于您为何投资，且是一项应在独立意见下作出的决定。大致而言，公寓适合希望拥有一处自己能掌控、可自用、且有资格持有的特定住宅或资产之人；REIT适合希望获得流动性强、无需亲力亲为、且分散化的房地产收益，而无个人配额须逾越之人。许多投资者出于不同理由两者兼持，本比较意在使问题更为清晰，而非替您作出决定。

本文为面向潜在投资者的一般性信息，并非针对您具体情况的投资、税务或法律意见。文中所述规则、费率与监管门槛会有变动，在依赖任何内容之前，请向我们确认当前状况。凡购买需要持有结构安排、尽职调查或文件拟备之处，均属苏万瓦拉律师事务所依另行签订的委托合约所办理的法律工作——详见《土地持有与持有结构》——且您始终有权自由委任任何顾问。

本文为面向潜在投资者的一般性信息，并非针对您具体情况的投资、税务或法律意见。本文不含任何预测：不对任何回报、收益率或收入作出预测、承诺或保证，任何数字均为示意且为扣费前数字，过往表现并不预示未来结果。证券与房地产的规则、费率及门槛会有变动——在依赖本文之前，请向我们确认当前状况。持有结构安排与法律工作可依另行签订的委托合约委托苏万瓦拉律师事务所办理，您始终有权另行委任其他顾问。

延伸阅读

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来源

本栏文章面向外籍买家，属一般性信息，不构成投资、税务或法律意见。本站不对租金收入、出租率、收益率或资本增值作出预测、承诺或暗示，文中任何数字均未经 Suwanvara Property 核实或认可为回报。所列数字或由我们持有的开发商价格表计算得出，或注明所引用的具名公开来源，或由您自行输入。法规、费率与流程会发生变化，个案情况亦各不相同；请就您自身的情况另行取得泰国税务与法律意见。

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