毛收益率与净收益率：究竟是什么吞噬了你的回报

毛收益率是抢眼的标题；净收益率才是楼宇、出租与税务各取一份之后所剩的部分。本文界定二者，列出将它们区分开来的各项成本，并演算一个刻意设定的假设算例（标注为示例、且为税前数字），使你能按其本来面目、而非表面样子来解读收益率。

作者：Investment desk发布于 2026年7月25日阅读 8 分钟

毛收益率是一年的租金除以你所付的价格，尚未扣除任何成本；净收益率则是在扣除持有与出租单元的各项成本之后所剩下的部分。两者之间的差距并非四舍五入的误差——而是公共费、出租与管理费、单元空置的时段、维修、保险与税款，它们合在一起，足以把一个听来笃定的标题变成明显更小的实际数字。

正因如此，我们投资中心的计算器所给出的毛数字被标注为“毛”，并链接至本文。那个数字是以开发商的挂牌租金与挂牌价格为基础的起点；它是诚实的算术，但只描述最上面一行。以下将解释介于毛与净之间的每一项成本，再带一个假设算例走完减法。该算例中的每一个输入都只为展示方法而选取——没有一个是我们所报出的租金、价格或回报。

要点速览

毛收益率是一年租金占价格、未扣成本；净收益率是扣除运营成本后所剩，只有净才是你能花的数字——即便如此，仍为税前。
通常有七项成本将二者区分开：公共费、公共维修基金缴款、出租佣金、管理费、空置、维护与保险，以及税款。
公共费是此处唯一有依据的数字：在我们所登记、且有公布者中为每平方米每月45–70泰铢（2026年7月价格表）；公共维修基金通常在交房时一次性缴纳，我们的房源亦未公布数额。
在一个刻意假设的算例中，4.8%的毛在计入日常成本后降至约3.1%的净——而这仍在所得税与土地建筑物税之前。
该算例中的每个输入都是示例；毛数字建立在挂牌租金而非已实现租金之上，故净数字是思考成本的方式，而非我们所提供或预期的回报。
租金收入依《税法典》第40(5)条应纳税；公司租客预扣5%（非居民业主为15%），《土地与建筑物税法》佛历2562年另加一小笔年度费用。

毛收益率与净收益率有何区别？

毛收益率是十二个月的租金占购买价格的百分比；净收益率则是同样的租金在扣除全年运营成本之后、占价格（更严格地说，是占你所投入的总额，包括过户费与装修）的百分比。毛数字回答“租金相对价格如何？”；净数字回答“税前实际到手多少？”只有第二个数字才是你能花的钱，而即便如此，除非另有说明，它仍是税前数字。

在比较两套单元时，这一区别最为要紧。一套较便宜、毛收益率较高的单元，其净收益率可能反而低于一套较贵的单元，因为小单元照样要缴公共费、照样需要有人管理、照样在换租客之间空置。毛数字让人看着漂亮，净数字才作出区分。当营销资料引用某个收益率却不说明是哪一种时，应假定它是毛（漂亮的那个），并追问扣除成本后会变成多少。

哪些成本把毛收益率变成净收益率？

通常有七类成本介于二者之间，可分为楼宇征收的费用、出租的费用与税款。逐项来看。

公共费（法人处费用或“维护费”）是每位共有人为维护共用区域而缴纳的经常性费用，依据《公寓法》佛历2522年（1979年）征收，按每平方米每月计。在我们所登记的住宅中，凡有公布公共费者，其数额落在每平方米每月45至70泰铢的区间（依开发商2026年7月的价格表计算）；对一套30平方米的单元而言，约为每年16,200至25,200泰铢。无论单元是否出租，均须缴纳。

公共维修基金（储备金，sinking fund）是另一笔缴入楼宇资本储备、用于重大工程的款项，同样规定于《公寓法》。它通常是在交房时一次性收取，而非年度成本，因此更应列入你的购置预算，而非收益率计算——但当储备金不足时，楼宇可再行征收，故基金是否充裕值得核查。我们所登记的项目并未公布公共维修基金的数额，故我们不给出任何数字。

出租与管理成本，是招租与打理租约所需：出租中介的佣金（通常为租金的一部分），以及若非你自行打理，则有持续的管理费。空置，是单元在换租客之间你未能收到的租金——即便出租状况良好的单元，也极少全年每天都有人租住，而空置一个月即是一个月租金的损失。维护与维修涵盖损耗、家电与定期翻新；保险涵盖你作为业主所承担的室内财物与责任。以上没有一项是固定的，这正是净收益率是一个区间、而非一个点的原因。

税款是最后一口。租金收入依《税法典》第40(5)条属应评税所得，须缴纳泰国个人所得税；当租客为泰国公司时，租客预扣租金的5%（若你是非居民业主则为15%），并冲抵你最终应缴之税。此外，《土地与建筑物税法》佛历2562年（2019年）就单元的评估价值征收一小笔年度税，而2026年是首个按全额税率征收的年度。由于税负取决于你自身的居民身份、持有期限与架构，以下数字均为税前；详情见我们《外籍房产投资者的税务》一文。

实际的算术是什么样子？

以下是一个采用完全假设输入的演算算例，仅为展示毛如何变净——并非我们所报出的单元、租金或回报。设一套30平方米的单元以3,500,000泰铢购入，并以假设的每月14,000泰铢出租。一年租金为168,000泰铢，故毛收益率为168,000 ÷ 3,500,000 = 4.8%。

现在扣除一年的成本。公共费：取所引45–70泰铢/平方米/月区间的中值，约55 × 30 × 12 = 19,800泰铢。出租佣金：假设以一个月租金招租，14,000泰铢（此为假设，非市场费率）。空置：假设一年空置一个月，为另外14,000泰铢未收到的租金。维护、小额维修与保险：假设合计10,000泰铢。这四项合计57,800泰铢。

余下168,000 − 57,800 = 110,200泰铢，故净收益率为110,200 ÷ 3,500,000 = 约3.1%——而这仍是所得税之前、以及年度土地与建筑物税之前的数字。在此示例中，标题的4.8%在计入日常成本后变为约3.1%，降幅超过三分之一。改动任何一项假设——更长的空置、一份管理合同、更低的公共费——净数字就会移动；这种敏感性正是关键所在，也是为何单独引用一个收益率本身几乎说明不了什么。

为何连净数字也不是预测？

因为其中每个数字要么是挂牌费率，要么是假设，两者都不是承诺。作为毛收益率基础的租金，是开发商公布的挂牌租金，而非已签租约所实现的租金；空置、管理与维护各项则是随市场、楼宇与年份而变的估算。把各项假设相乘并不会使其变得确定——只会使其不确定性叠加。净收益率是思考成本的一种方式，而非你可存入银行的回报。

因此，请用投资中心的毛收益率计算器得出最上面一行，再读本文以诚实地折算，并在把任何数字当作可靠之前，先读我们《曼谷公寓投资的真实风险》一文。若你打算出租单元，出租及其文书、管理安排与税务申报是彼此独立的工作——租约结构与过户后服务说明了租约与法人处状态如何处理，而我们的租赁管理一文则涵盖如何从境外打理单元。诚实的总结很短：毛是标题，净是区间，而回报二者皆非。

本文的适用范围

该演算算例采用假设输入以演示方法；它不是预测、不是推算，也不是所提供、预期或保证的回报。素万瓦拉置业不核实或背书任何收益率数字，过往租金与价格并不预示未来结果。
唯一有依据的数字是公共费区间（每平方米每月45–70泰铢），依开发商2026年7月价格表、就我们所登记且有公布公共费的住宅计算得出——并非市场平均值。算例中的出租、管理、空置、维护与保险数字均为假设，而非有来源的费率。
各项数字均为所得税之前、以及年度土地与建筑物税之前。你的实际税负取决于你的居民身份、持有期限与持有架构，且税率与减免会变动——在据以行事之前，请就当前情况向本所核实。
仅为一般性信息，并非税务、法律或投资意见。出租单元、构建租约与申报税款，均在与素万瓦拉律师事务所另行签订的委托下办理，绝不作为通过中介购买的前提条件。

延伸阅读

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

来源

本栏文章面向外籍买家，属一般性信息，不构成投资、税务或法律意见。本站不对租金收入、出租率、收益率或资本增值作出预测、承诺或暗示，文中任何数字均未经 Suwanvara Property 核实或认可为回报。所列数字或由我们持有的开发商价格表计算得出，或注明所引用的具名公开来源，或由您自行输入。法规、费率与流程会发生变化，个案情况亦各不相同；请就您自身的情况另行取得泰国税务与法律意见。

本文让您产生疑问？

告诉我们您的需求，房产顾问会回复您；法律问题将转交 Suwanvara Law Firm，依另行签订的委托协议处理。

联系房产顾问法律服务

全部洞察

洞察 →

交易完成时，Suwanvara Property 可能收取经纪报酬。如客户提出需求，法律服务由 Suwanvara Law Firm 依另行签订的委托协议单独提供。客户始终可自由委任其他法律顾问。