ผลตอบแทนขั้นต้นกับขั้นสุทธิ: อะไรกินผลตอบแทนของคุณ

ผลตอบแทนขั้นต้น (gross yield) คือค่าเช่าหนึ่งปีหารด้วยราคาที่คุณจ่าย โดยยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ส่วนผลตอบแทนขั้นสุทธิ (net yield) คือสิ่งที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายในการถือครองและปล่อยเช่าห้องชุดออกไปแล้ว ช่องว่างระหว่างสองตัวเลขนี้มิใช่ผลของการปัดเศษ แต่คือค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าและค่าบริหารจัดการ ช่วงเวลาที่ห้องว่าง ค่าซ่อมแซม ค่าประกัน และภาษี ซึ่งเมื่อรวมกันแล้วสามารถเปลี่ยนตัวเลขพาดหัวที่ฟังดูมั่นใจให้กลายเป็นตัวเลขจริงที่เล็กลงอย่างเห็นได้ชัด

ด้วยเหตุนี้ ตัวเลขขั้นต้นที่เครื่องคำนวณบนศูนย์รวมการลงทุนของเราแสดงจึงถูกกำกับว่าเป็น "ขั้นต้น" และเชื่อมโยงมาที่บทความนี้ ตัวเลขนั้นเป็นจุดตั้งต้นที่สร้างจากค่าเช่าตามราคาเสนอของผู้พัฒนาและราคาที่ประกาศขาย เป็นการคำนวณที่ตรงไปตรงมา แต่บอกเพียงบรรทัดบนสุดเท่านั้น ต่อไปนี้จะอธิบายค่าใช้จ่ายแต่ละรายการที่อยู่ระหว่างขั้นต้นกับขั้นสุทธิ แล้วพาตัวอย่างสมมติหนึ่งชุดผ่านการหักลบ ทุกตัวเลขในตัวอย่างนั้นเลือกมาเพื่อแสดงวิธีคิด ไม่มีตัวใดเป็นค่าเช่า ราคา หรือผลตอบแทนที่เราเสนอ

สรุปสั้น

• ผลตอบแทนขั้นต้นคือค่าเช่าหนึ่งปีต่อราคาก่อนหักค่าใช้จ่าย ส่วนขั้นสุทธิคือสิ่งที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายดำเนินการ มีเพียงขั้นสุทธิเท่านั้นที่นำไปใช้จ่ายได้ และแม้กระนั้นก็ยังเป็นตัวเลขก่อนภาษีเงินได้
• ค่าใช้จ่ายเจ็ดประเภทมักแยกทั้งสองออกจากกัน ได้แก่ ค่าส่วนกลาง เงินสมทบกองทุนสำรอง ค่านายหน้าปล่อยเช่า ค่าบริหารจัดการ ช่วงว่าง ค่าบำรุงรักษาและประกัน และภาษี
• ค่าส่วนกลางเป็นตัวเลขเดียวที่มีฐานอ้างอิงในที่นี้ ในบรรดาห้องชุดที่เราลงประกาศซึ่งมีการประกาศ จะอยู่ที่ 45–70 บาท/ตร.ม./เดือน (ใบราคา ณ กรกฎาคม 2569) ส่วนเงินกองทุนมักจ่ายครั้งเดียวตอนรับโอน และสต็อกของเราไม่ได้ประกาศตัวเลข
• ในตัวอย่างสมมติโดยเจตนา ขั้นต้น 4.8% ลดลงเหลือราว 3.1% สุทธิ เมื่อนับค่าใช้จ่ายตามปกติ และนั่นยังเป็นตัวเลขก่อนภาษีเงินได้และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• ทุกตัวเลขในตัวอย่างเป็นเพียงการอธิบาย ตัวเลขขั้นต้นตั้งอยู่บนค่าเช่าตามราคาเสนอ มิใช่ค่าเช่าจริง ตัวเลขสุทธิจึงเป็นวิธีคิดเรื่องค่าใช้จ่าย มิใช่ผลตอบแทนที่เราเสนอหรือคาดหวัง
• รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้เช่าที่เป็นบริษัทหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% (15% สำหรับเจ้าของที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่) และพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เพิ่มภาระรายปีจำนวนเล็กน้อย

ผลตอบแทนขั้นต้นกับขั้นสุทธิต่างกันอย่างไร?

ผลตอบแทนขั้นต้นคือค่าเช่าสิบสองเดือนคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ ส่วนผลตอบแทนขั้นสุทธิคือค่าเช่าเดียวกันหลังหักค่าใช้จ่ายรายปีในการดำเนินการ คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคา (หรือถ้าจะให้เคร่งครัดคือของยอดเงินลงทุนทั้งหมดรวมค่าโอนและค่าตกแต่ง) ขั้นต้นตอบคำถามว่า "ค่าเช่าเทียบกับราคาเป็นอย่างไร?" ส่วนขั้นสุทธิตอบว่า "เหลือถึงมือจริงเท่าไรก่อนภาษี?" มีเพียงตัวเลขที่สองเท่านั้นที่คุณนำไปใช้จ่ายได้ และแม้แต่ตัวเลขนั้นก็ยังเป็นตัวเลขก่อนภาษีเงินได้ เว้นแต่จะระบุเป็นอย่างอื่น

ความแตกต่างนี้สำคัญที่สุดเมื่อคุณเปรียบเทียบห้องสองห้อง ห้องที่ถูกกว่าและมีผลตอบแทนขั้นต้นสูง อาจจบลงด้วยผลตอบแทนขั้นสุทธิที่ต่ำกว่าห้องที่แพงกว่า เพราะห้องเล็กก็ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ยังต้องมีคนบริหารจัดการ และยังคงว่างในช่วงเปลี่ยนผู้เช่า ขั้นต้นทำให้ดูดี ขั้นสุทธิแยกแยะความจริง เมื่อเอกสารการตลาดอ้างตัวเลขผลตอบแทนโดยไม่บอกว่าเป็นชนิดใด ให้สันนิษฐานว่าเป็นขั้นต้น (ตัวที่ดูดี) แล้วถามว่าหลังหักค่าใช้จ่ายจะเหลือเท่าไร

ค่าใช้จ่ายใดที่เปลี่ยนผลตอบแทนขั้นต้นให้เป็นขั้นสุทธิ?

ค่าใช้จ่ายเจ็ดประเภทมักอยู่ระหว่างสองตัวเลขนี้ แบ่งได้เป็นค่าใช้จ่ายที่อาคารเรียกเก็บ ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่า และภาษี ขอไล่ทีละรายการ

ค่าส่วนกลาง (ค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลหรือค่าบำรุงรักษา) คือค่าใช้จ่ายประจำที่เจ้าของร่วมทุกคนจ่ายเพื่อดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เรียกเก็บตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกำหนดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในบรรดาห้องชุดที่เราลงประกาศ ที่มีการประกาศค่าส่วนกลางจะอยู่ในช่วง 45 ถึง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (คำนวณจากใบราคาของผู้พัฒนา ณ เดือนกรกฎาคม 2569) สำหรับห้อง 30 ตารางเมตรจะราว 16,200 ถึง 25,200 บาทต่อปี และต้องจ่ายไม่ว่าห้องจะถูกปล่อยเช่าหรือไม่

เงินกองทุน (กองทุนสำรอง หรือ sinking fund) เป็นเงินสมทบอีกส่วนหนึ่งเข้ากองทุนสำรองของอาคารสำหรับงานใหญ่ ก็บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุดเช่นกัน โดยทั่วไปเป็นการจ่ายครั้งเดียวตอนรับโอน มิใช่ค่าใช้จ่ายรายปี จึงควรอยู่ในงบการซื้อมากกว่าในการคำนวณผลตอบแทน แต่อาคารอาจเรียกเก็บเพิ่มได้เมื่อกองทุนพร่องลง จึงควรตรวจสอบความเพียงพอของกองทุน โครงการที่เราลงประกาศไม่ได้ประกาศตัวเลขเงินกองทุน เราจึงไม่ระบุตัวเลขใด

ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่าและบริหารจัดการ คือสิ่งที่ต้องใช้ในการหาผู้เช่าและดูแลการเช่า ได้แก่ ค่านายหน้าปล่อยเช่า (มักคิดเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า) และหากคุณไม่ได้บริหารเอง ก็มีค่าบริหารจัดการต่อเนื่อง ส่วนช่วงห้องว่างคือค่าเช่าที่คุณไม่ได้รับระหว่างที่ห้องอยู่ในช่วงเปลี่ยนผู้เช่า แม้ห้องที่ปล่อยเช่าได้ดีก็แทบไม่เคยมีผู้เช่าครบทุกวันทุกปี และหนึ่งเดือนที่ว่างก็คือค่าเช่าหนึ่งเดือนที่หายไป ค่าบำรุงรักษาและค่าซ่อมแซมครอบคลุมความสึกหรอ เครื่องใช้ไฟฟ้า และการปรับปรุงเป็นระยะ ส่วนค่าประกันภัยครอบคลุมทรัพย์สินภายในและความรับผิดที่คุณมีในฐานะเจ้าของ ไม่มีรายการใดเป็นตัวเลขตายตัว ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผลตอบแทนขั้นสุทธิจึงเป็นช่วง ไม่ใช่จุดเดียว

ภาษีคือส่วนสุดท้าย รายได้ค่าเช่าเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร และต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทย กรณีผู้เช่าเป็นบริษัทไทย ผู้เช่าจะหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า (15% หากคุณเป็นเจ้าของที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทย) โดยนำไปเครดิตกับภาษีที่คุณต้องชำระในที่สุด นอกจากนี้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ยังเก็บภาษีรายปีจำนวนเล็กน้อยจากราคาประเมินของห้องชุด และปี 2569 เป็นปีแรกที่จัดเก็บในอัตราเต็ม เนื่องจากภาษีขึ้นอยู่กับสถานะถิ่นที่อยู่ ระยะเวลาถือครอง และโครงสร้างของคุณเอง ตัวเลขด้านล่างจึงเป็นตัวเลขก่อนภาษีเงินได้ และมีรายละเอียดอยู่ในบทความเรื่องภาษีสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติของเรา

การคำนวณจริง ๆ หน้าตาเป็นอย่างไร?

นี่คือตัวอย่างที่คำนวณให้ดูโดยใช้ตัวเลขสมมติทั้งหมด เลือกมาเพียงเพื่อแสดงว่าขั้นต้นกลายเป็นขั้นสุทธิอย่างไร ไม่ใช่ห้อง ค่าเช่า หรือผลตอบแทนที่เราเสนอ สมมติห้องขนาด 30 ตารางเมตร ซื้อมาในราคา 3,500,000 บาท และปล่อยเช่าที่ 14,000 บาทต่อเดือน (สมมติ) ค่าเช่าหนึ่งปีคือ 168,000 บาท ดังนั้นผลตอบแทนขั้นต้นเท่ากับ 168,000 ÷ 3,500,000 = 4.8%

ทีนี้หักค่าใช้จ่ายหนึ่งปี ค่าส่วนกลาง: ใช้ค่ากลางของช่วง 45–70 บาท/ตร.ม./เดือนที่อ้างอิงมา ราว 55 × 30 × 12 = 19,800 บาท ค่านายหน้าปล่อยเช่า: สมมติค่าเช่าหนึ่งเดือนในการหาผู้เช่า 14,000 บาท (เป็นข้อสมมติ ไม่ใช่อัตราตลาด) ช่วงว่าง: สมมติห้องว่างหนึ่งเดือนในหนึ่งปี เป็นค่าเช่าอีก 14,000 บาทที่ไม่ได้รับ ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมเล็กน้อย และค่าประกัน: สมมติรวม 10,000 บาท สี่รายการนี้รวมกันเป็น 57,800 บาท

จะเหลือ 168,000 − 57,800 = 110,200 บาท ดังนั้นผลตอบแทนขั้นสุทธิเท่ากับ 110,200 ÷ 3,500,000 = ราว 3.1% และนั่นยังเป็นตัวเลขก่อนภาษีเงินได้และก่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ในตัวอย่างนี้ ตัวเลขพาดหัว 4.8% กลายเป็นราว 3.1% เมื่อนับค่าใช้จ่ายตามปกติ ลดลงมากกว่าหนึ่งในสาม เปลี่ยนข้อสมมติใดก็ได้ เช่น ช่วงว่างที่ยาวขึ้น สัญญาบริหารจัดการ หรือค่าส่วนกลางที่ต่ำลง ตัวเลขสุทธิก็จะเปลี่ยน ความไวต่อการเปลี่ยนแปลงนี้แหละคือประเด็น และเป็นเหตุผลว่าทำไมตัวเลขผลตอบแทนตัวเดียวจึงบอกอะไรได้น้อยมากในตัวมันเอง

เหตุใดแม้แต่ตัวเลขสุทธิก็ยังไม่ใช่การคาดการณ์?

เพราะทุกตัวเลขในนั้นไม่เป็นอัตราตามราคาเสนอ ก็เป็นข้อสมมติ และไม่มีอันใดเป็นคำสัญญา ค่าเช่าที่เป็นฐานของผลตอบแทนขั้นต้นคือค่าเช่าตามราคาเสนอของผู้พัฒนา ไม่ใช่ค่าเช่าจริงจากสัญญาเช่าที่ลงนามแล้ว ส่วนรายการช่วงว่าง ค่าบริหารจัดการ และค่าบำรุงรักษาเป็นการประมาณการที่ผันแปรตามตลาด ตัวอาคาร และแต่ละปี การเอาข้อสมมติมาคูณกันไม่ได้ทำให้มันแน่นอนขึ้น แต่ทำให้ความไม่แน่นอนทบกัน ผลตอบแทนขั้นสุทธิเป็นวิธีคิดเรื่องค่าใช้จ่าย มิใช่ผลตอบแทนที่นำไปฝากธนาคารได้

ดังนั้นให้ใช้เครื่องคำนวณผลตอบแทนขั้นต้นบนศูนย์รวมการลงทุนสำหรับบรรทัดบนสุด แล้วอ่านบทความนี้เพื่อหักลดอย่างซื่อตรง และอ่านบทความเรื่องความเสี่ยงที่แท้จริงของการลงทุนคอนโดในกรุงเทพของเราก่อนจะยึดถือตัวเลขใดว่าเชื่อถือได้ หากคุณตั้งใจจะปล่อยเช่า การปล่อยเช่าและการจัดทำเอกสาร การจัดการบริหาร และการยื่นภาษีเป็นงานคนละส่วน บริการจัดโครงสร้างสัญญาเช่าและบริการหลังการโอนอธิบายว่าการเช่าและสถานะกับนิติบุคคลจัดการอย่างไร และบทความเรื่องการบริหารการเช่าของเราครอบคลุมการดูแลห้องจากต่างประเทศ ข้อสรุปที่ซื่อตรงนั้นสั้น คือ ขั้นต้นเป็นตัวเลขพาดหัว ขั้นสุทธิเป็นช่วง และผลตอบแทนไม่ใช่ทั้งสองอย่าง

ขอบเขตของบทความนี้

• ตัวอย่างที่คำนวณให้ดูใช้ตัวเลขสมมติเพื่อสาธิตวิธีคิด ไม่ใช่การพยากรณ์ ไม่ใช่การคาดการณ์ และไม่ใช่ผลตอบแทนที่เสนอ คาดหวัง หรือรับประกัน สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ได้ตรวจสอบหรือรับรองตัวเลขผลตอบแทนใด และค่าเช่าและราคาในอดีตไม่ใช่ตัวชี้วัดผลในอนาคต
• ตัวเลขเดียวที่มีฐานอ้างอิงคือช่วงค่าส่วนกลาง (45–70 บาท/ตร.ม./เดือน) ซึ่งคำนวณข้ามห้องชุดที่เราลงประกาศจากใบราคาของผู้พัฒนา ณ กรกฎาคม 2569 เฉพาะที่มีการประกาศ มิใช่ค่าเฉลี่ยของตลาด ส่วนตัวเลขค่านายหน้า ค่าบริหารจัดการ ช่วงว่าง ค่าบำรุงรักษา และค่าประกันในตัวอย่างเป็นข้อสมมติ ไม่ใช่อัตราที่มีแหล่งอ้างอิง
• ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวเลขก่อนภาษีเงินได้และก่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ภาษีจริงของคุณขึ้นอยู่กับสถานะถิ่นที่อยู่ ระยะเวลาถือครอง และโครงสร้างการถือครอง อีกทั้งอัตราและการยกเว้นมีการเปลี่ยนแปลง โปรดยืนยันสถานะปัจจุบันกับสำนักงานก่อนยึดถือตัวเลขใด
• เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน การปล่อยเช่า การจัดโครงสร้างสัญญาเช่า และการยื่นภาษีดำเนินการภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ไม่เคยเป็นเงื่อนไขของการซื้อผ่านนายหน้า

อ่านต่อ

• Indicative gross-yield calculator
• Lease structuring and registration
• Post-transfer registration and juristic-person handover

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

แหล่งอ้างอิง

• Common-fee range across the residences Suwanvara Property lists — computed from the developers' July-2026 price sheets (13 of 23 developments publish a common fee, 45–70 THB/m²/month); recorded in the site's investment data register (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Code (ประมวลรัษฎากร), s.40(5) — rent of property is assessable income subject to Thai personal income tax; s.50 — withholding on payments. Revenue Department (กรมสรรพากร) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Department practice — a Thai juristic-person tenant withholds 5% of rent paid to a resident individual lessor (credited against the lessor's annual tax); 15% is withheld on rent paid to a non-resident lessor. Revenue Department (กรมสรรพากร) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) — annual tax on immovable property by use category, assessed on appraised value and collected by the local authority; residential rates set by Royal Decree, with 2026 the first year of full-rate collection (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522), ss.18 and 40 — co-owners' liability for common-area expenses and the sinking (reserve) fund administered by the condominium juristic person. Department of Lands (กรมที่ดิน) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)