총수익률과 순수익률: 실제로 수익을 갉아먹는 것들

총수익률은 1년치 임대료를 매입가로 나눈 값으로 어떤 비용도 빼기 전의 숫자이고, 순수익률은 호실을 보유하고 임대하는 데 드는 비용을 뺀 뒤에 남는 것입니다. 둘 사이의 차이는 반올림 수준의 차이가 아닙니다. 공용관리비, 임대 중개 및 관리 수수료, 호실이 비어 있는 몇 주, 수선비, 보험료, 세금이 그 차이이며, 이것들이 합쳐지면 자신 있게 들리던 겉의 숫자가 눈에 띄게 작은 실제 숫자로 바뀔 수 있습니다.

저희 투자 허브의 계산기가 내놓는 수치를 총수익률이라고 표시하고 이 글로 연결해 두는 이유가 여기에 있습니다. 그 수치는 시행사의 제시 임대료와 게재 가격으로 만든 출발점입니다. 정직한 산수이지만, 맨 윗줄만을 설명할 뿐입니다. 이어지는 내용은 총수익률과 순수익률 사이에 놓인 각 비용을 설명한 뒤, 가정에 기반한 예시 하나를 통해 그 차감을 따라가 봅니다. 그 예시의 모든 입력값은 방법을 보여 주기 위해 고른 것이며, 저희가 제시하는 임대료나 가격, 수익이 아닙니다.

요점

• 총수익률은 비용 차감 전 1년치 임대료를 가격으로 나눈 값이고, 순수익률은 운영비를 뺀 뒤 남는 것입니다. 쓸 수 있는 돈에 해당하는 것은 순수익률뿐이며, 그마저도 소득세 차감 전입니다.
• 보통 일곱 가지 비용이 둘을 갈라놓습니다: 공용관리비, 적립기금 부담금, 임대 중개 수수료, 관리비, 공실, 유지·보험, 그리고 세금입니다.
• 여기서 근거가 확인된 유일한 수치는 공용관리비 범위입니다. 저희가 게재하는 물건 가운데 금액이 공표된 경우 월 ㎡당 45~70바트입니다(2026년 7월 가격표). 적립기금은 보통 인도 시점의 일회성 납부이며 저희 취급 물건은 금액을 공표하지 않습니다.
• 의도적으로 가정에 기반한 예시에서 총수익률 4.8%는 통상적인 비용을 반영하면 순수익률 약 3.1%로 떨어지며, 그것도 소득세와 토지·건물세를 빼기 전입니다.
• 그 예시의 모든 입력값은 예시일 뿐입니다. 총수익률 수치는 실제로 받은 임대료가 아니라 제시 임대료에 근거하므로, 순수익률은 비용을 생각하는 방법이지 저희가 제공하거나 기대하는 수익이 아닙니다.
• 임대소득은 국세법 제40조 제5호에 따라 과세되며, 법인 임차인은 5%를 원천징수합니다(비거주 소유자는 15%). 토지·건물세법 불력 2562년은 소액의 연세를 더합니다.

총수익률과 순수익률의 차이는 무엇입니까?

총수익률은 12개월치 임대료를 매입가에 대한 백분율로 나타낸 것이고, 순수익률은 같은 임대료에서 연간 운영비를 뺀 뒤 매입가(더 엄밀히는 이전 비용과 가구 비용을 포함해 실제로 투입한 총액)에 대한 백분율로 나타낸 것입니다. 총수익률은 "가격 대비 임대료가 어떻게 보이는가?"에 답하고, 순수익률은 "세전 기준으로 내 손에 실제로 남는 것은 무엇인가?"에 답합니다. 쓸 수 있는 돈에 해당하는 것은 두 번째뿐이며, 그마저도 달리 밝히지 않는 한 소득세를 빼기 전의 숫자입니다.

이 구분은 두 호실을 비교하실 때 가장 크게 작용합니다. 총수익률이 높은 저렴한 호실이 더 비싼 호실보다 순수익률이 낮아질 수 있습니다. 작은 호실도 공용관리비는 그대로 내고, 관리도 필요하며, 임차인이 바뀌는 사이에는 똑같이 비어 있기 때문입니다. 총수익률은 후하게 보이게 하고, 순수익률은 가려냅니다. 광고 자료가 어느 쪽인지 밝히지 않은 채 수익률을 제시한다면 총수익률 — 후하게 보이는 쪽 — 이라고 보시고, 비용을 뺀 뒤에는 얼마가 되는지 물어보십시오.

어떤 비용이 총수익률을 순수익률로 바꿉니까?

보통 일곱 가지 종류의 비용이 둘 사이에 놓이며, 건물이 부과하는 비용, 임대에 드는 비용, 세금으로 나뉩니다. 차례로 보겠습니다.

공용관리비(관리단이 부과하는 이른바 "유지관리비")는 공용부의 유지를 위해 모든 구분소유자가 내는 정기적인 부담금으로, 콘도미니엄법 불력 2522년(서기 1979년)에 따라 부과되며 월 제곱미터당 금액으로 정해집니다. 저희가 게재하는 물건들 가운데 금액이 공표된 경우 월 제곱미터당 45~70바트 범위에 있습니다(시행사의 2026년 7월 가격표에서 산출). 30㎡ 호실이라면 연간 대략 16,200~25,200바트입니다. 호실을 임대했는지 여부와 관계없이 납부해야 합니다.

적립기금(수선충당금)은 대규모 공사에 대비한 건물의 자본 적립금에 내는 별도의 부담금으로, 역시 콘도미니엄법에 근거가 있습니다. 보통 연간 비용이 아니라 인도 시점에 한 번 납부하는 금액이므로, 수익률 계산보다는 취득 예산에 넣으실 항목입니다. 다만 적립금이 부족해지면 건물이 추가 부담금을 부과할 수 있으므로, 기금의 건전성은 확인해 볼 가치가 있습니다. 저희가 게재하는 사업들은 적립기금 금액을 공표하지 않으므로 저희도 어떤 수치도 제시하지 않습니다.

임대 및 관리 비용은 임차인을 찾고 임대차를 운영하는 데 드는 비용입니다. 임대 중개 수수료(통상 임대료의 일부)와, 직접 관리하지 않으실 경우의 지속적인 관리 수수료가 여기에 해당합니다. 공실은 임차인이 바뀌는 사이에 받지 못하는 임대료입니다. 잘 임대되는 호실이라도 매년 하루도 빠짐없이 채워지는 경우는 드물며, 한 달 비면 한 달치 임대료가 사라집니다. 유지·수선비는 마모, 가전, 주기적인 리모델링을 감당하고, 보험료는 소유자로서 지는 시설물과 배상책임을 담보합니다. 이 가운데 고정된 것은 하나도 없으며, 바로 그렇기 때문에 순수익률은 하나의 점이 아니라 범위입니다.

세금이 마지막 한 입입니다. 임대소득은 국세법(Revenue Code) 제40조 제5호에 따른 과세대상 소득이며 태국 개인소득세의 대상입니다. 임차인이 태국 법인인 경우 임차인이 임대료의 5%를 원천징수하고(비거주 소유자라면 15%), 이는 최종 납부세액에서 공제됩니다. 이와 별도로 토지·건물세법 불력 2562년(서기 2019년)이 호실의 평가액에 소액의 연세를 부과하며, 2026년은 전액 세율로 징수되는 첫해입니다. 세금은 귀하 본인의 거주자 지위, 보유 기간, 보유 구조에 따라 달라지므로 아래 수치는 소득세 차감 전 기준이며, 자세한 내용은 외국인 부동산 투자자의 세금에 관한 저희 글에 정리되어 있습니다.

실제 계산은 어떤 모습입니까?

다음은 전적으로 가정에 기반한 입력값으로 계산한 예시 하나이며, 총수익률이 어떻게 순수익률이 되는지를 보여 주기 위한 것일 뿐 저희가 제시하는 호실이나 임대료, 수익이 아닙니다. 30㎡ 호실을 3,500,000바트에 매입하고 가정상 월 14,000바트에 임대한다고 해 봅시다. 1년치 임대료는 168,000바트이므로 총수익률은 168,000 ÷ 3,500,000 = 4.8%입니다.

이제 1년치 비용을 빼 보겠습니다. 공용관리비: 출처가 확인된 월 ㎡당 45~70바트 범위의 중간값을 잡으면 약 55 × 30 × 12 = 19,800바트입니다. 임대 중개 수수료: 임차인을 구하는 데 1개월치 임대료가 든다고 가정하면 14,000바트입니다(시장 요율이 아니라 가정입니다). 공실: 한 해에 한 달 비어 있다고 가정하면 받지 못한 임대료가 다시 14,000바트입니다. 유지·소규모 수선·보험: 합쳐서 10,000바트로 가정합니다. 이 네 항목의 합계는 57,800바트입니다.

그러면 168,000 − 57,800 = 110,200바트가 남고, 순수익률은 110,200 ÷ 3,500,000 = 약 3.1%가 됩니다. 그리고 이것도 여전히 소득세와 연간 토지·건물세를 빼기 전의 숫자입니다. 이 예시에서는 겉으로 보이던 4.8%가 통상적인 비용을 반영하자 약 3.1%로, 3분의 1 넘게 떨어졌습니다. 가정 하나만 바꾸어도 — 공실 기간을 늘리거나, 관리 계약을 두거나, 공용관리비가 더 낮거나 — 순수치는 움직입니다. 그 민감성이 바로 요점이며, 하나의 수익률 숫자만으로는 알 수 있는 것이 매우 적은 이유입니다.

순수익률조차 왜 예측이 아닙니까?

그 안의 모든 숫자가 제시 요율이거나 가정이며, 어느 쪽도 약속이 아니기 때문입니다. 총수익률의 기준이 되는 임대료는 시행사가 공표한 제시 임대료이지, 체결된 임대차계약에서 실제로 받은 임대료가 아닙니다. 공실, 관리, 유지 항목은 시장과 건물과 해에 따라 달라지는 추정치입니다. 가정을 곱한다고 해서 확실해지지 않으며, 오히려 불확실성이 누적됩니다. 순수익률은 비용을 생각하는 방법이지, 손에 넣을 수 있는 수익이 아닙니다.

그러니 투자 허브의 총수익률 계산기로 맨 윗줄을 잡으신 다음, 이 글을 읽고 그것을 정직하게 할인하십시오. 그리고 어떤 수치든 믿을 만한 것으로 취급하시기 전에 방콕 콘도 투자의 실제 위험에 관한 저희 글을 읽어 보십시오. 호실을 임대하실 생각이라면, 임대와 그 서류, 관리 약정, 세무 신고는 각각 별개의 업무입니다. 임대차 구조 설계와 이전 후 서비스 페이지가 임대차와 관리단 관련 사항이 어떻게 처리되는지 설명하고, 해외에서 호실을 운영하는 문제는 저희 임대 관리 글에서 다룹니다. 정직한 요약은 짧습니다. 총수익률은 겉의 숫자이고, 순수익률은 범위이며, 수익은 그 어느 쪽도 아닙니다.

본 문서의 범위

• 계산 예시는 방법을 보여 주기 위해 가정에 기반한 입력값을 사용했습니다. 예측도, 전망도 아니며, 제공되거나 기대되거나 보장되는 수익도 아닙니다. Suwanvara Property는 어떤 수익률 수치도 검증하거나 보증하지 않으며, 과거의 임대료와 가격은 미래의 결과를 나타내지 않습니다.
• 근거가 확인된 유일한 수치는 공용관리비 범위(월 ㎡당 45~70바트)로, 금액이 공표된 경우에 한하여 저희가 게재하는 물건들에 대해 시행사의 2026년 7월 가격표에서 산출한 것이며 시장 평균이 아닙니다. 예시에 나오는 임대 중개, 관리, 공실, 유지, 보험 수치는 출처가 확인된 요율이 아니라 가정입니다.
• 수치는 소득세와 연간 토지·건물세를 빼기 전 기준입니다. 실제 세금은 귀하의 거주자 지위, 보유 기간, 소유 구조에 따라 달라지고 세율과 감면도 변경되므로, 어떤 숫자에 의존하시기 전에 현재의 취급을 저희 회사에 확인해 주십시오.
• 일반적인 정보일 뿐이며 세무·법률·투자 자문이 아닙니다. 호실의 임대, 임대차 구조 설계, 세무 신고는 Suwanvara Law Firm과의 별개 위임계약으로 처리되며, 중개를 통해 매입하시는 조건이 되는 일은 결코 없습니다.

이어서 읽기

• Indicative gross-yield calculator
• Lease structuring and registration
• Post-transfer registration and juristic-person handover

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

출처

• Common-fee range across the residences Suwanvara Property lists — computed from the developers' July-2026 price sheets (13 of 23 developments publish a common fee, 45–70 THB/m²/month); recorded in the site's investment data register (확인 2026-07-25)
• Revenue Code (ประมวลรัษฎากร), s.40(5) — rent of property is assessable income subject to Thai personal income tax; s.50 — withholding on payments. Revenue Department (กรมสรรพากร) (확인 2026-07-25)
• Revenue Department practice — a Thai juristic-person tenant withholds 5% of rent paid to a resident individual lessor (credited against the lessor's annual tax); 15% is withheld on rent paid to a non-resident lessor. Revenue Department (กรมสรรพากร) (확인 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) — annual tax on immovable property by use category, assessed on appraised value and collected by the local authority; residential rates set by Royal Decree, with 2026 the first year of full-rate collection (확인 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522), ss.18 and 40 — co-owners' liability for common-area expenses and the sinking (reserve) fund administered by the condominium juristic person. Department of Lands (กรมที่ดิน) (확인 2026-07-25)