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バンコクのコンドミニアム投資における現実のリスク

実際に何がうまくいかなくなり得るのかを、出典を示しながらバランスよく整理します。個別サブマーケットの供給過剰、デベロッパー・完工のリスク、薄い転売流動性、為替エクスポージャー、空室、そして売却時に再び適用される外国人所有枠。将来予測も、価格が上がるという約束もありません。

執筆：Investment desk — Suwanvara Property公開 2026年7月25日読了 5 分

投資としてバンコクのコンドミニアムを購入する際の現実のリスクは、仮定の話ではなく、構造的で、あらかじめ知り得るものです。すなわち、一部サブマーケットの供給過剰、オフプラン物件におけるデベロッパーおよび完工のリスク、成約までに時間がかかり得る転売市場、往復で負う為替エクスポージャー、入居者の入れ替わりに伴う空室、そして外国人購入者の多くが見落とすもの — 売却時にあなたの買主に対して再び適用される 49% の外国人所有枠です。いずれも、購入を避ける理由ではなく、慎重に価格を判断する理由です。

本稿はこれらのリスクを名指しし、市場の背景については不動産情報センター（REIC）およびタイ中央銀行を出典として日付とともに示します。将来予測は含みません。当社はバンコクの価格を予測せず、住戸の価値や賃料が上がることを約束しません。ここに挙げるいかなる数字も収益ではありません。当社が示した利回りがあるとしても、それはデベロッパーの募集賃料から算出した費用控除前の参考例示であって実績ではなく、過去の指数の動きがあなたの住戸の将来を導くものでもありません。

要点

  • 供給過剰は市全体ではなくサブマーケットのリスクであり、あなたの建物が値引きされた新規分譲と競合する場所で最も強く効きます（REIC、2025 年）。
  • オフプランとは、コンドミニアムが登記されるまでは契約上の権利にとどまるということです。デベロッパーの支払能力と完工がリスクであり、確約の前に検証してください。
  • バンコクのコンドミニアムは流動性が高くありません。転売には数か月と費用がかかると想定し、出口を意識した価格で入ってください。
  • バーツの変動は往復で負います — 購入への入りと、いずれ行う売却からの出です。当社は為替に関する助言を行いません。
  • 賃料表は募集賃料であって実績ではありません。当社は稼働率データを保有していないため、通年のベストケースではなく空室と費用を織り込んでください。
  • 49% の外国人所有枠は転売時に再び判定されます。満杯であれば、買主層はタイ人購入者に狭まります。
  • 本稿のいかなる数字も予測や約束された収益ではありません。過去の指数の動きは、あなたの住戸の将来を示すものではありません。

バンコクは供給過剰なのか — そしてそれはあなたの住戸に影響しますか？

一部は供給過剰であり、その影響が最も大きいのは、あなたの建物が新規分譲と競合する場合です。2025 年を通じて、不動産情報センター（REIC）は、首都圏の住宅市場が需要・供給の両面で減速し、デベロッパーが既存在庫を消化するために新規分譲を控えていると報告しました（REIC 2025 年第 2 四半期状況報告、2025 年 10 月 1 日公表）。タイ中央銀行が 2025 年 5 月 1 日から LTV（融資比率）規制を 100% に一時緩和し、2026 年 4 月 24 日にこれをさらに 1 年、2027 年 6 月 30 日まで延長したこと自体、市場が過熱していることではなく、国内需要と与信が下支えを必要としていたことの表れです。同行の住宅価格指数の前年比上昇率も一桁台前半にとどまっています — これは背景情報であり、予測ではありません。

供給過剰は市全体の断定ではなく、サブマーケットごとの問題です。売れ残りのタワーが同時期に複数竣工する立地は、新規供給がほとんど入ってこない落ち着いた建物に比べ、賃貸も転売も難しくなります。実務上のリスクは、こちらが太刀打ちできない競争です。在庫を消化しようとするデベロッパーは、個人の転売売主にはできない形で移転諸費用を負担したり家具を付けたりでき、それが実現可能な賃料と転売価格の双方を押し下げます。パンフレットを読む前に、その建物の周辺で進行中の供給を読んでください。

オフプランの建物が完成する前に何が起こり得ますか？

コンドミニアムが登記され住戸の権利証が発行されるまで、オフプランの買主が保有しているのは所有権ではなく契約上の権利です。したがって、デベロッパーの支払能力と引渡しの履行こそが、あなたの負うリスクです。プロジェクトは遅延することも、設計変更されることもあり、最悪の場合、デベロッパーが行き詰まれば未着工のまま残ることもあります。また、コンドミニアム法にもとづくコンドミニアムの登記が完了するまで、あなたの名義の住戸権利証は発行できません。当社のカタログが「完成済」「完成予定」「建設中」を明確に区別し、完成予定日を完成した建物についての事実として扱わないのは、このためです。

リスク低減の手立ては、確約前の検証です。弁護士は、公開されている法人登記でデベロッパーを調査し、各種許認可と登記に至る道筋を確認し、買主を保護するマイルストーンを契約の条件として組み込むことができます。これは、Suwanvara Law Firm の別途の委任契約による、購入前に弁護士が確認する事項に関する解説で扱っている業務です。完成物件を購入すれば完工リスクは完全になくなりますが、その代わりオフプランの割安さは得られません。オフプランと完成物件を比較する解説では、いずれかを推奨することなくこのトレードオフを検討しています。

バンコクのコンドミニアムはどれほど容易に売り直せますか？

買うときほど容易ではありません。そしてそれこそが、あらかじめ織り込むべきリスクです。コンドミニアムは流動性の高い資産ではありません。転売には数か月かかることがあり、市況が軟調なときは、他の転売物件だけでなく、近隣で売れ残った新築を値引き販売しているデベロッパーとも競合します。当社は実績転売価格も売却所要期間のデータも保有していません。プロジェクトごとの 2026 年 7 月時点のデベロッパー価格表は、あくまで売出価格の証拠であって、実際にいくらで取引されたかの記録ではありません。したがって当社は、あなたの住戸がどれほど早く、いくらで売れるかについて何ら主張しません。

できることは、出口を意識して買うことです。流動性は、将来の買主もまた望むものに従う傾向があります — 登記が済み、運営の行き届いた建物、実需のある立地、幅広い層が検討する間取りと階数 — そして、転売時に買主側の弁護士が求める書類を整えておくことが、それを後押しします。タイのコンドミニアムの出口と売却に関する投資家向け解説でその手続を扱っています。ここでは単純に、売却には時間と費用がかかると想定し、それに見合った価格で入ることをお考えください。

実際に負っている為替リスクはどのようなものですか？

タイバーツは、あなたが購入を確約した日から資金を国外へ持ち出す日までの間、母国通貨に対して変動し、その変動を往復で負うことになります。外国人購入者の多くは、購入代金を外貨でタイ国内に持ち込み、こちらで両替しなければなりません。その被仕向送金について受取銀行が発行する外国為替取引証明（FET）が、住戸の登記と、のちの売却代金の本国送金を裏づけます。購入後にバーツが上昇すれば母国での費用負担は増え、売却時までにバーツが下落すれば、バーツ建て価格が保たれていても母国通貨で測った利益は目減りし得ます。

当社は外国為替および投資に関する助言を行わず、為替相場の先行きについて見解を示しません。管理できるのはタイミングと書類です。一括ではなく分割で送金する、銀行手続を早めに始める、すべての送金記録を保存する、といったことができます。購入資金を送る際の通貨とタイミングに関する姉妹稿でこの点を整理しています。相場そのものの管理は、当社ではなくご自身の銀行または規制対象の事業者の領分です。

住戸は実際に賃貸できるのか — そして賃料はいくらですか？

必ず賃貸できるとは限らず、デベロッパーの賃料表に載っている水準で貸せるとも限りません。賃料表は賃貸プログラムの募集賃料であって実績賃料ではなく、当社はいかなる建物についても稼働率・空室率・実績賃料のデータを保有していません。したがって、当社を含め誰も、その住戸が通年で賃貸されると申し上げることはできません。当社が示した参考表面利回りがあるとしても、それはその募集賃料の 12 か月分を売出価格で割ったものにすぎず、共益費、家具設備、仲介手数料と管理料、修繕、保険、所得税、そして本節の主題である空室を差し引く前の数字です。入居者の入れ替わりで空いている住戸は何も生みませんが、その間も費用は発生し続けます。

空室リスクが最も高いのは、まさに供給過剰が効いてくる場所です。似通った住戸が同じ入居者を取り合うサブマーケットでは、賃貸まで時間がかかり、賃料への下押し圧力も強くなります。家具設備、仲介手数料、定期的な内装更新は、表面の数字が無視している現実の費用です。外国人オーナーの賃料収入に関する投資家向け解説でこの点を詳しく扱っています。通年満室・満額賃料というベストケースではなく、現実的な稼働率と見出しの下にある費用を織り込んでモデルを組んでください。

なぜ売却時に外国人所有枠が再び問題になるのですか？

49% の外国人所有上限は、最初に購入するときだけでなく、住戸が移転するたびに判定されるからです。コンドミニアム法（仏暦 2522 年／1979 年）第 19 条の 2 のもと、外国人が保有できるのは建物の全住戸面積の最大 49% までであり、これは各移転が登記される日を基準に測られます。あなたが別の外国人買主に転売するとき、その買主にはその時点で 49% の枠に空きが必要です。売りたいときに建物の外国人枠が満杯であれば — 海外の買主に人気のある建物ではよくあることです — 買主層はタイ人購入者に狭まるか、枠が空くのを待つことになり、いずれも価格と売却期間に影響し得ます。

これは外国人枠の住戸の流動性に対する、実在しながら見落とされがちな制約であり、購入時と売却に出す前の双方で建物の枠の状況を確認すべき理由でもあります。確認は管理法人の枠の記録から行い、これは買主側の弁護士が検証するのと同じものです。所有形態・土地保有構造に関するサービスと外国人所有枠のガイドがその仕組みを説明しています。なお当事務所は、枠を回避するためのノミニー会社を用いた仕組みをお引き受けしません。それは違法です。ある購入がそうした仕組みによってしか成立しないのであれば、それは立ち止まるべき理由です。

外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資・税務・財務・法務の助言ではありません。Suwanvara Property は不動産仲介業者であり、投資および外国為替に関する助言は行いません。法務業務（デベロッパー、権利関係、所有枠のデューデリジェンス）は Suwanvara Law Firm との別途の委任契約によるものであり、他の専門家を選任される自由も常に保たれます。
本稿では、賃料収入、稼働率、利回り、資産価値の上昇について、予測も約束も示唆も行いません。また、いかなる数字も収益として Suwanvara Property が検証または推奨するものではありません。本サイトの他の箇所に示される利回りは、デベロッパーが公表する募集賃料から算出した費用控除前の参考値であり、例示であって実績ではありません。いかなる価格指数の過去の動きも、将来の結果を示すものではありません。
外国人所有枠の規則、為替管理上の要件、LTV 措置、および本稿が引用する市場の数値は、時とともに変わります。引用した法令およびデータは、本稿を確認した 2026 年 7 月 25 日時点のものです。特定の購入について依拠される前に、現時点の取扱いを当事務所にご確認ください。

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出典

本欄の記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資、税務または法律に関する助言ではありません。賃料収入、稼働率、利回りまたは資産価値の上昇について、予測、約束または示唆を行うことは一切なく、ここに示すいかなる数値も、Suwanvara Property が収益として検証または保証したものではありません。数値は、当社が保有するデベロッパーの価格表から算出したもの、名称を明示した公開情報源に帰属するもの、またはお客様ご自身が入力されたもののいずれかです。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの税務および法律に関する助言をお受けください。

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