海外からコンドミニアムを賃貸に出す — 管理、義務、そして賃料を手元に届けるまで

海外にお住まいのまま、所有するコンドミニアムを賃貸に出すことは解決可能な課題ですが、まったく手がかからないわけではありません。タイの法律は所有者に義務を課しており、それは海外にいることを理由に消えるものではありません。また、あなたの賃料を回収する人物が、入国管理事務所や歳入局が責任を求める相手であることはまれです。本稿では、現実的な選択肢、管理会社が報酬に見合って実際に行うこと、そしてどこにお住まいでも所有者に残る二つの義務 — 入国管理上の届出と所得税 — を整理します。

本稿には、当社独自の賃料・利回り・収益の数字は一切含みません。当社が取り扱う建物についてデベロッパーが賃料表を公表している場合、それはデベロッパーの募集賃料であって、実績賃料でも約束でもありません。したがって本稿のいかなる記述も、あなたの住戸がいくら稼ぐかの予測として読まれるべきではありません。

要点

• 経路は三つ。デベロッパーのリーシングプログラム、独立した仲介会社、自主管理 — いずれも手数料とご自身の手間との交換です。
• 管理会社は入居者の募集・審査、賃料の回収、修繕の調整、点検、TM30 の提出、退去の立会いを行いますが、法的義務は所有者に残ります。
• 管理会社は一回限りの募集手数料に加え、賃料の一定割合を継続的に受け取ります。当社は手数料の数字を掲載しません — 書面で見積りを取り、除外事項をお読みください。
• 外国人の入居者が入居した場合、TM30 の居住届は 24 時間以内に必要です（入国管理法第 38 条）。管理会社に提出を委任してください。
• 賃料はタイで課税されます（歳入法典第 40 条(5)、第 41 条）。30% の標準控除または実額控除、0 ～ 35% の累進税率、年次の P.N.D. 90。法人の借主は 5% を源泉徴収します。

海外から賃貸物件を管理する選択肢にはどのようなものがありますか？

三つあり、いずれも費用とご自身の手間との交換です。第一は、デベロッパーの賃貸（リーシング）プログラムです。当社が取り扱う開発案件のいくつかは、自前のリーシング部門を運営するデベロッパーによるもので、間取りごとの月額募集賃料を示した賃料表を公表している場合もあります。それは便宜であって保証ではありません。掲げられている賃料はデベロッパーが広告している額であり、あなたの住戸が必ず達成できる賃料ではありませんので、署名される前にプログラムの条件と手数料をお読みください。

第二は、独立した賃貸仲介・管理会社です。報酬を得て入居者を見つけ、住戸の面倒を見る地元の事業者です。第三は自主管理です。信頼できる方に鍵を預け、ご自身で募集を行い、遠隔で入居者に対応します。自主管理は手数料を節約できますが、以下の二つの節で述べる義務までは免れません。それらは、日常的にどれだけ関与していないかにかかわらず、法が所有者であるあなたに課すものだからです。海外にお住まいのオーナーの多くが仲介会社かデベロッパーのプログラムを選ぶのは、まさにタイ国内の誰かが短時間で現場対応できるようにするためです。

賃貸管理会社は実際に何をしてくれますか？

管理会社は現地であなたの代わりを務めます。その業務範囲は会社によって大きく異なるため、書面で明確にしておく価値があります。募集の段階では、通常、住戸の広告、入居希望者の審査と選定、賃貸借契約書の作成、敷金および初回賃料の受領、そして退去時に敷金を公平に清算できるようにするための住戸の状態と設備の記録を行います。

賃貸借期間中は、賃料を回収し、合意があれば建物の共益費と光熱費をそこから支払い、修繕を手配して入居者に対応し、定期的な点検を行い、外国人入居者が入居した際には TM30 の入国管理上の届出を提出します（後述）。年次の賃料所得の申告を手配する管理会社や、あなたの会計士と連携する管理会社もありますが、行わない会社も多いため、税務が報酬の範囲内か範囲外かをご確認ください。退去時には、チェックアウト、設備の照合、敷金の返還を担当します。これらはいずれも、所有者としての法的義務をなくすものではありません。義務の履行を助けるものであって、義務の移転ではありません。

管理会社への報酬はどのように支払いますか？

通常は二本立てです。入居者との契約が成立した時点で発生する一回限りの募集・客付け手数料と、継続的な業務に対して月額賃料の一定割合で発生する管理料です。当社は手数料の数字を掲載しません。サイトに数値を保有しておらず、料率は管理会社と建物によって異なり、当社が作り出した割合を示すのは何も示さないより悪いからです。書面での見積りを取り、各手数料に何が含まれ何が含まれないかを比較してください。

比較の際は、見出しの数字の先まで読んでください。募集手数料と管理料が別建てか一本化されているか。修繕、共益費、広告宣伝、再募集は手数料の範囲内か別途請求か。支払はどのような方法・頻度で、どの通貨で行われるか。うまくいかなかった場合の解約予告条件はどうか。実際に必要になるものを除外している低い料率は、決して安い取引ではありません。

自分で必ずしなければならないこと — TM30 の届出とは？

外国人の入居者があなたの住戸に入居した場合、24 時間以内に誰かが入国管理事務所へ届け出なければならず、法律上その義務は当該物件の「ハウスマスター」に課されます。通常はこれが所有者であるあなたを意味します。入国管理法（仏暦 2522 年／1979 年）第 38 条は、外国人の滞在を認めた住居のハウスマスター、所有者または占有者に対し、当該外国人が居住を開始してから 24 時間以内に届け出ることを求めています。これは TM30 という様式で行う届出で、入国管理局は tm30.immigration.go.th でのオンライン提出も受け付けています。届出を行わないハウスマスターは罰金の対象となり、第 77 条により 2,000 バーツを超えない額とされています。

ここから実務上の要点が二つ出てきます。第一に、TM30 の提出を管理会社その他の代理人に委任することができ、不在オーナーであればそうすべきです。タイ国内に人を置くべき最も明確な理由の一つです。第二に、これはあなただけでなく入居者にとっても重要です。入国管理事務所は、入居者本人の 90 日報告やビザの延長を処理する前に、有効な TM30 の記録があることを求めるからです。したがって、速やかに提出する管理会社は入居者の実際の手間を大きく減らします。なお、この届出の対象は外国人の居住者であり、タイ人の入居者はこの方法で届け出るものではありません。

賃料にはどのような税がかかり、誰が源泉徴収しますか？

タイの不動産から生じる賃料はタイで課税され、海外にお住まいであることはそれを変えません。歳入法典第 40 条(5)および第 41 条のもと、タイ国内に所在する不動産を賃貸して得た所得は課税所得であり、その支払が国内で行われるか国外で行われるかを問わず、また居住地がどこであるかを問わず、タイで課税されます。勅令（第 11 号）仏暦 2502 年により、建物の総賃料の 30% を標準控除として差し引くことも、実額の証憑にもとづく必要経費を差し引くこともできます。残額には累進の個人所得税率が適用され、課税所得の最初の 150,000 バーツについては 0%、5,000,000 バーツ超については 35% となります。

賃料所得は年次の個人所得税申告書（P.N.D. 90）で申告し、賃貸所得のある個人は半期の申告書（P.N.D. 94）も提出します。源泉徴収については二点に注意してください。借主が法人である場合、借主は賃料の 5% を源泉徴収して歳入局に納付しなければならず（歳入局指令 Tor. Por. 4/2528）、あなたはそれを申告書で控除します。個人の借主は源泉徴収を行いません。また、タイの税務上の居住者でない場合、賃料の支払時にも源泉徴収が行われることがあり、申告書で精算します。ご自身に適用される税率をご確認ください。これとは別に、土地建物税法（仏暦 2562 年／2019 年）にもとづく年次の土地建物税が、住宅用の税率で所有者に課され、住戸を賃貸しているかどうかを問いません。税率、区分、申告期限は変更されますので、これらの数字は 2026 年 7 月 25 日時点のものとしてお取り扱いいただき、依拠される前に現行の要件をご確認ください。

賃料をどのようにタイから持ち出しますか？

手取りの賃料を海外へ送ることは、資金がタイの口座に入っていれば、タイの銀行が扱う通常の仕向送金です。注意を要するのは送金そのものではなく記録のほうです。賃貸借契約書、賃料の領収書、源泉徴収票を保管し、タイでの確定申告を行ってください。そうすれば、送金する資金が、課税処理の済んだ所得であることを明確に裏づけられます。

購入時に保管した証拠 — 持ち込んだ資金についての外国為替取引（FET）記録 — が最も重要になるのは後日、売却して売却代金を外貨で本国に送金しようとするときです。その側面については、通貨とタイミングに関する姉妹稿で説明しています。いつ、どのようにバーツをご自身の通貨に戻すかはあなたの判断です。Suwanvara Property は外国為替および投資に関する助言を行わず、いかなる銀行、サービス、レートも推奨しません。為替の管理を重視されるのであれば、それはご自身の銀行または規制対象の事業者とお話しいただく事柄であり、税務申告自体は会計士、または別途の委任契約のもとで Suwanvara Law Firm とともに進めるのが最善です。

外国人購入者・所有者向けの一般的な情報であり、お客様の状況に関する法務・税務・入国管理の助言ではありません。法務および税務の受任はいずれも別個のものであり、Suwanvara Law Firm との間で行われます。他の専門家を選任される自由も常に保たれます。

本稿は賃料、利回り、稼働率、収益のいずれの数字も示さず、将来予測も行いません。デベロッパーの賃料表はデベロッパーが公表する募集賃料であり、実績賃料でも、費用控除後の数字でも、保証でもありません。過去の賃料は将来の賃料を約束するものではありません。

入国管理上の届出規則、税率、控除、閾値、申告期限は変更され、入国管理上の罰則は当局の裁量によります。行動される前に、入国管理局、歳入局、および当社に現時点の取扱いをご確認ください。

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• コンドミニアムを購入すれば、タイに居住する権利は得られますか？

出典

• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 38 (確認日 2026-07-25)
• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 77 (確認日 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 40(5) (確認日 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 41 (確認日 2026-07-25)
• Royal Decree issued under the Revenue Code (No. 11) B.E. 2502 (確認日 2026-07-25)
• Revenue Department — personal income tax rates and returns (確認日 2026-07-25)
• Revenue Department — withholding tax on rent (Departmental Instruction Tor. Por. 4/2528) (確認日 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (確認日 2026-07-25)