투자자를 위한 프리홀드와 리스홀드: 지배력, 재매각, 금융, 상속

프리홀드와 리스홀드는 같은 면적에 대한 서로 다른 두 개의 법률관계이며, 투자자에게 그 차이는 네 가지 실무적인 사항을 결정합니다. 지배력, 재매각, 금융, 그리고 상속입니다. 프리홀드는 만료일이 없는 등기된 호실 소유권이고, 리스홀드는 민상법전 제540조에 따라 최장 30년의 확정 기간 동안 그 호실을 점유하고 사용할 수 있는 등기된 권리입니다.

이 글은 그 선택을 투자자의 관점에서 다루며, 프리홀드와 리스홀드에 관한 저희 매수인 가이드의 내용을 되풀이하지 않고 연결해 드립니다. 보유 형태에 관한 일반적인 정보일 뿐 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 저희는 가격이나 수익률을 예측하지 않으며, 과거의 성과는 미래의 결과를 시사하지 않습니다.

요점

• 프리홀드는 만료일이 없는 등기된 소유권이고, 리스홀드는 최장 30년까지 사용할 수 있는 등기된 권리입니다(민상법전 제540조).
• 외국인은 49% 쿼터 범위 내에서 콘도미니엄 호실을 프리홀드로 보유할 수 있으며(콘도미니엄법 제19조 및 제19조의2), 쿼터가 소진되었거나 대상이 토지인 경우에는 리스홀드가 유일한 경로인 경우가 많습니다.
• 프리홀드가 더 온전한 지배력을 주며, 임차인의 권리는 임대차계약과 법이 정하는 범위에 갇히고 전대나 양도에는 통상 소유권자의 동의가 필요합니다(제544조).
• 재매각 시 프리홀드는 새 권원을 이전하지만, 리스홀드는 줄어드는 잔여 기간만을 양도합니다.
• 등기된 임대차는 등기된 기간 동안 소유권의 매수인을 구속하지만(제569조), 갱신 약속은 인적인 것이어서 권원의 승계인이나 임대인의 상속인을 당연히 구속하지는 않습니다.
• 대법원은 판결 제4655/2566호에서 사전 합의된 '30 + 30 + 30' 자동 갱신을 30년 제한의 회피로 보아 무효라고 판시하였습니다.
• 프리홀드는 민상법전 제6편에 따라 상속인에게 승계되지만(외국인 상속인 규정의 적용을 받습니다), 임차권은 계약에 달리 정하지 않는 한 임차인의 사망으로 소멸할 수 있습니다.

프리홀드와 리스홀드의 법적 차이는 무엇인가요?

프리홀드는 소유이고, 리스홀드는 임대차입니다. 외국인은 콘도미니엄법(불기 2522년/서기 1979년) 제19조 및 제19조의2에 따라 건물의 49% 외국인 쿼터 범위 내에서 콘도미니엄 호실을 프리홀드로 보유할 수 있으며, 이 경우 토지국의 호실 소유권증서에 만료일 없이 귀하의 이름이 기재됩니다. 리스홀드는 소유가 아닙니다. 민상법전 제537조 내지 제571조에 따른 등기된 부동산 임대차로서, 소유권자가 권원을 유지하는 동안 귀하에게 해당 기간 그 호실을 점유하고 사용할 계약상의 권리를 부여합니다.

결정적인 한계는 기간입니다. 제540조는 부동산 임대차를 30년으로 제한하며, 그보다 길게 작성된 임대차는 30년으로 단축됩니다. 또한 3년을 초과하는 임대차는 3년을 넘어 효력을 가지려면 권원에 등기되어야 합니다(제538조). 프로젝트의 외국인 쿼터가 소진되었거나 제공되는 대상이 콘도미니엄 호실이 아니라 토지인 경우, 리스홀드가 외국인 매수인에게 열려 있는 유일한 경로인 경우가 많습니다.

각 보유 형태는 실제로 어느 정도의 지배력을 주나요?

프리홀드는 소유자의 권리를 더 온전하게 주고, 리스홀드는 임대차계약과 법이 허용하는 범위만을 줍니다. 프리홀드 소유자로서 귀하는 쿼터가 허용하는 어떤 매수인에게든 언제든 매도할 수 있고, 호실에 저당권을 설정할 수 있으며, 임대할 수 있고, 건물 관리규약의 범위 내에서 변경할 수 있으며, 상속인에게 물려줄 수 있습니다. 임차인의 권리는 임대차계약서와 민상법전이 정하는 범위에 갇힙니다. 전대나 임차권 양도는 계약이 이를 허용하지 않는 한 통상 소유권자의 동의가 필요하고(제544조), 수선 등의 의무는 소유권 규정이 아니라 민상법전의 임대차 규정을 따릅니다.

어느 보유 형태도 그 자체로 태국에 거주할 권리를 주지는 않습니다. 소유와 체류 자격은 별개의 문제이며, 콘도미니엄이 거주 자격을 부여하는지에 관한 저희 글에서 다룹니다.

재매각 시에는 각각 어떻게 작동하나요?

프리홀드는 권원을 이전하여 재매각하고, 리스홀드는 남은 기간을 양도하는 방식으로만 재매각합니다. 프리홀드 소유자는 호실 자체를 매도하며, 매수인은 만료되지 않은 새 권원을 취득합니다. 임차인은 임대차에 남아 있는 기간만을, 통상 소유권자의 동의를 받아 이전할 수 있고, 매수인이 받는 자산은 해마다 0을 향해 줄어듭니다. 8년이 남은 임차권과 28년이 남은 임차권은 전혀 다른 대상입니다.

이러한 시간에 따른 감소, 그리고 만료되어 가는 권리를 인수하려는 매수인의 폭이 좁다는 점이 투자자가 출구 단계에서 저울질하는 구조적 차이입니다. 이는 시장에 대한 예측이 아니라 보유 형태 자체의 성질입니다.

둘 다 대출을 받을 수 있나요?

두 경우 모두 금융은 제한적이며, 리스홀드가 일반적으로 더 어렵습니다. 태국 상업은행이 비거주 외국인 개인에게 콘도미니엄 매수를 위한 주택담보대출을 제공하는 경우는, 프리홀드든 리스홀드든 드뭅니다. 이는 법의 규정이라기보다 대출 관행의 문제이며, 대출이 가능한 경우에도 프리홀드 쪽인 경향이 있습니다. 가치가 줄어드는 임차권은 기한 없는 소유권보다 담보로서 약하기 때문입니다.

대출의 가능 여부와 조건은 짐작하지 마시고, 귀하의 개별 사정에 관하여 특정 금융기관에 확인하실 사항으로 다루십시오. 저희는 금융을 주선하지 않으며, 금리나 담보인정비율(LTV) 수치를 여기에 제시하지 않습니다. 그러한 수치는 대주가 정하며 변동하기 때문입니다.

'30 + 30 + 30' 임대차가 승계인에 대하여 당연히 갱신되지 않는 이유는 무엇인가요?

제540조가 등기 가능한 기간을 30년으로 제한하고, 갱신 약속은 그 약속을 한 사람만을 구속하기 때문입니다. 리스홀드 호실은 흔히 '30 + 30 + 30' — 최초 30년 임대차에 미리 합의된 두 번의 갱신 — 으로 홍보되지만, 법률상 등기 가능한 기간은 30년이며 그 이후의 기간은 계약상의 갱신 약정에 기댈 뿐입니다. 등기된 임대차는 소유권의 매각에도 존속합니다. 제569조에 따라 소유권의 이전은 임대차를 소멸시키지 않으며, 새 소유자는 등기된 잔여 기간에 관하여 임대인의 권리와 의무를 승계합니다. 다만 그 보호가 미치는 것은 실제로 등기된 기간이지, 나중에 새 임대차를 설정해 주겠다는 약속이 아닙니다.

갱신 약속은 그 약속을 한 소유권자의 인적 채무입니다. 등기된 물권이 아니므로 토지와 함께 승계인에게 당연히 이전되지 않고, 소유권자의 상속인을 구속하지도 않습니다. 수십 년 뒤에 새 소유자나 상속재산을 상대로 이를 강제하는 일은 형식적인 절차가 아니라 소송의 문제입니다. 대법원은 판결 제4655/2566호에서 그 한계를 분명히 하여, 원래의 임료와 조건을 그대로 이어 가는 사전 합의된 자동 갱신은 제540조의 30년 제한을 회피하려는 시도로서 무효라고 판시하였습니다. 투자자로서는 법이 등기해 줄 30년을 기준으로 리스홀드의 가격을 매기고, 갱신은 보장된 것이 아니라 불확실한 것으로 취급하는 편이 일반적으로 신중합니다.

소유자가 사망하면 각 보유 형태는 어떻게 되나요?

프리홀드는 상속인에게 승계되지만, 임차권은 사망으로 아예 소멸할 수 있습니다. 프리홀드 호실은 상속재산의 일부를 이루어 민상법전 제6편(제1599조 내지 제1600조)에 따라 상속인에게 승계되며, 외국인 상속인 규정의 적용을 받습니다. 즉 외국인 상속인은 콘도미니엄법 제19조에 따른 보유 자격을 갖추거나, 제19조의7에 따라 60일 이내에 관할 공무원에게 통지하고 1년 이내에 그 호실을 처분해야 합니다. 이는 외국인 명의 콘도미니엄의 상속에 관한 저희 글에서 설명합니다.

임대차는 태국법상 임차인에게 결부된 인적 권리로 취급되며, 태국 법원은 임대차계약이 상속인에게 승계된다고 명시하지 않는 한 임차인의 사망으로 종료될 수 있다고 판시해 왔습니다. 따라서 리스홀드 투자자에게 상속 가능성은 법이 기본으로 제공해 주는 것이 아니라, 계약서에서 정리해 두어야 할 문언의 문제입니다.

각 보유 형태는 어떤 경우에 적합한가요?

각각 서로 다른 제약에 맞으며, 선택은 대개 투자자가 아니라 물건이 먼저 정합니다. 프리홀드는 대상이 콘도미니엄 호실이고 건물에 49% 외국인 쿼터의 여유가 남아 있는 경우에 적합합니다. 기한 없는 소유권, 가장 넓은 재매각 시장, 제한적이나마 존재하는 금융, 그리고 명확한 상속을 제공합니다. 리스홀드는 프리홀드가 아예 불가능한 경우 — 쿼터가 소진되었거나, 대상이 외국인이 완전소유할 수 없는 토지나 빌라인 경우 — 에, 그리고 투자자가 진입의 대가로 확정되고 감소해 가는 기간을 받아들이는 경우에 적합합니다.

본 글은 두 보유 형태를 설명할 뿐, 어느 하나를 권유하지 않습니다. 특정 매수 건에 어느 쪽이 맞는지는 저희가 귀하와 함께 살펴볼 사실관계 — 건물의 쿼터 현황과 임대차의 구체적 조건 — 에 달려 있으며, 이는 별도의 위임계약에 따라 검토합니다.

이어서 읽기

• 토지 및 보유 구조 — 적법한 경로
• 프리홀드와 리스홀드 — 매수인 가이드
• 외국인 명의의 태국 콘도미니엄은 소유자가 사망하면 어떻게 되나요?
• 콘도미니엄을 구입하면 태국에 거주할 권리가 생기나요?

출처

• Civil and Commercial Code, sections 537–571 (hire of property), in particular sections 538, 540, 544 and 569 (확인 2026-07-25)
• Supreme Court (Dika) Decision No. 4655/2566 on pre-agreed lease renewals (확인 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008), sections 19, 19 bis and 19 septem (확인 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession), sections 1599–1600 (확인 2026-07-25)
• Analysis: succession to a property lease in Thailand (the lease as a personal right on the lessee's death) (확인 2026-07-25)