Volleigentum oder Leasehold für Investoren: Kontrolle, Wiederverkauf, Finanzierung, Erbfolge

Volleigentum und Leasehold sind zwei verschiedene rechtliche Beziehungen zu denselben Quadratmetern, und für einen Investor entscheidet der Unterschied über vier praktische Dinge: Kontrolle, Wiederverkauf, Finanzierung und Erbfolge. Volleigentum ist das eingetragene Eigentum an der Wohneinheit ohne Ablaufdatum; Leasehold ist das eingetragene Recht, sie für eine feste Laufzeit von höchstens dreißig Jahren nach § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs zu besitzen und zu nutzen.

Diese Notiz betrachtet diese Wahl aus der Sicht des Investors und verweist auf unseren Käuferleitfaden zu Volleigentum und Leasehold, statt ihn zu wiederholen. Sie ist eine allgemeine Information über Rechtsformen des Haltens von Immobilien und keine rechtliche, steuerliche oder anlagebezogene Beratung; wir prognostizieren weder Preise noch Renditen, und vergangene Wertentwicklungen lassen keinen Rückschluss auf künftige Ergebnisse zu.

Kurz gefasst

• Volleigentum ist eingetragenes Eigentum ohne Ablaufdatum; Leasehold ist ein eingetragenes Nutzungsrecht von höchstens dreißig Jahren (§ 540 Zivil- und Handelsgesetzbuch).
• Ein Ausländer darf eine Eigentumswohnung im Volleigentum innerhalb der Quote von 49 % halten (§§ 19 und 19 bis Condominium Act); ist die Quote ausgeschöpft oder handelt es sich um Grund und Boden, ist Leasehold oft der einzige Weg.
• Volleigentum gibt die vollere Kontrolle; die Rechte eines Leasehold-Inhabers begrenzen der Mietvertrag und das Gesetz, und Untervermietung oder Abtretung bedarf regelmäßig der Zustimmung des Eigentümers (§ 544).
• Beim Wiederverkauf überträgt Volleigentum ein frisches Eigentumsrecht; Leasehold tritt nur die verbleibende, schrumpfende Laufzeit ab.
• Eine eingetragene Miete bindet den Käufer des Eigentums für ihre eingetragene Laufzeit (§ 569), ein Verlängerungsversprechen ist aber persönlich und bindet weder einen Rechtsnachfolger im Eigentum noch die Erben des Vermieters automatisch.
• Der Oberste Gerichtshof (Entscheidung Nr. 4655/2566) hat eine im Voraus vereinbarte automatische Verlängerung nach dem Muster „30 + 30 + 30“ als Umgehung der Dreißig-Jahres-Grenze für nichtig erklärt.
• Volleigentum geht nach Buch VI des Zivil- und Handelsgesetzbuchs auf die Erben über (vorbehaltlich der Regel für ausländische Erben); eine Miete kann mit dem Tod des Mieters enden, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Was ist der rechtliche Unterschied zwischen Volleigentum und Leasehold?

Volleigentum ist Eigentum, Leasehold ist Miete. Ein Ausländer darf eine Eigentumswohnung im Volleigentum (Freehold) innerhalb der Ausländerquote von 49 % des Gebäudes halten, §§ 19 und 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 (1979); damit steht Ihr Name ohne Ablaufdatum in der Eigentumsurkunde der Wohneinheit beim Land Department. Leasehold ist kein Eigentum: Es ist eine eingetragene Miete der Immobilie nach §§ 537–571 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs, die Ihnen für die Laufzeit das vertragliche Recht auf Besitz und Nutzung der Wohneinheit gibt, während die Eigentumsurkunde beim Eigentümer bleibt.

Die Laufzeit ist die bestimmende Grenze. § 540 begrenzt die Miete einer unbeweglichen Sache auf dreißig Jahre; eine auf längere Zeit geschlossene Miete wird auf dreißig Jahre herabgesetzt, und eine Miete von mehr als drei Jahren muss zur Urkunde eingetragen sein, um über drei Jahre hinaus durchsetzbar zu sein (§ 538). Ist die Ausländerquote eines Projekts ausgeschöpft oder wird nicht eine Eigentumswohnung, sondern Grund und Boden angeboten, ist Leasehold für einen ausländischen Käufer oft der einzige offene Weg.

Wie viel Kontrolle gibt jede der beiden Formen tatsächlich?

Volleigentum gibt Ihnen den vollständigeren Satz an Eigentümerrechten; Leasehold gibt Ihnen das, was der Mietvertrag und das Gesetz zulassen. Als Volleigentümer dürfen Sie jederzeit an jeden Käufer verkaufen, den die Quote zulässt, die Wohneinheit mit einer Hypothek belasten, sie vermieten, sie im Rahmen der Gemeinschaftsordnung umbauen und sie Ihren Erben hinterlassen. Die Rechte eines Leasehold-Inhabers werden durch den Mietvertrag und das Zivil- und Handelsgesetzbuch begrenzt — Untervermietung oder Abtretung der Miete bedarf regelmäßig der Zustimmung des Eigentümers, sofern der Vertrag sie nicht zulässt (§ 544), und Pflichten wie die Instandhaltung richten sich nach den mietrechtlichen und nicht nach den eigentumsrechtlichen Vorschriften.

Keine der beiden Formen verschafft für sich genommen ein Recht, in Thailand zu leben; Eigentum und aufenthaltsrechtlicher Status sind getrennte Fragen, die unsere Notiz dazu behandelt, ob eine Eigentumswohnung ein Aufenthaltsrecht verschafft.

Wie verhält sich jede Form beim Wiederverkauf?

Volleigentum wird durch Übertragung der Urkunde weiterverkauft; Leasehold nur durch Abtretung der verbliebenen Laufzeit. Ein Volleigentümer verkauft die Wohneinheit selbst, und der Käufer erhält ein frisches, nicht abgelaufenes Eigentumsrecht. Ein Leasehold-Inhaber kann nur die noch verbleibenden Jahre übertragen, in der Regel mit Zustimmung des Eigentümers, und der Vermögenswert, den ein Käufer erhält, schrumpft mit jedem Jahr gegen null — eine Miete mit acht Restjahren ist etwas anderes als eine mit achtundzwanzig.

Dieser Zeitverfall und der kleinere Kreis von Käufern, die ein ablaufendes Recht übernehmen wollen, sind der strukturelle Unterschied, den ein Investor beim Ausstieg abwägt. Das ist ein Merkmal der Rechtsform und keine Vorhersage über den Markt.

Lässt sich eine der beiden Formen finanzieren?

Die Finanzierung ist bei beiden begrenzt und bei Leasehold im Allgemeinen schwieriger. Thailändische Geschäftsbanken gewähren einer nicht in Thailand ansässigen ausländischen Privatperson für den Kauf einer Eigentumswohnung selten ein Hypothekendarlehen, weder bei Volleigentum noch bei Leasehold; das ist eine Frage der Kreditvergabepraxis und keine Rechtsregel. Wo überhaupt Finanzierung zu erhalten ist, betrifft sie eher das Volleigentum, weil eine sich abbauende Miete eine schwächere Sicherheit ist als ein unbefristetes Eigentumsrecht.

Behandeln Sie Verfügbarkeit und Konditionen eines Darlehens als etwas, das Sie für Ihre eigenen Verhältnisse bei einem bestimmten Kreditgeber bestätigen lassen, und nicht als etwas, das Sie unterstellen. Wir vermitteln keine Finanzierung und nennen hier weder einen Zinssatz noch eine Beleihungsquote, denn beides setzt der Kreditgeber fest, und beides ändert sich.

Warum ist eine Miete nach dem Muster „30 + 30 + 30“ gegenüber Rechtsnachfolgern nicht automatisch verlängerbar?

Weil § 540 die eintragungsfähige Laufzeit auf dreißig Jahre begrenzt und ein Verlängerungsversprechen nur denjenigen bindet, der es gegeben hat. Leasehold-Wohnungen werden häufig als „30 + 30 + 30“ beworben — eine erste Miete über dreißig Jahre mit zwei im Voraus vereinbarten Verlängerungen —, doch rechtlich beträgt die eintragungsfähige Laufzeit dreißig Jahre; die weiteren Zeiträume beruhen auf Verlängerungsklauseln im Vertrag. Eine eingetragene Miete überdauert allerdings den Verkauf des Eigentums: Nach § 569 erlischt die Miete durch eine Eigentumsübertragung nicht, und der neue Eigentümer tritt für die verbleibende eingetragene Laufzeit in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Dieser Schutz erfasst jedoch die tatsächlich eingetragene Laufzeit — nicht das Versprechen, später eine neue Miete zu gewähren.

Ein Verlängerungsversprechen ist eine persönliche Verpflichtung des Eigentümers, der es abgegeben hat. Es ist kein eingetragenes dingliches Recht, geht also nicht automatisch auf einen Rechtsnachfolger im Eigentum über und bindet auch die Erben des Eigentümers nicht; es Jahrzehnte später gegen einen neuen Eigentümer oder einen Nachlass durchzusetzen, ist eine Frage des Prozessrechts und keine Formsache. Der Oberste Gerichtshof hat diese Grenze in der Entscheidung Nr. 4655/2566 unterstrichen: Eine im Voraus vereinbarte automatische Verlängerung, die Miethöhe und Bedingungen des ursprünglichen Vertrags fortschreibt, ist als Umgehung der Dreißig-Jahres-Grenze des § 540 nichtig. Ein Investor tut daher im Allgemeinen gut daran, ein Leasehold nach den dreißig Jahren zu bewerten, die das Gesetz einträgt, und jede Verlängerung als ungewiss und nicht als gesichert zu behandeln.

Was geschieht mit jeder der beiden Formen beim Tod des Eigentümers?

Volleigentum geht auf Ihre Erben über; eine Miete überdauert Ihren Tod möglicherweise überhaupt nicht. Eine Wohneinheit im Volleigentum gehört zu Ihrem Nachlass und geht nach Buch VI des Zivil- und Handelsgesetzbuchs (§§ 1599–1600) auf Ihre Erben über — vorbehaltlich der Regel für ausländische Erben: Ein ausländischer Erbe muss die Voraussetzungen des § 19 des Condominium Act erfüllen oder den zuständigen Beamten binnen 60 Tagen unterrichten und die Wohneinheit nach § 19 septem binnen eines Jahres veräußern, wie unsere Notiz zum Erben einer Eigentumswohnung in ausländischer Hand erläutert.

Eine Miete wird im thailändischen Recht als ein an die Person des Mieters gebundenes Recht behandelt, und thailändische Gerichte haben entschieden, dass sie mit dem Tod des Mieters enden kann, sofern der Mietvertrag nicht ausdrücklich vorsieht, dass sie auf die Erben übergeht. Für einen Leasehold-Investor ist die Vererblichkeit deshalb ein Punkt, der im Vertrag zu regeln ist, und nichts, was das Gesetz von selbst liefert.

Wann passt welche Form?

Jede passt zu einer anderen Beschränkung, und die Wahl wird meist von der Immobilie vorgegeben, bevor der Investor sie trifft. Volleigentum passt, wenn die Einheit eine Eigentumswohnung ist und das Gebäude innerhalb seiner Ausländerquote von 49 % noch Raum hat: Es bietet ein unbefristetes Eigentumsrecht, den weitesten Wiederverkaufsmarkt, die — soweit überhaupt vorhandene — Finanzierung und eine saubere Erbfolge. Leasehold passt dort, wo Volleigentum schlicht nicht zu haben ist — die Quote ist ausgeschöpft, oder es geht um Grund und Boden oder eine Villa, die ein Ausländer nicht unmittelbar besitzen darf — und wo der Investor eine feste, sich abbauende Laufzeit als Preis des Zugangs hinnimmt.

Dieser Artikel beschreibt die beiden Rechtsformen; er empfiehlt keine von beiden. Welche zu einem bestimmten Kauf passt, hängt von Tatsachen ab, die wir im Rahmen eines gesonderten Mandats mit Ihnen prüfen würden — dem Quotenstand des Gebäudes und den genauen Mietbedingungen.

Weiterlesen

• Grund und Boden sowie Strukturen zum Halten von Immobilien — die rechtmäßigen Wege
• Volleigentum gegenüber Leasehold — der Leitfaden für Käufer
• Was geschieht mit einer thailändischen Eigentumswohnung in ausländischer Hand, wenn der Eigentümer stirbt?
• Gibt der Kauf einer Eigentumswohnung das Recht, in Thailand zu leben?

Quellen

• Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 537–571 (Miete von Sachen), insbesondere §§ 538, 540, 544 und 569 (geprüft am 2026-07-25)
• Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (Dika) Nr. 4655/2566 zu im Voraus vereinbarten Mietverlängerungen (geprüft am 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) in der Fassung des Condominium Act (Nr. 4) B.E. 2551 (2008), §§ 19, 19 bis und 19 septem (geprüft am 2026-07-25)
• Zivil- und Handelsgesetzbuch, Buch VI (Erbrecht), §§ 1599–1600 (geprüft am 2026-07-25)
• Analyse: Erbfolge in eine Immobilienmiete in Thailand (die Miete als ein an die Person des Mieters gebundenes Recht bei dessen Tod) (geprüft am 2026-07-25)