Полная собственность или право аренды для инвестора: контроль, перепродажа, финансирование и наследование

Полная собственность и право аренды — это два разных правовых отношения к одним и тем же квадратным метрам, и для инвестора различие между ними решает четыре практических вопроса: контроль, перепродажу, финансирование и наследование. Полная собственность — это зарегистрированное право собственности на квартиру без срока действия; право аренды — это зарегистрированное право владеть и пользоваться ею в течение установленного срока до тридцати лет по статье 540 Гражданского и торгового кодекса.

Эта заметка рассматривает тот же выбор глазами инвестора и ссылается на наше руководство покупателя о полной собственности и праве аренды, а не повторяет его. Это общая информация о видах владения, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; мы не прогнозируем ни цены, ни доходность, а прошлые значения не являются показателем будущих результатов.

Коротко

• Полная собственность — это зарегистрированное право собственности без срока действия; право аренды — зарегистрированное право пользования на срок до тридцати лет (статья 540 Гражданского и торгового кодекса).
• Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме в полной собственности в пределах квоты в 49% (статьи 19 и 19 bis Закона о кондоминиуме); право аренды часто оказывается единственным путём там, где квота исчерпана или речь идёт о земле.
• Полная собственность даёт более полный контроль; права арендатора ограничены договором и Кодексом, а субаренда или уступка обычно требуют согласия собственника (статья 544).
• При перепродаже полная собственность передаёт новый титул, а право аренды уступает лишь оставшийся, сокращающийся срок.
• Зарегистрированная аренда связывает покупателя объекта на её зарегистрированный срок (статья 569), но обещание продлить носит личный характер и не связывает автоматически ни правопреемника титула, ни наследников арендодателя.
• Верховный суд (решение № 4655/2566) признал заранее согласованное автоматическое продление «30 + 30 + 30» ничтожным как обход тридцатилетнего ограничения.
• Полная собственность переходит к наследникам по книге VI Кодекса (с учётом правила о наследнике-иностранце); аренда может прекратиться со смертью арендатора, если договор не предусматривает иного.

В чём юридическая разница между полной собственностью и правом аренды?

Полная собственность — это право собственности; право аренды — это аренда. Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме в полной собственности в пределах иностранной квоты здания в 49% по статьям 19 и 19 bis Закона о кондоминиуме B.E. 2522 (1979), и его имя вносится в свидетельство о праве собственности на квартиру в Земельном департаменте без указания срока. Право аренды правом собственности не является: это зарегистрированный наём имущества по статьям 537–571 Гражданского и торгового кодекса, который даёт вам договорное право владеть и пользоваться квартирой в течение срока аренды, тогда как титул остаётся у собственника.

Определяющим ограничением является срок. Статья 540 ограничивает аренду недвижимого имущества тридцатью годами; аренда, заключённая на больший срок, сокращается до тридцати лет, а аренда на срок более трёх лет должна быть зарегистрирована в отношении титула, чтобы быть исполнимой за пределами трёх лет (статья 538). Там, где иностранная квота проекта исчерпана или где речь идёт о земле, а не о квартире в кондоминиуме, право аренды нередко оказывается единственным открытым для иностранного покупателя путём.

Сколько контроля даёт каждый из видов владения?

Полная собственность даёт более полный набор прав собственника; право аренды даёт то, что позволяют договор аренды и Кодекс. Как собственник в полной собственности вы можете в любое время продать квартиру любому покупателю, которого допускает квота, заложить её, сдавать в аренду, изменять её в пределах правил здания и оставить наследникам. Права арендатора ограничены текстом договора аренды и Гражданским и торговым кодексом: субаренда или уступка права аренды обычно требуют согласия собственника, если договор не предусматривает иного (статья 544), а обязанности, например по ремонту, следуют положениям Кодекса о найме, а не о собственности.

Ни один из этих видов владения сам по себе не даёт права жить в Таиланде; право собственности и иммиграционный статус — разные вопросы, разобранные в нашей заметке о том, даёт ли квартира в кондоминиуме право проживания.

Как каждый из них ведёт себя при перепродаже?

Полная собственность перепродаётся переоформлением титула; право аренды перепродаётся только уступкой того, что осталось от срока. Собственник в полной собственности продаёт саму квартиру, и покупатель получает новый, не истекающий титул. Арендатор может передать только те годы, которые ещё остались по договору, обычно с согласия собственника, и актив, который получает покупатель, с каждым годом уменьшается, стремясь к нулю: аренда с восемью оставшимися годами — это совсем не то же, что аренда с двадцатью восемью.

Это истечение срока и меньший круг покупателей, готовых принять убывающее право, и есть то структурное различие, которое инвестор взвешивает на выходе. Это свойство самого вида владения, а не прогноз о рынке.

Можно ли профинансировать тот или другой вариант?

Финансирование ограничено в обоих случаях и, как правило, труднее при праве аренды. Тайские коммерческие банки редко предоставляют ипотечный кредит иностранцу — физическому лицу, не проживающему в стране, на покупку квартиры в кондоминиуме, будь то полная собственность или аренда; это вопрос кредитной практики, а не нормы закона, и там, где финансирование вообще доступно, оно чаще относится к полной собственности, поскольку убывающая аренда является более слабым обеспечением, чем бессрочный титул.

Относитесь к доступности и условиям любого кредита как к тому, что нужно подтвердить у конкретного кредитора применительно к вашим обстоятельствам, а не предполагать. Мы не организуем финансирование и не приводим здесь ни ставок, ни показателей отношения кредита к стоимости, поскольку их устанавливает кредитор и они меняются.

Почему аренда «30 + 30 + 30» не продлевается автоматически в отношении правопреемников?

Потому что статья 540 ограничивает регистрируемый срок тридцатью годами, а обещание продлить связывает только того, кто его дал. Квартиры в аренде часто рекламируются как «30 + 30 + 30» — первая тридцатилетняя аренда с двумя заранее согласованными продлениями, — но по закону регистрируемый срок составляет тридцать лет; последующие периоды опираются лишь на условия договора о продлении. Зарегистрированная аренда действительно переживает продажу объекта: по статье 569 переход права собственности аренду не прекращает, и новый собственник вступает в права и обязанности арендодателя на оставшийся зарегистрированный срок. Эта защита, однако, распространяется на фактически зарегистрированный срок, а не на обещание предоставить новую аренду в будущем.

Обещание продлить — это личное обязательство того собственника, который его дал. Оно не является зарегистрированным вещным правом, а потому не следует автоматически за объектом к правопреемнику титула и не связывает наследников собственника; принудительно исполнить его десятилетия спустя в отношении нового собственника или наследственной массы — вопрос судебного спора, а не формальность. Верховный суд подчеркнул этот предел в решении № 4655/2566, признав ничтожным заранее согласованное автоматическое продление, воспроизводящее прежнюю арендную плату и условия, как попытку обойти тридцатилетнее ограничение статьи 540. Инвестору, как правило, разумно оценивать право аренды по тем тридцати годам, которые закон зарегистрирует, и рассматривать любое продление как неопределённое, а не как гарантированное.

Что происходит с каждым из видов владения после смерти собственника?

Полная собственность переходит к вашим наследникам; аренда может не пережить вашей смерти вовсе. Квартира в полной собственности входит в состав наследственной массы и переходит к наследникам по книге VI Гражданского и торгового кодекса (статьи 1599–1600) с учётом правила о наследнике-иностранце: такой наследник должен отвечать условиям владения по статье 19 Закона о кондоминиуме либо уведомить уполномоченное должностное лицо в течение 60 дней и произвести отчуждение квартиры в течение одного года по статье 19 septem, как объясняет наша заметка о наследовании квартиры в иностранной собственности.

Аренда рассматривается в тайском праве как личное право, связанное с арендатором, и тайские суды признавали, что она может прекращаться со смертью арендатора, если договор аренды прямо не предусматривает её переход к наследникам. Поэтому для инвестора, приобретающего право аренды, наследуемость — это вопрос формулировок, который нужно закрепить в договоре, а не то, что закон предоставляет по умолчанию.

Когда какой вид владения подходит?

Каждый отвечает своему ограничению, и выбор обычно задаётся объектом раньше, чем инвестором. Полная собственность подходит там, где объект — квартира в кондоминиуме и в здании ещё есть место в пределах иностранной квоты в 49%: она даёт бессрочный титул, самый широкий рынок перепродажи, то ограниченное финансирование, которое вообще существует, и понятное наследование. Право аренды подходит там, где полная собственность просто недоступна — квота исчерпана или речь идёт о земле либо о вилле, которой иностранец не может владеть целиком, — и где инвестор принимает определённый, убывающий срок в обмен на доступ к объекту.

Настоящая статья описывает два вида владения; она не рекомендует ни один из них. Какой из них подходит конкретной покупке, зависит от обстоятельств, которые мы рассмотрели бы вместе с вами — положения здания по квоте и точных условий аренды — по отдельному договору.

Читать далее

• Земля и структуры владения — законные способы
• Полная собственность или право аренды — руководство покупателя
• Что происходит с тайской квартирой в иностранной собственности после смерти владельца?
• Даёт ли покупка квартиры в кондоминиуме право жить в Таиланде?

Источники

• Civil and Commercial Code, sections 537–571 (hire of property), in particular sections 538, 540, 544 and 569 (проверено 2026-07-25)
• Supreme Court (Dika) Decision No. 4655/2566 on pre-agreed lease renewals (проверено 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008), sections 19, 19 bis and 19 septem (проверено 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession), sections 1599–1600 (проверено 2026-07-25)
• Analysis: succession to a property lease in Thailand (the lease as a personal right on the lessee's death) (проверено 2026-07-25)