Что происходит с тайской квартирой в иностранной собственности после смерти владельца?

Когда иностранный собственник тайской квартиры в кондоминиуме умирает, квартира не исчезает и не отходит государству: она входит в состав наследственной массы и переходит к наследникам по тайскому наследственному праву — ровно так же, как любое другое имущество, находящееся в Таиланде. Особенным для квартиры в иностранной собственности является условие, привязанное к личности того, кто её наследует: наследник, который сам является иностранцем, должен либо отвечать требованиям Закона о кондоминиуме к иностранному владению, либо произвести отчуждение квартиры в срок, установленный этим законом.

Эта заметка объясняет, как устроено наследование квартиры в иностранной собственности, что обязан сделать наследующий иностранец, какие налоги и регистрационные действия за этим следуют и почему стоит иметь тайское завещание в отношении тайского имущества. Это общая информация для собственников и их семей, а не консультация по конкретному наследству.

Коротко

• Квартира в иностранной собственности переходит к наследникам собственника по тайскому наследственному праву (Гражданский и торговый кодекс, книга VI); со смертью она не утрачивается.
• Наследник-иностранец оставляет квартиру себе, только если отвечает требованиям Закона о кондоминиуме (ст. 19) и здание остаётся в пределах иностранной квоты в 49% (ст. 19 bis).
• Наследник-иностранец, не отвечающий требованиям, обязан уведомить уполномоченное должностное лицо в течение 60 дней и произвести отчуждение квартиры в течение одного года (ст. 19 septem).
• «Произвести отчуждение» означает продать: выручка остаётся у наследника — утрачивается лишь возможность не отвечающего требованиям иностранца владеть квартирой.
• Налог на наследство применяется только свыше 100 000 000 тайских батов (10%, либо 5% для восходящего или нисходящего родственника); при регистрации взимаются сборы Земельного департамента.
• Тайское завещание в отношении вашего тайского имущества ускоряет и упрощает весь процесс — оно готовится по отдельному договору об оказании юридических услуг.

Что происходит с квартирой в момент смерти собственника?

Квартира входит в состав наследственной массы умершего и переходит к его наследникам в силу закона. По Гражданскому и торговому кодексу, книга VI (Наследование), статьи 1599–1600, со смертью лица его наследство — всё имущество вместе со связанными с ним правами, обязанностями и обязательствами — переходит к наследникам. Квартира в тайском кондоминиуме является имуществом, находящимся в Таиланде, поэтому порядок её перехода определяется тайским наследственным правом независимо от гражданства и страны проживания собственника.

Наследство переходит одним из двух путей (статья 1603). Если собственник оставил действительное завещание, квартира достаётся тому, кто в нём назван её получателем (наследнику по завещанию). Если завещания нет, она переходит к наследникам по закону в порядке наследования без завещания — шести очередям родственников по статье 1629 вместе с пережившим супругом по статье 1635. Таким образом, вопрос о том, кто наследует, решается сначала по тайскому праву; вопрос об иностранном владении встаёт следующим и относится уже к тому, кем этот наследник окажется.

Сможет ли наследник-иностранец оставить квартиру себе?

Только если этот наследник самостоятельно отвечает условиям владения по Закону о кондоминиуме и здание при этом остаётся в пределах своей иностранной квоты. Статья 19 Закона о кондоминиуме B.E. 2522 (1979, с изменениями) перечисляет категории иностранцев, которые могут владеть квартирой, а статья 19 bis ограничивает иностранное владение 49% совокупной площади всех квартир кондоминиума. Наследник, который уже подпадает под одну из категорий статьи 19 — например, имеет разрешение на постоянное проживание в Таиланде — и который не выводит здание за черту в 49%, может быть зарегистрирован собственником и оставить квартиру себе.

Отвечает ли конкретный наследник этим требованиям — это специальный юридический вопрос, зависящий от его собственных обстоятельств и от положения здания по квоте на соответствующий день, поэтому его следует проверять, а не предполагать. Наследник, который требованиям не отвечает, квартиру просто так не теряет, но и держать её бессрочно тоже не может — об этом следующий раздел.

Что обязан сделать наследник-иностранец, не отвечающий требованиям?

Письменно уведомить уполномоченное должностное лицо в течение 60 дней с момента приобретения права собственности и произвести отчуждение квартиры в течение одного года. Статья 19 septem Закона о кондоминиуме требует, чтобы иностранец, приобретший квартиру в порядке наследования — как наследник по закону, как наследник по завещанию или иным образом, — но не подпадающий под статью 19, известил уполномоченное должностное лицо в течение 60 дней со дня приобретения права собственности и произвёл отчуждение квартиры в срок, не превышающий одного года с этой даты. Та же логика годичного срока применяется и тогда, когда наследник отвечал бы требованиям статьи 19, но квартира вывела бы здание за пределы квоты в 49% (статья 19 quinque).

«Произвести отчуждение» означает продать или передать квартиру тому, кто вправе ею владеть, — покупателю-тайцу либо иностранцу в пределах квоты. Выручку от продажи получает наследник: утрачивается только возможность иностранца, не отвечающего требованиям, оставить квартиру себе, но не её стоимость. Если год истекает без продажи, распорядиться отчуждением может генеральный директор Земельного департамента. Поэтому распространённое допущение, будто квартира в иностранной собственности беспрепятственно переходит любому иностранному родственнику навсегда, нуждается в поправке: она действительно переходит, но наследник-иностранец должен либо отвечать требованиям, либо продать.

Как наследование регистрируется в Земельном департаменте?

Наследник обращается в Земельный департамент за регистрацией перехода права на квартиру в порядке наследования, представляя свидетельство о смерти, подтверждение права наследования и документ, удостоверяющий личность. Подтверждением права наследования служит либо завещание (называющее наследника получателем), либо, при наследовании по закону, определение тайского суда. На практике наследство обычно ведёт управляющий наследством (phu-jadkan-moradok), назначаемый судом по статьям 1711–1713 Гражданского и торгового кодекса, который взаимодействует с Земельным департаментом и банком умершего от имени наследников.

Затем Земельный департамент регистрирует квартиру либо на имя наследника, отвечающего требованиям, либо — там, где наследник обязан продать по статье 19 septem, — на управляющего наследством для продажи в пределах годичного срока. Если иностранное владение умершего основывалось на иностранной валюте, ввезённой в Таиланд по пункту 5 статьи 19, сохранение оригинала подтверждения входящего перевода вместе с правоустанавливающими документами помогает семье и её консультанту документально обосновать положение при регистрации.

Нужно ли платить налог при наследовании тайской квартиры?

Возможно, но только при крупном наследстве. По Закону о налоге на наследство B.E. 2558 (2015), действующему с 1 февраля 2016 года, наследник уплачивает налог на наследство только со стоимости унаследованного свыше 100 000 000 тайских батов по ставке 10%, сниженной до 5%, если наследник является восходящим или нисходящим родственником умершего. Наследство ниже этого порога налогом на наследство не облагается вовсе.

Регистрация квартиры в порядке наследования влечёт также сборы Земельного департамента, а их размер зависит от степени родства наследника с умершим и от официальной оценочной стоимости, поэтому действующий тариф следует подтверждать, а не оценивать заранее. Налогообложение наследства может зависеть от налогового резидентства, домицилия и состава всего наследства — ни один из этих вопросов настоящая заметка за вас решить не может; получите тайскую налоговую консультацию по фактическому положению дел, прежде чем полагаться на какую-либо приведённую здесь цифру.

Почему тайское завещание важно для иностранного собственника?

Завещание в отношении имущества, находящегося в Таиланде, делает наследование быстрее, яснее и дешевле для тех, кому вы его оставляете. Оно позволяет назвать того, кто должен получить квартиру, и назначить исполнителя, а также избавляет от задержек и расходов на признание иностранного завещания в Таиланде — перевода, легализации и необходимости убедить тайский суд, прежде чем будет назначен управляющий наследством. Оно позволяет и заранее учесть само правило о наследнике-иностранце: вы можете оставить квартиру наследнику, который вправе ею владеть, либо распорядиться продать её и передать выручку, чтобы годичный срок отчуждения не застал семью врасплох.

Иностранное завещание в принципе может распоряжаться тайским имуществом, но отдельное, надлежащим образом составленное тайское завещание (регулируемое положениями Гражданского и торгового кодекса о завещаниях начиная со статьи 1646) снимает большую часть трений. Подготовка тайского завещания и консультирование о том, как правила иностранного владения применятся к вашим предполагаемым наследникам, — это юридическая работа, которую Suwanvara Law Firm выполняет по отдельному договору; это наследственное планирование, отличное от сделки с недвижимостью, и вы всегда вправе назначить любого консультанта по своему выбору.

Это общая информация для иностранных собственников и их семей, а не юридическая консультация по чьему-либо наследству. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои. Наследственное планирование и сопровождение наследования доступны через Suwanvara Law Firm по отдельному договору; вы всегда вправе назначить другого юридического консультанта.

Читать далее

• Могут ли иностранцы покупать квартиры в кондоминиуме в Таиланде?
• Земля и структуры владения — законные способы

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / В случае расхождений между версиями на разных языках преимущественную силу имеет версия на английском языке.

Источники

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008) — s.19, s.19 bis, s.19 quinque, s.19 septem (English translation of the enacted text) (проверено 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand" (analysis of the s.19 septem 60-day notice and one-year disposal rule) (проверено 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession) — s.1599–1600 (devolution of the estate), s.1603 (statutory heirs and legatees), s.1629/1635 (classes of statutory heir and the spouse), s.1711–1713 (estate administrator), s.1646 onward (wills) (проверено 2026-07-25)
• Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015), Revenue Department — effective 1 February 2016; tax charged only on inherited value above THB 100 million, at 10% (5% for an ascendant or descendant) (проверено 2026-07-25)