外国人が所有するタイのコンドミニアムは、所有者が亡くなるとどうなりますか？

タイのコンドミニアムの外国人所有者が亡くなっても、そのユニットが消えることはなく、国家に接収されることもありません。タイに所在する他の資産と同じように相続財産の一部となり、タイの相続法に従って相続人へ承継されます。外国人名義のユニットに固有なのは、相続する人に付される条件です。相続人自身も外国人である場合、コンドミニアム法の外国人所有に関する規定のもとで保有資格を満たすか、同法が定める期間内にユニットを処分するかのいずれかが必要になります。

本記事では、外国人名義のユニットについて相続がどのように進むのか、外国人の相続人が何をしなければならないのか、その後に生じる税務と登記、そしてタイ所在の資産を対象とするタイの遺言を用意しておく意味をご説明します。所有者とそのご家族に向けた一般的な情報であり、個別の相続財産に関する助言ではありません。

要点

• 外国人名義のユニットは、タイの相続法（民商法典第6編）に従って所有者の相続人へ承継されます。死亡によって失われるわけではありません。
• 外国人の相続人がユニットを保有し続けられるのは、コンドミニアム法第19条の資格を満たし、かつ建物が49％の外国人枠の範囲内にとどまる場合に限られます（第19条の2）。
• 資格を満たさない外国人の相続人は、60日以内に権限ある官吏へ届け出て、1年以内にユニットを処分しなければなりません（第19条の7）。
• 「処分する」とは売却することです。売却代金は相続人が受け取ります。失われるのは、資格を満たさない外国人がユニットを保有し続ける能力だけです。
• 相続税は1億バーツを超える部分にのみ課されます（10％、直系尊属・直系卑属は5％）。登記の際には土地事務所の手数料がかかります。
• タイ所在の資産を対象とするタイの遺言は、手続全体を早め、簡素にします。別個の法務委任契約に基づいて作成します。

所有者が亡くなった瞬間、ユニットはどうなりますか？

ユニットは被相続人の相続財産の一部となり、法律の規定により相続人へ承継されます。民商法典第6編（相続）第1599条から第1600条により、人が死亡すると、その相続財産——すべての財産およびそれに付随する権利、義務、責任——は相続人へ承継されます。タイのコンドミニアム・ユニットはタイに所在する資産ですので、所有者の国籍や居住国にかかわらず、その承継はタイの相続法が規律します。

相続財産は二つのいずれかの経路で承継されます（第1603条）。所有者が有効な遺言を遺していれば、ユニットはそれを受け取るものとして指定された者（受遺者）に帰属します。遺言がない場合には、無遺言相続の規定に従って法定相続人——第1629条の6種類の親族、および第1635条による生存配偶者——に承継されます。したがって、誰が相続するかはまずタイ法が定めます。外国人所有の可否はその次の問題であり、相続人が誰であるかが判明した後に、その者について適用されます。

外国人の相続人は、コンドミニアムを保有し続けられますか？

その相続人自身がコンドミニアム法のもとで保有資格を満たし、かつ建物が外国人枠の範囲内にとどまる場合に限られます。コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年、改正を含む）第19条は、ユニットを保有できる外国人の類型を列挙し、第19条の2は外国人所有をコンドミニアム内の全ユニットの合計面積の49％に制限しています。すでに第19条の類型に該当する相続人——たとえばタイの居住許可を有する方——であって、その保有によって建物が49％の線を越えない場合には、所有者として登記され、ユニットを保有し続けることができます。

特定の相続人が資格を満たすかどうかは、その方ご自身の事情と、その日の建物の枠の状況によって決まる個別の法律問題ですので、当然のことと考えずに確認すべきです。資格を満たさない相続人が、そのままユニットを失うわけではありません。しかし無期限に保有し続けることもできません。その点は次の項でご説明します。

資格を満たさない外国人の相続人は、何をしなければなりませんか？

所有権を取得した日から60日以内に権限ある官吏へ書面で届け出て、1年以内にユニットを処分しなければなりません。コンドミニアム法第19条の7は、相続——法定相続人として、遺言による受遺者として、またはその他の事由により——によってユニットを取得したが第19条に該当しない外国人に対し、所有権を取得した日から60日以内に権限ある官吏へ通知し、同じ日から1年を超えない期間内にユニットを処分することを求めています。相続人が第19条には該当するものの、そのユニットによって建物が49％の枠を超えてしまう場合にも、同じ1年以内の処分という考え方が適用されます（第19条の5）。

「処分する」とは、保有資格を有する者——タイ人の買主、または枠の範囲内の外国人——にユニットを売却または譲渡することを意味します。売却代金は相続人が受け取ります。失われるのは、資格を満たさない外国人がユニットを保有し続ける能力だけであって、その価値ではありません。売却されないまま1年が経過した場合、土地局長官が処分を手配することができます。したがって、「外国人名義のコンドミニアムは、どの外国人の親族にもそのまま永久に引き継がれる」という一般的な思い込みは、正しておく必要があります。承継はされますが、外国人の相続人は資格を満たすか、売却するかのいずれかなのです。

相続は土地事務所でどのように登記しますか？

相続人が土地局に対し、相続によるユニットの移転登記を申請し、死亡証明書、相続権を示す資料、および身分証明書を提出します。相続権を示す資料は、遺言（相続人を受遺者として指定するもの）か、無遺言の場合はタイの裁判所の命令です。実務上、相続財産は通常、民商法典第1711条から第1713条に基づいて裁判所が選任した遺産管理人（ผู้จัดการมรดก）が取り扱い、相続人に代わって土地局や被相続人の取引銀行との手続を進めます。

そのうえで土地局は、資格を満たす相続人の名義でユニットを登記するか、あるいは第19条の7により相続人が売却しなければならない場合には、1年の期間内に売却されるよう遺産管理人の管理下に登記します。被相続人の外国人所有が第19条(5)に基づき外貨をタイに持ち込んだことを根拠としていた場合には、当初の被仕向送金の証拠を権利証書関係の書類とともに保管しておくと、ご家族とその専門家が登記の際に状況を裏付けるうえで役立ちます。

タイのコンドミニアムを相続すると税金がかかりますか？

かかる可能性はありますが、大規模な相続財産の場合に限られます。相続税法（仏暦2558年／2015年、2016年2月1日施行）により、相続人が相続税を負担するのは、相続により取得した価額のうち1億バーツを超える部分についてのみで、税率は10％です。相続人が被相続人の直系尊属または直系卑属である場合は5％に軽減されます。この基準額を下回る相続には、相続税は一切課されません。

相続によるユニットの登記には土地局の手数料もかかります。その金額は、相続人と被相続人との関係および公示評価額によって異なりますので、あらかじめ見積もるのではなく、当日の手数料表をご確認ください。相続財産に対する課税は、居住地、住所地、および相続財産全体の状況によって左右され得ますが、本記事はそのいずれについても結論を出すことはできません。ここに記した数値に依拠なさる前に、実際の状況についてタイの税務助言をお受けください。

外国人所有者にとって、タイの遺言はなぜ重要ですか？

タイ所在の資産を対象とする遺言があれば、遺されたご家族にとって相続は早く、明確で、費用も抑えられます。ユニットを誰が受け取るかを指定し、遺言執行者を選任することができ、外国の遺言をタイで証明する際の遅延と費用——翻訳、領事認証、そして遺産管理人の選任前にタイの裁判所を納得させる必要——を避けられます。さらに、外国人相続人のルールそのものを見越した計画も可能になります。保有資格を満たす相続人にユニットを遺す、あるいは売却して代金を承継させるよう指示しておけば、ご家族が1年の処分期限に不意を突かれることはありません。

外国の遺言でもタイの資産を処分することは原則として可能ですが、別途、方式にのっとって作成されたタイの遺言（民商法典第1646条以下の遺言に関する規定に従うもの）があれば、摩擦の大半はなくなります。タイの遺言の作成、および外国人所有の規定が意図された相続人にどのように適用されるかについての助言は、Suwanvara Law Firm が別途の委任契約に基づいて行う法務業務です。これは不動産取引とは別の相続対策であり、どの専門家を選任なさるかは常にお客様の自由です。

本記事は外国人所有者とそのご家族に向けた一般的な情報であり、個別の相続財産に関する法的助言ではありません。規定、税率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。相続対策および相続手続は、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約に基づいてご利用いただけます。他の法律専門家を選任なさる自由は常にお客様にあります。

続けて読む

• Can foreigners buy a condominium in Thailand?
• Land and ownership structures — the lawful routes

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出典

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008) — s.19, s.19 bis, s.19 quinque, s.19 septem (English translation of the enacted text) (確認日 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand" (analysis of the s.19 septem 60-day notice and one-year disposal rule) (確認日 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession) — s.1599–1600 (devolution of the estate), s.1603 (statutory heirs and legatees), s.1629/1635 (classes of statutory heir and the spouse), s.1711–1713 (estate administrator), s.1646 onward (wills) (確認日 2026-07-25)
• Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015), Revenue Department — effective 1 February 2016; tax charged only on inherited value above THB 100 million, at 10% (5% for an ascendant or descendant) (確認日 2026-07-25)