Was geschieht mit einer thailändischen Eigentumswohnung in ausländischer Hand, wenn der Eigentümer stirbt?

Stirbt der ausländische Eigentümer einer thailändischen Eigentumswohnung, verschwindet die Wohneinheit nicht und wird auch nicht vom Staat eingezogen — sie gehört zu seinem Nachlass und geht nach thailändischem Erbrecht auf seine Erben über, genau wie jeder andere in Thailand belegene Vermögenswert. Das Besondere an einer Wohneinheit in ausländischer Hand ist eine Bedingung, die an die Person des Erben geknüpft ist: Ein Erbe, der selbst Ausländer ist, muss entweder die Voraussetzungen erfüllen, um die Wohneinheit nach den Vorschriften des Condominium Act über ausländisches Eigentum zu halten, oder sie innerhalb der vom Gesetz bestimmten Frist veräußern.

Diese Notiz erläutert, wie die Erbfolge bei einer Wohneinheit in ausländischem Eigentum abläuft, was ein erbender Ausländer tun muss, welche Steuern und Eintragungen folgen und warum sich ein thailändisches Testament über Ihr thailändisches Vermögen lohnt. Sie ist eine allgemeine Information für Eigentümer und ihre Familien und keine Beratung zu einem bestimmten Nachlass.

Kurz gefasst

• Eine Wohneinheit in ausländischem Eigentum geht nach thailändischem Erbrecht (Zivil- und Handelsgesetzbuch, Buch VI) auf die Erben über; mit dem Tod ist sie nicht verloren.
• Ein ausländischer Erbe behält die Wohneinheit nur, wenn er die Voraussetzungen des Condominium Act (§ 19) erfüllt und das Gebäude innerhalb seiner Ausländerquote von 49 % bleibt (§ 19 bis).
• Ein ausländischer Erbe, der die Voraussetzungen nicht erfüllt, muss den zuständigen Beamten binnen 60 Tagen unterrichten und die Wohneinheit binnen eines Jahres veräußern (§ 19 septem).
• „Veräußern“ heißt verkaufen — der Erlös steht dem Erben zu; verloren geht nur die Möglichkeit eines nicht qualifizierten Ausländers, die Wohneinheit zu halten.
• Erbschaftsteuer fällt erst oberhalb von 100 Mio. THB an (10 %, bzw. 5 % für Verwandte in auf- oder absteigender Linie); bei der Eintragung fallen Gebühren des Land Office an.
• Ein thailändisches Testament über Ihr thailändisches Vermögen beschleunigt und vereinfacht den gesamten Vorgang — errichtet im Rahmen eines gesonderten anwaltlichen Mandats.

Was geschieht mit der Wohneinheit in dem Moment, in dem der Eigentümer stirbt?

Die Wohneinheit wird Teil des Nachlasses des Verstorbenen und geht kraft Gesetzes auf seine Erben über. Nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch, Buch VI (Erbrecht), §§ 1599–1600, geht mit dem Tod einer Person ihr Nachlass — das gesamte Vermögen samt der daran haftenden Rechte, Pflichten und Verbindlichkeiten — auf die Erben über. Eine thailändische Eigentumswohnung ist ein in Thailand belegener Vermögenswert; deshalb richtet sich ihr Übergang nach thailändischem Erbrecht, gleich welche Staatsangehörigkeit der Eigentümer hatte und wo er ansässig war.

Der Nachlass geht auf einem von zwei Wegen über (§ 1603). Hat der Eigentümer ein wirksames Testament hinterlassen, fällt die Wohneinheit an die darin bedachte Person (den Vermächtnisnehmer). Fehlt ein Testament, geht sie nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolge auf die gesetzlichen Erben über — die sechs Klassen von Verwandten des § 1629 sowie den überlebenden Ehegatten nach § 1635. Wer erbt, entscheidet somit zuerst das thailändische Recht; die Frage des ausländischen Eigentums kommt danach und betrifft denjenigen, der sich als Erbe herausstellt.

Darf ein ausländischer Erbe die Eigentumswohnung behalten?

Nur wenn dieser Erbe selbst die Voraussetzungen erfüllt, um die Wohneinheit nach dem Condominium Act zu besitzen, und das Gebäude innerhalb seiner Ausländerquote bleibt. § 19 des Condominium Act B.E. 2522 (1979) in der geltenden Fassung zählt die Gruppen von Ausländern auf, die eine Wohneinheit halten dürfen, und § 19 bis begrenzt ausländisches Eigentum auf 49 % der Gesamtfläche aller Wohneinheiten der Wohnungseigentumsanlage. Ein Erbe, der bereits unter eine Gruppe des § 19 fällt — etwa weil er eine thailändische Aufenthaltsberechtigung als Daueraufenthalter besitzt — und der das Gebäude nicht über die 49-%-Grenze hinausführt, kann als Eigentümer eingetragen werden und die Wohneinheit behalten.

Ob ein bestimmter Erbe diese Voraussetzungen erfüllt, ist eine konkrete Rechtsfrage, die von seinen eigenen Verhältnissen und vom Quotenstand des Gebäudes am jeweiligen Tag abhängt; sie sollte deshalb geprüft und nicht unterstellt werden. Ein Erbe, der die Voraussetzungen nicht erfüllt, verliert die Wohneinheit nicht einfach — halten kann er sie aber auch nicht auf Dauer, und darum geht es im nächsten Abschnitt.

Was muss ein ausländischer Erbe tun, der die Voraussetzungen nicht erfüllt?

Er muss den zuständigen Beamten innerhalb von 60 Tagen nach dem Eigentumserwerb schriftlich unterrichten und die Wohneinheit innerhalb eines Jahres veräußern. § 19 septem des Condominium Act verlangt von einem Ausländer, der eine Wohneinheit durch Erbfolge erwirbt — als gesetzlicher Erbe, als Vermächtnisnehmer aufgrund eines Testaments oder auf andere Weise —, aber nicht unter § 19 fällt, den zuständigen Beamten binnen 60 Tagen ab dem Tag des Eigentumserwerbs zu unterrichten und die Wohneinheit binnen einer Frist von höchstens einem Jahr ab diesem Tag zu veräußern. Dieselbe Ein-Jahres-Logik der Veräußerung gilt, wenn ein Erbe zwar unter § 19 fiele, die Wohneinheit das Gebäude aber über seine 49-%-Quote hinausführen würde (§ 19 quinque).

„Veräußern“ heißt: die Wohneinheit an jemanden verkaufen oder übertragen, der sie halten darf — an einen thailändischen Käufer oder an einen Ausländer innerhalb der Quote. Der Erlös steht dem Erben zu: Verloren geht nur die Möglichkeit eines nicht qualifizierten Ausländers, die Wohneinheit zu behalten, nicht ihr Wert. Verstreicht das Jahr ohne Verkauf, kann der Generaldirektor des Land Department die Veräußerung veranlassen. Die verbreitete Annahme, eine Eigentumswohnung in ausländischer Hand gehe ohne Weiteres auf jeden ausländischen Angehörigen über, der sie dann für immer behalten dürfe, bedarf daher der Korrektur: Sie geht über, aber der ausländische Erbe muss die Voraussetzungen erfüllen oder verkaufen.

Wie wird der Erwerb von Todes wegen im Land Office eingetragen?

Der Erbe beantragt beim Land Department die Eintragung des Übergangs der Wohneinheit im Wege der Erbfolge und legt dazu die Sterbeurkunde, den Nachweis seines Erbrechts und einen Ausweis vor. Als Nachweis der Erbenstellung dient entweder das Testament (das den Erben als Vermächtnisnehmer benennt) oder, bei gesetzlicher Erbfolge, ein Beschluss des thailändischen Gerichts. In der Praxis wird der Nachlass meist von einem gerichtlich nach §§ 1711–1713 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs bestellten Nachlassverwalter (phu-jadkan-moradok) abgewickelt, der gegenüber dem Land Department und der Bank des Verstorbenen für die Erben auftritt.

Das Land Department trägt die Wohneinheit anschließend entweder auf den Namen eines qualifizierten Erben ein oder — wenn der Erbe nach § 19 septem verkaufen muss — auf den Nachlassverwalter, damit sie innerhalb der Jahresfrist veräußert werden kann. Beruhte das ausländische Eigentum des Verstorbenen auf Fremdwährung, die nach § 19 (5) nach Thailand eingebracht wurde, hilft es der Familie und ihrem Berater, den ursprünglichen Nachweis der Eingangsüberweisung zusammen mit den Eigentumsunterlagen aufzubewahren, um die Lage bei der Eintragung zu belegen.

Fallen beim Erben einer thailändischen Eigentumswohnung Steuern an?

Möglicherweise, aber nur bei einem großen Nachlass. Nach dem Erbschaftsteuergesetz B.E. 2558 (2015), in Kraft seit dem 1. Februar 2016, zahlt ein Erbe Erbschaftsteuer nur auf den Wert des Erwerbs, soweit er 100 Mio. THB übersteigt, und zwar mit 10 % — ermäßigt auf 5 %, wenn der Erbe ein Verwandter in aufsteigender oder absteigender Linie des Verstorbenen ist. Ein Erwerb unterhalb dieser Schwelle löst überhaupt keine Erbschaftsteuer aus.

Die Eintragung der Wohneinheit im Wege der Erbfolge ist außerdem mit Gebühren des Land Department verbunden; deren Höhe hängt vom Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Verstorbenen und vom amtlichen Schätzwert ab, weshalb der am jeweiligen Tag geltende Gebührentarif bestätigt und nicht vorab geschätzt werden sollte. Die Besteuerung eines Nachlasses kann von Ansässigkeit, Wohnsitz und dem übrigen Nachlass abhängen — nichts davon kann diese Notiz für Sie klären. Lassen Sie sich zur tatsächlichen Lage thailändisch steuerlich beraten, bevor Sie sich auf eine hier genannte Zahl verlassen.

Warum ist ein thailändisches Testament für einen ausländischen Eigentümer wichtig?

Ein Testament über Ihr in Thailand belegenes Vermögen macht die Erbfolge für die Hinterbliebenen schneller, klarer und günstiger. Sie können darin bestimmen, wer die Wohneinheit erhalten soll, und einen Testamentsvollstrecker benennen; zugleich vermeiden Sie Verzögerung und Kosten, die entstehen, wenn ein ausländisches Testament in Thailand nachgewiesen werden muss — Übersetzung, Legalisation und ein thailändisches Gericht, das gleichwohl überzeugt werden muss, bevor ein Nachlassverwalter bestellt wird. Sie können damit auch die Regel für ausländische Erben selbst einplanen: Sie können die Wohneinheit einem Erben zuwenden, der sie halten darf, oder anordnen, dass sie verkauft und der Erlös weitergegeben wird, damit die Familie von der Ein-Jahres-Frist nicht unvorbereitet getroffen wird.

Ein ausländisches Testament kann grundsätzlich auch über thailändisches Vermögen verfügen, doch ein gesondertes, formgerecht errichtetes thailändisches Testament (das den testamentsrechtlichen Vorschriften des Zivil- und Handelsgesetzbuchs ab § 1646 unterliegt) beseitigt den größten Teil der Reibung. Die Errichtung eines thailändischen Testaments und die Beratung dazu, wie sich die Vorschriften über ausländisches Eigentum auf Ihre vorgesehenen Erben auswirken, ist anwaltliche Arbeit, die Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats erbringt — es ist Nachlassplanung und damit etwas anderes als die Immobilientransaktion; es steht Ihnen weiterhin frei, jeden anderen Berater zu beauftragen.

Dies ist eine allgemeine Information für ausländische Eigentümer und ihre Familien und keine Rechtsberatung zum Nachlass einer bestimmten Person. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Verhältnisse des Einzelfalls sind verschieden. Nachlassplanung und Nachlassabwicklung sind über Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats erhältlich; es steht Ihnen weiterhin frei, einen anderen Rechtsberater zu beauftragen.

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In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / Bei Abweichungen zwischen den Sprachfassungen ist die englische Fassung maßgeblich.

Quellen

• Condominium Act B.E. 2522 (1979) in der Fassung des Condominium Act (Nr. 4) B.E. 2551 (2008) — § 19, § 19 bis, § 19 quinque, § 19 septem (englische Übersetzung des verkündeten Gesetzestextes) (geprüft am 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, „Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand“ (Analyse der 60-Tage-Anzeige und der Ein-Jahres-Veräußerungsfrist des § 19 septem) (geprüft am 2026-07-25)
• Zivil- und Handelsgesetzbuch, Buch VI (Erbrecht) — §§ 1599–1600 (Übergang des Nachlasses), § 1603 (gesetzliche Erben und Vermächtnisnehmer), §§ 1629/1635 (Klassen der gesetzlichen Erben und der Ehegatte), §§ 1711–1713 (Nachlassverwalter), § 1646 ff. (Testamente) (geprüft am 2026-07-25)
• Erbschaftsteuergesetz B.E. 2558 (2015), Revenue Department — in Kraft seit dem 1. Februar 2016; Steuer nur auf den geerbten Wert oberhalb von 100 Mio. THB, mit 10 % (5 % für Verwandte in auf- oder absteigender Linie) (geprüft am 2026-07-25)