외국인 명의의 태국 콘도미니엄은 소유자가 사망하면 어떻게 되나요?

태국 콘도미니엄의 외국인 소유자가 사망하더라도 그 호실이 사라지거나 국가에 귀속되지 않습니다. 태국에 소재한 다른 모든 자산과 마찬가지로 상속재산의 일부를 이루며, 태국 상속법에 따라 상속인에게 승계됩니다. 외국인 명의의 호실에 특유한 점은 그것을 상속받는 사람에게 붙는 조건입니다. 상속인 역시 외국인인 경우, 콘도미니엄법의 외국인 소유 규정에 따라 해당 호실을 보유할 자격을 갖추거나, 같은 법이 정한 기간 내에 이를 처분해야 합니다.

이 글에서는 외국인 명의 호실의 상속이 어떻게 이루어지는지, 상속받는 외국인이 무엇을 해야 하는지, 뒤따르는 세금과 등기는 무엇인지, 그리고 태국 자산을 대상으로 하는 태국 유언장을 마련해 둘 만한 이유를 설명합니다. 소유자와 그 가족을 위한 일반적인 정보이며, 특정 상속재산에 관한 자문이 아닙니다.

요점

• 외국인 명의의 호실은 태국 상속법(민상법전 제6편)에 따라 소유자의 상속인에게 승계되며, 사망으로 소멸하지 않습니다.
• 외국인 상속인은 콘도미니엄법 제19조의 자격을 갖추고 건물이 49% 외국인 쿼터 범위 내에 머무는 경우에만 그 호실을 보유할 수 있습니다(제19조의2).
• 자격을 갖추지 못한 외국인 상속인은 60일 이내에 관할 공무원에게 통지하고 1년 이내에 그 호실을 처분해야 합니다(제19조의7).
• "처분"이란 매도를 뜻하며, 매각대금은 상속인이 받습니다. 잃는 것은 자격 없는 외국인이 호실을 보유할 수 있는 지위일 뿐입니다.
• 상속세는 1억 바트를 초과하는 부분에만 적용되며(10%, 직계존비속은 5%), 등기 시 토지사무소 수수료가 발생합니다.
• 태국 자산을 대상으로 하는 태국 유언장은 전 과정을 빠르고 단순하게 만들어 줍니다. 별도의 법률 위임계약에 따라 작성합니다.

소유자가 사망하는 순간 그 호실은 어떻게 되나요?

그 호실은 피상속인의 상속재산의 일부가 되어 법률의 작용에 따라 상속인에게 승계됩니다. 민상법전 제6편(상속) 제1599조 및 제1600조에 따르면, 사람이 사망하면 그 상속재산 — 모든 재산과 이에 부수하는 권리·의무·책임 — 은 상속인에게 승계됩니다. 태국 콘도미니엄 호실은 태국에 소재한 자산이므로, 소유자의 국적이나 거주국이 무엇이든 그 승계는 태국 상속법이 규율합니다.

상속재산은 두 가지 방식 중 하나로 승계됩니다(제1603조). 소유자가 유효한 유언을 남긴 경우 그 호실은 이를 받도록 지정된 사람(수유자)에게 귀속됩니다. 유언이 없는 경우에는 무유언 상속 규정에 따라 법정상속인 — 제1629조의 6개 순위 친족과 제1635조에 따른 생존 배우자 — 에게 승계됩니다. 따라서 누가 상속하는지는 먼저 태국법이 정하고, 외국인 소유 자격 문제는 그다음에 등장하여 그 상속인이 누구로 확정되든 그에게 적용됩니다.

외국인 상속인은 그 콘도미니엄을 계속 보유할 수 있나요?

그 상속인이 콘도미니엄법에 따라 독자적으로 해당 호실의 소유 자격을 갖추고, 건물이 외국인 쿼터 범위 내에 머무는 경우에만 가능합니다. 콘도미니엄법(불기 2522년/서기 1979년, 개정 포함) 제19조는 호실을 보유할 수 있는 외국인의 유형을 열거하고, 제19조의2는 외국인 소유를 콘도미니엄 전체 호실 합계 면적의 49%로 제한합니다. 이미 제19조의 어느 유형에 해당하고 — 예컨대 태국 영주권을 보유한 상속인 — 그 호실로 인해 건물이 49% 선을 넘지 않는 상속인은 소유자로 등기되어 호실을 보유할 수 있습니다.

특정 상속인이 자격을 갖추는지는 그 사람의 개별 사정과 해당 시점의 건물 쿼터 현황에 달린 구체적인 법률 문제이므로, 짐작하지 말고 확인해야 합니다. 자격을 갖추지 못한 상속인이 곧바로 호실을 잃는 것은 아니지만, 무기한 보유할 수도 없습니다. 이 점은 다음 항에서 다룹니다.

자격을 갖추지 못한 외국인 상속인은 무엇을 해야 하나요?

소유권을 취득한 날부터 60일 이내에 관할 공무원에게 서면으로 통지하고, 1년 이내에 그 호실을 처분해야 합니다. 콘도미니엄법 제19조의7은 상속 — 법정상속인으로서든, 유언에 따른 수유자로서든, 그 밖의 방법으로든 — 에 의하여 호실을 취득하였으나 제19조에 해당하지 않는 외국인에게, 소유권 취득일부터 60일 이내에 관할 공무원에게 통지하고 같은 날부터 1년을 넘지 않는 기간 내에 그 호실을 처분하도록 요구합니다. 상속인이 제19조상 자격을 갖추더라도 그 호실로 인해 건물이 49% 쿼터를 초과하게 되는 경우에도 동일한 1년 처분 법리가 적용됩니다(제19조의5).

"처분한다"는 것은 보유 자격이 있는 사람 — 태국인 매수인 또는 쿼터 범위 내의 외국인 — 에게 그 호실을 매도하거나 이전한다는 뜻입니다. 매각대금은 상속인이 받습니다. 잃는 것은 자격 없는 외국인이 그 호실을 계속 보유할 수 있는 지위일 뿐, 그 가치가 아닙니다. 1년이 매각 없이 지나면 토지국장이 처분을 주선할 수 있습니다. 따라서 외국인 명의의 콘도미니엄이 어떤 외국인 친족에게든 그대로 넘어가 영원히 보유할 수 있다는 통념은 바로잡아야 합니다. 승계는 되지만, 외국인 상속인은 자격을 갖추거나 매도해야 합니다.

상속은 토지사무소에서 어떻게 등기하나요?

상속인이 사망진단서, 상속권의 증빙, 신분증명 서류를 제출하여 토지국에 상속에 의한 호실 이전등기를 신청합니다. 상속권의 증빙은 유언(상속인을 수유자로 지정한 것)이거나, 무유언 상속의 경우 태국 법원의 결정입니다. 실무상 상속재산은 통상 민상법전 제1711조 내지 제1713조에 따라 법원이 선임한 상속재산관리인(ผู้จัดการมรดก)이 관리하며, 그가 상속인들을 대신하여 토지국 및 피상속인의 거래 은행을 상대합니다.

이후 토지국은 그 호실을 자격을 갖춘 상속인의 명의로 등기하거나, 제19조의7에 따라 상속인이 매도해야 하는 경우에는 1년의 기간 내에 매각되도록 상속재산관리인의 관리 아래 두게 합니다. 피상속인의 외국인 소유가 제19조 제5호에 따라 태국에 반입한 외화에 근거한 것이었다면, 원래의 대외 송금 증빙을 권원 서류와 함께 보관해 두는 것이 등기 시 가족과 그 자문인이 상황을 입증하는 데 도움이 됩니다.

태국 콘도미니엄을 상속받으면 세금을 내야 하나요?

낼 수도 있지만, 규모가 큰 상속재산에 한합니다. 2016년 2월 1일부터 시행된 상속세법(불기 2558년/서기 2015년)에 따라 상속인은 상속받은 가액 중 1억 바트를 초과하는 부분에 대해서만 10%의 상속세를 부담하며, 상속인이 피상속인의 직계존속 또는 직계비속인 경우에는 5%로 경감됩니다. 그 기준액에 못 미치는 상속에는 상속세가 전혀 부과되지 않습니다.

상속에 의한 호실 등기에는 토지국 수수료도 발생하며, 그 금액은 상속인과 피상속인의 관계 및 공시 평가액에 따라 달라지므로 미리 추정하기보다 당일의 수수료 기준을 확인해야 합니다. 상속재산에 대한 과세는 거주지, 주소지, 상속재산 전체 구성에 따라 달라질 수 있고, 이 글로는 그 어느 것도 해결해 드릴 수 없습니다. 여기의 어떤 수치에 의존하시기 전에 실제 상황에 관하여 태국 세무 자문을 받으시기 바랍니다.

외국인 소유자에게 태국 유언장이 중요한 이유는 무엇인가요?

태국 소재 자산을 대상으로 하는 유언장은 남겨진 사람들에게 상속 절차를 더 빠르고, 더 명확하고, 더 저렴하게 만들어 줍니다. 누가 그 호실을 받을지 지정하고 유언집행자를 선임할 수 있게 하며, 태국에서 외국 유언장을 증명하는 데 드는 지연과 비용 — 번역, 인증, 그리고 상속재산관리인이 선임되기 전에 태국 법원이 심리해야 하는 절차 — 을 피할 수 있게 해 줍니다. 또한 외국인 상속인 규정 자체를 염두에 둔 계획도 가능해집니다. 호실을 보유 자격이 있는 상속인에게 남기거나, 매각하여 대금을 물려주도록 정해 둠으로써, 가족이 1년의 처분 기한에 준비 없이 부딪히지 않게 할 수 있습니다.

외국 유언장으로도 원칙적으로 태국 자산을 처분할 수 있지만, 별도로 적법하게 작성된 태국 유언장(민상법전 제1646조 이하의 유언 규정이 규율합니다)은 대부분의 마찰을 없애 줍니다. 태국 유언장의 작성과, 외국인 소유 규정이 예정하신 상속인들에게 어떻게 적용될지에 관한 자문은 Suwanvara Law Firm이 별도의 위임계약에 따라 수행하는 법률 업무입니다. 이는 부동산 거래와 구별되는 상속 설계이며, 원하시는 어떤 자문인이든 선임하실 자유는 언제나 귀하에게 있습니다.

본 글은 외국인 소유자와 그 가족을 위한 일반적인 정보이며, 특정인의 상속재산에 관한 법률 자문이 아닙니다. 규정, 세율, 절차는 변경되고 개별 상황은 서로 다릅니다. 상속 설계 및 상속 업무는 Suwanvara Law Firm을 통해 별도의 위임계약으로 제공되며, 다른 법률 자문인을 선임하실 자유는 언제나 귀하에게 있습니다.

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각 언어 버전 간에 차이가 있는 경우 영문본이 우선합니다. / In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails.

출처

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008) — s.19, s.19 bis, s.19 quinque, s.19 septem (English translation of the enacted text) (확인 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand" (analysis of the s.19 septem 60-day notice and one-year disposal rule) (확인 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession) — s.1599–1600 (devolution of the estate), s.1603 (statutory heirs and legatees), s.1629/1635 (classes of statutory heir and the spouse), s.1711–1713 (estate administrator), s.1646 onward (wills) (확인 2026-07-25)
• Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015), Revenue Department — effective 1 February 2016; tax charged only on inherited value above THB 100 million, at 10% (5% for an ascendant or descendant) (확인 2026-07-25)