Que devient un lot de copropriété thaïlandais détenu par un étranger à son décès ?

Au décès du propriétaire étranger d’un lot de copropriété thaïlandais, le lot ne disparaît pas et n’est pas appréhendé par l’État : il entre dans sa succession et est transmis à ses héritiers selon le droit successoral thaïlandais, exactement comme tout autre bien situé en Thaïlande. Ce qui est propre à un lot détenu par un étranger est une condition attachée à la personne qui en hérite : un héritier lui-même étranger doit soit remplir les conditions de détention prévues par les règles de propriété étrangère de la Loi sur la copropriété, soit céder le lot dans le délai fixé par cette loi.

Cette note explique comment la succession se déroule pour un lot détenu par un étranger, ce que doit faire l’héritier étranger, la fiscalité et les formalités d’inscription qui s’ensuivent, et pourquoi il est utile d’établir un testament thaïlandais couvrant vos biens situés en Thaïlande. Il s’agit d’informations générales destinées aux propriétaires et à leur famille, et non d’un conseil portant sur une succession déterminée.

En bref

• Un lot détenu par un étranger est transmis à ses héritiers selon le droit successoral thaïlandais (Code civil et commercial, livre VI) ; il n’est pas perdu au décès.
• L’héritier étranger ne conserve le lot que s’il remplit les conditions de la Loi sur la copropriété (art. 19) et si l’immeuble demeure dans son quota étranger de 49 % (art. 19 bis).
• L’héritier étranger qui ne remplit pas ces conditions doit informer le fonctionnaire compétent dans les 60 jours et céder le lot dans le délai d’un an (art. 19 septies).
• « Céder » signifie vendre : l’héritier conserve le prix de vente ; seule la faculté, pour un étranger non éligible, de détenir le lot est perdue.
• L’impôt sur les successions ne s’applique qu’au-delà de 100 millions de bahts (10 %, ou 5 % pour un ascendant ou un descendant) ; des frais du bureau des Terres sont dus lors de l’inscription.
• Un testament thaïlandais couvrant vos biens en Thaïlande accélère et simplifie l’ensemble du processus — il est établi dans le cadre d’un mandat juridique distinct.

Que devient le lot au moment même du décès ?

Le lot entre dans la succession du défunt et est dévolu de plein droit à ses héritiers. Aux termes du livre VI du Code civil et commercial (Des successions), articles 1599 et 1600, au décès d’une personne sa succession — l’ensemble de ses biens, avec les droits, obligations et charges qui s’y rattachent — est dévolue aux héritiers. Un lot de copropriété thaïlandais est un bien situé en Thaïlande : c’est donc le droit successoral thaïlandais qui régit sa transmission, quelles que soient la nationalité du propriétaire et sa résidence.

La succession se transmet de deux manières (article 1603). Si le propriétaire a laissé un testament valable, le lot revient à la personne désignée pour le recueillir (le légataire). À défaut de testament, il est transmis aux héritiers légaux selon les règles de la succession ab intestat — les six ordres de parents énumérés à l’article 1629, ainsi que le conjoint survivant en application de l’article 1635. La question de savoir qui hérite est donc d’abord réglée par le droit thaïlandais ; celle de la propriété étrangère vient ensuite, et s’applique à l’héritier ainsi désigné, quel qu’il soit.

Un héritier étranger peut-il conserver le lot ?

Seulement s’il remplit lui-même les conditions de détention prévues par la Loi sur la copropriété et si l’immeuble demeure dans les limites de son quota étranger. L’article 19 de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979, telle que modifiée) énumère les catégories d’étrangers admis à détenir un lot, et l’article 19 bis plafonne la propriété étrangère à 49 % de la surface cumulée de l’ensemble des lots de la copropriété. Un héritier qui relève déjà d’une catégorie de l’article 19 — par exemple parce qu’il est titulaire d’un titre de séjour permanent en Thaïlande — et qui ne fait pas franchir à l’immeuble le seuil de 49 % peut être inscrit comme propriétaire et conserver le lot.

Savoir si un héritier déterminé remplit ces conditions est une question juridique précise, qui dépend de sa situation propre et de la position de l’immeuble au regard du quota le jour considéré : elle doit être vérifiée plutôt que présumée. L’héritier qui ne remplit pas ces conditions ne perd pas pour autant le lot — mais il ne peut pas non plus le conserver indéfiniment, ce qu’expose la section suivante.

Que doit faire un héritier étranger qui ne remplit pas les conditions ?

Informer par écrit le fonctionnaire compétent dans les 60 jours de l’acquisition de la propriété, et céder le lot dans le délai d’un an. L’article 19 septies de la Loi sur la copropriété impose à l’étranger qui acquiert un lot par voie successorale — comme héritier légal, comme légataire en vertu d’un testament, ou à un autre titre — mais qui ne relève pas de l’article 19, d’informer le fonctionnaire compétent dans les 60 jours à compter de la date d’acquisition de la propriété et de céder le lot dans un délai n’excédant pas un an à compter de cette date. La même logique de cession dans l’année s’applique lorsque l’héritier relèverait de l’article 19 mais que le lot ferait franchir à l’immeuble son quota de 49 % (article 19 quinquies).

« Céder » signifie vendre ou transférer le lot à une personne admise à le détenir — un acquéreur thaïlandais, ou un étranger dans les limites du quota. L’héritier perçoit le prix de vente : seule la faculté, pour un étranger ne remplissant pas les conditions, de conserver le lot est perdue — non sa valeur. Si l’année s’écoule sans vente, le directeur général du Département des Terres peut faire procéder à la cession. L’idée répandue selon laquelle un lot détenu par un étranger se transmet sans difficulté à n’importe quel parent étranger, pour être conservé indéfiniment, doit donc être corrigée : il se transmet, mais l’héritier étranger doit remplir les conditions ou vendre.

Comment la transmission successorale est-elle inscrite au bureau des Terres ?

L’héritier demande au Département des Terres d’inscrire le transfert du lot par succession, en produisant l’acte de décès, la preuve de son droit à hériter et une pièce d’identité. La preuve de la qualité d’héritier est soit le testament (désignant l’héritier comme légataire), soit, en cas de succession ab intestat, une ordonnance du tribunal thaïlandais. En pratique, la succession est le plus souvent conduite par un administrateur de la succession (phu-jadkan-moradok) désigné par le tribunal en application des articles 1711 à 1713 du Code civil et commercial, qui traite avec le Département des Terres et la banque du défunt pour le compte des héritiers.

Le Département des Terres inscrit ensuite le lot soit au nom de l’héritier qui remplit les conditions, soit — lorsque l’héritier doit vendre en application de l’article 19 septies — entre les mains de l’administrateur, à charge de le vendre dans le délai d’un an. Lorsque la propriété étrangère du défunt reposait sur des devises apportées en Thaïlande au titre de l’article 19(5), conserver le justificatif original du virement entrant avec les titres de propriété aide la famille et son conseil à documenter la situation lors de l’inscription.

Y a-t-il un impôt à acquitter sur l’héritage d’un lot thaïlandais ?

C’est possible, mais uniquement pour une succession importante. Aux termes de la Loi sur l’impôt sur les successions B.E. 2558 (2015), entrée en vigueur le 1er février 2016, l’héritier n’acquitte l’impôt sur les successions que sur la fraction de ce qu’il recueille excédant 100 millions de bahts, au taux de 10 % — ramené à 5 % lorsque l’héritier est un ascendant ou un descendant du défunt. Une succession inférieure à ce seuil ne donne lieu à aucun impôt sur les successions.

L’inscription du lot par succession donne également lieu à des frais du Département des Terres, dont les montants dépendent du lien de parenté entre l’héritier et le défunt ainsi que de la valeur d’expertise officielle : le barème applicable le jour venu doit être confirmé plutôt qu’estimé à l’avance. L’imposition d’une succession peut dépendre de la résidence, du domicile et de la consistance globale de la succession, questions que cette note ne peut trancher pour vous — faites examiner votre situation réelle par un conseil fiscal thaïlandais avant de vous fier à un chiffre figurant ici.

Pourquoi un testament thaïlandais importe-t-il pour un propriétaire étranger ?

Un testament couvrant vos biens situés en Thaïlande rend la succession plus rapide, plus claire et moins coûteuse pour ceux à qui vous la laissez. Il vous permet de désigner qui doit recueillir le lot et de nommer un exécuteur testamentaire, et il évite les délais et les frais liés à la reconnaissance d’un testament étranger en Thaïlande — traduction, légalisation, et nécessité pour un tribunal thaïlandais d’être malgré tout convaincu avant la désignation d’un administrateur. Il vous permet aussi d’anticiper la règle même de l’héritier étranger : vous pouvez léguer le lot à un héritier admis à le détenir, ou prescrire qu’il soit vendu et le prix transmis, afin que la famille ne soit pas prise de court par le délai de cession d’un an.

Un testament étranger peut, en principe, disposer de biens thaïlandais, mais un testament thaïlandais distinct et régulièrement établi (régi par les dispositions du Code civil et commercial relatives aux testaments, à partir de l’article 1646) supprime l’essentiel des frictions. L’établissement d’un testament thaïlandais, et le conseil sur la manière dont les règles de propriété étrangère s’appliqueront aux héritiers que vous envisagez, constituent un travail juridique accompli par Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct — il s’agit de planification successorale, distincte de la transaction immobilière, et vous restez libre de désigner le conseil de votre choix.

Il s’agit d’informations générales destinées aux propriétaires étrangers et à leur famille, et non d’un conseil juridique portant sur la succession d’une personne déterminée. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente. La planification successorale et le traitement d’une succession sont disponibles auprès de Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct ; vous restez libre de désigner un autre conseil juridique.

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• Un étranger peut-il acheter un lot de copropriété en Thaïlande ?
• Terrains et structures de détention — les voies licites

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / En cas de divergence entre les versions linguistiques, la version anglaise prévaut.

Sources

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008) — s.19, s.19 bis, s.19 quinque, s.19 septem (English translation of the enacted text) (vérifié le 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand" (analysis of the s.19 septem 60-day notice and one-year disposal rule) (vérifié le 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession) — s.1599–1600 (devolution of the estate), s.1603 (statutory heirs and legatees), s.1629/1635 (classes of statutory heir and the spouse), s.1711–1713 (estate administrator), s.1646 onward (wills) (vérifié le 2026-07-25)
• Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015), Revenue Department — effective 1 February 2016; tax charged only on inherited value above THB 100 million, at 10% (5% for an ascendant or descendant) (vérifié le 2026-07-25)