外籍业主去世后，其在泰国持有的公寓将如何处理？

当泰国公寓的外籍业主去世时，该单元既不会消失，也不会被国家没收，而是成为其遗产的一部分，并依泰国继承法传给继承人，与位于泰国的其他任何资产并无二致。外籍人士持有的单元所特有的一点，是附加在继承人身上的一项条件：作为外籍继承人，必须依《公寓法》关于外籍人士持有的规则具备持有该单元的资格，否则须在法律规定的期限内处分该单元。

本文说明外籍人士持有的单元在继承时如何传承、外籍继承人须履行哪些手续、随之而来的税费与登记，以及为何一份涵盖您泰国资产的泰国遗嘱值得拥有。本文为面向业主及其家属的一般信息，并非针对任何特定遗产的法律意见。

要点速览

• 外籍人士持有的单元依泰国继承法（《民商法典》第六编）传给继承人，不会因业主去世而消失。
• 外籍继承人只有在符合《公寓法》第19条资格、且该楼仍在百分之四十九外籍持有比例之内（第19条之二）时，方可保留单元。
• 不具备资格的外籍继承人须在60日内通知主管官员，并在一年内处分该单元（第19条之七）。
• “处分”即出售——继承人取得出售所得，丧失的仅是不具备资格的外籍人士持有单元的能力。
• 遗产税仅就超过1亿泰铢的部分征收（百分之十，尊亲属/直系卑亲属为百分之五）；登记时另需缴纳土地厅费用。
• 一份涵盖您泰国资产的泰国遗嘱可使整个流程更快捷、更简便——依另行签订的法律委托合约订立。

业主去世的那一刻，单元会如何处理？

该单元成为死者遗产的一部分，并依法律的当然效力传给其继承人。依《民商法典》第六编（继承）第1599至1600条，人一旦死亡，其遗产——即各类财产连同附着其上的权利、义务与责任——即传给继承人。泰国公寓单元是位于泰国境内的资产，因此无论业主的国籍或居住国为何，其传承均适用泰国继承法。

遗产以两种方式传承（第1603条）。若业主立有有效遗嘱，单元归遗嘱指定的受领人（受遗赠人）；若无遗嘱，则依无遗嘱继承规则传给法定继承人——即第1629条所列的六顺位亲属，连同第1635条规定的尚生存配偶。因此，谁来继承首先由泰国法律确定；外籍持有资格问题随后才出现，并适用于最终确定的该名继承人，无论其为何人。

外籍继承人能否保留该公寓？

只有在该继承人本人依《公寓法》具备持有该单元的资格、且该栋楼仍在外籍持有比例之内时，方可保留。《公寓法》（佛历2522年即1979年，含修订）第19条列举了可持有单元的外籍人士类别，第19条之二则将外籍人士持有比例限定为不超过该公寓全部单元合计面积的百分之四十九。若某继承人已属第19条的某一类别——例如持有泰国居留许可者——且其持有不致使该楼超过百分之四十九的界限，则可登记为业主并继续持有该单元。

某一具体继承人是否具备资格，是取决于其自身情况以及该楼当日持有比例状况的个案法律问题，因此应予核实，而非想当然。不具备资格的继承人并非就此丧失该单元，但也无法无限期地持有，这正是下一节所要说明的要点。

不具备资格的外籍继承人须做什么？

须自取得所有权之日起60日内以书面通知主管官员，并在一年内处分该单元。《公寓法》第19条之七规定，凡以继承方式取得单元——无论作为法定继承人、遗嘱下的受遗赠人，抑或以其他方式——但不属于第19条类别的外籍人士，须自取得所有权之日起60日内通知主管官员，并自该日起不超过一年内处分该单元。同样的一年处分期限，也适用于继承人本属第19条类别、但其持有将使该楼超出百分之四十九比例的情形（第19条之五）。

所谓“处分”，是指将单元出售或以其他方式转让给有权持有之人——可以是泰籍买家，也可以是仍在比例之内的外籍人士。继承人取得出售所得：资产的价值并未被没收，丧失的仅是不具备资格的外籍人士保留单元本身的能力。若一年期满仍未出售，土地厅厅长有权安排处分该单元。正因如此，“外籍人士持有的公寓可以干净利落地传给任何一位外籍亲属并永久保留”这一常见的想当然，需要予以纠正：单元确实可以传承，但外籍继承人必须具备资格，否则须出售。

继承如何在土地厅办理登记？

继承人须向土地厅申请办理该单元的继承过户登记，并提交死亡证明、继承权证明及身份证明。继承权证明可以是遗嘱（载明其为受遗赠人），或在无遗嘱情形下为泰国法院的裁定。实务中，遗产通常由法院依《民商法典》第1711至1713条指定的遗产管理人处理，由其代表继承人与土地厅及死者的银行办理相关事宜。

随后，土地厅会将单元登记至具备资格的继承人名下；若继承人须依第19条之七出售，则登记由遗产管理人经手，以在一年期限内出售。若死者的外籍持有资格系基于依第19条第(5)项将外币汇入泰国，则将原始的境外汇入凭证与产权文件一并保存，有助于家属及其顾问在登记时说明该项状况。

继承泰国公寓是否需要缴税？

可能需要，但仅限于价值较高的遗产。依《遗产税法》（佛历2558年即2015年，自2016年2月1日起施行），继承人仅就其所继承价值中超过1亿泰铢的部分缴纳遗产税，税率为百分之十；若继承人为死者的尊亲属或直系卑亲属，则减为百分之五。价值低于该门槛的遗产完全无需缴纳遗产税。

办理单元的继承登记还须缴纳土地厅费用，其数额取决于继承人与死者的关系及官方评估价，因此应在办理当日核实费率，而非事先估算。遗产的税负可能取决于居住地、住所地及遗产的整体构成，凡此种种本文均无法为您断定；在依赖本文任何数字之前，请就实际状况征询泰国税务意见。

泰国遗嘱对外籍业主为何重要？

一份涵盖您位于泰国资产的遗嘱，能让继承对您所遗留之人而言更快捷、更清晰、更省费。它使您得以指定单元的受领人并委任遗嘱执行人，并可避免在泰国证明外国遗嘱所带来的延误与费用——包括翻译、认证，以及泰国法院在指定遗产管理人之前仍须审查确认。它还让您得以就外籍继承人规则本身预作安排：您可将单元留给具备持有资格的继承人，或指示将其出售并将所得转交继承人，以免家属在毫无准备之下被一年处分期限所困。

原则上，外国遗嘱亦可处分泰国资产，但另立一份妥善订立的泰国遗嘱（受《民商法典》第1646条起遗嘱条款约束）可消除大部分障碍。订立泰国遗嘱，以及就外籍持有规则将如何适用于您所拟定的继承人提供意见，属苏万瓦拉律师事务所依另行签订的委托合约所提供的法律服务——这是与房产交易相区分的遗产规划，您始终有权自由委任任何顾问。

本文为面向外籍业主及其家属的一般信息，并非针对任何人遗产的法律意见。规则、费率与程序会有变动，个别情况亦各不相同。遗产规划与继承事务可依另行签订的委托合约委托苏万瓦拉律师事务所办理，您始终有权另行委任其他法律顾问。

延伸阅读

• Can foreigners buy a condominium in Thailand?
• Land and ownership structures — the lawful routes

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

来源

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008) — s.19, s.19 bis, s.19 quinque, s.19 septem (English translation of the enacted text) (核实于 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand" (analysis of the s.19 septem 60-day notice and one-year disposal rule) (核实于 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession) — s.1599–1600 (devolution of the estate), s.1603 (statutory heirs and legatees), s.1629/1635 (classes of statutory heir and the spouse), s.1711–1713 (estate administrator), s.1646 onward (wills) (核实于 2026-07-25)
• Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015), Revenue Department — effective 1 February 2016; tax charged only on inherited value above THB 100 million, at 10% (5% for an ascendant or descendant) (核实于 2026-07-25)