เมื่อเจ้าของชาวต่างชาติเสียชีวิต คอนโดในไทยที่ถือกรรมสิทธิ์ไว้จะเป็นอย่างไร?

เมื่อเจ้าของชาวต่างชาติของห้องชุดในประเทศไทยเสียชีวิต ห้องชุดนั้นไม่ได้สูญหายไปและมิได้ตกเป็นของรัฐ แต่จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกและตกทอดไปยังทายาทตามกฎหมายมรดกของไทย เช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่นที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย สิ่งที่เป็นลักษณะเฉพาะของห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คือเงื่อนไขที่ผูกอยู่กับตัวผู้รับมรดก กล่าวคือ ทายาทที่เป็นชาวต่างชาติต้องมีคุณสมบัติถือครองห้องชุดตามหลักเกณฑ์การถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในพระราชบัญญัติอาคารชุด มิฉะนั้นต้องจำหน่ายห้องชุดภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

บทความนี้อธิบายว่าการตกทอดมรดกของห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร ทายาทชาวต่างชาติต้องดำเนินการอย่างไร ภาษีและการจดทะเบียนที่ตามมาเป็นเช่นไร และเหตุใดพินัยกรรมฉบับไทยที่ครอบคลุมทรัพย์สินในประเทศไทยจึงมีคุณค่า เป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับเจ้าของและครอบครัว มิใช่คำแนะนำสำหรับกองมรดกรายใดโดยเฉพาะ

สรุปสั้น

• ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์จะตกทอดแก่ทายาทตามกฎหมายมรดกไทย (ป.พ.พ. บรรพ 6) ไม่ได้สูญหายเมื่อเจ้าของเสียชีวิต
• ทายาทชาวต่างชาติจะถือครองห้องชุดต่อไปได้ก็ต่อเมื่อมีคุณสมบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (มาตรา 19) และอาคารยังอยู่ในโควตาต่างด้าวร้อยละ 49 (มาตรา 19 ทวิ)
• ทายาทชาวต่างชาติที่ขาดคุณสมบัติต้องแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันและจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปี (มาตรา 19 สัตต)
• "จำหน่าย" หมายถึงการขาย ทายาทได้รับเงินจากการขาย เสียเพียงสิทธิที่คนต่างด้าวผู้ขาดคุณสมบัติจะถือครองห้องชุดเท่านั้น
• ภาษีการรับมรดกเก็บเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท (ร้อยละ 10 หรือ 5 สำหรับบุพการี/ผู้สืบสันดาน) และมีค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินในการจดทะเบียน
• พินัยกรรมฉบับไทยที่ครอบคลุมทรัพย์สินในไทยช่วยให้กระบวนการรวดเร็วและง่ายขึ้น จัดทำภายใต้สัญญาว่าจ้างทางกฎหมายแยกต่างหาก

เมื่อเจ้าของเสียชีวิต ห้องชุดจะเป็นอย่างไรในทันที?

ห้องชุดจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกของผู้ตายและตกทอดไปยังทายาทโดยผลของกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 6 (มรดก) มาตรา 1599–1600 เมื่อบุคคลถึงแก่ความตาย กองมรดกของผู้นั้น อันได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดตลอดจนสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดต่าง ๆ ย่อมตกทอดแก่ทายาท ห้องชุดในประเทศไทยเป็นทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย กฎหมายมรดกของไทยจึงเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับกับการตกทอด ไม่ว่าเจ้าของจะมีสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ ณ ประเทศใด

กองมรดกตกทอดได้สองทาง (มาตรา 1603) หากเจ้าของทำพินัยกรรมที่สมบูรณ์ไว้ ห้องชุดจะตกแก่ผู้ที่ระบุให้รับ (ผู้รับพินัยกรรม) หากไม่มีพินัยกรรม จะตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมตามลำดับที่กฎหมายกำหนด ได้แก่ ญาติหกลำดับตามมาตรา 1629 ร่วมกับคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ตามมาตรา 1635 ดังนั้นผู้ที่จะได้รับมรดกจึงเป็นไปตามกฎหมายไทยก่อน แล้วประเด็นการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวจึงตามมา และใช้บังคับกับทายาทผู้นั้นไม่ว่าจะเป็นใครก็ตาม

ทายาทชาวต่างชาติจะถือครองห้องชุดต่อไปได้หรือไม่?

ได้เฉพาะกรณีที่ทายาทผู้นั้นมีคุณสมบัติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดด้วยตนเอง และอาคารชุดยังอยู่ภายในอัตราส่วนการถือครองของคนต่างด้าว มาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดประเภทของคนต่างด้าวที่อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ และมาตรา 19 ทวิ จำกัดการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวไว้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดรวมกันในอาคารชุดนั้น ทายาทที่เข้าประเภทตามมาตรา 19 อยู่แล้ว เช่น ผู้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร และไม่ทำให้อาคารเกินเพดานร้อยละ 49 ย่อมจดทะเบียนเป็นเจ้าของและถือครองห้องชุดต่อไปได้

การที่ทายาทรายใดจะมีคุณสมบัติหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายเฉพาะรายที่ขึ้นอยู่กับสถานะของทายาทและตำแหน่งโควตาของอาคาร ณ วันนั้น จึงควรตรวจสอบมากกว่าจะสันนิษฐานเอาเอง ทายาทที่ไม่มีคุณสมบัติมิได้สูญเสียห้องชุดไปเสียทีเดียว แต่ก็ไม่อาจถือครองไว้อย่างไม่มีกำหนดได้เช่นกัน ซึ่งเป็นประเด็นที่จะกล่าวในหัวข้อถัดไป

ทายาทชาวต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติต้องทำอย่างไร?

ต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์ และต้องจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปี มาตรา 19 สัตต แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาโดยทางมรดก ไม่ว่าในฐานะทายาทโดยธรรม ผู้รับพินัยกรรม หรือโดยทางอื่น แต่ไม่เข้าประเภทตามมาตรา 19 ต้องแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์ และจำหน่ายห้องชุดภายในกำหนดไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันดังกล่าว หลักหนึ่งปีเดียวกันนี้ใช้ในกรณีที่ทายาทเข้าประเภทตามมาตรา 19 แต่การถือครองจะทำให้อาคารเกินเพดานร้อยละ 49 ด้วย (มาตรา 19 เบญจ)

คำว่า "จำหน่าย" หมายถึงการขายหรือโอนห้องชุดให้แก่ผู้ที่มีสิทธิถือครอง ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อสัญชาติไทยหรือชาวต่างชาติที่ยังอยู่ในโควตา ทายาทจะได้รับเงินจากการขาย มูลค่าทรัพย์สินไม่ได้สูญไป เพียงแต่คนต่างด้าวที่ขาดคุณสมบัติไม่อาจถือครองตัวห้องชุดได้เท่านั้น หากพ้นกำหนดหนึ่งปีโดยยังไม่ได้จำหน่าย อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งจำหน่ายห้องชุดนั้น ด้วยเหตุนี้ความเข้าใจทั่วไปที่ว่าคอนโดของชาวต่างชาติจะตกทอดถึงญาติชาวต่างชาติคนใดก็ได้เพื่อถือครองตลอดไปจึงต้องได้รับการแก้ไข กล่าวคือ ห้องชุดตกทอดได้ แต่ทายาทชาวต่างชาติต้องมีคุณสมบัติ มิฉะนั้นต้องขาย

การจดทะเบียนรับมรดกที่สำนักงานที่ดินทำอย่างไร?

ทายาทต้องยื่นขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทางมรดกต่อกรมที่ดิน โดยแสดงใบมรณบัตร หลักฐานสิทธิในการรับมรดก และเอกสารแสดงตน หลักฐานความเป็นทายาทได้แก่พินัยกรรม (ที่ระบุให้เป็นผู้รับพินัยกรรม) หรือในกรณีไม่มีพินัยกรรม ได้แก่คำสั่งศาลไทย ในทางปฏิบัติ กองมรดกมักดำเนินการโดยผู้จัดการมรดกที่ศาลแต่งตั้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1711–1713 ซึ่งจะเป็นผู้ติดต่อกรมที่ดินและธนาคารของผู้ตายแทนทายาท

จากนั้นกรมที่ดินจะจดทะเบียนห้องชุดเข้าชื่อทายาทที่มีคุณสมบัติ หรือในกรณีที่ทายาทต้องจำหน่ายตามมาตรา 19 สัตต ก็จดให้อยู่ในความดูแลของผู้จัดการมรดกเพื่อขายภายในกำหนดหนึ่งปี ในกรณีที่การถือกรรมสิทธิ์ของผู้ตายอาศัยการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามมาตรา 19(5) การเก็บหลักฐานการโอนเงินเข้าจากต่างประเทศฉบับเดิมไว้กับเอกสารสิทธิจะช่วยให้ครอบครัวและที่ปรึกษาแสดงสถานะได้ในชั้นจดทะเบียน

การรับมรดกห้องชุดในไทยต้องเสียภาษีหรือไม่?

อาจต้องเสีย แต่เฉพาะกองมรดกที่มีมูลค่าสูง ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 ผู้รับมรดกจะเสียภาษีการรับมรดกเฉพาะส่วนของมูลค่าที่ได้รับซึ่งเกิน 100 ล้านบาท ในอัตราร้อยละ 10 และลดเหลือร้อยละ 5 หากผู้รับมรดกเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดานของผู้ตาย มรดกที่มีมูลค่าต่ำกว่าเกณฑ์ดังกล่าวไม่ต้องเสียภาษีการรับมรดกแต่อย่างใด

การจดทะเบียนรับมรดกห้องชุดยังมีค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินด้วย และจำนวนขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างทายาทกับผู้ตายและราคาประเมินราชการ จึงควรตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมในวันที่ดำเนินการมากกว่าจะประมาณไว้ล่วงหน้า ภาระภาษีของกองมรดกอาจขึ้นอยู่กับถิ่นที่อยู่ ภูมิลำเนา และองค์ประกอบอื่นของกองมรดก ซึ่งบทความนี้ไม่อาจวินิจฉัยให้ท่านได้ ควรขอคำแนะนำทางภาษีของไทยเกี่ยวกับสถานะที่แท้จริงก่อนอ้างอิงตัวเลขใด ๆ ในที่นี้

เหตุใดพินัยกรรมฉบับไทยจึงสำคัญต่อเจ้าของชาวต่างชาติ?

พินัยกรรมที่ครอบคลุมทรัพย์สินของท่านซึ่งตั้งอยู่ในประเทศไทยช่วยให้การรับมรดกรวดเร็ว ชัดเจน และประหยัดสำหรับผู้ที่ท่านทิ้งไว้ให้ พินัยกรรมช่วยให้ท่านระบุผู้ที่จะได้รับห้องชุดและตั้งผู้จัดการมรดก และหลีกเลี่ยงความล่าช้าและค่าใช้จ่ายในการพิสูจน์พินัยกรรมต่างประเทศในไทย ทั้งการแปล การรับรองนิติกรณ์ และการที่ศาลไทยยังคงต้องพิจารณาก่อนแต่งตั้งผู้จัดการมรดก อีกทั้งยังเปิดโอกาสให้ท่านวางแผนรับมือกับกฎเกณฑ์ทายาทต่างชาติได้ เช่น ยกห้องชุดให้ทายาทที่มีคุณสมบัติถือครอง หรือกำหนดให้ขายแล้วส่งมอบเงินให้ทายาท เพื่อมิให้ครอบครัวต้องเผชิญกำหนดจำหน่ายหนึ่งปีอย่างไม่ทันตั้งตัว

โดยหลักการ พินัยกรรมต่างประเทศอาจจัดการทรัพย์สินในไทยได้ แต่พินัยกรรมฉบับไทยที่แยกต่างหากและทำขึ้นอย่างถูกต้อง (อยู่ภายใต้บทบัญญัติเรื่องพินัยกรรมของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตั้งแต่มาตรา 1646) จะขจัดอุปสรรคส่วนใหญ่ออกไป การจัดทำพินัยกรรมฉบับไทยและการให้คำแนะนำว่ากฎเกณฑ์การถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวจะใช้บังคับกับทายาทที่ท่านประสงค์อย่างไร เป็นงานทางกฎหมายที่สำนักงานกฎหมายสุวรรณวราให้บริการภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก เป็นการวางแผนมรดกที่แยกจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และท่านยังคงมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายใดก็ได้

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติและครอบครัว มิใช่คำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับกองมรดกของบุคคลใด กฎเกณฑ์ อัตรา และขั้นตอนมีการเปลี่ยนแปลง และข้อเท็จจริงของแต่ละรายแตกต่างกัน งานวางแผนมรดกและการรับมรดกสามารถว่าจ้างสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราได้ภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก และท่านยังคงมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษากฎหมายรายอื่น

อ่านต่อ

• Can foreigners buy a condominium in Thailand?
• Land and ownership structures — the lawful routes

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก

แหล่งอ้างอิง

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008) — s.19, s.19 bis, s.19 quinque, s.19 septem (English translation of the enacted text) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Tilleke & Gibbins, "Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand" (analysis of the s.19 septem 60-day notice and one-year disposal rule) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession) — s.1599–1600 (devolution of the estate), s.1603 (statutory heirs and legatees), s.1629/1635 (classes of statutory heir and the spouse), s.1711–1713 (estate administrator), s.1646 onward (wills) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015), Revenue Department — effective 1 February 2016; tax charged only on inherited value above THB 100 million, at 10% (5% for an ascendant or descendant) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)