กรรมสิทธิ์เทียบกับสิทธิการเช่าสำหรับนักลงทุน: การควบคุม การขายต่อ การจัดหาเงินทุน และการตกทอดมรดก

กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าเป็นความสัมพันธ์ทางกฎหมายสองแบบต่อพื้นที่ตารางเมตรเดียวกัน และสำหรับนักลงทุน ความแตกต่างนี้เป็นตัวกำหนดสี่เรื่องในทางปฏิบัติ คือ ท่านมีอำนาจควบคุมมากเพียงใด ท่านขายต่อได้อิสระเพียงใด ท่านจัดหาเงินทุนหรือยกทรัพย์สินเป็นมรดกได้หรือไม่ และสถานะของท่านคงอยู่นานเท่าใด กรรมสิทธิ์คือการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่จดทะเบียนไว้โดยไม่มีวันสิ้นสุด ส่วนสิทธิการเช่าคือสิทธิที่จดทะเบียนในการครอบครองและใช้สอยตามกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

บทความนี้มองทางเลือกดังกล่าวจากมุมของนักลงทุน และเชื่อมโยงไปยังคู่มือผู้ซื้อเรื่องกรรมสิทธิ์เทียบกับสิทธิการเช่าของเรา แทนที่จะกล่าวซ้ำ เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับการถือครอง มิใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน เราไม่คาดการณ์ราคาหรือผลตอบแทน และผลการดำเนินงานในอดีตมิใช่สิ่งบ่งชี้ผลในอนาคต

สรุปสั้น

• กรรมสิทธิ์คือการถือครองที่จดทะเบียนโดยไม่มีวันสิ้นสุด ส่วนสิทธิการเช่าคือสิทธิที่จดทะเบียนใช้ได้ไม่เกินสามสิบปี (ป.พ.พ. มาตรา 540)
• ชาวต่างชาติอาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ภายในอัตราส่วนร้อยละ 49 (พ.ร.บ. อาคารชุด มาตรา 19 และ 19 ทวิ) ส่วนสิทธิการเช่ามักเป็นทางเดียวเมื่ออัตราส่วนเต็มหรือทรัพย์เป็นที่ดิน
• กรรมสิทธิ์ให้อำนาจควบคุมครบถ้วนกว่า ส่วนสิทธิของผู้เช่าถูกจำกัดด้วยสัญญาและประมวลกฎหมาย การให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิโดยปกติต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ (มาตรา 544)
• เมื่อขายต่อ กรรมสิทธิ์โอนกรรมสิทธิ์ใหม่ ส่วนสิทธิการเช่าโอนได้เฉพาะกำหนดเวลาที่เหลือซึ่งลดน้อยลง
• สัญญาเช่าที่จดทะเบียนผูกพันผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ตามกำหนดเวลาที่จดทะเบียน (มาตรา 569) แต่คำมั่นที่จะต่อสัญญาเป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือทายาทของผู้ให้เช่าโดยอัตโนมัติ
• ศาลฎีกา (คำพิพากษาที่ 4655/2566) วินิจฉัยว่าการต่อสัญญาอัตโนมัติแบบ 30 + 30 + 30 ที่ตกลงไว้ล่วงหน้าตกเป็นโมฆะ เพราะหลีกเลี่ยงเพดานสามสิบปี
• กรรมสิทธิ์ตกทอดแก่ทายาทตามบรรพ 6 แห่งประมวลกฎหมาย (ภายใต้กฎเกณฑ์ทายาทต่างชาติ) ส่วนการเช่าอาจสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

ความแตกต่างทางกฎหมายระหว่างกรรมสิทธิ์กับสิทธิการเช่าคืออะไร?

กรรมสิทธิ์คือความเป็นเจ้าของ ส่วนสิทธิการเช่าคือการเช่า ชาวต่างชาติอาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ภายในอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวร้อยละ 49 ของอาคาร ตามมาตรา 19 และมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งทำให้ชื่อของท่านปรากฏบนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ณ กรมที่ดินโดยไม่มีวันสิ้นสุด ส่วนสิทธิการเช่ามิใช่ความเป็นเจ้าของ แต่เป็นการเช่าทรัพย์ที่จดทะเบียนตามมาตรา 537–571 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้สิทธิตามสัญญาในการครอบครองและใช้สอยห้องชุดตลอดกำหนดเวลาของสัญญา ในขณะที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ยังคงถือกรรมสิทธิ์ไว้

กำหนดเวลาคือข้อจำกัดที่เป็นสาระสำคัญ มาตรา 540 จำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่เกินสามสิบปี หากทำไว้เกินกว่านั้นให้ลดลงเหลือสามสิบปี และการเช่าที่เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะฟ้องร้องบังคับได้เกินกว่าสามปี (มาตรา 538) ในกรณีที่อัตราส่วนของคนต่างด้าวในโครงการเต็มแล้ว หรือทรัพย์ที่เสนอเป็นที่ดินมิใช่ห้องชุด สิทธิการเช่ามักเป็นทางเดียวที่เปิดให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ด้วยเหตุนี้ทางเลือกจึงมักถูกกำหนดโดยตัวทรัพย์ มิใช่โดยนักลงทุน

การถือครองแต่ละแบบให้อำนาจควบคุมมากเพียงใดจริง ๆ?

กรรมสิทธิ์ให้สิทธิของเจ้าของอย่างครบถ้วนกว่า ส่วนสิทธิการเช่าให้เท่าที่สัญญาเช่าและประมวลกฎหมายเปิดช่องไว้ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ท่านอาจขายเมื่อใดก็ได้แก่ผู้ซื้อที่อัตราส่วนรองรับได้ จำนองห้องชุด ปล่อยเช่า ดัดแปลงภายในข้อบังคับของอาคาร และยกให้ทายาท ทั้งการใด ๆ ที่กระทบห้องชุดของท่านต้องได้รับความยินยอมจากท่าน ส่วนสิทธิของผู้เช่าถูกจำกัดด้วยตัวสัญญาเช่าและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การให้เช่าช่วงหรือการโอนสิทธิการเช่าโดยปกติต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ เว้นแต่สัญญาจะอนุญาตไว้ (มาตรา 544) และหน้าที่ต่าง ๆ เช่น การซ่อมแซมและผลของการผิดสัญญา เป็นไปตามบทบัญญัติเรื่องเช่าทรัพย์ มิใช่บทบัญญัติเรื่องกรรมสิทธิ์

การถือครองทั้งสองแบบโดยตัวมันเองไม่ได้ให้สิทธิใด ๆ ในการพำนักอาศัยในประเทศไทย ความเป็นเจ้าของกับสถานะทางคนเข้าเมืองเป็นคนละเรื่องกัน ดังที่กล่าวไว้ในบทความของเราว่าการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้สิทธิพำนักหรือไม่

การถือครองแต่ละแบบเป็นอย่างไรเมื่อขายต่อ?

กรรมสิทธิ์ขายต่อโดยการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนสิทธิการเช่าขายต่อได้เพียงโดยการโอนสิทธิการเช่าในส่วนที่เหลืออยู่ของกำหนดเวลาเท่านั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์ขายตัวห้องชุด และผู้ซื้อได้รับกรรมสิทธิ์ใหม่ที่ยังไม่สิ้นอายุ ส่วนผู้เช่าโอนได้เฉพาะจำนวนปีที่ยังเหลืออยู่ในสัญญาเช่า โดยปกติต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ และทรัพย์ที่ผู้ซื้อได้รับจะลดน้อยลงทุกปีจนเข้าใกล้ศูนย์ สัญญาเช่าที่เหลืออีกแปดปีเป็นคนละเรื่องกับที่เหลืออีกยี่สิบแปดปี

การเสื่อมค่าตามเวลาเช่นนี้ พร้อมกับกลุ่มผู้ซื้อที่แคบลงซึ่งยินดีรับสิทธิที่กำลังจะสิ้นอายุ คือความแตกต่างเชิงโครงสร้างที่นักลงทุนพิจารณาในขั้นตอนการขายออก นี่เป็นลักษณะของการถือครอง มิใช่การทำนายตลาด เรากำลังอธิบายว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไร มิใช่คาดการณ์ว่าห้องชุดใดจะมีมูลค่าเท่าใด

จัดหาเงินทุนสำหรับการถือครองแต่ละแบบได้หรือไม่?

การจัดหาเงินทุนมีข้อจำกัดสำหรับทั้งสองแบบ และโดยทั่วไปยากกว่าสำหรับสิทธิการเช่า ธนาคารพาณิชย์ไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อจำนองแก่บุคคลชาวต่างชาติที่มิได้มีถิ่นที่อยู่เพื่อซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า นี่เป็นเรื่องของแนวปฏิบัติในการปล่อยสินเชื่อมากกว่าจะเป็นข้อกฎหมาย และในกรณีที่มีสินเชื่อให้ได้ ก็มักเป็นสำหรับกรรมสิทธิ์ เพราะสัญญาเช่าที่เสื่อมค่าเป็นหลักประกันที่อ่อนกว่ากรรมสิทธิ์ถาวร

โปรดถือว่าการมีอยู่และเงื่อนไขของสินเชื่อใด ๆ เป็นสิ่งที่ต้องยืนยันกับผู้ให้กู้รายใดรายหนึ่งสำหรับสถานการณ์ของท่านเอง มิใช่สิ่งที่พึงสันนิษฐาน เราไม่จัดหาเงินทุนและไม่ระบุอัตราดอกเบี้ยหรือสัดส่วนวงเงินต่อมูลค่าใด ๆ ไว้ในที่นี้ เพราะสิ่งเหล่านั้นกำหนดโดยผู้ให้กู้และมีการเปลี่ยนแปลง

เหตุใดสัญญาเช่าแบบ 30 + 30 + 30 จึงไม่ต่ออายุได้โดยอัตโนมัติเมื่อบังคับต่อผู้รับโอน?

เพราะมาตรา 540 จำกัดกำหนดเวลาที่จดทะเบียนได้ไว้ที่สามสิบปี และคำมั่นที่จะต่อสัญญาผูกพันเฉพาะผู้ที่ให้คำมั่นนั้นเท่านั้น ห้องชุดสิทธิการเช่ามักถูกเสนอขายในรูปแบบ 30 + 30 + 30 คือสัญญาเช่าสามสิบปีแรกพร้อมการต่อสัญญาที่ตกลงไว้ล่วงหน้าอีกสองครั้ง แต่ในทางกฎหมาย กำหนดเวลาที่จดทะเบียนได้คือสามสิบปี ส่วนช่วงเวลาที่เพิ่มเติมนั้นอาศัยคำมั่นเรื่องการต่อสัญญาในสัญญา สัญญาเช่าที่จดทะเบียนยังคงอยู่แม้มีการขายกรรมสิทธิ์ กล่าวคือ ตามมาตรา 569 การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้การเช่าระงับ และเจ้าของใหม่เข้ารับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าสำหรับกำหนดเวลาที่จดทะเบียนซึ่งยังเหลืออยู่ อย่างไรก็ดี ความคุ้มครองนี้ครอบคลุมเฉพาะกำหนดเวลาที่จดทะเบียนไว้จริง มิใช่คำมั่นที่จะให้เช่าใหม่ในภายหลัง

คำมั่นเรื่องการต่อสัญญาเป็นหนี้เฉพาะตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ผู้ให้คำมั่น มิใช่ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียน จึงไม่ติดตามไปกับตัวทรัพย์ถึงผู้รับโอนกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ ทั้งไม่ผูกพันทายาทของเจ้าของกรรมสิทธิ์ การบังคับตามคำมั่นนั้นในอีกหลายสิบปีข้างหน้าต่อเจ้าของใหม่หรือต่อกองมรดกจึงเป็นปัญหาที่ต้องฟ้องร้อง มิใช่เรื่องพิธีการ ศาลฎีกาได้ย้ำข้อจำกัดนี้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 โดยวินิจฉัยว่าการต่อสัญญาอัตโนมัติที่ตกลงไว้ล่วงหน้าซึ่งคงค่าเช่าและเงื่อนไขเดิมไว้นั้นตกเป็นโมฆะ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงเพดานสามสิบปีตามมาตรา 540 โดยทั่วไปนักลงทุนควรตีราคาสิทธิการเช่าบนสามสิบปีที่กฎหมายจะจดทะเบียนให้ และถือว่าการต่อสัญญาเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอน มิใช่สิ่งที่รับประกันได้

การถือครองแต่ละแบบจะเป็นอย่างไรเมื่อเจ้าของเสียชีวิต?

กรรมสิทธิ์ตกทอดแก่ทายาทของท่าน ส่วนสัญญาเช่าอาจไม่คงอยู่ต่อไปเลยเมื่อท่านเสียชีวิต ห้องชุดที่ถือกรรมสิทธิ์เป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกและตกทอดแก่ทายาทตามบรรพ 6 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 1599–1600) ภายใต้กฎเกณฑ์ทายาทต่างชาติ กล่าวคือ ทายาทชาวต่างชาติต้องมีคุณสมบัติถือครองตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด หรือมิฉะนั้นต้องแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันและจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปีตามมาตรา 19 สัตต ดังที่อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องการรับมรดกห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์

กฎหมายไทยถือว่าการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวที่ผูกกับตัวผู้เช่า และศาลไทยได้วางแนวว่าการเช่าอาจสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย เว้นแต่สัญญาเช่าจะระบุไว้อย่างชัดแจ้งว่าให้ตกทอดแก่ทายาท สำหรับนักลงทุนในสิทธิการเช่า การตกทอดเป็นมรดกจึงเป็นประเด็นที่ต้องกำหนดไว้ในสัญญา มิใช่สิ่งที่กฎหมายให้มาโดยปริยาย

การถือครองแต่ละแบบเหมาะกับกรณีใด?

แต่ละแบบเหมาะกับข้อจำกัดที่ต่างกัน และทางเลือกมักถูกกำหนดโดยตัวทรัพย์ก่อนที่จะถูกกำหนดโดยนักลงทุน กรรมสิทธิ์เหมาะเมื่อทรัพย์เป็นห้องชุดและอาคารยังมีที่ว่างภายในอัตราส่วนของคนต่างด้าวร้อยละ 49 กล่าวคือ ให้การถือครองถาวร ตลาดขายต่อที่กว้างที่สุด เงินทุนเท่าที่มีอยู่อย่างจำกัด และการตกทอดมรดกที่ชัดเจน ส่วนสิทธิการเช่าเหมาะเมื่อกรรมสิทธิ์ไม่มีให้เลย เช่น อัตราส่วนเต็มแล้ว หรือทรัพย์เป็นที่ดินหรือบ้านที่ชาวต่างชาติถือครองโดยตรงไม่ได้ และเมื่อนักลงทุนยอมรับกำหนดเวลาที่แน่นอนและเสื่อมค่าลงเพื่อแลกกับการเข้าถือครอง

บทความนี้อธิบายการถือครองทั้งสองแบบ มิได้แนะนำแบบใดแบบหนึ่ง แบบใดเหมาะกับการซื้อรายใดขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่เราจะพิจารณาร่วมกับท่าน ทั้งสถานะอัตราส่วนของอาคาร เงื่อนไขที่แน่นอนของสัญญาเช่า และแผนการของท่านเองต่อทรัพย์สินนั้น ภายใต้การว่าจ้างที่แยกต่างหาก

อ่านต่อ

• Land and ownership structures — the lawful routes
• Freehold versus leasehold — the buyer's guide
• What happens to a foreign-owned Thai condo when the owner dies?
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?

แหล่งอ้างอิง

• Civil and Commercial Code, sections 537–571 (hire of property), in particular sections 538, 540, 544 and 569 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Supreme Court (Dika) Decision No. 4655/2566 on pre-agreed lease renewals (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008), sections 19, 19 bis and 19 septem (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession), sections 1599–1600 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Analysis: succession to a property lease in Thailand (the lease as a personal right on the lessee's death) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)