投资者视角下的永久产权与租赁权：控制、转售、融资与继承

永久产权与租赁权是对同一片平方米的两种不同法律关系，对投资者而言，其差异决定四件实际的事：您掌握多大的控制、转售的自由度、能否为该资产融资或将其遗赠，以及您的地位能维持多久。永久产权是对该单元的登记所有权，没有期限；租赁权是依《民商法典》第540条、按固定期限（至多三十年）占有并使用该单元的登记权利。

本文从投资者角度审视这一选择，并链接（而非重复）我们面向买家的永久产权与租赁权指南。本文为关于产权形态的一般信息，并非法律、税务或投资意见；我们不预测价格或回报，且过往表现并不预示未来结果。

要点速览

• 永久产权是没有期限的登记所有权；租赁权是可登记使用至多三十年的权利（《民商法典》第540条）。
• 外籍人士可在49%配额内以永久产权持有公寓单元（《公寓法》第19条及第19条之二）；当配额已满或标的为土地时，租赁权往往是唯一途径。
• 永久产权给予更完整的控制；租赁权人的权利受租约与法典限定，转租或转让通常须经永久产权人同意（第544条）。
• 转售时，永久产权转移一份全新产权；租赁权只转让尚余的、逐渐缩减的期限。
• 已登记的租赁在其登记期限内约束永久产权的买家（第569条），但续租承诺属人，不当然约束产权继受人或出租人的继承人。
• 最高法院（第4655/2566号判决）认定预先约定的“30+30+30”自动续租无效，因其规避三十年上限。
• 永久产权依法典第六编传给继承人（须受外籍继承人规则约束）；除非合同另有约定，租赁可在承租人去世时终止。

永久产权与租赁权在法律上有何区别？

永久产权是所有权，租赁权是租赁。外籍人士可依《公寓法》佛历2522年（1979年）第19条及第19条之二，在楼盘49%的外资配额之内以永久产权持有公寓单元，从而将您的姓名登记于土地厅的单元产权证之上，且无到期日。租赁权并非所有权：它是依《民商法典》第537至571条对该财产的登记租赁，赋予您在租期内占有并使用该单元的合同权利，而所有权仍由永久产权人持有。

期限是界定性的限制。第540条将不动产租赁限定为不超过三十年；订立超过者缩减为三十年；而超过三年的租赁须向主管人员登记，方能在三年之外获强制执行（第538条）。当某项目的外资配额已满、或所提供的是土地而非公寓单元时，租赁权往往是外籍买家唯一可行的途径——正因如此，这一选择常由标的物本身、而非投资者所决定。

两种产权形态实际给予多大的控制？

永久产权给予更完整的一整套所有者权利；租赁权则给予租约与法典所允许的范围。作为永久产权人，您可随时出售给配额可容纳的任何买家、就该单元设定抵押、将其出租、在楼宇规约范围内改建，并留给继承人；凡影响您单元的事项均须经您同意。租赁权人的权利受租约文件与《民商法典》的限定——转租或转让租赁权通常须经永久产权人同意，除非合同另有允许（第544条），而修缮及违约后果等义务遵循法典的租赁规定，而非所有权规定。

两种产权形态本身均不赋予在泰国居留的任何权利；所有权与移民身份是两个不同的问题，见我们关于购买公寓是否赋予居留权的文章。

两种产权形态在转售时表现如何？

永久产权通过转移产权来转售；租赁权只能通过转让剩余期限来转售。永久产权人出售的是单元本身，买家取得一份全新的、未到期的产权。租赁权人只能转让租约尚余的年限，通常须经永久产权人同意，且买家所受让的资产逐年缩减趋近于零——尚余八年的租约与尚余二十八年的租约是截然不同的两回事。

这种随时间衰减的特性，连同愿意接手一项即将到期权利的买家群体的缩小，正是投资者在退出时所权衡的结构性差异。这是产权形态的特征，而非对市场的预测：我们描述的是该权利如何运作，而非预测任何单元将来值多少钱。

两者能否融资？

两者的融资都很有限，而租赁权通常更难。泰国商业银行很少向非居民外籍个人发放按揭以购买公寓，无论永久产权抑或租赁权；这属于放贷惯例，而非法律规则，而在确有融资可得时，也往往针对永久产权，因为逐渐贬值的租约作为担保弱于永久产权。

请将任何贷款的可得性与条件视为须就您自身情况向特定贷款人确认之事，而非可以想当然。我们不安排融资，本文亦不列出任何利率或贷款价值比数字，因为这些由贷款人设定且会变动。

为何“30+30+30”租约对继受人并非当然可续期？

因为第540条将可登记的期限限定为三十年，而续租承诺只约束作出该承诺之人。租赁权单元常以“30+30+30”推销——首个三十年租约加上两次预先约定的续租——但在法律上，可登记的期限为三十年；其后的期间依赖于合同中的续租约款。已登记的租赁确实在永久产权出售后存续：依第569条，所有权转移不使租赁消灭，新所有人就尚余的已登记期限承接出租人的权利与义务。然而，这一保护仅涵盖实际登记的期限——而非日后再行订立新租约的承诺。

续租承诺是作出承诺的永久产权人的属人债务。它并非已登记的物权，因此不会当然随土地转移至产权继受人，也不约束永久产权人的继承人；数十年后对新所有人或对遗产强制执行该承诺，是须诉讼解决的问题，而非一道手续。最高法院在第4655/2566号判决中重申了这一限制，认定预先约定、沿用原租金与条件的自动续租无效，因其意在规避第540条的三十年上限。投资者通常宜按法律将予登记的三十年为租赁权定价，并将任何续租视为不确定，而非有保障。

业主去世时两种产权形态会如何？

永久产权传给您的继承人；而租约在您去世时可能根本无法存续。永久产权单元构成您遗产的一部分，依《民商法典》第六编（第1599至1600条）传给继承人，但须受外籍继承人规则约束——外籍继承人须依《公寓法》第19条具备持有资格，否则须在60日内通知主管官员并于一年内依第19条之七处分该单元，见我们关于继承外籍人士持有的泰国公寓的文章。

泰国法律将租赁视为与承租人相关联的属人权利，泰国法院亦认为，除非租约明确约定其传给继承人，否则租赁可在承租人去世时终止。因此，对租赁权投资者而言，可继承性是须在合同中议定的拟约要点，而非法律默示提供之物。

两种产权形态各自适合什么情形？

两者各适合不同的约束，而这一选择通常先由标的物、后由投资者所决定。永久产权适合于标的为公寓单元、且楼宇在49%外资配额内仍有余额之时：它提供永久产权、最广的转售市场、现有的有限融资，以及清晰的继承。租赁权则适合于永久产权根本不可得之时——配额已满，或标的为外籍人士无法直接拥有的土地或别墅——以及投资者愿以接受一个确定且逐渐贬值的期限来换取进入之时。

本文描述这两种产权形态，并不推荐其一。何者适合某项具体购买，取决于我们愿与您一同审视的事实——楼宇的配额状况、租约的确切条款，以及您对该资产自身的规划——须在另行签订的委托之下进行。

延伸阅读

• Land and ownership structures — the lawful routes
• Freehold versus leasehold — the buyer's guide
• What happens to a foreign-owned Thai condo when the owner dies?
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?

来源

• Civil and Commercial Code, sections 537–571 (hire of property), in particular sections 538, 540, 544 and 569 (核实于 2026-07-25)
• Supreme Court (Dika) Decision No. 4655/2566 on pre-agreed lease renewals (核实于 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008), sections 19, 19 bis and 19 septem (核实于 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession), sections 1599–1600 (核实于 2026-07-25)
• Analysis: succession to a property lease in Thailand (the lease as a personal right on the lessee's death) (核实于 2026-07-25)