投資家のためのフリーホールドとリースホールド——支配、転売、資金調達、相続

フリーホールドとリースホールドは、同じ平方メートルに対する二つの異なる法律関係であり、投資家にとってその違いは四つの実際的な事柄——支配、転売、資金調達、相続——を左右します。フリーホールドは期限のないユニットの登記された所有権です。リースホールドは、民商法典第540条に基づき最長30年の確定期間について、ユニットを占有し使用する登記された権利です。

本記事は、この選択を投資家の視点から扱うものであり、フリーホールドとリースホールドに関する買主向けガイドを繰り返すのではなく、そちらへリンクしています。保有形態についての一般的な情報であり、法務・税務・投資の助言ではありません。価格や収益の予測は行いません。また、過去の実績は将来の結果を示すものではありません。

要点

• フリーホールドは期限のない登記された所有権です。リースホールドは最長30年の登記された使用の権利です（民商法典第540条）。
• 外国人は49％の枠の範囲内でコンドミニアム・ユニットをフリーホールドで保有できます（コンドミニアム法第19条・第19条の2）。枠が埋まっている場合や対象が土地の場合には、リースホールドが唯一のルートとなることが少なくありません。
• フリーホールドはより完全な支配を与えます。リースホールドの権利は賃貸借契約と法典によって画され、転貸や譲渡には通常、所有者の承諾が必要です（第544条）。
• 転売では、フリーホールドは新たな権原を移転しますが、リースホールドは縮小していく残存期間のみを譲渡します。
• 登記された賃貸借は、その登記された期間についてフリーホールドの買主を拘束します（第569条）。しかし更新の約束は人的なものであり、権原の承継人や賃貸人の相続人を当然には拘束しません。
• 最高裁判所（判決第4655/2566号）は、あらかじめ合意された「30＋30＋30」の自動更新を、30年の上限を潜脱するものとして無効と判示しました。
• フリーホールドは法典第6編により相続人へ承継されます（外国人相続人のルールが適用されます）。賃借権は、契約に別段の定めがない限り賃借人の死亡により終了し得ます。

フリーホールドとリースホールドの法的な違いは何ですか？

フリーホールドは所有であり、リースホールドは賃貸借です。外国人は、コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）第19条および第19条の2のもと、建物の49％の外国人枠の範囲内でコンドミニアム・ユニットをフリーホールドで保有できます。この場合、土地局のユニット権利証書に、期限の定めなくお客様の氏名が記載されます。リースホールドは所有ではありません。民商法典第537条から第571条に基づく登記された賃貸借であり、所有者が権原を保持したまま、期間中そのユニットを占有し使用する契約上の権利をお客様に与えるものです。

期間こそが決定的な限界です。第540条は不動産の賃貸借を30年に制限しており、これを超える期間で作成された賃貸借は30年に短縮されます。また3年を超える賃貸借は、3年を超えて効力を主張するために権利証書に対して登記されなければなりません（第538条）。プロジェクトの外国人枠が埋まっている場合や、提供される対象がコンドミニアム・ユニットではなく土地である場合には、リースホールドが外国人買主に残された唯一のルートであることも少なくありません。

それぞれの保有形態は、実際にどれだけの支配を与えますか？

フリーホールドは所有者としてのより完全な権利を与え、リースホールドは賃貸借契約と法典が認める範囲の権利を与えます。フリーホールドの所有者であれば、外国人枠が許すいかなる買主にもいつでも売却でき、ユニットに抵当権を設定し、賃貸に出し、建物の規約の範囲内で改修し、相続人に遺すことができます。リースホールドの権利は、賃貸借契約書と民商法典によって画されます。転貸や賃借権の譲渡は、契約がこれを認めていない限り通常は所有者の承諾を要し（第544条）、修繕などの義務も、所有に関する規定ではなく法典の賃貸借の規定に従います。

いずれの保有形態も、それ自体でタイに居住する権利を与えるものではありません。所有と在留資格は別個の問題であり、コンドミニアムが居住資格を与えるかどうかに関する記事で扱っています。

転売の際、それぞれはどのように機能しますか？

フリーホールドは権原を移転することで転売されます。リースホールドは、残存期間を譲渡することによってのみ転売されます。フリーホールドの所有者はユニットそのものを売却し、買主は期限の到来していない新たな権原を取得します。リースホールドの保有者が移転できるのは賃貸借の残存年数だけであり、通常は所有者の承諾を要します。そして買主が受け取る資産は、毎年ゼロに向かって縮んでいきます。残り8年の賃借権は、残り28年のそれとはまったく別物です。

この時間的な減価と、期限の迫った権利を引き受けようとする買主層の狭さこそ、投資家が出口で考慮する構造的な違いです。これは保有形態の性質であって、市場についての予測ではありません。

どちらも資金調達はできますか？

いずれも資金調達は限られており、リースホールドは一般により困難です。タイの商業銀行が、非居住の外国人個人に対しコンドミニアム購入のための住宅ローンを提供することは、フリーホールド、リースホールドを問わずほとんどありません。これは法律上の規則ではなく融資実務の問題であり、融資が得られる場合であっても、対象はフリーホールドであることが多くなります。減価していく賃借権は、期限のない所有権よりも担保として弱いからです。

融資の可否と条件は、当然のこととせず、お客様ご自身の状況について特定の貸手に確認すべき事項としてお考えください。当方は資金調達の手配を行わず、金利や融資比率（LTV）の数値もここでは示しません。それらは貸手が定めるものであり、変動するからです。

「30＋30＋30」の賃貸借が、承継人に対して当然には更新されないのはなぜですか？

第540条が登記可能な期間を30年に制限しており、更新の約束は、それを行った本人のみを拘束するからです。リースホールドのユニットは「30＋30＋30」——最初の30年の賃貸借に、あらかじめ合意された二度の更新を加えたもの——として販売されることがよくあります。しかし法律上、登記できる期間は30年であり、その後の期間は契約中の更新条項に依拠しています。登記された賃貸借は、所有権の売却を乗り越えて存続します。第569条により、所有権の移転は賃貸借を消滅させず、新所有者は登記された残存期間について賃貸人の権利義務を承継します。ただしこの保護が及ぶのは、実際に登記された期間であって、後日新たな賃貸借を設定するという約束ではありません。

更新の約束は、それを行った所有者個人の債務です。登記された物権ではありませんので、権原の承継人に当然に随伴することはなく、所有者の相続人を拘束することもありません。数十年後に新所有者や相続財産に対してこれを実現させることは、形式的な手続ではなく訴訟の問題です。最高裁判所は判決第4655/2566号においてこの限界を明確にし、当初の賃料と条件をそのまま引き継ぐあらかじめ合意された自動更新は、第540条の30年の上限を潜脱する試みとして無効であると判示しました。投資家としては、法が登記する30年を前提にリースホールドを評価し、更新は確実なものではなく不確実なものとして扱うのが一般に賢明です。

所有者が亡くなったとき、それぞれの保有形態はどうなりますか？

フリーホールドは相続人へ承継されます。賃借権は、そもそも死亡によって存続しないことがあります。フリーホールドのユニットは相続財産の一部となり、民商法典第6編（第1599条から第1600条）により相続人へ承継されます。ただし外国人相続人のルールが適用されます。外国人の相続人は、コンドミニアム法第19条のもとで保有資格を満たすか、第19条の7により60日以内に権限ある官吏へ届け出て1年以内にユニットを処分しなければなりません。詳しくは、外国人名義のコンドミニアムの相続に関する記事をご覧ください。

タイ法において賃借権は賃借人に結び付いた人的権利として扱われ、タイの裁判所は、賃貸借契約が相続人に承継される旨を明示していない限り、賃借人の死亡によって終了し得ると判示してきました。したがってリースホールドの投資家にとって、相続可能性は法が当然に用意してくれるものではなく、契約書で手当てすべき起案上の論点です。

それぞれの保有形態は、どのような場合に適しますか？

それぞれ異なる制約に適合するものであり、この選択は通常、投資家が決める前に物件の側で決まっています。フリーホールドが適するのは、対象がコンドミニアム・ユニットであり、その建物に49％の外国人枠の余地がまだある場合です。期限のない権原、最も広い転売市場、限られながらも存在する資金調達の可能性、そして明快な相続が得られます。リースホールドが適するのは、フリーホールドがそもそも利用できない場合——枠が埋まっている、あるいは対象が外国人には完全所有できない土地やヴィラである場合——であり、参入と引き換えに、確定した、減価していく期間を投資家が受け入れる場合です。

本記事は二つの保有形態を説明するものであり、いずれかを推奨するものではありません。特定のご購入にどちらが適するかは、建物の枠の状況や賃貸借契約の具体的条件など、私たちがお客様とともに確認すべき事実によって決まります。それは別途の委任契約のもとで行います。

続けて読む

• Land and ownership structures — the lawful routes
• Freehold versus leasehold — the buyer's guide
• What happens to a foreign-owned Thai condo when the owner dies?
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?

出典

• Civil and Commercial Code, sections 537–571 (hire of property), in particular sections 538, 540, 544 and 569 (確認日 2026-07-25)
• Supreme Court (Dika) Decision No. 4655/2566 on pre-agreed lease renewals (確認日 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended by the Condominium Act (No. 4) B.E. 2551 (2008), sections 19, 19 bis and 19 septem (確認日 2026-07-25)
• Civil and Commercial Code, Book VI (Succession), sections 1599–1600 (確認日 2026-07-25)
• Analysis: succession to a property lease in Thailand (the lease as a personal right on the lessee's death) (確認日 2026-07-25)