Le jour du transfert au bureau des Terres : ce qui se passe réellement

Le jour du transfert est le rendez-vous unique, au bureau local des Terres (สำนักงานที่ดิน, l’antenne du Département des Terres), au cours duquel la propriété d’un lot de copropriété passe juridiquement du vendeur à l’acquéreur. Tout ce vers quoi tendait le contrat de vente s’accomplit ici en une seule séance : le fonctionnaire contrôle les documents, enregistre le prix, encaisse le droit d’enregistrement et les impôts, radie l’inscription du vendeur et porte le nom de l’acquéreur sur le titre du lot. Lorsque vous ressortez, vous êtes le propriétaire inscrit.

C’est une formalité administrative publique plutôt qu’une cérémonie, réglée en quelques heures. Ce qui suit indique ce qu’il faut apporter, ce qui se paie le jour même et — pour un acquéreur étranger — les deux points qui vous concernent en propre : le justificatif d’opération de change (FET) que le bureau exige, et la possibilité d’envoyer un représentant muni d’une procuration.

En bref

• Le transfert d’un lot de copropriété s’inscrit en un seul rendez-vous à l’antenne du bureau des Terres qui détient le titre de l’immeuble ; l’acquéreur en ressort propriétaire inscrit.
• Un acquéreur étranger doit produire le justificatif FET établissant que les fonds d’acquisition proviennent de l’étranger en devise étrangère — exigence de l’article 19 de la Loi sur la copropriété B.E. 2522.
• Quatre prélèvements possibles sont liquidés sur le plus élevé de la valeur d’expertise ou de la valeur enregistrée : droit d’enregistrement de 2 %, taxe commerciale spécifique de 3,3 % OU droit de timbre de 0,5 %, et retenue à la source ; la charge de chacun est fixée par le contrat de vente.
• Le droit d’enregistrement réduit à 0,01 % jusqu’au 30 juin 2027 ne s’applique qu’aux acquéreurs de nationalité thaïlandaise pour un logement jusqu’à 7 millions de bahts — les acquéreurs étrangers acquittent le taux normal de 2 %.
• Votre présence n’est pas requise : un représentant peut agir en vertu d’une procuration du Département des Terres notariée et, lorsque cela est exigé, légalisée.

Que se passe-t-il concrètement au bureau des Terres le jour du transfert ?

L’acquéreur et le vendeur (ou leurs représentants désignés) se retrouvent à l’antenne du bureau des Terres qui détient le titre de l’immeuble, déposent ensemble le dossier, et le transfert est inscrit lors d’un seul rendez-vous. Le fonctionnaire chargé de l’inscription examine le titre de propriété du lot et les pièces d’identité des parties, confirme le prix de vente déclaré pour l’inscription, et vérifie que l’opération respecte le quota de propriété étrangère avant toute écriture.

Pour un lot de copropriété, le bureau s’appuie sur une attestation du syndicat de copropriété de l’immeuble confirmant deux choses : que le vendeur ne doit aucune charge commune impayée et — élément déterminant pour un acquéreur étranger — que l’inscription de ce lot au nom d’un étranger maintient l’immeuble dans sa limite de 49 % de propriété étrangère. La propriété étrangère de la surface totale des lots d’une copropriété ne peut excéder 49 %, en application de l’article 19 bis de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), et le fonctionnaire n’inscrira pas le transfert sans cette confirmation.

Une fois le dossier en ordre, les frais et les impôts sont liquidés au guichet et réglés sur place. Ce n’est qu’ensuite que le fonctionnaire radie le nom du vendeur et inscrit celui de l’acquéreur, en apposant son cachet au verso du titre. L’acquéreur conserve l’exemplaire mis à jour du titre de propriété comme preuve de sa propriété.

Quels documents devez-vous apporter ?

Vous apportez la preuve de votre identité et la preuve de la provenance des fonds ; le vendeur apporte le titre et l’attestation de l’immeuble. Pour un acquéreur étranger personne physique, l’ensemble de base comprend votre passeport (et, lorsque le bureau l’exige, un document de vérification de signature ou un justificatif de domicile), l’exemplaire du titre de propriété du lot détenu par le vendeur, le contrat de vente, ainsi que l’attestation d’absence de dette et de quota étranger délivrée par le syndicat de copropriété.

Le seul document propre à un acquéreur étranger est la preuve que les fonds d’acquisition ont été apportés en Thaïlande en devise étrangère puis convertis en bahts — normalement le formulaire d’opération de change (FET), décrit ci-après. Apportez l’original ; le bureau en conserve une copie au dossier.

Si vous êtes marié, si vous achetez par l’intermédiaire d’une société, ou si vous êtes représenté, la liste s’allonge : consentement du conjoint, documents sociaux et décision de l’organe compétent, ou procuration notariée. C’est précisément le type de vérifications préalables qu’un avocat effectue à l’avance, afin que rien ne manque le jour venu ; ce qu’un avocat vérifie avant votre achat est traité séparément.

Qu’est-ce que le formulaire FET, et pourquoi le bureau des Terres l’exige-t-il ?

Le formulaire d’opération de change (Foreign Exchange Transaction, FET) est l’attestation par laquelle la banque constate qu’une devise étrangère a été virée en Thaïlande et convertie en bahts ; c’est la preuve dont un étranger se sert pour faire inscrire la propriété d’un lot de copropriété. L’article 19 de la Loi sur la copropriété n’autorise l’étranger qui n’est ni résident permanent ni présent au titre de la législation sur la promotion des investissements à détenir un lot qu’à la condition d’apporter en Thaïlande des devises étrangères pour l’acquisition — le bureau des Terres a donc besoin d’une preuve documentaire que les fonds proviennent de l’étranger.

En pratique, votre banque thaïlandaise réceptrice délivre le formulaire FET lorsqu’un virement entrant atteint 50 000 USD ou l’équivalent, en application de la réglementation des changes de la Banque de Thaïlande. Pour un virement d’un montant inférieur, la banque délivre à la place un avis de crédit ou une attestation de virement entrant, qui remplit la même fonction probatoire. Dans tous les cas, le document doit faire apparaître votre nom comme émetteur ou bénéficiaire des fonds et indiquer que leur objet est l’acquisition du lot.

L’enseignement pratique est d’organiser tôt le transfert des fonds et de conserver chaque document bancaire, car le bureau réclame l’original le jour même — la manière et le moment d’acheminer les fonds sont traités dans notre note sur l’envoi des fonds et le calendrier de change.

Quels frais et impôts se paient au bureau des Terres le jour même ?

Quatre prélèvements peuvent être dus lors du transfert d’un lot de copropriété, et le bureau encaisse ceux qui s’appliquent avant d’inscrire le nouveau propriétaire. Chacun se calcule sur le plus élevé des deux montants suivants : la valeur d’expertise administrative (ราคาประเมิน, fixée par le Département du Trésor) ou le prix déclaré pour l’inscription — et non sur ce que les parties ont convenu entre elles.

Le droit d’enregistrement du transfert s’élève à 2 % de la valeur d’expertise, payable au Département des Terres. Une réduction temporaire à 0,01 % est en vigueur jusqu’au 30 juin 2027, mais, aux termes des arrêtés du ministère de l’Intérieur, elle ne bénéficie qu’à un acquéreur personne physique de nationalité thaïlandaise achetant un bien résidentiel dont le prix et la valeur d’expertise n’excèdent ni l’un ni l’autre 7 millions de bahts — un acquéreur étranger n’y a pas droit et acquitte le taux normal de 2 %.

La taxe commerciale spécifique s’élève à 3,3 % (un taux de 3 % prévu par le Code des impôts, majoré d’une surtaxe locale de 10 %) de la valeur d’expertise ou de la valeur enregistrée ; elle est due en application de l’article 91/2 du Code des impôts lorsque le vendeur détient le lot depuis moins de cinq ans — sous réserve d’exceptions, notamment lorsque le vendeur figure depuis au moins un an au registre de la maison. Lorsque la taxe commerciale spécifique n’est pas due, un droit de timbre de 0,5 % s’applique à la place ; les deux ne sont jamais cumulés.

La retenue à la source sur le transfert est perçue en application de l’article 50 du Code des impôts. Pour un vendeur société, elle est d’un taux forfaitaire de 1 % de la valeur d’expertise ou du prix enregistré ; pour un vendeur personne physique, il s’agit d’un montant progressif que le bureau des Terres calcule à partir de la valeur d’expertise et du nombre d’années de détention. La taxe commerciale spécifique, le droit de timbre et la retenue à la source incombent, en droit, au vendeur, tandis que le droit d’enregistrement est couramment partagé — mais la répartition relève du contrat de vente : réglez-la par écrit avant le jour du transfert plutôt qu’au guichet.

Qui doit être présent, et combien de temps cela prend-il ?

Les deux parties doivent être représentées au bureau, mais aucune n’est tenue de s’y rendre en personne — un représentant peut agir en vertu d’une procuration. L’acquéreur qui ne peut pas se déplacer en désigne un au moyen du formulaire de procuration du Département des Terres, et ce représentant signe l’inscription et acquitte les frais à sa place. Comme le formulaire est signé à l’étranger, il est normalement notarié et, selon le pays, légalisé afin que le bureau l’accepte — l’organiser correctement à l’avance est l’objet même de notre prestation de procuration.

Lorsque le dossier est complet et les frais réglés, l’inscription elle-même est généralement accomplie au cours de la même visite — souvent en deux heures, parfois davantage dans un bureau fréquenté. La variable n’est presque jamais le travail de guichet : c’est de savoir si chaque document, chaque attestation et chaque paiement sont prêts à votre arrivée, ce qui est tout l’objet de la préparation du transfert en amont.

Le jour du transfert paraît solennel parce qu’il est le moment où la propriété change de mains, mais il s’agit d’une procédure administrative éprouvée que le bureau des Terres accomplit plusieurs fois par jour. Les documents réunis, les fonds justifiés et la répartition des frais convenue par écrit, il ne reste que très peu de choses susceptibles de vous surprendre le jour venu.

Les limites de cet article

• Cet article décrit la procédure habituelle et les catégories de frais et d’impôts ; il ne calcule pas le montant dû sur une opération déterminée, lequel dépend de la valeur d’expertise, de la durée de détention et de la qualité du vendeur, ainsi que de la répartition convenue au contrat de vente.
• Les frais, les taux d’imposition, les exonérations et les réductions temporaires changent. Le droit d’enregistrement réduit est une mesure limitée dans le temps qui ne s’applique pas aux acquéreurs étrangers, et les chiffres ci-dessus sont ceux en vigueur au 25 juillet 2026 — confirmez les montants applicables à votre opération avant de vous y fier.
• Informations générales uniquement ; il ne s’agit pas d’un conseil juridique ou fiscal. Un transfert, son justificatif FET, la procuration et le traitement fiscal sont pris en charge dans le cadre d’un mandat distinct conclu avec Suwanvara Law Firm.

Poursuivre la lecture

• Le transfert au Département des Terres
• Procuration pour le bureau des Terres

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / En cas de divergence entre les versions linguistiques, la version anglaise prévaut.

Sources

• Department of Lands (กรมที่ดิน) — condominium transfer registration and registration fee schedule (Land Code; Ministry of Interior fee regulations) (vérifié le 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), s.19 (foreigner ownership categories and the requirement to evidence foreign currency brought in) and s.19 bis (the 49% foreign-ownership quota) (vérifié le 2026-07-25)
• Bank of Thailand (ธนาคารแห่งประเทศไทย) — foreign-exchange regulations; the Foreign Exchange Transaction (FET) form issued for an inward remittance of USD 50,000 or more (vérifié le 2026-07-25)
• Revenue Department (กรมสรรพากร) — specific business tax on immovable property (Revenue Code s.91/2), stamp duty, and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (vérifié le 2026-07-25)
• Ministry of Interior notifications reducing the transfer and mortgage registration fees to 0.01% for a Thai-national individual buyer of residential property with both sale price and appraised value not exceeding THB 7 million, in force to 30 June 2027 (foreign buyers do not qualify) (vérifié le 2026-07-25)