土地事務所での所有権移転当日——実際に何が行われるのか

タイのコンドミニアムの所有権が移る日は、土地事務所での一度の予約手続です。書類が確認され、価格が登記され、手数料と税金が窓口で納付され、権利証書に新しい所有者の氏名が記入されます。持参するもの、FETフォームの役割、当日に支払うもの、そして代理人に出席してもらう方法をご説明します。

執筆：Property advisory team公開 2026年7月25日読了 6 分

所有権移転当日とは、コンドミニアム・ユニットの所有権が売主から買主へ法律上移転する、地元の土地事務所（สำนักงานที่ดิน、土地局の支局）での一度の予約手続です。売買契約が積み上げてきたすべてが、この一度の場で行われます。担当官が書類を確認し、価格を記録し、登記手数料と税金を徴収し、売主の所有権の記載を抹消して、ユニットの権利証書に買主の氏名を記入します。事務所を出るとき、お客様は登記名義人になっています。

儀式ではなく官庁での手続であり、数時間で終わります。以下では、持参するもの、当日に支払うもの、そして外国人買主に固有の二点——事務所が求める外国為替取引（FET）の証拠と、委任状による代理人の派遣という選択肢——をご説明します。

要点

コンドミニアムの所有権移転は、建物の権原を管轄する土地事務所の支局での一度の予約手続で登記され、買主は登記名義人となって事務所を出ます。
外国人買主は、購入資金が外貨で海外から持ち込まれたことをFETフォームで証明しなければなりません。コンドミニアム法（仏暦2522年）第19条の要件です。
四つの費目は、公示評価額と登記価格のいずれか高い方に基づいて算定されます。移転手数料2％、特定事業税3.3％または印紙税0.5％、そして源泉徴収税です。誰が何を負担するかは売買契約で定めます。
2027年6月30日までの0.01％の軽減移転手数料は、700万バーツ以下の住宅を購入するタイ国籍の買主にのみ適用されます。外国人買主は標準の2％を負担します。
本人が出席する必要はありません。公証を受けた（必要に応じて領事認証も経た）土地局の委任状により、代理人が行為できます。

所有権移転当日、土地事務所では実際に何が行われますか？

買主と売主（またはそれぞれの選任した代理人）が、当該建物の権原を管轄する土地事務所の支局で顔を合わせ、書類をそろって提出し、一度の予約手続で移転が登記されます。登記担当官は、ユニットの権利証書と当事者の身分証明書を精査し、登記のために申告された売買価格を確認し、そして何かを記入する前に、その取引が外国人所有枠の範囲内であることを確認します。

コンドミニアム・ユニットの場合、事務所は建物の管理法人が発行する証明書に依拠します。この証明書は二つのことを確認します。売主に未払いの共用部分費用がないこと、そして——外国人買主にとって決定的なことに——このユニットを外国人名義で登記しても、建物が49％の外国人所有上限の範囲内にとどまることです。コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）第19条の2により、コンドミニアムにおける外国人所有はユニット専有面積の合計の49％を超えることができず、担当官はこの確認なしに移転を登記しません。

書類が整うと、手数料と税金が窓口で算定され、その場で納付されます。そのうえで担当官は売主の氏名を抹消して買主の氏名を記入し、権利証書の裏面に押印します。買主は、所有権の証明として更新された所有者用の権利証書の写しを保管します。

どのような書類を持参する必要がありますか？

お客様がどなたであるかの証明と、資金がどのように届いたかの証明をご持参いただきます。売主は権利証書と建物の証明書を持参します。外国人の個人買主の場合、基本となるのは、パスポート（事務所が求める場合には署名証明または住所証明の書類も）、売主が保管するユニット権利証書の所有者用の写し、売買契約書、そして管理法人の債務不存在証明書兼外国人枠証明書です。

外国人買主に固有の書類は、購入資金が外貨でタイに持ち込まれ、バーツに両替されたことの証拠です。通常は、後述する外国為替取引（FET）フォームです。原本をご持参ください。事務所は写しを記録として保管します。

ご婚姻中の場合、会社を通じてご購入の場合、または代理人による出席の場合には、書類はさらに増えます。配偶者の同意書、会社関係書類および取締役会決議、あるいは公証を受けた委任状などです。当日に不足が生じないよう弁護士が事前に確認するのは、まさにこの種の事項です。ご購入の前に弁護士が検証する内容は、別稿で扱っています。

FETフォームとは何ですか。なぜ土地事務所はこれを求めるのですか？

外国為替取引（FET）フォームとは、外貨がタイへ送金されバーツに両替されたことを示す銀行の記録であり、外国人がコンドミニアムの所有権を登記する際に用いる証拠です。コンドミニアム法第19条は、永住者でもなく投資奨励法のもとで在留しているのでもない外国人がユニットを所有できるのは、購入のために外貨をタイに持ち込む場合に限ると定めています。したがって土地事務所は、その資金が海外から来たことの書証を必要とします。

実務上、タイの受取銀行は、タイ中央銀行の外国為替規制に基づき、被仕向送金が50,000米ドル以上（またはこれに相当する額）である場合にFETフォームを発行します。これに満たない送金の場合、銀行は代わりに入金通知書または被仕向送金の証明書を発行し、これが同じ証拠としての役割を果たします。いずれの場合も、その書類にはお客様のお名前が送金人または受取人として記載され、かつ目的が当該ユニットの購入である旨が明記されていなければなりません。

実務上の教訓は、資金の送金を早めに計画し、銀行の書類をすべて保管しておくことです。事務所は当日に原本を求めるからです。資金をどのように、いつ動かすべきかは、送金と為替のタイミングに関する記事で扱っています。

当日、土地事務所ではどの手数料と税金を支払いますか？

コンドミニアムの移転では四つの費目が生じ得ます。事務所は、新所有者を登記する前に、該当するものを徴収します。いずれも、政府の公示評価額（ราคาประเมิน、財務省国庫局が定めます）と登記のために申告された価格のいずれか高い方に基づいて計算されます。当事者が私的に合意した金額に基づくのではありません。

移転登記手数料は公示評価額の2％で、土地局に納付します。2027年6月30日まで0.01％への一時的な引下げが実施されていますが、内務省告示によれば、これが適用されるのは、売買価格と公示評価額のいずれも700万バーツ以下の住宅を購入するタイ国籍の個人に限られます。外国人買主は対象とならず、標準の2％を負担します。

特定事業税は、公示評価額または登記価格の3.3％（歳入法典上の3％に地方付加税10％を加えたもの）で、売主が当該ユニットを5年未満しか保有していない場合に歳入法典第91条の2に基づいて課されます。売主が1年以上その住居登録に氏名を記載していた場合など、例外もあります。特定事業税が課されない場合には、代わりに0.5％の印紙税が課されます。両者が同時に課されることはありません。

移転に係る源泉徴収税は、歳入法典第50条に基づいて徴収されます。売主が法人の場合は公示評価額または登記価格の一律1％、売主が個人の場合は、土地事務所が公示評価額と保有年数から算出する累進的な金額です。法律上、特定事業税、印紙税および源泉徴収税は売主の負担であり、移転手数料は折半とされるのが一般的です。ただし誰が何を負担するかは売買契約の問題ですので、窓口ではなく当日までに書面で配分を確定しておいてください。

誰が出席する必要があり、どれくらい時間がかかりますか？

双方が事務所で代理されている必要がありますが、いずれも本人が出席する必要はありません。委任状に基づいて代理人が行為することができます。渡航できない買主は、土地局の委任状様式により代理人を選任し、その代理人が買主に代わって登記に署名し、手数料を納付します。様式は国外で署名されるため、通常は公証を受け、国によっては領事認証を経て、事務所に受理されるようにします。これを事前に正しく整えることが、当方の委任状サービスの中身です。

書類が整い手数料が納付されれば、登記そのものは通常同じ来訪の中で完了します。多くは2時間ほど、混雑した事務所ではもう少しかかることもあります。時間を左右するのは窓口での作業ではほとんどなく、到着したときにすべての書類、証明書、支払いの準備が整っているかどうかです。事前に移転の準備を整える意味はそこにあります。

所有権が移る瞬間ですから、移転当日は重く感じられます。しかし実際には、土地事務所が日に何度も処理している、手慣れた事務手続です。書類がそろい、資金の裏付けがあり、費用配分が書面で合意されていれば、当日に驚かされることはほとんどありません。

本記事の範囲

本記事は標準的な手続と手数料・税金の区分を説明するものであり、個別の取引で納付すべき金額を計算するものではありません。金額は、公示評価額、売主の保有期間と属性、そして売買契約で合意された配分によって決まります。
手数料、税率、非課税措置および一時的な軽減措置は変わります。軽減された登記手数料は期間を限った措置であり、外国人買主には適用されません。上記の数値は2026年7月25日時点のものです。ご自身の取引について依拠なさる前に、数値をご確認ください。
一般的な情報のみであり、法務または税務の助言ではありません。所有権移転とそのFETによる証明、委任状、税務上の取扱いは、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約に基づいてお取り扱いします。

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出典

本ガイドは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法的助言ではありません。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。法務レビューをご希望の場合は、Suwanvara Law Firm に別途の委任契約に基づいてご依頼いただけます。

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