Der Übertragungstag im Land Office: was tatsächlich geschieht

Der Übertragungstag ist der eine Termin im örtlichen Land Office (สำนักงานที่ดิน, der Außenstelle des Department of Lands), bei dem das Eigentum an einer Eigentumswohnung rechtlich von der Verkäufer- auf die Käuferseite übergeht. Alles, worauf der Kaufvertrag hingearbeitet hat, geschieht hier in einer einzigen Sitzung: Der Beamte prüft die Unterlagen, hält den Preis fest, zieht die Eintragungsgebühr und die Steuern ein, löscht den Eigentumseintrag der Verkäuferseite und trägt den Namen der Käuferseite in die Urkunde der Wohneinheit ein. Wenn Sie hinausgehen, sind Sie der eingetragene Eigentümer.

Es ist ein behördlicher Verwaltungsvorgang und keine Zeremonie, nach wenigen Stunden vorbei. Im Folgenden steht, was Sie mitbringen und was am Tag selbst bezahlt wird — und, für einen ausländischen Käufer, die zwei Punkte, die nur Sie betreffen: der Nachweis über die Devisentransaktion (Foreign Exchange Transaction, FET), den das Amt verlangt, und die Möglichkeit, einen Vertreter mit Vollmacht zu entsenden.

Kurz gefasst

• Die Übertragung einer Eigentumswohnung wird in einem einzigen Termin in der Außenstelle des Land Office eingetragen, die die Urkunde des Gebäudes führt; der Käufer geht als eingetragener Eigentümer hinaus.
• Ein ausländischer Käufer muss mit dem FET-Formular nachweisen, dass das Kaufgeld in Fremdwährung aus dem Ausland kam — verlangt von § 19 des Condominium Act B.E. 2522.
• Vier mögliche Abgaben werden auf den höheren Wert aus Schätz- und Eintragungswert festgesetzt: 2 % Übertragungsgebühr, 3,3 % Sonderbetriebsteuer ODER 0,5 % Stempelsteuer sowie die Quellensteuer; wer welche trägt, bestimmt der Kaufvertrag.
• Die bis zum 30. Juni 2027 auf 0,01 % gesenkte Übertragungsgebühr gilt nur für thailändische Käufer von Wohnungen bis 7 Mio. THB — ausländische Käufer zahlen die regulären 2 %.
• Sie müssen nicht persönlich erscheinen: Ein Vertreter kann mit einer notariell beglaubigten und, wo erforderlich, legalisierten Vollmacht des Department of Lands handeln.

Was geschieht am Übertragungstag im Land Office tatsächlich?

Käufer und Verkäufer (oder ihre bestellten Vertreter) treffen sich in der Außenstelle des Land Office, die die Urkunde für das Gebäude führt, reichen die Unterlagen gemeinsam ein, und die Übertragung wird in einem einzigen Termin eingetragen. Der Eintragungsbeamte prüft die Eigentumsurkunde der Wohneinheit und die Ausweisdokumente der Parteien, bestätigt den zur Eintragung erklärten Kaufpreis und stellt fest, dass das Geschäft innerhalb der Ausländerquote liegt, bevor überhaupt etwas eingetragen wird.

Bei einer Eigentumswohnung stützt sich das Amt auf eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes, die zwei Dinge bestätigt: dass die Verkäuferseite keine offenen Gemeinschaftskosten schuldet und — für einen ausländischen Käufer entscheidend — dass die Eintragung dieser Wohneinheit auf einen Ausländer das Gebäude innerhalb seiner 49-%-Grenze für ausländisches Eigentum hält. Ausländisches Eigentum an der Gesamtfläche aller Wohneinheiten einer Wohnungseigentumsanlage darf nach § 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 (1979) 49 % nicht übersteigen, und ohne diese Bestätigung trägt der Beamte die Übertragung nicht ein.

Sind die Unterlagen in Ordnung, werden Gebühren und Steuern am Schalter festgesetzt und sofort bezahlt. Erst dann löscht der Beamte den Namen der Verkäuferseite, trägt den der Käuferseite ein und stempelt die Rückseite der Eigentumsurkunde. Der Käufer behält die aktualisierte Eigentümerausfertigung der Urkunde als Eigentumsnachweis.

Welche Unterlagen müssen Sie mitbringen?

Sie bringen den Nachweis, wer Sie sind, und den Nachweis, wie das Geld angekommen ist; die Verkäuferseite bringt die Urkunde und die Bescheinigung des Gebäudes. Für einen ausländischen Käufer als natürliche Person besteht der Kernbestand aus Ihrem Reisepass (und, soweit das Amt es verlangt, einer Unterschriftsbeglaubigung oder einem Adressnachweis), der bei der Verkäuferseite liegenden Eigentümerausfertigung der Eigentumsurkunde, dem Kaufvertrag sowie der Schuldenfreiheits- und Quotenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft.

Die einzige Unterlage, die nur einen ausländischen Käufer betrifft, ist der Nachweis, dass das Kaufgeld in Fremdwährung nach Thailand eingebracht und in Baht umgetauscht wurde — in der Regel das unten beschriebene Formular über die Devisentransaktion (FET). Bringen Sie das Original mit; das Amt nimmt eine Kopie zur Akte.

Wenn Sie verheiratet sind, über eine Gesellschaft kaufen oder sich vertreten lassen, wird die Liste länger — die Zustimmung des Ehegatten, Gesellschaftsunterlagen und ein Beschluss der Geschäftsführung oder eine notariell beglaubigte Vollmacht. Genau diese Prüfung vor der Übertragung nimmt ein Anwalt im Voraus vor, damit am Tag selbst nichts fehlt; was ein Anwalt vor dem Kauf überprüft, ist gesondert dargestellt.

Was ist das FET-Formular, und warum verlangt es das Land Office?

Das Formular über die Devisentransaktion (Foreign Exchange Transaction, FET) ist der Beleg der Bank darüber, dass Fremdwährung nach Thailand überwiesen und in Baht getauscht wurde, und es ist der Nachweis, mit dem ein Ausländer das Eigentum an einer Eigentumswohnung eintragen lässt. Nach § 19 des Condominium Act darf ein Ausländer, der weder Daueraufenthaltsberechtigter ist noch sich nach dem Investitionsförderungsrecht im Land aufhält, eine Wohneinheit nur besitzen, wenn er für den Kauf Fremdwährung nach Thailand einbringt — deshalb braucht das Land Office den urkundlichen Nachweis, dass das Geld aus dem Ausland kam.

In der Praxis stellt Ihre thailändische Empfängerbank das FET-Formular aus, wenn eine Eingangsüberweisung 50.000 USD oder mehr beträgt oder den Gegenwert erreicht — so die Devisenvorschriften der Bank of Thailand. Bei einer kleineren Überweisung stellt die Bank stattdessen eine Gutschriftsanzeige oder eine Bescheinigung über den Zahlungseingang aus, die denselben Nachweiszweck erfüllt. In jedem Fall muss das Dokument Ihren Namen als Absender oder Empfänger der Mittel ausweisen und als Zweck den Kauf der Wohneinheit nennen.

Die praktische Lehre lautet: Planen Sie die Überweisung der Mittel früh und bewahren Sie jedes Bankdokument auf, denn das Amt verlangt am Tag selbst das Original — wie und wann das Geld fließen sollte, behandelt unsere Notiz zur Überweisung der Kaufmittel und zum Zeitpunkt des Währungsumtauschs.

Welche Gebühren und Steuern werden am Tag im Land Office bezahlt?

Bei der Übertragung einer Eigentumswohnung können vier Abgaben anfallen, und das Amt zieht die jeweils einschlägigen ein, bevor es den neuen Eigentümer einträgt. Jede wird auf den höheren der beiden Werte berechnet — den amtlichen Schätzwert (ราคาประเมิน, festgesetzt vom Treasury Department) oder den zur Eintragung erklärten Preis — und nicht auf das, was die Parteien privat vereinbart haben.

Die Eintragungsgebühr für die Übertragung beträgt 2 % des Schätzwerts und ist an das Department of Lands zu zahlen. Eine befristete Senkung auf 0,01 % gilt bis zum 30. Juni 2027, erreicht nach den Bekanntmachungen des Innenministeriums aber nur thailändische Staatsangehörige als natürliche Personen, die Wohnimmobilien erwerben, bei denen sowohl der Preis als auch der Schätzwert 7 Mio. THB nicht übersteigen — ein ausländischer Käufer erfüllt diese Voraussetzungen nicht und zahlt die regulären 2 %.

Die Sonderbetriebsteuer (Specific Business Tax) beträgt 3,3 % (ein Satz von 3 % nach dem Revenue Code zuzüglich eines kommunalen Zuschlags von 10 %) des Schätz- oder Eintragungswerts und wird nach § 91/2 des Revenue Code erhoben, wenn die Verkäuferseite die Wohneinheit weniger als fünf Jahre gehalten hat — mit Ausnahmen, etwa wenn ihr Name mindestens ein Jahr lang im Hausregister eingetragen war. Fällt keine Sonderbetriebsteuer an, tritt an ihre Stelle die Stempelsteuer von 0,5 %; beide werden nie zugleich erhoben.

Die Quellensteuer auf die Übertragung wird nach § 50 des Revenue Code eingezogen. Bei einer verkaufenden Gesellschaft beträgt sie pauschal 1 % des Schätz- oder Eintragungspreises; bei einer verkaufenden natürlichen Person ist es ein progressiver Betrag, den das Land Office aus dem Schätzwert und der Zahl der Haltejahre berechnet. Sonderbetriebsteuer, Stempelsteuer und Quellensteuer sind rechtlich Abgaben der Verkäuferseite, während die Übertragungsgebühr üblicherweise geteilt wird — wer was zahlt, ist jedoch Sache des Kaufvertrags; regeln Sie die Verteilung deshalb vor dem Termin schriftlich und nicht am Schalter.

Wer muss erscheinen, und wie lange dauert es?

Beide Parteien müssen im Amt vertreten sein, aber keine muss persönlich erscheinen — ein Vertreter kann mit Vollmacht handeln. Ein Käufer, der nicht reisen kann, bestellt ihn auf dem Vollmachtsformular des Department of Lands, und dieser Vertreter unterzeichnet die Eintragung und zahlt die Gebühren an seiner Stelle. Weil das Formular im Ausland unterschrieben wird, wird es in der Regel notariell beglaubigt und, je nach Land, legalisiert, damit das Amt es annimmt — das im Voraus richtig zu machen, ist der Inhalt unserer Leistung rund um die Vollmacht.

Sind die Unterlagen vollständig und die Gebühren bezahlt, ist die Eintragung selbst gewöhnlich noch im selben Termin erledigt — oft in ein paar Stunden, in einem stark frequentierten Amt manchmal länger. Die Unbekannte ist fast nie die Arbeit am Schalter; sie liegt darin, ob jede Unterlage, jede Bescheinigung und jede Zahlung bei Ihrer Ankunft bereitliegt, und genau deshalb wird die Übertragung im Voraus vorbereitet.

Der Übertragungstag wirkt gewichtig, weil in diesem Moment das Eigentum wechselt; tatsächlich ist er ein eingespielter Verwaltungsvorgang, den das Land Office mehrmals täglich abwickelt. Sind die Unterlagen zusammengetragen, die Mittel nachgewiesen und die Kostenverteilung schriftlich vereinbart, kann Sie am Tag selbst sehr wenig überraschen.

Die Grenzen dieses Artikels

• Dieser Artikel beschreibt das übliche Verfahren und die Arten von Gebühr und Steuer; er berechnet nicht den bei einem bestimmten Geschäft zu zahlenden Betrag, der vom Schätzwert, von Haltedauer und Status der Verkäuferseite sowie von der im Kaufvertrag vereinbarten Verteilung abhängt.
• Gebühren, Steuersätze, Befreiungen und befristete Senkungen ändern sich. Die gesenkte Eintragungsgebühr ist eine zeitlich begrenzte Maßnahme, die ausländische Käufer nicht erreicht, und die obigen Zahlen sind auf dem Stand vom 25. Juli 2026 — lassen Sie sich die Beträge für Ihr Geschäft bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.
• Nur allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Eine Übertragung, ihr FET-Nachweis, die Vollmacht und die steuerliche Behandlung werden im Rahmen eines gesonderten Mandats mit Suwanvara Law Firm bearbeitet.

Weiterlesen

• Übertragung beim Department of Lands
• Vollmacht für das Land Office

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / Bei Abweichungen zwischen den Sprachfassungen ist die englische Fassung maßgeblich.

Quellen

• Department of Lands (กรมที่ดิน) — Eintragung der Übertragung einer Eigentumswohnung und Gebührenverzeichnis für die Eintragung (Landgesetzbuch (Land Code); Gebührenverordnungen des Innenministeriums) (geprüft am 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), § 19 (Gruppen von Ausländern, die Eigentum halten dürfen, und die Pflicht, das Einbringen von Fremdwährung nachzuweisen) und § 19 bis (die Ausländerquote von 49 %) (geprüft am 2026-07-25)
• Bank of Thailand (ธนาคารแห่งประเทศไทย) — Devisenvorschriften; das Formular über die Devisentransaktion (FET), das für eine Eingangsüberweisung ab 50.000 USD ausgestellt wird (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Department (กรมสรรพากร) — Sonderbetriebsteuer (Specific Business Tax) auf unbewegliches Vermögen (§ 91/2 Revenue Code), Stempelsteuer und Quellensteuer auf die Übertragung unbeweglichen Vermögens (§ 50 Revenue Code) (geprüft am 2026-07-25)
• Bekanntmachungen des Innenministeriums über die Senkung der Gebühren für die Eintragung von Übertragung und Hypothek auf 0,01 % für thailändische Staatsangehörige als natürliche Personen beim Erwerb von Wohnimmobilien, bei denen sowohl der Kaufpreis als auch der Schätzwert 7 Mio. THB nicht übersteigen, in Kraft bis zum 30. Juni 2027 (ausländische Käufer erfüllen die Voraussetzungen nicht) (geprüft am 2026-07-25)