토지사무소에서의 이전등기일: 실제로 무슨 일이 일어나나요

이전등기일은 콘도미니엄 호실의 소유권이 매도인에게서 매수인에게 법적으로 넘어가는, 관할 토지사무소(สำนักงานที่ดิน, 토지국의 지방 사무소)에서의 단 한 번의 방문 일정입니다. 매매계약이 향해 온 모든 것이 이 자리에서 한 번에 이루어집니다. 담당관이 서류를 확인하고, 가격을 기록하고, 등기 수수료와 세금을 징수한 뒤, 매도인의 소유권 기재를 말소하고 권리증서에 매수인의 이름을 기재합니다. 사무소를 나설 때 귀하는 등기부상 소유자가 되어 있습니다.

이는 의식이라기보다 행정 절차이며, 보통 몇 시간이면 끝납니다. 아래에서는 무엇을 가져가야 하는지, 그날 무엇을 납부하는지, 그리고 외국인 매수인에게만 해당하는 두 가지 — 사무소가 요구하는 외국환거래(FET) 증빙과, 위임장을 통해 대리인을 보내는 선택지 — 를 설명합니다.

요점

• 콘도미니엄의 소유권 이전은 건물의 권원을 관할하는 토지사무소 지점에서 한 번의 방문으로 등기되며, 매수인은 등기부상 소유자가 되어 나옵니다.
• 외국인 매수인은 매수 대금이 외화로 해외에서 들어왔다는 FET 서식 증빙을 제출해야 하며, 이는 콘도미니엄법(불기 2522년) 제19조가 요구하는 사항입니다.
• 네 가지 부과금이 평가액과 등기 가격 중 높은 쪽을 기준으로 산정됩니다. 이전등기 수수료 2%, 특별사업세 3.3% 또는 인지세 0.5%, 그리고 원천징수세이며, 각각을 누가 부담하는지는 매매계약에서 정합니다.
• 2027년 6월 30일까지의 0.01% 인하 이전등기 수수료는 700만 바트 이하 주택을 매수하는 태국 국적자에게만 적용되며, 외국인 매수인은 표준 세율 2%를 납부합니다.
• 본인이 출석할 필요는 없습니다. 공증된(필요한 경우 영사확인 등 인증을 거친) 토지국 위임장에 따라 대리인이 행위할 수 있습니다.

이전등기일에 토지사무소에서 실제로 무슨 일이 일어나나요?

매수인과 매도인(또는 각자가 선임한 대리인)이 해당 건물의 권원을 관할하는 토지사무소 지점에서 만나 서류를 함께 제출하고, 이전등기는 한 번의 방문으로 완료됩니다. 등기 담당관은 호실 소유권증서와 당사자들의 신분증명 서류를 검토하고, 등기용으로 신고된 매매가격을 확인하며, 어떤 사항을 기재하기에 앞서 해당 거래가 외국인 소유 쿼터 범위 내인지를 확인합니다.

콘도미니엄 호실의 경우 사무소는 건물 관리단 법인이 발급한 증명서에 근거하여 두 가지를 확인합니다. 매도인에게 미납 공용부분 관리비가 없다는 점, 그리고 외국인 매수인에게 결정적인 사항으로서 이 호실을 외국인 명의로 등기하더라도 건물이 49% 외국인 소유 한도 내에 머무른다는 점입니다. 콘도미니엄법(불기 2522년/서기 1979년) 제19조의2에 따라 콘도미니엄 내 전체 호실 전용면적에 대한 외국인 소유는 49%를 초과할 수 없으며, 담당관은 그 확인이 없으면 이전등기를 처리하지 않습니다. 쿼터 확보 여부는 등기 당일 기준으로 확인되어야 하는 사항입니다.

서류가 갖추어지면 수수료와 세금이 창구에서 산정되어 그 자리에서 납부됩니다. 그 후에야 담당관은 매도인의 이름을 말소하고 매수인의 이름을 기재하며, 권리증서 뒷면에 날인합니다. 매수인은 갱신된 소유자용 권리증서 사본을 소유의 증빙으로 보관합니다.

어떤 서류를 가져가야 하나요?

귀하가 누구인지에 대한 증빙과 자금이 어떻게 들어왔는지에 대한 증빙을 가져가시고, 매도인은 권리증서와 건물의 확인서를 가져옵니다. 외국인 개인 매수인의 경우 기본 서류는 여권(사무소가 요구하는 경우 서명 확인서 또는 주소 증빙 포함), 매도인이 보관 중인 호실 소유권증서 소유자용 사본, 매매계약서, 그리고 관리단 법인의 채무 없음 및 외국인 쿼터 증명서입니다.

외국인 매수인에게만 해당하는 서류는 매수 대금이 외화로 태국에 반입되어 바트로 환전되었다는 증빙이며, 통상 아래에서 설명하는 외국환거래(FET) 서식입니다. 원본을 가져오십시오. 사무소는 사본을 기록으로 보관합니다.

혼인 중이거나, 법인을 통해 매수하거나, 대리인을 통해 출석하는 경우 서류 목록은 더 길어집니다. 배우자 동의서, 법인 서류와 이사회 결의서, 또는 공증된 위임장이 필요합니다. 바로 이러한 사전 확인이 그날 빠지는 서류가 없도록 변호사가 미리 수행하는 업무이며, 변호사가 매수 전에 무엇을 검증하는지는 별도의 글에서 다룹니다.

FET 서식은 무엇이고, 토지사무소는 왜 이를 요구하나요?

외국환거래(FET) 서식은 외화가 태국으로 송금되어 바트로 환전되었다는 은행의 기록이며, 외국인이 콘도미니엄 소유권을 등기할 때 사용하는 증빙입니다. 콘도미니엄법 제19조는 영주권자도 아니고 투자진흥법에 따라 체류하는 것도 아닌 외국인에 대하여, 매수를 위해 외화를 태국으로 반입한 경우에만 호실 소유를 허용합니다. 따라서 토지사무소는 자금이 해외에서 들어왔다는 서면 증빙을 필요로 합니다.

실무상 태국의 수취 은행은 태국중앙은행의 외국환 규정에 따라 미화 50,000달러 이상(또는 그에 상당하는 금액)의 대외 송금이 들어오면 FET 서식을 발급합니다. 그보다 적은 송금의 경우 은행은 대신 입금 통지서(credit advice)나 대외 송금 확인서를 발급하며, 이는 동일한 증빙 기능을 합니다. 어느 경우든 그 서류에는 귀하의 성명이 송금인 또는 수취인으로 표시되어야 하고, 자금의 목적이 해당 호실의 매수임이 기재되어야 합니다.

실무적인 교훈은 자금 이체를 일찍 계획하고 모든 은행 서류를 보관하라는 것입니다. 사무소는 당일 원본을 요구하기 때문입니다. 자금을 어떻게, 언제 옮겨야 하는지는 송금 및 환전 시점에 관한 저희 글에서 다룹니다.

이전등기일에 토지사무소에서 납부하는 수수료와 세금은 무엇인가요?

콘도미니엄 이전등기에는 네 가지 부과금이 발생할 수 있으며, 사무소는 그중 해당하는 항목을 징수한 뒤에야 새 소유자를 등기합니다. 모든 항목은 당사자들이 사적으로 합의한 금액이 아니라, 정부 공시 평가액(ราคาประเมิน, 재무부 국고국이 정합니다)과 등기용으로 신고된 가격 중 높은 쪽을 기준으로 산정됩니다.

이전등기 수수료는 평가액의 2%로, 토지국에 납부합니다. 2027년 6월 30일까지 0.01%로 인하하는 한시 조치가 시행 중이지만, 내무부 고시에 따르면 이는 매매가격과 평가액이 모두 700만 바트 이하인 주거용 부동산을 매수하는 태국 국적 개인에게만 적용됩니다. 외국인 매수인은 대상이 아니며 표준 세율인 2%를 납부합니다.

특별사업세(SBT)는 평가액 또는 등기 가격의 3.3%(국세법상 3% 세율에 10%의 지방 부가세)로, 매도인이 해당 호실을 5년 미만 보유한 경우 국세법 제91/2조에 따라 부과됩니다. 다만 매도인이 1년 이상 해당 주택등록부에 이름을 올려 두었던 경우 등 예외가 있습니다. 특별사업세가 부과되지 않는 경우에는 대신 0.5%의 인지세가 적용되며, 두 가지가 함께 부과되는 일은 없습니다.

이전에 따른 원천징수세는 국세법 제50조에 따라 징수됩니다. 법인 매도인의 경우 평가액 또는 등기 가격의 1% 정액이고, 개인 매도인의 경우 토지사무소가 평가액과 보유 연수를 기준으로 산정하는 누진 금액입니다. 특별사업세, 인지세, 원천징수세는 법률상 매도인의 부담이고 이전등기 수수료는 통상 분담하지만, 실제로 누가 무엇을 부담하는지는 매매계약에서 정할 사항입니다. 따라서 창구에서가 아니라 그날 이전에 서면으로 부담 배분을 확정해 두십시오.

누가 출석해야 하고, 얼마나 걸리나요?

양 당사자 모두 사무소에서 대리되어야 하지만, 어느 쪽도 반드시 본인이 출석해야 하는 것은 아닙니다. 대리인이 위임장에 따라 행위할 수 있습니다. 이동이 어려운 매수인은 토지국의 위임장 서식으로 대리인을 선임하고, 그 대리인이 매수인을 대신하여 등기 서류에 서명하고 수수료를 납부합니다. 서식이 해외에서 서명되므로 통상 공증을 받고, 국가에 따라서는 사무소가 수리할 수 있도록 영사확인 등 인증을 거칩니다. 이를 사전에 정확히 갖추는 것이 저희 위임장 서비스의 핵심입니다.

서류가 완비되고 수수료가 납부되면 등기 자체는 대개 같은 방문 중에 끝납니다. 흔히 두어 시간이며, 혼잡한 사무소에서는 더 걸리기도 합니다. 변수는 창구 업무가 아니라, 도착했을 때 모든 서류와 증명서와 납부 준비가 갖추어져 있는지입니다. 이전등기를 미리 준비하는 이유가 바로 이것입니다.

이전등기일은 소유권이 바뀌는 순간이기에 무겁게 느껴지지만, 토지사무소가 하루에도 여러 번 처리하는 익숙한 행정 절차입니다. 서류를 갖추고, 자금의 증빙을 확보하고, 비용 부담을 서면으로 합의해 두었다면 당일에 놀랄 일은 거의 없습니다.

본 문서의 범위

• 본 글은 표준 절차와 수수료·세금의 항목을 설명할 뿐, 특정 거래에서 납부할 금액을 산정하지 않습니다. 그 금액은 평가액, 매도인의 보유 기간과 지위, 그리고 매매계약에서 합의된 부담 배분에 따라 달라집니다.
• 수수료, 세율, 면제, 한시적 인하 조치는 변경됩니다. 인하된 등기 수수료는 기간이 한정된 조치이며 외국인 매수인에게는 적용되지 않습니다. 위 수치는 2026년 7월 25일 기준 현행 내용이므로, 귀하의 거래에 관하여 신뢰하시기 전에 수치를 확인해 주십시오.
• 일반적인 정보일 뿐 법률 또는 세무 자문이 아닙니다. 이전등기와 그 FET 증빙, 위임장, 세무 처리는 Suwanvara Law Firm과의 별도 위임계약에 따라 수행됩니다.

이어서 읽기

• 토지국에서의 소유권 이전등기
• 토지사무소용 위임장

각 언어 버전 간에 차이가 있는 경우 영문본이 우선합니다. / In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails.

출처

• Department of Lands (กรมที่ดิน) — condominium transfer registration and registration fee schedule (Land Code; Ministry of Interior fee regulations) (확인 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), s.19 (foreigner ownership categories and the requirement to evidence foreign currency brought in) and s.19 bis (the 49% foreign-ownership quota) (확인 2026-07-25)
• Bank of Thailand (ธนาคารแห่งประเทศไทย) — foreign-exchange regulations; the Foreign Exchange Transaction (FET) form issued for an inward remittance of USD 50,000 or more (확인 2026-07-25)
• Revenue Department (กรมสรรพากร) — specific business tax on immovable property (Revenue Code s.91/2), stamp duty, and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (확인 2026-07-25)
• Ministry of Interior notifications reducing the transfer and mortgage registration fees to 0.01% for a Thai-national individual buyer of residential property with both sale price and appraised value not exceeding THB 7 million, in force to 30 June 2027 (foreign buyers do not qualify) (확인 2026-07-25)