土地厅过户日：实际发生的流程

泰国公寓所有权易手的当天，是在土地厅的一次约见：官员核验文件、登记价格、在柜台收取费用与税款，并将新业主的姓名登记到产权证上。本文说明需带哪些文件、FET 表用途、当天缴纳什么，以及如何委托代理人代为出席。

作者：Property advisory team发布于 2026年7月25日阅读 7 分钟

过户日是在管辖该楼产权的土地厅分处（สำนักงานที่ดิน，土地局的分支机构）的一次约见，公寓单位的所有权在此依法由卖方转移至买方。买卖合同所准备的一切都在此一次性完成：官员核验文件、登记价格、收取过户登记费与税款、注销卖方的所有权登记，并将买方姓名写入公寓产权证。走出土地厅时，您已是登记在册的业主。

这是一项行政公务流程而非典礼，通常在数小时内完成。以下是实际发生的流程、需携带的文件，以及——对外籍买方而言——两件与您直接相关的事项：土地厅会要求的外汇交易（FET）凭证，以及在您无法于当天亲临泰国时委托代理人代为出席的选择。

要点速览

公寓过户在管辖该楼产权的土地厅分处一次约见中完成登记，买方离场时即为登记在册的业主。
外籍买方须出示 FET 表凭证，证明购房款以外币来自境外——此为《公寓法》佛历2522年第19条所要求。
四项可能费用均按评估价与登记价中的较高者计算：2% 过户费、3.3% 特种商业税或 0.5% 印花税、以及预扣所得税；各项由谁缴纳由买卖合同约定。
减免至 0.01% 的过户费（至2027年6月30日）仅适用于购买不超过 700 万泰铢住宅的泰国籍买方——外籍买方按标准 2% 缴纳。
您无须亲自到场：代理人可凭经公证（并在需要时经认证）的土地局授权委托书代为办理。

过户当天在土地厅实际发生什么？

买方与卖方（或其受托代理人）在管辖该楼产权的土地厅分处会面，共同递交文件，过户在一次约见中完成登记。登记官员核验公寓产权证与双方的身份证件，确认为登记而申报的成交价格，并在登记前核查该交易是否在外籍所有权配额之内。

对公寓单位，土地厅依据楼宇法人（管理处）出具的证明，确认两件事：卖方无拖欠的公共区域费用；以及对外籍买方至关重要的一点——将该单位登记给外籍人士后，楼宇仍在其 49% 外籍所有权上限之内。根据《公寓法》佛历2522年（1979年）第19条之二，外籍人士在公寓中所持单位建筑面积合计不得超过49%，缺少该证明官员不予登记。

文件齐备后，费用与税款在柜台核定并当场缴纳。随后官员才注销卖方姓名、登记买方姓名，并在产权证背面加盖印章。买方保留更新后的业主版产权证作为所有权凭证。

需要携带哪些文件？

您需携带证明身份的文件、证明资金如何入境的文件，卖方则携带产权证与楼宇的结清证明。对外籍个人买方而言，核心文件包括护照（以及土地厅要求时的签名核验或地址证明文件）、由卖方持有的公寓单位业主版产权证、买卖合同，以及法人出具的无欠款及外籍配额证明。

外籍买方独有的一份文件，是证明购房款以外币汇入泰国并兑换为泰铢的凭证——通常即下文所述的外汇交易（FET）表。请携带原件，土地厅会将副本留存归档。

若您已婚、通过公司购买或委托他人代办，所需文件会更多，例如配偶同意书、公司文件与董事会决议，或经公证的授权委托书。这正是律师事先办理的过户前核查，以确保当天不缺任何文件；律师在您购买前核查的内容另有专文说明。

FET 表是什么，土地厅为何索取？

外汇交易（FET）表是银行关于外币汇入泰国并兑换为泰铢的记录，也是外籍人士用于登记公寓所有权的凭证。《公寓法》第19条规定，既非永久居民、也非依投资促进法居留的外籍人士，只能通过为购房将外币汇入泰国来取得单位所有权——因此土地厅需要资金来自境外的书面凭证。

实务中，当汇入款项达到或超过 50,000 美元（或等值）时，泰国收款银行会依据泰国银行的外汇管理规定出具 FET 表；金额低于此数时，银行改出具入账通知或汇入证明，具有同等凭证效力。无论何种情形，该文件都须载明您为汇款人或收款人，并注明用途为购买该单位。

实务要点是尽早规划资金汇入并保留每一份银行文件，因为土地厅当天会索取原件。资金应如何汇入及其时点，详见我们关于汇款与货币时点的专文。

过户当天在土地厅要缴纳哪些费用与税款？

公寓过户可能产生四项费用，土地厅在登记新业主前收取其中适用的项目。每一项均按官方评估价（ราคาประเมิน，由财政部国库厅核定）与为登记而申报的价格中的较高者计算，而非双方私下约定的价格。

过户登记费为评估价的 2%，缴纳给土地局。目前有一项临时减免至 0.01%，有效期至 2027年6月30日，但依内政部公告，仅适用于购买住宅、且成交价与评估价均不超过 700 万泰铢的泰国籍个人买方——外籍买方不符合条件，须按标准 2% 缴纳。

特种商业税为评估价或登记价的 3.3%（税法 3% 税率加 10% 地方税），依《税法典》第91/2条，在卖方持有该单位不足五年时征收，并有例外情形，例如卖方名字已登记于户口簿满一年。不需缴纳特种商业税时，则改缴 0.5% 的印花税；两者绝不同时征收。

过户的预扣所得税依《税法典》第50条征收。卖方为公司时，为评估价或登记价的固定 1%；卖方为个人时，则为土地厅依评估价与持有年限计算的累进金额。依法，特种商业税、印花税与预扣所得税为卖方负担，过户费通常分摊——但谁缴哪一项属买卖合同事项，故应在当天之前以书面约定分摊，而非在柜台前商定。

谁必须亲自到场，需要多长时间？

双方都须在土地厅有代表出席，但均无须亲自到场——代理人可凭授权委托书代为办理。无法前往的买方使用土地局的授权委托书表格委任代理人，由代理人代买方签署登记并缴纳费用。由于该委托书在境外签署，通常须经公证，并视国家不同办理认证（legalisation），土地厅方予接受；事先妥善办理这一环节，正是我们授权委托书服务的实质内容。

文件齐备、费用缴清后，登记本身通常在同一次约见内完成，往往需两三个小时，土地厅繁忙时或更久。变数几乎从不在柜台工作，而在于您到场时各项文件、证明与款项是否已备妥——这正是事先筹办过户的全部意义所在。

过户日之所以令人觉得郑重，是因为它是所有权易手的时刻，但它是土地厅每天多次办理的成熟行政流程。文件齐备、资金有据、费用分摊已书面议定后，当天几乎不会有什么令您措手不及。

本文的适用范围

本文说明标准流程及费用与税款的类别，并不计算任何具体交易的应缴金额；该金额取决于评估价、卖方的持有期限与身份，以及买卖合同约定的分摊。
费用、税率、豁免与临时减免会发生变化。减免的登记费为限时措施且不适用于外籍买方，上述数字以 2026年7月25日为准——在据以行事前，请就您的交易核实数字。
仅为一般性信息，并非法律或税务意见。过户及其 FET 凭证、授权委托书与税务处理，均在与 Suwanvara Law Firm 另行签订的委托下办理。

延伸阅读

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

来源

本指南面向外籍买家，属一般性信息，不构成法律意见。法规、费率与办理流程会发生变化，个案情况亦各不相同。如需法律审查，可另行委托 Suwanvara Law Firm 提供。

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