从中国内地购买泰国公寓：资金调动与FET规则

您完全可以在居住于中国内地的同时购买曼谷公寓——中国公民是泰国外籍公寓业主中人数最多的群体之一。需要规划的不是房产本身，而是资金。两套规则同时适用：中国对外币出境的管制，以及泰国对外籍人士购房款须从境外以外币汇入的要求。两者都必须满足，任何一方都不能豁免另一方。

本文以事实并附来源，说明这两套体系如何衔接。本文为一般性信息，并非法律、税务或外汇管制方面的建议；我们不就如何将资金调出中国提供建议——那是中国境内具备资质的顾问及您的银行负责的事项。我们所做的，是确保泰国一侧办理正确，使您的产权顺利登记、不出问题。

要点速览

• 中国公民可持有曼谷公寓的永久产权——需要规划的是资金，而非资格。
• 中国每人每年5万美元的个人外汇便利化额度不得用于境外购房（购汇申请书声明，自2017年1月1日起生效）。
• 汇集多人额度，或将一笔购汇分拆为多次汇款，在中国会受到处罚——我们不协助设计规避外汇管制的结构。
• 泰国法律要求购房款须从境外以外币汇入（《公寓法》第19条第(5)项及第19条之三）；请保留FET表格或入账通知。
• 汇出外币在泰国兑换，多留出时间，并使报价以配额与资金到账为条件。

中国的外汇规则允许个人向境外汇出多少？

每位中国境内居民每人每年拥有等值5万美元的外汇便利化额度。此规定见于《个人外汇管理办法实施细则》（2007年2月1日起施行），其第二条将年度额度定为每人每年等值5万美元。在该额度内，个人可通过普通银行购汇并汇出，无需逐笔审批。

该额度用于经常项目用途——旅游、出国留学、就医及类似的个人支出。而资本项目交易——境外直接投资、购买境外证券、以及境外购房——在同一《办法》以及《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令第532号，2008年8月5日修订）下属于另一类别，须通过单独的审批或登记办理，而非通过年度便利化额度。

5万美元额度可以用来在境外买房吗？

不可以。自2017年1月1日起，每位在中国购汇的个人都须填写《个人购汇申请书》，其声明列明：所购外汇不得用于境外买房、境外证券投资、购买人寿保险和投资返还分红类保险，以及其他尚未开放的资本项目。境外买房正列于该清单之中。国家外汇管理局在推行该申请书时说明，这并非新规，而是对既有规定的重申。

该声明带来后果。若发现有人将所购外汇用于禁止用途，或将同一用途分拆给多人以规避年度额度，可能被列入关注名单，并在当年及此后两年内丧失便利化额度。正因如此，年度额度并非在境外购房的合法资金渠道；将其视为渠道，只会在中国造成实际问题，而非解决泰国一侧的问题。

那么，中国的购房者该如何合法筹措在泰国的购房款？

这个问题应向中国境内具备资质的外汇顾问或您的银行咨询，而非向我们——素万瓦拉置业与素万瓦拉律师事务所不就中国外汇管制提供建议，也不会协助设计任何旨在规避该管制的安排。我们能明确指出的，是哪些做法行不通：将多人的年度额度汇集用于一笔购汇，或将一笔购汇分拆为多次小额汇款，正是中国规则所处罚的分拆购汇行为。

在实务中，能够顺利完成购买的买家，通常动用的是其在中国内地之外已合法持有的外币资金——境外账户的存款、在境外赚取的收入，或此前通过合规渠道调出的资金。何为合法取决于中国法律及您自身的具体情况，值得在您对泰国购房作出承诺之前先向中国境内的专业人士确认，因为泰国一侧完全取决于资金从境外汇达泰国。

为什么资金一开始就必须从境外汇达泰国？

因为这正是外籍人士得以持有泰国公寓永久产权（freehold）的资格条件。泰国《公寓法》佛历2522年（1979年）第19条第(5)项，将把外币带入泰国王国的外籍人士列为有权持有单元的类别之一；第19条之三则要求在办理产权过户登记时向主管官员出示相关证明。已经以泰铢形式存于泰国境内的资金，无论以何种方式进入，一般都不符合条件。

这一要求独立于中国的规则，并适用于每一位外籍购房者。因此从中国前来的买家须同时满足汇款的两端：资金须合法离开中国，并须以符合《公寓法》的方式汇达泰国。我们的配套指南《如何将购房款汇入泰国》对泰国一侧的具体机制作了详细说明。

FET凭证是什么？何时需要用到？

它是证明外币已为您的购房而进入泰国的银行文件。对于金额达5万美元及以上的汇入，泰国收款银行会依据泰国银行的外汇管理规定出具外汇交易表格——至今仍普遍称为FET表格；金额低于该门槛的，则由银行的入账通知或确认函起到相同作用。该文件载明金额、币种、汇款人、收款人及用途，并在过户当日由您一同提交至土地厅。

由此引出两点实务提示。请汇出外币，而非泰铢——无论是人民币、美元还是其他币种，兑换为泰铢应在泰国收款银行完成，因为这正是使该笔汇款符合条件的关键。并请在每笔款项到账时即向泰国银行索取FET文件或入账通知，而不要在数月之后再行补办；您可以分期汇款，但每一期都需有各自的凭证，且合计须覆盖购房价款。

中国的购房者应如何规划时间？

请预留比单纯办理房产所需更多的时间，因为资金环节最为耗时。合法筹措外币、开立或使用境外账户、以及汇入泰国银行，可能比二手房交易通常四至八周的节奏更长，而大额汇款也比小额常规付款更容易被问询。请及早安排好各环节：确认您的资金将如何合法汇达泰国、安排好泰国收款账户，并使任何预订协议以外籍配额与资金到账两项为条件，一旦其中任一未能满足，您的定金应受到保护。

过户本身您无需身在泰国。经公证及认证的授权委托书可让代表代您前往土地厅办理，交易也可远程审阅并完成——前提是汇款凭证齐备无误。若您希望泰国一侧全程由专业人士代为处理，这正是另行签订法律委托的用途所在。

本文的适用范围

• 本文不会告诉您如何将资金调出中国。中国外汇管制的合规事宜，应由中国内地具备资质的顾问及您的银行负责。
• 本文不对汇率、汇款成本或时间作出任何保证——这些取决于您的银行及当日市场。
• 本文为截至所示日期的一般性信息，并非法律、税务或外汇管制方面的建议；两侧规则均可能变动，行动前请确认最新情况。

延伸阅读

• 外籍人士产权与持有结构（另行签订法律委托）
• 货币与时机：将购房款汇往泰国
• 购买公寓是否赋予在泰国居留的权利？

来源

• 泰国《公寓法》佛历2522年（1979年）第19条第(5)项及第19条之三 (核实于 2026-07-25)
• 《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第3号）及其实施细则，均自2007年2月1日起施行 (核实于 2026-07-25)
• 《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令第532号，2008年8月5日修订） (核实于 2026-07-25)
• 《个人购汇申请书》，自2017年1月1日起使用（国家外汇管理局） (核实于 2026-07-25)
• 泰国银行外汇管理规定 (核实于 2026-07-25)