การซื้อคอนโดไทยจากจีนแผ่นดินใหญ่: การโยกย้ายเงินและกฎ FET

ท่านสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้ในขณะที่พำนักอยู่ในจีนแผ่นดินใหญ่ — ชาวจีนเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมชาวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย สิ่งที่ต้องวางแผนไม่ใช่ตัวอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเรื่องเงิน กฎสองชุดใช้บังคับพร้อมกัน คือ การควบคุมของจีนต่อเงินตราต่างประเทศที่ออกนอกประเทศ และข้อกำหนดของไทยที่ว่าเงินซื้อของชาวต่างชาติต้องเข้ามาจากต่างประเทศในรูปเงินตราต่างประเทศ ทั้งสองต้องได้รับการปฏิบัติให้ครบถ้วน และข้อหนึ่งไม่ยกเว้นอีกข้อหนึ่ง

บทความนี้อธิบายว่าระบบทั้งสองเชื่อมโยงกันอย่างไร ด้วยข้อเท็จจริงและแหล่งอ้างอิง เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการควบคุมการปริวรรตเงินตรา และเราไม่ให้คำแนะนำเรื่องวิธีโยกย้ายเงินออกจากจีน — เรื่องนั้นเป็นหน้าที่ของผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติและธนาคารของท่านในจีน สิ่งที่เราทำคือดูแลให้ฝั่งไทยดำเนินการอย่างถูกต้อง เพื่อให้กรรมสิทธิ์ของท่านจดทะเบียนได้โดยไม่มีปัญหา

สรุปสั้น

• ชาวจีนสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แบบฟรีโฮลด์ได้ — การวางแผนอยู่ที่เรื่องเงิน ไม่ใช่คุณสมบัติ
• วงเงินปริวรรตเงินตราต่างประเทศส่วนบุคคลรายปี 50,000 ดอลลาร์สหรัฐของจีน ใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศไม่ได้ (คำรับรองในแบบคำขอ มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2560)
• การรวมวงเงินของหลายคน หรือการแบ่งการซื้อเป็นการโอนหลายครั้ง ถูกลงโทษในจีน — เราไม่ช่วยจัดโครงสร้างเพื่อหลีกเลี่ยงการควบคุมการปริวรรตเงินตรา
• กฎหมายไทยกำหนดให้เงินซื้อต้องเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ (พ.ร.บ. อาคารชุด มาตรา 19(5) และมาตรา 19 ตรี) เก็บแบบฟอร์ม FET หรือหนังสือแจ้งการรับเงินไว้
• ส่งเงินตราต่างประเทศเพื่อแปลงในไทย เผื่อเวลาให้มาก และทำให้ข้อเสนอมีเงื่อนไขเรื่องโควตาและการเข้ามาของเงิน

กฎการปริวรรตเงินตราของจีนอนุญาตให้บุคคลส่งเงินออกนอกประเทศได้เท่าใด?

ผู้มีถิ่นที่อยู่ในจีนแต่ละคนมีวงเงินปริวรรตเงินตราต่างประเทศรายปีเทียบเท่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ ต่อคนต่อปีปฏิทิน กำหนดไว้ในระเบียบปฏิบัติโดยละเอียดสำหรับการบังคับใช้มาตรการบริหารการปริวรรตเงินตราต่างประเทศส่วนบุคคล (มีผลใช้บังคับ 1 กุมภาพันธ์ 2550) ซึ่งข้อ 2 กำหนดจำนวนรายปีไว้ที่เทียบเท่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนต่อปี ภายในวงเงินดังกล่าว บุคคลสามารถซื้อและโอนเงินตราต่างประเทศผ่านธนาคารทั่วไปได้โดยไม่ต้องขออนุมัติเป็นรายกรณี

วงเงินนี้มีไว้เพื่อวัตถุประสงค์บัญชีเดินสะพัด — การเดินทาง การศึกษาต่อต่างประเทศ การรักษาพยาบาล และการใช้จ่ายส่วนบุคคลในลักษณะเดียวกัน ส่วนธุรกรรมบัญชีทุน — การลงทุนโดยตรงในต่างประเทศ การซื้อหลักทรัพย์ต่างประเทศ และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ — จัดอยู่ในหมวดที่แตกต่างออกไปภายใต้มาตรการเดียวกันและภายใต้ระเบียบว่าด้วยการบริหารการปริวรรตเงินตราต่างประเทศแห่งสาธารณรัฐประชาชนจีน (คำสั่งคณะมนตรีแห่งรัฐ ฉบับที่ 532 แก้ไข 5 สิงหาคม 2551) โดยบริหารผ่านการอนุมัติหรือขึ้นทะเบียนแยกต่างหาก มิใช่ผ่านวงเงินรายปี

วงเงิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้หรือไม่?

ไม่ได้ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 บุคคลทุกคนที่ซื้อเงินตราต่างประเทศในจีนต้องกรอกแบบคำขอซื้อเงินตราต่างประเทศส่วนบุคคล และคำรับรองในแบบระบุว่าเงินตราต่างประเทศที่ซื้อห้ามใช้เพื่อซื้อบ้านในต่างประเทศ ลงทุนหลักทรัพย์ต่างประเทศ ซื้อประกันชีวิตและประกันแบบมีเงินปันผลเชิงลงทุน หรือรายการบัญชีทุนอื่นที่ยังไม่เปิด การซื้อบ้านในต่างประเทศถูกระบุไว้ในรายการนั้น เมื่อมีการนำแบบนี้มาใช้ สำนักงานบริหารการปริวรรตเงินตราแห่งรัฐของจีนอธิบายว่าไม่ใช่กฎใหม่ แต่เป็นการย้ำกฎที่มีอยู่แล้ว

คำรับรองนี้มีผลตามมา ผู้ที่ถูกพบว่าใช้เงินตราต่างประเทศที่ซื้อเพื่อวัตถุประสงค์ต้องห้าม หรือแบ่งวัตถุประสงค์เดียวผ่านหลายคนเพื่อเลี่ยงวงเงินรายปี อาจถูกขึ้นบัญชีเฝ้าระวังและสูญเสียสิทธิใช้วงเงินอำนวยความสะดวกในปีนั้นและอีกสองปีถัดไป ด้วยเหตุนี้วงเงินรายปีจึงไม่ใช่ช่องทางที่ชอบด้วยกฎหมายสำหรับการจัดหาเงินซื้อคอนโดในต่างประเทศ และการใช้เช่นนั้นสร้างปัญหาจริงในจีน แทนที่จะแก้ปัญหาในไทย

แล้วผู้ซื้อในจีนจะจัดหาเงินซื้อในไทยอย่างถูกต้องได้อย่างไร?

นั่นเป็นคำถามสำหรับที่ปรึกษาด้านการปริวรรตเงินตราที่มีคุณสมบัติหรือธนาคารของท่านในจีน ไม่ใช่สำหรับเรา — สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ และสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราไม่ให้คำแนะนำเรื่องการควบคุมเงินตราต่างประเทศของจีน และเราจะไม่ช่วยจัดโครงสร้างสิ่งใดที่มุ่งหลีกเลี่ยงกฎดังกล่าว สิ่งที่เรากล่าวได้ชัดเจนคือสิ่งที่ใช้ไม่ได้ ได้แก่ การรวมวงเงินรายปีของหลายคนเข้ามาซื้อรายการเดียว หรือการแบ่งการซื้อออกเป็นการโอนย่อยหลายครั้ง ซึ่งเป็นพฤติกรรมแบ่งซื้อที่กฎของจีนลงโทษโดยตรง

ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อที่ดำเนินการซื้อจนสำเร็จมักใช้เงินตราต่างประเทศที่ตนถือครองอยู่แล้วโดยชอบด้วยกฎหมายนอกจีนแผ่นดินใหญ่ — เงินออมในบัญชีต่างประเทศ รายได้ที่หามาได้ในต่างประเทศ หรือเงินที่โยกย้ายไว้ก่อนหน้าผ่านช่องทางที่ได้รับอนุญาต สถานะที่ชอบด้วยกฎหมายขึ้นอยู่กับกฎหมายจีนและสถานการณ์ของท่านเอง และควรยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญในจีนก่อนที่จะผูกพันการซื้อในไทย เพราะฝั่งไทยขึ้นอยู่กับการที่เงินเข้ามาถึงไทยจากต่างประเทศทั้งหมด

เหตุใดเงินจึงต้องเข้ามาถึงไทยจากต่างประเทศตั้งแต่แรก?

เพราะนั่นคือสิ่งที่ทำให้ชาวต่างชาติมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมไทยแบบฟรีโฮลด์ มาตรา 19(5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ระบุให้ชาวต่างชาติที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเป็นหนึ่งในกลุ่มที่มีสิทธิถือห้องชุด และมาตรา 19 ตรี กำหนดให้แสดงหลักฐานนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อจดทะเบียนการโอน เงินที่อยู่ในประเทศไทยเป็นเงินบาทอยู่แล้วโดยทั่วไปไม่เข้าเกณฑ์ ไม่ว่าจะเข้ามาด้วยวิธีใด

ข้อกำหนดนี้แยกต่างหากจากกฎของจีนและใช้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติทุกราย ดังนั้นผู้ซื้อที่มาจากจีนต้องปฏิบัติให้ครบทั้งสองด้านของการโอน คือ เงินต้องออกจากจีนโดยชอบด้วยกฎหมาย และต้องเข้ามาถึงไทยในลักษณะที่เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด คู่มือประกอบของเรา เรื่องการนำเงินซื้อเข้าประเทศไทย อธิบายกลไกฝั่งไทยโดยละเอียด

หลักฐาน FET คืออะไร และต้องใช้เมื่อใด?

คือเอกสารธนาคารที่พิสูจน์ว่ามีเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทยเพื่อการซื้อของท่าน สำหรับการโอนเข้าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารผู้รับในไทยจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ — ที่ยังเรียกกันทั่วไปว่าแบบฟอร์ม FET — ตามระเบียบการปริวรรตเงินตราต่างประเทศของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่วนจำนวนที่ต่ำกว่าเกณฑ์นั้น หนังสือแจ้งการรับเงินหรือหนังสือยืนยันจากธนาคารทำหน้าที่เดียวกัน เอกสารระบุจำนวน สกุลเงิน ผู้ส่ง ผู้รับ และวัตถุประสงค์ และจะนำไปยื่นต่อกรมที่ดินพร้อมกับท่านในวันโอน

มีข้อควรปฏิบัติสองประการ ให้ส่งเงินตราต่างประเทศ ไม่ใช่เงินบาท — ไม่ว่าจะเป็นเงินหยวน ดอลลาร์สหรัฐ หรือสกุลอื่น การแปลงเป็นเงินบาทควรเกิดขึ้นที่ธนาคารผู้รับในไทย เพราะนั่นคือสิ่งที่ทำให้การโอนเข้าเกณฑ์ และให้ขอเอกสาร FET หรือหนังสือแจ้งการรับเงินจากธนาคารไทยของท่านทุกครั้งที่เงินโอนเข้ามา แทนที่จะไปรวบรวมภายหลังหลายเดือน ท่านสามารถโอนเป็นงวดได้ แต่แต่ละงวดต้องมีหลักฐานของตนเอง และรวมกันต้องครอบคลุมราคาซื้อ

ผู้ซื้อในจีนควรวางแผนจังหวะเวลาอย่างไร?

ควรเผื่อเวลาไว้มากกว่าที่ตัวอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวต้องใช้ เพราะเรื่องเงินเป็นส่วนที่ช้าที่สุด การจัดหาเงินตราต่างประเทศโดยชอบด้วยกฎหมาย การเปิดหรือใช้บัญชีต่างประเทศ และการโอนเข้าธนาคารไทย อาจใช้เวลานานกว่าจังหวะปกติสี่ถึงแปดสัปดาห์ของการซื้อคอนโดมือสอง และการโอนจำนวนมากมีแนวโน้มถูกสอบถามมากกว่าการชำระเงินย่อยตามปกติ จงจัดลำดับไว้แต่เนิ่น ๆ ยืนยันว่าเงินของท่านจะเข้ามาถึงไทยโดยชอบด้วยกฎหมายอย่างไร จัดเตรียมบัญชีผู้รับในไทย และทำให้สัญญาจองใด ๆ มีเงื่อนไขว่าต้องมีทั้งโควตาต่างชาติและเงินเข้ามา โดยเงินมัดจำของท่านได้รับความคุ้มครองหากข้อใดข้อหนึ่งไม่เป็นไปตามนั้น

ท่านไม่จำเป็นต้องอยู่ในประเทศไทยเพื่อทำการโอนด้วยตนเอง หนังสือมอบอำนาจที่ผ่านการรับรองและการรับรองนิติกรณ์แล้วสามารถให้ผู้แทนไปดำเนินการที่กรมที่ดินแทนท่านได้ และการซื้อสามารถตรวจสอบและดำเนินการจนเสร็จได้จากระยะไกล — โดยมีเงื่อนไขว่าหลักฐานการโอนถูกต้องครบถ้วน หากท่านประสงค์ให้ดูแลฝั่งไทยแบบครบวงจร นั่นคือสิ่งที่การว่าจ้างทางกฎหมายแยกต่างหากมีไว้เพื่อการนั้น

ขอบเขตของบทความนี้

• บทความนี้ไม่ได้บอกวิธีโยกย้ายเงินออกจากจีน การปฏิบัติตามการควบคุมการปริวรรตเงินตราของจีนเป็นหน้าที่ของที่ปรึกษาที่มีคุณสมบัติและธนาคารของท่านในจีนแผ่นดินใหญ่
• บทความนี้ไม่รับรองอัตราแลกเปลี่ยน ค่าธรรมเนียมการโอน หรือจังหวะเวลา — สิ่งเหล่านั้นขึ้นอยู่กับธนาคารของท่านและภาวะตลาดในวันนั้น
• เป็นข้อมูลทั่วไป ณ วันที่ระบุ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการควบคุมการปริวรรตเงินตรา กฎทั้งสองฝ่ายเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรยืนยันสถานะปัจจุบันก่อนดำเนินการ

อ่านต่อ

• กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติและโครงสร้างการถือครองที่ดิน (การว่าจ้างทางกฎหมายแยกต่างหาก)
• สกุลเงินและจังหวะเวลา: การส่งเงินซื้อมายังประเทศไทย
• การซื้อคอนโดมิเนียมให้สิทธิอาศัยในประเทศไทยหรือไม่?

แหล่งอ้างอิง

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19(5) และมาตรา 19 ตรี (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• [มาตรการบริหารการปริวรรตเงินตราต่างประเทศส่วนบุคคล (คำสั่งธนาคารกลางจีน [2549] ฉบับที่ 3) และระเบียบปฏิบัติโดยละเอียด มีผลใช้บังคับ 1 กุมภาพันธ์ 2550](https://www.safe.gov.cn) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• ระเบียบว่าด้วยการบริหารการปริวรรตเงินตราต่างประเทศแห่งสาธารณรัฐประชาชนจีน คำสั่งคณะมนตรีแห่งรัฐ ฉบับที่ 532 (แก้ไข 5 สิงหาคม 2551) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• แบบคำขอซื้อเงินตราต่างประเทศส่วนบุคคล ใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2560 (สำนักงานบริหารการปริวรรตเงินตราแห่งรัฐของจีน) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• ระเบียบการปริวรรตเงินตราต่างประเทศ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)