Acheter un lot de copropriété thaïlandais depuis la Chine continentale : l’acheminement des fonds et la règle du FET

Vous pouvez acheter un lot de copropriété à Bangkok tout en résidant en Chine continentale — les ressortissants chinois figurent parmi les groupes les plus nombreux de propriétaires étrangers de lots de copropriété en Thaïlande. Ce qui demande de la préparation n’est pas le bien : ce sont les fonds. Deux corps de règles distincts s’appliquent simultanément : le contrôle chinois des sorties de devises, et l’exigence thaïlandaise selon laquelle les fonds d’acquisition d’un étranger doivent parvenir de l’étranger en devise étrangère. Les deux doivent être satisfaits, et aucun ne dispense de l’autre.

Cet article explique comment ces deux systèmes s’articulent, de manière factuelle et sourcée. Il s’agit d’informations générales, et non d’un conseil juridique, fiscal ou en matière de contrôle des changes ; nous ne conseillons pas sur la manière de faire sortir des fonds de Chine — cela relève d’un professionnel qualifié et de votre banque en Chine. Notre rôle est de veiller à ce que le volet thaïlandais soit correctement exécuté, afin que votre propriété soit inscrite sans difficulté.

En bref

• Les ressortissants chinois peuvent détenir un lot de copropriété à Bangkok en pleine propriété — la difficulté à préparer tient aux fonds, non à l’éligibilité.
• Le quota annuel individuel chinois de 50 000 USD ne peut pas être utilisé pour acheter un bien immobilier à l’étranger (déclaration du formulaire de demande, en vigueur depuis le 1er janvier 2017).
• Mettre en commun les quotas de plusieurs personnes, ou fractionner une acquisition en de nombreux virements, est sanctionné en Chine — nous n’aidons à structurer aucun contournement du contrôle des changes.
• Le droit thaïlandais exige que les fonds d’acquisition parviennent de l’étranger en devise étrangère (Loi sur la copropriété, art. 19(5) et 19 ter) ; conservez le formulaire FET ou l’avis de crédit.
• Envoyez des devises étrangères à convertir en Thaïlande, prévoyez du temps supplémentaire, et subordonnez vos offres au quota et à l’arrivée des fonds.

Que permettent d’envoyer à l’étranger les règles de change chinoises pour une personne physique ?

Chaque résident chinois dispose d’un quota annuel de change équivalant à 50 000 USD, par personne et par année civile. Il est fixé par les Règles détaillées d’application des Mesures relatives à l’administration des changes des personnes physiques (en vigueur depuis le 1er février 2007), dont l’article 2 fixe le montant annuel à l’équivalent de 50 000 USD par personne et par an. Dans cette limite, une personne physique peut acheter et virer des devises par l’intermédiaire d’une banque ordinaire, sans autorisation au cas par cas.

Ce quota est destiné aux opérations de compte courant — voyages, études à l’étranger, soins médicaux et dépenses personnelles analogues. Les opérations de compte de capital — investissement direct à l’étranger, acquisition de titres étrangers et acquisition de biens immobiliers à l’étranger — relèvent d’une catégorie différente, au titre des mêmes Mesures et du Règlement de la République populaire de Chine sur l’administration des changes (décret du Conseil des affaires d’État n° 532, révisé le 5 août 2008). Elles sont administrées par autorisation ou enregistrement distincts, et non au moyen du quota annuel.

Le quota de 50 000 USD peut-il servir à acheter un bien immobilier à l’étranger ?

Non. Depuis le 1er janvier 2017, toute personne physique qui achète des devises en Chine remplit un formulaire de demande d’achat de devises par une personne physique, dont la déclaration énonce que les devises achetées ne peuvent servir ni à l’acquisition d’un logement à l’étranger, ni à l’investissement en titres étrangers, ni à l’assurance-vie et aux assurances à participation de type investissement, ni à d’autres opérations de compte de capital non encore ouvertes. L’acquisition d’un logement à l’étranger figure nommément sur cette liste. Lors de l’introduction du formulaire, l’Administration nationale des changes a présenté cette mention non comme une règle nouvelle, mais comme le rappel d’une règle préexistante.

Cette déclaration emporte des conséquences. La personne dont il est établi qu’elle a affecté des devises achetées à une fin prohibée, ou qu’elle a réparti une même opération entre plusieurs personnes pour contourner la limite annuelle, peut être inscrite sur une liste de surveillance et perdre l’accès au quota de facilitation pour l’année en cours et les deux années suivantes. Pour ces motifs, le quota annuel n’est pas un canal licite de financement d’une acquisition immobilière à l’étranger, et le traiter comme tel crée un véritable problème en Chine au lieu d’en résoudre un en Thaïlande.

Comment, alors, les acquéreurs en Chine financent-ils licitement une acquisition thaïlandaise ?

C’est une question pour un conseil en change qualifié ou pour votre banque en Chine, et non pour nous — Suwanvara Property et Suwanvara Law Firm ne conseillent pas sur le contrôle des changes chinois et n’aideront à structurer aucun montage destiné à le contourner. Ce que nous pouvons dire clairement, c’est ce qui ne fonctionne pas : mettre en commun les quotas annuels de plusieurs personnes au service d’une même acquisition, ou fractionner une acquisition en de nombreux petits virements, constitue précisément le comportement d’achat fractionné que les règles chinoises sanctionnent.

En pratique, les acquéreurs qui mènent une acquisition à son terme mobilisent généralement des devises qu’ils détiennent déjà licitement hors de Chine continentale — épargne sur un compte à l’étranger, revenus perçus à l’étranger, ou fonds transférés antérieurement par un canal autorisé. La situation licite dépend du droit chinois et de votre situation propre : il est utile de la faire confirmer par un professionnel en Chine avant de vous engager sur une acquisition thaïlandaise, car le volet thaïlandais repose entièrement sur l’arrivée des fonds en Thaïlande depuis l’étranger.

Pourquoi les fonds doivent-ils, d’abord, parvenir en Thaïlande depuis l’étranger ?

Parce que c’est ce qui rend un étranger éligible à la pleine propriété d’un lot de copropriété thaïlandais. L’article 19(5) de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979) range l’étranger qui apporte des devises étrangères dans le Royaume parmi les catégories admises à détenir un lot, et l’article 19 ter impose que ce justificatif soit produit au fonctionnaire compétent lors de l’inscription du transfert. Des fonds déjà présents en Thaïlande, en bahts, ne remplissent généralement pas cette condition, quelle qu’ait été leur origine.

Cette exigence est indépendante des règles chinoises et s’applique à tout acquéreur étranger : un acquéreur venant de Chine doit donc satisfaire aux deux extrémités du transfert — les fonds doivent quitter la Chine licitement, et parvenir en Thaïlande selon des modalités conformes à la Loi sur la copropriété. Notre guide complémentaire, « Envoyer les fonds d’acquisition en Thaïlande », détaille la mécanique du côté thaïlandais.

Qu’est-ce que le justificatif FET, et quand en avez-vous besoin ?

C’est le document bancaire prouvant que des devises étrangères sont entrées en Thaïlande pour votre acquisition. Pour un virement entrant de 50 000 USD ou plus, la banque thaïlandaise réceptrice délivre un formulaire d’opération de change — encore couramment appelé formulaire FET — en application de la réglementation des changes de la Banque de Thaïlande ; en deçà de ce seuil, un avis de crédit ou une lettre de confirmation de la banque remplit la même fonction. Le document indique le montant, la devise, l’émetteur, le bénéficiaire et l’objet, et il vous accompagne au Département des Terres le jour du transfert.

Deux conséquences pratiques en découlent. Envoyez des devises étrangères et non des bahts — qu’il s’agisse de renminbi, de dollars américains ou d’une autre devise, la conversion en bahts doit intervenir auprès de la banque réceptrice en Thaïlande, car c’est ce qui rend le virement éligible. Et demandez à votre banque thaïlandaise le document FET ou l’avis de crédit à mesure que chaque virement arrive, plutôt que de le reconstituer des mois plus tard ; vous pouvez virer les fonds par fractions, mais chaque fraction exige son propre justificatif et l’ensemble doit couvrir le prix.

Comment un acquéreur en Chine doit-il organiser son calendrier ?

Prévoyez plus de temps que le bien n’en exigerait à lui seul, car ce sont les fonds qui ralentissent l’opération. Se procurer licitement des devises, ouvrir ou utiliser un compte à l’étranger et virer les fonds vers une banque thaïlandaise peut prendre plus de temps que le rythme habituel de quatre à huit semaines d’une acquisition sur le marché de la revente, et les virements importants font l’objet de vérifications plus souvent qu’un petit paiement courant. Organisez la séquence tôt : confirmez la manière dont vos fonds parviendront licitement en Thaïlande, préparez le compte thaïlandais réceptionnaire, et subordonnez tout accord de réservation à la fois à la disponibilité du quota étranger et à l’arrivée des fonds, votre acompte étant protégé si l’une ou l’autre condition venait à faire défaut.

Vous n’êtes pas tenu d’être en Thaïlande pour le transfert lui-même. Une procuration notariée et légalisée permet à un représentant de se rendre au Département des Terres pour vous, et l’acquisition peut être examinée et menée à son terme à distance — à condition que les justificatifs de virement soient en ordre. Si vous souhaitez que le volet thaïlandais soit pris en charge de bout en bout, c’est l’objet d’un mandat juridique distinct.

Les limites de cet article

• Cet article ne vous indique pas comment faire sortir des fonds de Chine. Le respect du contrôle des changes chinois relève d’un professionnel qualifié et de votre banque en Chine continentale.
• Il n’énonce ni taux de change, ni coût de transfert, ni garantie de délai — ces éléments dépendent de vos banques et du marché du jour.
• Il s’agit d’informations générales à jour à la date indiquée, et non d’un conseil juridique, fiscal ou en matière de contrôle des changes ; les règles évoluent des deux côtés, confirmez donc la situation en vigueur avant d’agir.

Poursuivre la lecture

• Propriété étrangère et structures de détention foncière (mandat juridique distinct)
• Devise et calendrier : envoyer les fonds d’acquisition en Thaïlande
• L’achat d’un appartement en copropriété donne-t-il le droit de vivre en Thaïlande ?

Sources

• Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), articles 19(5) et 19 ter (vérifié le 2026-07-25)
• [Mesures relatives à l’administration des changes des personnes physiques (décret de la Banque populaire de Chine [2006] n° 3) et leurs Règles détaillées, en vigueur l’une et l’autre depuis le 1er février 2007](https://www.safe.gov.cn) (vérifié le 2026-07-25)
• Règlement de la République populaire de Chine sur l’administration des changes, décret du Conseil des affaires d’État n° 532 (révisé le 5 août 2008) (vérifié le 2026-07-25)
• Formulaire de demande d’achat de devises par une personne physique, en usage depuis le 1er janvier 2017 (Administration nationale des changes) (vérifié le 2026-07-25)
• Réglementation des changes de la Banque de Thaïlande (vérifié le 2026-07-25)