Eine thailändische Eigentumswohnung aus dem chinesischen Festland kaufen: Geldtransfer und die FET-Regel

Sie können eine Eigentumswohnung in Bangkok kaufen, während Sie im chinesischen Festland leben — chinesische Staatsangehörige gehören zu den größten Gruppen ausländischer Wohnungseigentümer in Thailand. Planung braucht dabei nicht die Immobilie, sondern das Geld. Zwei getrennte Regelwerke gelten gleichzeitig: Chinas Kontrollen für Devisen, die das Land verlassen, und Thailands Anforderung, dass das Kaufgeld eines Ausländers in Fremdwährung aus dem Ausland eintrifft. Beiden muss genügt werden, und keines hebt das andere auf.

Dieser Artikel erläutert sachlich und mit Quellen, wie die beiden Systeme zusammenwirken. Er ist eine allgemeine Information und keine rechtliche, steuerliche oder devisenrechtliche Beratung, und wir beraten nicht dazu, wie Geld aus China herausgebracht wird — das ist Sache eines qualifizierten Beraters und Ihrer Bank in China. Wir sorgen dafür, dass die thailändische Seite korrekt erledigt wird, damit Ihr Eigentum ohne Schwierigkeiten eingetragen wird.

Kurz gefasst

• Chinesische Staatsangehörige können eine Eigentumswohnung in Bangkok im Volleigentum besitzen — zu planen ist das Geld, nicht die Berechtigung.
• Chinas jährliches Devisenkontingent von 50.000 USD für Privatpersonen darf nicht für den Erwerb von Immobilien im Ausland verwendet werden (Erklärung im Antragsformular, in Kraft seit dem 1. Januar 2017).
• Die Kontingente mehrerer Personen zusammenzulegen oder einen Kauf in viele Überweisungen aufzuteilen, wird in China sanktioniert — wir helfen nicht, das Devisenrecht zu umgehen.
• Das thailändische Recht verlangt, dass das Kaufgeld in Fremdwährung aus dem Ausland eintrifft (§ 19 (5) und § 19 ter Condominium Act); bewahren Sie das FET-Formular oder die Gutschriftsanzeige auf.
• Senden Sie Fremdwährung zum Umtausch in Thailand, planen Sie zusätzliche Zeit ein und stellen Sie Angebote unter den Vorbehalt der Quote und des Geldeingangs.

Wie viel darf eine Privatperson nach Chinas Devisenvorschriften ins Ausland senden?

Jede in China ansässige Person verfügt über ein jährliches Devisenkontingent im Gegenwert von 50.000 USD, pro Person und Kalenderjahr. Festgelegt ist es in den Ausführungsbestimmungen zu den Maßnahmen zur Verwaltung des Devisenverkehrs von Privatpersonen (in Kraft seit dem 1. Februar 2007), deren Artikel 2 den Jahresbetrag auf den Gegenwert von 50.000 USD je Person und Jahr festsetzt. Innerhalb dieses Kontingents kann eine Privatperson über eine gewöhnliche Bank Devisen kaufen und überweisen, ohne dass es einer Genehmigung im Einzelfall bedarf.

Dieses Kontingent ist für Zwecke des laufenden Verkehrs gedacht — Reisen, Auslandsstudium, medizinische Behandlung und ähnliche persönliche Ausgaben. Kapitalverkehrstransaktionen — Direktinvestitionen im Ausland, der Kauf ausländischer Wertpapiere und der Erwerb von Immobilien im Ausland — fallen nach denselben Maßnahmen und nach dem Devisenverwaltungsrecht der Volksrepublik China (Anordnung des Staatsrats Nr. 532, geändert am 5. August 2008) in eine andere Kategorie. Sie werden durch gesonderte Genehmigung oder Registrierung und nicht über das Jahreskontingent verwaltet.

Darf das Kontingent von 50.000 USD für den Kauf einer Immobilie im Ausland verwendet werden?

Nein. Seit dem 1. Januar 2017 füllt jede Privatperson, die in China Devisen kauft, ein Antragsformular für den Devisenkauf durch Privatpersonen aus, und dessen Erklärung besagt, dass gekaufte Devisen nicht für den Erwerb von Wohnraum im Ausland, für Anlagen in ausländische Wertpapiere, für Lebensversicherungen und Versicherungen mit Anlage- und Ausschüttungscharakter oder für sonstige, noch nicht geöffnete Kapitalverkehrsposten verwendet werden dürfen. Der Erwerb von Wohnraum im Ausland ist in dieser Aufzählung ausdrücklich genannt. Bei der Einführung des Formulars bezeichnete die Staatliche Devisenverwaltung dies nicht als neue Regel, sondern als Wiederholung einer bereits bestehenden.

Die Erklärung hat Folgen. Wer gekaufte Devisen für einen verbotenen Zweck verwendet oder einen Zweck auf mehrere Personen aufteilt, um das Jahreskontingent zu umgehen, kann auf eine Beobachtungsliste gesetzt werden und den Zugang zum Erleichterungskontingent für dieses Jahr und die beiden folgenden Jahre verlieren. Aus diesen Gründen ist das Jahreskontingent kein rechtmäßiger Kanal, um den Kauf einer Eigentumswohnung im Ausland zu finanzieren; es dafür zu halten, schafft in China ein reales Problem, statt eines in Thailand zu lösen.

Wie finanzieren Käufer in China einen thailändischen Kauf dann rechtmäßig?

Das ist eine Frage für einen qualifizierten Devisenberater oder Ihre Bank in China und nicht für uns — Suwanvara Property und Suwanvara Law Firm beraten nicht zum chinesischen Devisenrecht, und wir helfen nicht dabei, etwas zu gestalten, das dessen Umgehung bezweckt. Klar sagen können wir, was nicht funktioniert: die Jahreskontingente mehrerer Personen für einen Kauf zusammenzulegen oder einen Kauf in viele kleine Überweisungen aufzuteilen, ist genau das aufgeteilte Vorgehen, das die chinesischen Vorschriften sanktionieren.

In der Praxis greifen Käufer, die einen Kauf abschließen, meist auf Fremdwährungsmittel zurück, die sie außerhalb des chinesischen Festlands bereits rechtmäßig halten — Ersparnisse auf einem ausländischen Konto, im Ausland erzielte Einkünfte oder Mittel, die früher über einen zulässigen Kanal transferiert wurden. Wie die Rechtslage aussieht, richtet sich nach chinesischem Recht und nach Ihren eigenen Verhältnissen; es lohnt sich, das mit einem Fachmann in China zu klären, bevor Sie sich zu einem thailändischen Kauf verpflichten, denn die thailändische Seite hängt vollständig davon ab, dass das Geld Thailand aus dem Ausland erreicht.

Warum muss das Geld Thailand überhaupt aus dem Ausland erreichen?

Weil genau das einen Ausländer berechtigt, eine thailändische Eigentumswohnung im Volleigentum zu besitzen. § 19 (5) des Condominium Act B.E. 2522 (1979) führt den Ausländer, der Fremdwährung in das Königreich einbringt, unter den Gruppen auf, die eine Wohneinheit halten dürfen, und § 19 ter verlangt, diesen Nachweis dem zuständigen Beamten bei der Eintragung der Übertragung vorzulegen. Geld, das bereits in Thai-Baht in Thailand liegt, erfüllt diese Voraussetzung im Allgemeinen nicht, wie auch immer es dorthin gelangt ist.

Diese Anforderung ist von den chinesischen Vorschriften unabhängig und gilt für jeden ausländischen Käufer; ein Käufer aus China muss deshalb beiden Enden der Überweisung genügen: Das Geld muss China rechtmäßig verlassen und in einer Weise in Thailand ankommen, die dem Condominium Act entspricht. Unser begleitender Leitfaden „Kaufmittel nach Thailand überweisen“ stellt die thailändische Mechanik im Einzelnen dar.

Was ist der FET-Nachweis, und wann brauchen Sie ihn?

Es sind die Bankunterlagen, die belegen, dass für Ihren Kauf Fremdwährung nach Thailand gelangt ist. Für eine Eingangsüberweisung ab 50.000 USD stellt die thailändische Empfängerbank nach den Devisenvorschriften der Bank of Thailand ein Formular über die Devisentransaktion aus — weiterhin verbreitet FET-Formular genannt; unterhalb dieser Schwelle erfüllt eine Gutschriftsanzeige oder ein Bestätigungsschreiben der Bank denselben Zweck. Das Dokument nennt Betrag, Währung, Absender, Empfänger und Zweck, und es geht mit Ihnen am Übertragungstag zum Department of Lands.

Daraus folgen zwei praktische Punkte. Senden Sie Fremdwährung und nicht Thai-Baht — ob Renminbi, US-Dollar oder eine andere Währung: Der Umtausch in Baht sollte bei der Empfängerbank in Thailand erfolgen, denn erst das macht die Überweisung anrechnungsfähig. Und lassen Sie sich von Ihrer thailändischen Bank das FET-Dokument oder die Gutschriftsanzeige zu jeder eingehenden Überweisung ausstellen, statt sie Monate später zu rekonstruieren; Sie können in Teilbeträgen überweisen, doch jede Überweisung braucht ihren eigenen Nachweis, und zusammen müssen sie den Kaufpreis abdecken.

Wie sollte ein Käufer in China den zeitlichen Ablauf planen?

Planen Sie mehr Zeit ein, als die Immobilie allein erfordern würde, denn das Geld ist der langsame Teil. Rechtmäßig Fremdwährung zu beschaffen, ein Auslandskonto zu eröffnen oder zu nutzen und auf eine thailändische Bank zu überweisen, kann länger dauern als der übliche Rhythmus von vier bis acht Wochen bei einem Wiederverkauf, und größere Überweisungen werden eher hinterfragt als eine kleine Routinezahlung. Stellen Sie die Abfolge früh auf: Klären Sie, wie Ihre Mittel rechtmäßig nach Thailand gelangen, richten Sie das thailändische Empfängerkonto ein und machen Sie jede Reservierungsvereinbarung davon abhängig, dass sowohl die Ausländerquote verfügbar ist als auch die Mittel eintreffen — mit Schutz Ihrer Anzahlung, falls eines von beidem scheitert.

Für die Übertragung selbst müssen Sie nicht in Thailand sein. Eine notariell beglaubigte und legalisierte Vollmacht kann einen Vertreter ermächtigen, für Sie beim Department of Lands zu erscheinen, und der Kauf kann aus der Ferne geprüft und abgeschlossen werden — vorausgesetzt, der Nachweis der Überweisung ist in Ordnung. Wenn Sie die thailändische Seite von Anfang bis Ende betreut wissen möchten, ist genau dafür ein gesondertes anwaltliches Mandat da.

Die Grenzen dieses Artikels

• Er sagt Ihnen nicht, wie Geld aus China herauszubringen ist. Die Einhaltung des chinesischen Devisenrechts ist Sache eines qualifizierten Beraters und Ihrer Bank im chinesischen Festland.
• Er nennt weder einen Wechselkurs noch Überweisungskosten noch eine Zusage zum Zeitablauf — das hängt von Ihren Banken und vom Markt des jeweiligen Tages ab.
• Er ist eine allgemeine Information mit dem angegebenen Stand und keine rechtliche, steuerliche oder devisenrechtliche Beratung; die Vorschriften ändern sich auf beiden Seiten, lassen Sie sich deshalb die aktuelle Lage bestätigen, bevor Sie handeln.

Weiterlesen

• Ausländisches Eigentum und Strukturen zum Halten von Grund und Boden (gesondertes anwaltliches Mandat)
• Währung und Zeitpunkt: Kaufmittel nach Thailand senden
• Gibt der Kauf einer Eigentumswohnung das Recht, in Thailand zu leben?

Quellen

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), § 19 (5) und § 19 ter (geprüft am 2026-07-25)
• [Maßnahmen zur Verwaltung des Devisenverkehrs von Privatpersonen (Anordnung der Chinesischen Volksbank [2006] Nr. 3) und die zugehörigen Ausführungsbestimmungen, beide in Kraft seit dem 1. Februar 2007](https://www.safe.gov.cn) (geprüft am 2026-07-25)
• Devisenverwaltungsrecht der Volksrepublik China, Anordnung des Staatsrats Nr. 532 (geändert am 5. August 2008) (geprüft am 2026-07-25)
• Antragsformular für den Devisenkauf durch Privatpersonen, in Verwendung seit dem 1. Januar 2017 (Staatliche Devisenverwaltung Chinas) (geprüft am 2026-07-25)
• Devisenvorschriften der Bank of Thailand (geprüft am 2026-07-25)