Währung und Zeitpunkt: So senden Sie Ihre Kaufsumme nach Thailand

Wie Ihr Geld nach Thailand gelangt, entscheidet darüber, ob Sie die Einheit überhaupt eintragen lassen können. Der Betrag zählt; ebenso die Währung, in der er ankommt, der Weg, den er nimmt, und die Unterlagen, die die empfangende Bank anschließend ausstellen kann. Stimmt das alles, ist der Umschreibungstag Routine — stimmt es nicht, kann das Grundbuchamt es ablehnen, die Einheit auf Ihren Namen einzutragen.

In diesem Artikel geht es um die Währung und den Zeitpunkt der Überweisung — um die Entscheidungen, die Sie treffen, bevor das Geld fließt. Die anschließende Mechanik — auf wessen Namen, wie viele Teilbeträge, das Aufbewahren der Unterlagen — behandelt der Begleitleitfaden zum Senden der Kaufsumme nach Thailand, den wir unten verlinken, statt ihn hier zu wiederholen.

Kurz gefasst

• Senden Sie Fremdwährung und tauschen Sie sie bei der thailändischen Bank um — aus dem Ausland gesandte Baht werden in der Regel nicht anerkannt.
• Ein Dienst, der vor Ort Baht auszahlt, erzeugt möglicherweise keinen FET-Nachweis; klären Sie das zuerst mit Ihrer empfangenden Bank.
• Das FET-Formular wird für Eingangsüberweisungen ab 50.000 USD ausgestellt; darunter eine Gutschriftsanzeige.
• Seit dem 29. Dezember 2025 unterliegen Eingangsüberweisungen ab 200.000 USD für Immobilien einer Dokumentenprüfung (Rundschreiben 8434/2568 der Bank of Thailand).
• Wann Sie umtauschen, entscheiden Sie — wir erteilen keine Devisen- oder Anlageberatung; beginnen Sie früh und bewahren Sie jedes Dokument auf.

Warum muss das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand gelangen?

Weil die Eingangsüberweisung in Fremdwährung das ist, was die meisten ausländischen Käufer zum Eigentum an der Einheit berechtigt, und weil die Aufzeichnung der empfangenden Bank darüber der Nachweis ist. Abschnitt 19(5) des Condominium Act B.E. 2522 (1979) erlaubt es Ausländern, die Fremdwährung in das Königreich einführen, eine Einheit zu halten, und Abschnitt 19 ter verlangt, dass dieser Nachweis bei der Eintragung des Eigentums vorgelegt wird. In der Praxis will das Grundbuchamt sehen, dass mindestens der Kaufpreis im Zusammenhang mit Ihrem Erwerb aus dem Ausland in einer Fremdwährung nach Thailand gelangt ist.

Die Folge ist einfach zu benennen und leicht falsch zu machen: Geld, das bereits in thailändischen Baht in Thailand liegt, wird in der Regel nicht anerkannt, so rechtmäßig es auch dorthin gelangt sein mag, und ebenso wenig Fremdwährung, die bereits vor Erreichen einer thailändischen Bank in Baht getauscht wurde. Der qualifizierende Schritt ist, dass eine Fremdwährung in Thailand ankommt und hier in Baht getauscht wird.

Soll ich Fremdwährung oder thailändische Baht senden?

Senden Sie Fremdwährung und lassen Sie den Umtausch in Baht bei der empfangenden Bank in Thailand geschehen. Weisen Sie Ihre sendende Bank an, in US-Dollar, Euro, Pfund, Singapur-Dollar oder einer anderen großen Währung zu überweisen, die die thailändische Bank annimmt, statt bei sich Baht zu kaufen und Baht zu senden. Genau der Umtausch innerhalb Thailands ist das Ereignis, das die empfangende Bank auf dem Formular über die Devisentransaktion dokumentiert, und genau dieses Dokument liest das Grundbuchamt.

Deshalb ist der scheinbar günstigste Weg auch nicht immer der brauchbare. Eine Überweisung, die Baht auf ein thailändisches Konto liefert, hat aus Sicht des Grundbuchamts den qualifizierenden Schritt übersprungen — denn es wurde keine Fremdwährung in Thailand getauscht, die sich dokumentieren ließe.

Erzeugt eine Überweisung über Wise oder eine App den FET-Nachweis?

Nicht automatisch — denn Dienste wie Wise tauschen Ihre Währung in der Regel im Ausland um und zahlen thailändische Baht über einen lokalen Partner aus, sodass das Geld auf Ihrem Konto als inländische Baht-Einzahlung ankommen kann statt als eingehende Fremdwährungsüberweisung. Wise selbst gibt an, für die Auszahlung innerhalb Thailands lokale Bankpartner zu nutzen und kein FET-Formular unmittelbar zu erzeugen, und dass Käufer das FET-Formular oder eine Gutschriftsanzeige bei ihrer empfangenden thailändischen Bank anfordern müssen, deren Verfahren sich von Bank zu Bank unterscheidet.

Das macht solche Dienste nicht unbrauchbar, macht aber einen Schritt unverzichtbar: Fragen Sie Ihre empfangende thailändische Bank, bevor Sie etwas senden, schriftlich, ob sie für den von Ihnen geplanten Überweisungsweg ein Formular über die Devisentransaktion oder eine Devisengutschriftsanzeige ausstellt — und ob dieses Dokument die Fremdwährung, den Betrag, die absendende Person und den Zweck des Wohnungskaufs benennt. Wenn nicht, ist der konventionelle und risikoärmste Weg eine gewöhnliche telegrafische Überweisung (SWIFT) in Fremdwährung, die bei Ankunft bei der thailändischen Bank getauscht wird. Wir nennen diese Dienste allein als Tatsache, nicht als Empfehlung, und beziehen keine Position dazu, welcher an einem bestimmten Tag für Sie günstiger ist.

Wann sollte ich die Währung umtauschen — und beraten Sie zum Kurs?

Wann Sie umtauschen, entscheiden Sie, und wir beraten dazu nicht. Suwanvara Property erteilt keine Devisen- oder Anlageberatung, empfiehlt weder Bank noch Überweisungsdienst noch Kurs und bezieht keine Position dazu, wohin sich ein Wechselkurs bewegt. Was wir tun können, ist, auf die Tatsachen zum Zeitpunkt hinzuweisen, damit die Entscheidung informiert fällt.

Der Wechselkurs bewegt sich zwischen dem Tag, an dem Sie einen Preis in Ihrer eigenen Währung vereinbaren, und dem Tag, an dem die Baht beim Grundbuchamt gebraucht werden, und Sie tragen diese Bewegung — ein in Heimatwährung geplantes Budget kann am Umschreibungstag mehr oder weniger Baht wert sein. Sie können in mehreren Teilbeträgen statt in einem überweisen, sodass der Zeitpunkt keine Alles-oder-nichts-Entscheidung sein muss. Und eine erste Eingangsüberweisung sowie die Eröffnung eines thailändischen Bankkontos als gebietsfremde Person dauern beide länger, als die meisten erwarten — beginnen Sie also früh: Ein Kurs, der Ihnen gefällt, nützt nichts, wenn Mittel und Unterlagen zum Umschreibungstermin nicht bereitstehen.

Wenn Ihnen die Steuerung dieser Bewegung wichtig ist, gehört dieses Gespräch zu Ihrer eigenen Bank oder zu einem regulierten Devisenanbieter — nicht zu uns.

Welche Nachweise sammle ich, und welche Prüfungen sind neu?

Das Formular über die Devisentransaktion der empfangenden thailändischen Bank für eine Überweisung ab 50.000 USD und eine Gutschriftsanzeige oder ein Bestätigungsschreiben für alles darunter. Die Grenze von 50.000 USD ist die Meldeschwelle der Bank of Thailand für eingehende Fremdwährungsüberweisungen; beide Dokumente nennen Betrag, Währung, absendende und empfangende Person sowie den Zweck, und beide akzeptiert das Grundbuchamt. Fordern Sie das Dokument bei der Bank an, sobald die jeweilige Überweisung eingeht, statt es Monate später zu rekonstruieren.

Es gibt zudem eine neuere Ebene, auf die Sie sich einstellen sollten. Nach dem Rundschreiben Nr. 8434/2568 der Bank of Thailand, in Kraft seit dem 29. Dezember 2025, unterliegt eine eingehende Fremdwährungsüberweisung ab 200.000 USD je Transaktion einer Dokumentenprüfung, und thailändische Immobilienkäufe gehören zu den Kategorien, die vollständige Belege erfordern. In der Praxis kann Ihre Bank den Kaufvertrag oder einen Nachweis des Zwecks verlangen, bevor sie die Mittel freigibt oder dokumentiert — teilen Sie Ihrer Bank den Zweck daher im Voraus mit und halten Sie den Vertrag bereit. Bewahren Sie jedes FET-Formular und jede Gutschriftsanzeige dauerhaft auf: Dieselben Nachweise tragen später die Rückführung des Erlöses in Fremdwährung, wenn Sie verkaufen.

Weil sich devisenrechtliche Vorschriften, Schwellen und die Verfahren der einzelnen Banken ändern, behandeln Sie die Zahlen hier als den Stand vom 25. Juli 2026 und lassen Sie sich die aktuelle Anforderung von Ihrer thailändischen Bank bestätigen, bevor Sie überweisen.

Allgemeine Information für ausländische Käufer — keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Jede anwaltliche Arbeit ist ein gesondertes Mandat mit Suwanvara Law Firm; es steht Ihnen frei, einen anderen Berater zu beauftragen.

Suwanvara Property erbringt keine Devisen- oder Anlageberatung und empfiehlt weder eine Bank noch einen Überweisungsdienst noch einen Wechselkurs. Wann und wie Sie Währung umtauschen, entscheiden Sie selbst.

Devisenrechtliche Vorschriften, Bankverfahren und Meldeschwellen ändern sich — lassen Sie sich den aktuellen Stand von Ihrer thailändischen Bank und von uns bestätigen, bevor Sie überweisen.

Quellen

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), §19(5) and §19 ter (geprüft am 2026-07-25)
• Bank of Thailand — foreign exchange regulations (reporting level) (geprüft am 2026-07-25)
• Bank of Thailand Circular No. 8434/2568, effective 29 December 2025 (geprüft am 2026-07-25)