สกุลเงินและจังหวะเวลา: การส่งเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทย

วิธีที่เงินของคุณเดินทางเข้ามาในประเทศไทยเป็นตัวชี้ขาดว่าจะจดทะเบียนห้องชุดเป็นชื่อคุณได้หรือไม่ จำนวนเงินสำคัญ และสกุลเงินที่เข้ามา ช่องทางที่ใช้ ตลอดจนเอกสารที่ธนาคารผู้รับสามารถออกให้ในภายหลังก็สำคัญไม่แพ้กัน หากทำถูกต้อง วันโอนก็จะเป็นเรื่องปกติ หากทำผิด สำนักงานที่ดินอาจปฏิเสธการจดทะเบียนห้องชุดเป็นชื่อคุณ

บทความนี้ว่าด้วยสกุลเงินและจังหวะเวลาของการโอน ซึ่งเป็นทางเลือกที่คุณตัดสินใจก่อนที่เงินจะเคลื่อน ส่วนขั้นตอนถัดจากนั้น เช่น โอนในชื่อใคร แบ่งโอนกี่งวด และการเก็บเอกสาร มีอธิบายไว้ในคู่มือ 'การโอนเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทย' ซึ่งเราลิงก์ไว้ด้านล่าง แทนที่จะเขียนซ้ำที่นี่

สรุปสั้น

• ส่งเป็นเงินตราต่างประเทศแล้วแลกเป็นเงินบาทที่ธนาคารไทย เงินบาทที่ส่งมาจากต่างประเทศมักไม่เข้าเงื่อนไข
• บริการที่จ่ายออกเป็นเงินบาทในประเทศอาจไม่ก่อให้เกิดหลักฐาน FET ให้สอบถามธนาคารผู้รับก่อน
• แบบ FET ออกให้สำหรับการโอนเข้าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ต่ำกว่านั้นใช้หนังสือรับรองการโอนเงิน
• ตั้งแต่ 29 ธ.ค. 2568 การโอนเข้าตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐเพื่ออสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจสอบเอกสาร (หนังสือเวียน ธปท. 8434/2568)
• จะแลกเมื่อใดเป็นการตัดสินใจของคุณ เราไม่ให้คำแนะนำด้าน FX หรือการลงทุน เริ่มแต่เนิ่น ๆ และเก็บเอกสารทุกฉบับ

เหตุใดเงินจึงต้องเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ

เพราะการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาจากต่างประเทศคือสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และบันทึกของธนาคารผู้รับก็คือหลักฐานนั้น มาตรา 19(5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ และมาตรา 19 ตรี กำหนดให้ต้องแสดงหลักฐานนั้นเมื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินต้องการเห็นว่าอย่างน้อยเท่ากับราคาซื้อได้เข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ โดยเกี่ยวเนื่องกับการซื้อของคุณ

ผลที่ตามมาพูดง่ายแต่พลาดง่าย เงินที่อยู่ในประเทศไทยเป็นเงินบาทอยู่แล้วโดยทั่วไปจะไม่เข้าเงื่อนไข ไม่ว่าจะได้มาโดยชอบเพียงใด และเงินตราต่างประเทศที่ถูกแลกเป็นเงินบาทก่อนถึงธนาคารในไทยก็เช่นกัน ขั้นตอนที่เข้าเงื่อนไขคือเงินตราต่างประเทศเดินทางเข้ามาในประเทศไทยและถูกแลกเป็นเงินบาทที่นี่

ควรส่งเป็นเงินตราต่างประเทศหรือเงินบาท

ให้ส่งเป็นเงินตราต่างประเทศ แล้วปล่อยให้การแลกเป็นเงินบาทเกิดขึ้นที่ธนาคารผู้รับในประเทศไทย แจ้งธนาคารต้นทางให้โอนเป็นดอลลาร์สหรัฐ ยูโร ปอนด์ ดอลลาร์สิงคโปร์ หรือสกุลหลักอื่นที่ธนาคารไทยรับ แทนที่จะซื้อเงินบาทที่ปลายทางของคุณแล้วส่งเป็นเงินบาท การแลกเงินภายในประเทศไทยนี่เองคือเหตุการณ์ที่ธนาคารผู้รับบันทึกไว้ในแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (แบบ FET) และเอกสารฉบับนั้นคือสิ่งที่สำนักงานที่ดินใช้พิจารณา

นี่จึงเป็นเหตุผลว่าเหตุใดช่องทางที่ดูถูกที่สุดจึงไม่จำเป็นต้องเป็นช่องทางที่ใช้ได้ การโอนที่จ่ายเงินบาทเข้าบัญชีในไทย ในสายตาของสำนักงานที่ดินถือว่าข้ามขั้นตอนที่เข้าเงื่อนไขไป เพราะไม่มีการแลกเงินตราต่างประเทศในประเทศไทยให้บันทึกไว้

การโอนผ่าน Wise หรือแอปจะก่อให้เกิดหลักฐาน FET หรือไม่

ไม่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ เพราะบริการอย่าง Wise มักแลกสกุลเงินของคุณในต่างประเทศแล้วจ่ายออกเป็นเงินบาทผ่านพันธมิตรในประเทศ เงินจึงอาจเข้าบัญชีของคุณในรูปเงินฝากในประเทศเป็นเงินบาท แทนที่จะเป็นการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามา Wise เองระบุว่าใช้พันธมิตรธนาคารในประเทศเพื่อจ่ายเงินภายในประเทศไทย และไม่ได้ออกแบบ FET ให้โดยตรง ผู้ซื้อต้องขอแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากธนาคารผู้รับในไทยเอง ซึ่งแต่ละธนาคารมีขั้นตอนต่างกัน

นั่นไม่ได้ทำให้บริการเหล่านี้ใช้ไม่ได้ แต่ทำให้มีขั้นตอนหนึ่งที่ต่อรองไม่ได้ ก่อนส่งเงินใด ๆ ให้สอบถามธนาคารผู้รับในไทยเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะออกแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือหนังสือรับรองการโอนเงินตราต่างประเทศให้สำหรับวิธีที่คุณตั้งใจจะโอนหรือไม่ และเอกสารนั้นจะระบุสกุลเงินตราต่างประเทศ จำนวนเงิน ผู้ส่ง และวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุดหรือไม่ หากไม่ ช่องทางตามธรรมเนียมที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุดคือการโอนเงินระหว่างประเทศ (SWIFT) แบบปกติที่ส่งเป็นเงินตราต่างประเทศและแลกเป็นเงินบาทที่ธนาคารไทยเมื่อเงินเข้า เราเอ่ยถึงบริการเหล่านี้ในฐานะข้อเท็จจริงเท่านั้น มิใช่คำแนะนำ และเราไม่มีความเห็นว่าช่องทางใดถูกกว่าสำหรับคุณในวันใด

ควรแลกเงินเมื่อใด และเราให้คำแนะนำเรื่องอัตราแลกเปลี่ยนหรือไม่

จะแลกเมื่อใดเป็นการตัดสินใจของคุณ และเราไม่ให้คำแนะนำในเรื่องนี้ สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ให้คำแนะนำด้านเงินตราต่างประเทศหรือการลงทุน ไม่แนะนำธนาคาร บริการโอนเงิน หรืออัตราแลกเปลี่ยนใด และไม่มีความเห็นว่าอัตราแลกเปลี่ยนจะไปทางใด สิ่งที่เราทำได้คือชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงเรื่องจังหวะเวลา เพื่อให้การตัดสินใจตั้งอยู่บนข้อมูล

อัตราแลกเปลี่ยนเคลื่อนไหวระหว่างวันที่คุณตกลงราคาในสกุลเงินของคุณกับวันที่ต้องใช้เงินบาทที่สำนักงานที่ดิน และคุณเป็นผู้รับความเคลื่อนไหวนั้น งบประมาณในสกุลเงินบ้านเกิดอาจแลกเป็นเงินบาทได้มากขึ้นหรือน้อยลงเมื่อถึงวันโอน คุณสามารถแบ่งโอนเป็นหลายงวดแทนที่จะโอนครั้งเดียว จังหวะจึงไม่จำเป็นต้องเป็นการตัดสินใจแบบทั้งหมดหรือไม่มีเลย และการโอนเข้าครั้งแรก รวมถึงการเปิดบัญชีธนาคารไทยในฐานะผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ ล้วนใช้เวลานานกว่าที่คนส่วนใหญ่คาด จึงควรเริ่มแต่เนิ่น ๆ อัตราที่คุณพอใจไม่มีประโยชน์หากเงินและเอกสารยังไม่พร้อมภายในวันโอน

หากการบริหารความเคลื่อนไหวนี้สำคัญต่อคุณ นั่นเป็นเรื่องที่ควรปรึกษาธนาคารของคุณเองหรือผู้ให้บริการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล ไม่ใช่ปรึกษาเรา

ต้องเก็บหลักฐานใด และมีการตรวจสอบใดที่เพิ่มขึ้นใหม่

แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศของธนาคารผู้รับในไทยสำหรับการโอนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป และหนังสือรับรองการโอนเงินสำหรับจำนวนที่ต่ำกว่านั้น ตัวเลข 50,000 ดอลลาร์สหรัฐคือระดับที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้รายงานสำหรับการโอนเงินตราต่างประเทศเข้า เอกสารทั้งสองแบบระบุจำนวนเงิน สกุลเงิน ผู้ส่ง ผู้รับ และวัตถุประสงค์ และสำนักงานที่ดินรับทั้งสองแบบ ควรขอเอกสารจากธนาคารทุกครั้งที่เงินเข้า แทนที่จะไปตามหาย้อนหลังหลายเดือนต่อมา

ยังมีอีกชั้นหนึ่งที่ควรวางแผนไว้ ตามหนังสือเวียนธนาคารแห่งประเทศไทยที่ 8434/2568 ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2568 การโอนเงินตราต่างประเทศเข้าตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปต้องมีการตรวจสอบเอกสารประกอบในแต่ละธุรกรรม และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นหนึ่งในประเภทที่ต้องมีเอกสารครบถ้วน ในทางปฏิบัติธนาคารของคุณอาจขอสัญญาจะซื้อจะขายหรือหลักฐานวัตถุประสงค์ก่อนปล่อยหรือบันทึกเงิน จึงควรแจ้งวัตถุประสงค์แก่ธนาคารล่วงหน้าและเตรียมสัญญาไว้ให้พร้อม เก็บแบบ FET และหนังสือรับรองการโอนเงินทุกฉบับไว้อย่างถาวร เพราะหลักฐานชุดเดียวกันนี้ใช้สนับสนุนการโอนเงินที่ได้จากการขายกลับออกไปเป็นเงินตราต่างประเทศเมื่อคุณขายในภายหลัง

เนื่องจากกฎการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน เกณฑ์จำนวนเงิน และขั้นตอนของแต่ละธนาคารเปลี่ยนแปลงได้ ให้ถือตัวเลขในที่นี้เป็นสถานะ ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 และตรวจสอบข้อกำหนดปัจจุบันกับธนาคารไทยของคุณก่อนโอน

ข้อมูลทั่วไปสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน งานทางกฎหมายใด ๆ เป็นการว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น

สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ให้คำแนะนำด้านเงินตราต่างประเทศหรือการลงทุน และไม่แนะนำธนาคาร บริการโอนเงิน หรืออัตราแลกเปลี่ยนใด จะแลกเปลี่ยนเงินเมื่อใดและอย่างไรเป็นการตัดสินใจของคุณเอง

กฎการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน ขั้นตอนของธนาคาร และเกณฑ์การรายงานเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบสถานะปัจจุบันกับธนาคารไทยของคุณและกับเราก่อนโอน

แหล่งอ้างอิง

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), §19(5) and §19 ter (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Bank of Thailand — foreign exchange regulations (reporting level) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Bank of Thailand Circular No. 8434/2568, effective 29 December 2025 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)