วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน: เกิดอะไรขึ้นจริง

วันโอนกรรมสิทธิ์คือการนัดหมายเพียงครั้งเดียวที่สำนักงานที่ดินสาขาซึ่งเป็นหน่วยงานของกรมที่ดิน อันเป็นจุดที่กรรมสิทธิ์ในห้องชุดโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อโดยชอบด้วยกฎหมาย ทุกอย่างที่สัญญาซื้อขายเตรียมมาจะเกิดขึ้น ณ ที่นี้ในคราวเดียว เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสาร บันทึกราคา เก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษี ยกเลิกรายการกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย และเขียนชื่อผู้ซื้อลงบนโฉนดห้องชุด เมื่อคุณเดินออกมา คุณคือเจ้าของที่จดทะเบียนแล้ว

เรื่องนี้เป็นกระบวนการทางราชการ ไม่ใช่พิธีการ และมักเสร็จภายในไม่กี่ชั่วโมง ต่อไปนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นจริง สิ่งที่ต้องนำมา และสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ มีสองเรื่องที่เกี่ยวกับคุณโดยเฉพาะ ได้แก่ หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (แบบ FET) ที่สำนักงานที่ดินจะขอ และทางเลือกในการส่งผู้รับมอบอำนาจไปแทนหากคุณไม่สามารถอยู่ในประเทศไทยในวันนั้น

สรุปสั้น

• การโอนห้องชุดจดทะเบียนในการนัดหมายครั้งเดียวที่สำนักงานที่ดินสาขาที่เก็บโฉนดของอาคาร ผู้ซื้อเดินออกมาในฐานะเจ้าของที่จดทะเบียนแล้ว
• ผู้ซื้อต่างชาติต้องแสดงหลักฐานแบบ FET ว่าเงินค่าซื้อมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
• ค่าใช้จ่ายที่เป็นไปได้สี่รายการคำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาจดทะเบียน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ใครจ่ายรายการใดกำหนดโดยสัญญาซื้อขาย
• ค่าธรรมเนียมโอนที่ลดเหลือ 0.01% จนถึง 30 มิถุนายน 2570 ใช้เฉพาะกับผู้ซื้อสัญชาติไทยที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต่างชาติจ่าย 2% ตามปกติ
• คุณไม่จำเป็นต้องไปด้วยตนเอง ผู้รับมอบอำนาจดำเนินการแทนได้ตามหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินที่ผ่านการรับรอง (และรับรองนิติกรณ์ตามที่กำหนด)

ในวันโอนที่สำนักงานที่ดินเกิดอะไรขึ้นจริง?

ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) พบกันที่สำนักงานที่ดินสาขาที่เก็บโฉนดของอาคารนั้น ยื่นเอกสารพร้อมกัน แล้วจดทะเบียนการโอนในการนัดหมายครั้งเดียว เจ้าหน้าที่จดทะเบียนจะตรวจโฉนดห้องชุดและเอกสารแสดงตนของคู่กรณี ยืนยันราคาซื้อขายที่แจ้งเพื่อจดทะเบียน และตรวจว่าธุรกรรมอยู่ภายในโควตากรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติก่อนจึงจะบันทึกรายการ

สำหรับห้องชุด สำนักงานอาศัยหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งยืนยันสองเรื่อง คือ ผู้ขายไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ และที่สำคัญยิ่งสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ คือ การจดทะเบียนห้องนี้ให้ชาวต่างชาติยังคงทำให้อาคารอยู่ภายในเพดานกรรมสิทธิ์ต่างชาติ 49% กรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติในเนื้อที่ห้องชุดรวมกันต้องไม่เกิน 49% ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และเจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนหากไม่มีหนังสือรับรองดังกล่าว

เมื่อเอกสารครบถ้วน ค่าธรรมเนียมและภาษีจะถูกประเมินที่เคาน์เตอร์และชำระในทันที จากนั้นเจ้าหน้าที่จึงยกเลิกชื่อผู้ขายและใส่ชื่อผู้ซื้อ พร้อมประทับตราด้านหลังโฉนด ผู้ซื้อเก็บโฉนดฉบับเจ้าของที่ปรับปรุงแล้วไว้เป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์

ต้องนำเอกสารอะไรไปบ้าง?

คุณนำหลักฐานว่าคุณเป็นใคร หลักฐานว่าเงินเข้ามาอย่างไร ส่วนผู้ขายนำโฉนดและหนังสือรับรองจากนิติบุคคล สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดา ชุดหลักคือหนังสือเดินทาง (และเอกสารยืนยันลายมือชื่อหรือที่อยู่ตามที่สำนักงานกำหนด) โฉนดห้องชุดฉบับเจ้าของที่ผู้ขายถืออยู่ สัญญาซื้อขาย และหนังสือรับรองปลอดหนี้และโควตาต่างชาติจากนิติบุคคล

เอกสารเพียงฉบับเดียวที่เป็นของผู้ซื้อต่างชาติโดยเฉพาะ คือ หลักฐานว่าเงินค่าซื้อถูกนำเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศและแลกเป็นเงินบาท ซึ่งตามปกติคือแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ตามที่อธิบายด้านล่าง โปรดนำต้นฉบับไป สำนักงานจะเก็บสำเนาไว้ในแฟ้ม

หากคุณสมรสแล้ว หรือซื้อผ่านบริษัท หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทน รายการเอกสารจะยาวขึ้น เช่น หนังสือยินยอมของคู่สมรส เอกสารบริษัทและมติที่ประชุมกรรมการ หรือหนังสือมอบอำนาจที่ผ่านการรับรอง นี่คือการตรวจสอบก่อนโอนที่ทนายความจัดการล่วงหน้าเพื่อไม่ให้ขาดสิ่งใดในวันนั้น เรื่องที่ทนายความตรวจก่อนคุณซื้ออธิบายแยกไว้ต่างหาก

แบบ FET คืออะไร และทำไมสำนักงานที่ดินจึงขอ?

แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) คือบันทึกของธนาคารที่แสดงว่ามีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยและแลกเป็นเงินบาท และเป็นหลักฐานที่ชาวต่างชาติใช้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 ให้ชาวต่างชาติที่มิได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรและมิได้อยู่ภายใต้กฎหมายส่งเสริมการลงทุน เป็นเจ้าของห้องชุดได้เฉพาะโดยการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อการซื้อ ดังนั้นสำนักงานที่ดินจึงต้องการหลักฐานเป็นเอกสารว่าเงินมาจากต่างประเทศ

ในทางปฏิบัติ ธนาคารผู้รับเงินในประเทศไทยจะออกแบบ FET เมื่อเงินโอนเข้ามีจำนวนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐหรือเทียบเท่าขึ้นไป ตามระเบียบการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย หากจำนวนน้อยกว่านั้น ธนาคารจะออกใบแจ้งรายการเครดิตหรือหนังสือรับรองการโอนเงินเข้าซึ่งใช้เป็นหลักฐานได้เช่นเดียวกัน ไม่ว่ากรณีใด เอกสารต้องแสดงชื่อคุณเป็นผู้ส่งหรือผู้รับเงิน และระบุว่าวัตถุประสงค์คือการซื้อห้องชุด

บทเรียนในทางปฏิบัติคือให้วางแผนการโอนเงินแต่เนิ่น ๆ และเก็บเอกสารธนาคารทุกฉบับ เพราะสำนักงานจะขอต้นฉบับในวันนั้น เรื่องวิธีและจังหวะเวลาในการโอนเงินอธิบายไว้ในบทความเรื่องการส่งเงินและจังหวะเวลาสกุลเงินของเรา

ในวันนั้นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีอะไรบ้างที่สำนักงานที่ดิน?

การโอนห้องชุดอาจมีค่าใช้จ่ายได้สี่รายการ และสำนักงานจะเก็บเฉพาะรายการที่เข้าเกณฑ์ก่อนจดทะเบียนเจ้าของใหม่ ทุกรายการคำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินของทางราชการ (กำหนดโดยกรมธนารักษ์) กับราคาที่แจ้งเพื่อจดทะเบียน ไม่ใช่ราคาที่คู่กรณีตกลงกันเป็นการส่วนตัว

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนคือ 2% ของราคาประเมิน ชำระให้กรมที่ดิน มีการลดชั่วคราวเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ใช้เฉพาะกับบุคคลสัญชาติไทยที่ซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่เข้าเกณฑ์และต้องชำระ 2% ตามปกติ

ภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 3.3% (อัตราตามประมวลรัษฎากร 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10%) ของราคาประเมินหรือราคาจดทะเบียน จัดเก็บตามมาตรา 91/2 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายถือครองห้องชุดมาไม่ถึงห้าปี โดยมีข้อยกเว้น เช่น ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาแล้วอย่างน้อยหนึ่งปี กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ทั้งสองรายการไม่เก็บพร้อมกัน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับการโอน จัดเก็บตามมาตรา 50 แห่งประมวลรัษฎากร กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลคิด 1% ของราคาประเมินหรือราคาจดทะเบียน กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาเป็นจำนวนแบบขั้นบันไดที่สำนักงานที่ดินคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ตามกฎหมาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขาย ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนมักแบ่งกัน แต่ใครจ่ายอะไรเป็นเรื่องของสัญญาซื้อขาย จึงควรตกลงการแบ่งภาระเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนถึงวันนั้น ไม่ใช่ที่เคาน์เตอร์

ใครต้องไปด้วยตนเอง และใช้เวลานานแค่ไหน?

คู่กรณีทั้งสองฝ่ายต้องมีตัวแทนอยู่ที่สำนักงาน แต่ไม่จำเป็นต้องไปด้วยตนเอง ผู้รับมอบอำนาจสามารถดำเนินการแทนได้ตามหนังสือมอบอำนาจ ผู้ซื้อที่ไม่สามารถเดินทางได้แต่งตั้งผู้รับมอบอำนาจโดยใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน และผู้รับมอบอำนาจลงนามจดทะเบียนและชำระค่าธรรมเนียมแทนผู้ซื้อ เนื่องจากหนังสือลงนามในต่างประเทศ ตามปกติต้องผ่านการรับรองโดยโนตารีพับลิก และอาจต้องผ่านการรับรองนิติกรณ์ (legalisation) ตามแต่ละประเทศ เพื่อให้สำนักงานยอมรับ การจัดการเรื่องนี้ให้ถูกต้องล่วงหน้าคือเนื้อหาของบริการหนังสือมอบอำนาจของเรา

เมื่อเอกสารครบและชำระค่าธรรมเนียมแล้ว การจดทะเบียนมักเสร็จภายในการเข้าพบครั้งเดียว บ่อยครั้งใช้เวลาราวสองสามชั่วโมง บางครั้งนานกว่านั้นหากสำนักงานมีผู้ใช้บริการมาก ตัวแปรแทบไม่เคยอยู่ที่งานหน้าเคาน์เตอร์ แต่อยู่ที่ว่าเอกสาร หนังสือรับรอง และการชำระเงินพร้อมหรือไม่เมื่อคุณไปถึง ซึ่งคือเป้าหมายทั้งหมดของการเตรียมการโอนล่วงหน้า

วันโอนรู้สึกเป็นเรื่องใหญ่เพราะเป็นช่วงที่กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือ แต่เป็นกระบวนการราชการที่คุ้นเคยซึ่งสำนักงานที่ดินดำเนินการหลายครั้งต่อวัน เมื่อรวบรวมเอกสารครบ มีหลักฐานเรื่องเงิน และตกลงการแบ่งค่าธรรมเนียมเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว แทบไม่มีอะไรที่จะทำให้คุณประหลาดใจในวันนั้น

ขอบเขตของบทความนี้

• บทความนี้อธิบายกระบวนการมาตรฐานและประเภทของค่าธรรมเนียมและภาษี ไม่ได้คำนวณจำนวนที่ต้องชำระในธุรกรรมใดโดยเฉพาะ ซึ่งขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ระยะเวลาถือครองและสถานะของผู้ขาย และการแบ่งภาระตามสัญญาซื้อขาย
• ค่าธรรมเนียม อัตราภาษี ข้อยกเว้นและการลดชั่วคราวมีการเปลี่ยนแปลง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่ลดลงเป็นมาตรการมีกำหนดเวลาและไม่ใช้กับผู้ซื้อต่างชาติ ตัวเลขข้างต้นเป็นข้อมูล ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบตัวเลขสำหรับธุรกรรมของคุณก่อนนำไปใช้
• เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี การโอน หลักฐาน FET หนังสือมอบอำนาจ และการปฏิบัติทางภาษีดำเนินการภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา

อ่านต่อ

• Transfer at the Land Department
• Power of attorney for the Land Office

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

แหล่งอ้างอิง

• Department of Lands (กรมที่ดิน) — condominium transfer registration and registration fee schedule (Land Code; Ministry of Interior fee regulations) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), s.19 (foreigner ownership categories and the requirement to evidence foreign currency brought in) and s.19 bis (the 49% foreign-ownership quota) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Bank of Thailand (ธนาคารแห่งประเทศไทย) — foreign-exchange regulations; the Foreign Exchange Transaction (FET) form issued for an inward remittance of USD 50,000 or more (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Department (กรมสรรพากร) — specific business tax on immovable property (Revenue Code s.91/2), stamp duty, and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Ministry of Interior notifications reducing the transfer and mortgage registration fees to 0.01% for a Thai-national individual buyer of residential property with both sale price and appraised value not exceeding THB 7 million, in force to 30 June 2027 (foreign buyers do not qualify) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)