วิธีซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ โดยไม่ต้องบินมาประเทศไทย

ได้ — ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถดำเนินการซื้อห้องชุดในกรุงเทพฯ ให้เสร็จสมบูรณ์ได้โดยไม่ต้องเดินทางเข้ามาในประเทศไทยเลย ทุกขั้นตอนของการโอนตามปกติมีรูปแบบที่ทำจากระยะไกลได้ คุณชมห้องผ่านวิดีโอ เราไปตรวจสอบห้องแทนคุณ ทนายความตรวจสัญญา คุณลงนามในหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้ผู้รับมอบอำนาจไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน และเงินค่าซื้อของคุณถูกโอนเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศตามที่กฎหมายว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวกำหนด

ต่อไปนี้คือภาพที่ตรงไปตรงมาของแนวทางดังกล่าว ส่วนใหญ่ทำจากระยะไกลได้จริง แต่บางเรื่อง เช่น การเปิดบัญชีธนาคาร การนัดหมายกับโนตารี และลายเซ็นต้นฉบับบางฉบับ ยังต้องอาศัยตัวคุณเอง บทความนี้จะบอกว่าจุดใดบ้าง แทนที่จะทำเหมือนว่าทั้งหมดเป็นเพียงปุ่มกดเดียว

สรุปสั้น

• ผู้ซื้อต่างชาติดำเนินการซื้อห้องชุดในกรุงเทพฯ ให้เสร็จได้โดยไม่ต้องเดินทางมาไทย
• ชมห้องแบบสดผ่านวิดีโอ แล้วให้เราไปตรวจสอบห้องจริงก่อนที่คุณจะจ่ายเงิน
• ให้ตรวจสัญญาก่อนลงนาม หากข้อความไม่ตรงกัน มักยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลัก
• หนังสือมอบอำนาจที่ลงนามในต่างประเทศต้องผ่านโนตารีและรับรองนิติกรณ์ที่สถานทูตไทย การใช้เพียง Apostille ยังไม่เพียงพอ (สถานะอยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลง)
• เงินต้องเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ธนาคารออกแบบ FET ที่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป หรือ credit advice หากต่ำกว่า
• การเปิดบัญชีธนาคารและการนัดหมายโนตารีอาจยังต้องอาศัยตัวคุณเอง
• การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ให้วีซ่าหรือสิทธิในการพำนักในประเทศไทย

ซื้อห้องชุดในไทยโดยไม่มาประเทศไทยได้จริงหรือ?

ได้ และเหตุผลอยู่ที่โครงสร้างของกฎหมายเอง สิทธิของผู้ซื้อต่างชาติในการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมาปรากฏตัว แต่ขึ้นอยู่กับการเข้าเงื่อนไขสองข้อ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 โครงการต้องยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่ และเงินค่าซื้อต้องถูกนำเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมแสดงหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินในวันจดทะเบียนโอน (มาตรา 19(5) และมาตรา 19 ตรี) ทั้งสองเงื่อนไขไม่ได้กำหนดให้คุณต้องอยู่ในห้องด้วยตนเอง

ในทางปฏิบัติ การซื้อจากระยะไกลดำเนินตามลำดับเดียวกับการซื้อทั่วไป คือ สอบถาม ชมห้อง ตกลงราคาโดยมีเงื่อนไขยืนยันโควตา วางเงินจอง ตรวจและลงนามสัญญา โอนเงิน และจดทะเบียนโอน โดยมีผู้รับมอบอำนาจดำเนินการแทนคุณที่สำนักงานที่ดินตามหนังสือมอบอำนาจ งานย้ายจากกระเป๋าเดินทางมาอยู่ในกล่องอีเมลของคุณ ส่วนรูปแบบทางกฎหมายของธุรกรรมยังคงเดิม

จะชมและตรวจห้องที่ไปดูเองไม่ได้อย่างไร?

เริ่มจากการชมห้องผ่านวิดีโอแบบสด แล้วจึงให้ผู้อื่นไปตรวจสอบแทนคุณ คลิปเดินชมห้องและแปลนบอกได้ว่าห้องหน้าตาเป็นอย่างไร แต่บอกไม่ได้ว่าน้ำไหลหรือไม่ ชั้นและวิวที่แจ้งไว้ตรงตามจริงหรือไม่ หรือทางเดินและพื้นที่ส่วนกลางของอาคารเป็นอย่างไร การโทรแบบสดทำให้คุณสั่งการกล้องได้ เช่น ขอดูมิเตอร์ ฝ้าในห้องน้ำ หรือวิวจากหน้าต่างจริงแทนภาพเรนเดอร์ในโบรชัวร์

สำหรับสิ่งที่กล้องตัดสินไม่ได้ เราจะไปที่ห้องและตรวจสอบให้คุณ พร้อมรายงานกลับด้วยภาพถ่ายและบันทึกก่อนที่คุณจะจ่ายเงิน บริการนี้เป็นบริการด้านทรัพย์สินซึ่งอธิบายไว้ในหน้าบริการตรวจสอบห้อง และเป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับการยืนอยู่ในห้องจริงสำหรับผู้ซื้อจากระยะไกล ทั้งนี้มิใช่การตรวจสอบความถูกต้องของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ซึ่งเป็นคนละเรื่องที่ทนายความตรวจจากเอกสาร ตามที่กล่าวด้านล่าง

ขอให้ยืนยันว่าได้ชมห้องจริงที่จะซื้อ ไม่ใช่ห้องตัวอย่าง ห้องตัวอย่างถูกจัดให้ดูดีกว่าอาคารจริงเสมอ ส่วนห้องที่คุณกำลังซื้อคือห้องหลังประตูที่มีเลขอ้างอิงของคุณ

จัดการเรื่องสัญญาอย่างไรเมื่อคุณไม่อยู่ที่นี่?

ใบจองและสัญญาจะซื้อจะขายจะถูกส่งให้คุณ ตรวจ และลงนามจากระยะไกล และทนายความสามารถตรวจก่อนที่คุณจะลงนามได้ภายใต้ข้อตกลงการว่าจ้างที่แยกต่างหาก อย่าลงนามในเอกสารที่คุณอ่านไม่ออก สัญญาไทยมักทำเป็นสองภาษา แต่หากฉบับภาษาไทยและภาษาอังกฤษไม่ตรงกัน สัญญามักระบุว่าให้ยึดข้อความภาษาไทยเป็นหลัก การตรวจที่อ่านฉบับภาษาไทยจึงมีค่ามากกว่าการตรวจที่อ่านคำแปล

การตรวจสอบทางกฎหมายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ เงื่อนไขในสัญญา และสถานะโควตาต่างชาติ มีให้บริการผ่านสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้ข้อตกลงการว่าจ้างที่แยกต่างหาก และไม่เคยเป็นเงื่อนไขของการซื้อผ่านเรา สิ่งที่ทนายความตรวจ ได้แก่ โฉนดห้องชุด ภาระผูกพัน ผู้พัฒนาโครงการ โควตา และเงื่อนไขที่ผู้พัฒนาอาจเปลี่ยนแปลงได้ ระบุไว้ในหน้าบริการ ‘ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ และ ‘เงื่อนไขการชำระเงิน’ ผู้ซื้อจากระยะไกลพึ่งพาการตรวจนี้มากกว่าผู้ซื้อในพื้นที่ เพราะคุณไม่ได้อยู่ที่นั่นเพื่อตรวจพบปัญหาด้วยตนเอง

การลงนามนั้นทำได้ง่ายจนกว่าจะถึงกรณีที่ลายเซ็นต้องมีพยานหรือต้องรับรองโดยโนตารี ซึ่งจุดที่สำคัญคือหนังสือมอบอำนาจ อันเป็นหัวข้อถัดไป

หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินต้องมีอะไรบ้าง?

หนังสือมอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจที่ระบุชื่อไว้ไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินแทนคุณได้ และเพื่อให้ได้รับการยอมรับ หนังสือที่ลงนามในต่างประเทศโดยทั่วไปต้องผ่านการรับรองโดยโนตารีแล้วรับรองนิติกรณ์ ไม่ใช่เพียงลงนามเท่านั้น กรมที่ดินใช้แบบหนังสือมอบอำนาจสำหรับห้องชุดที่กำหนดไว้ (มักเรียกว่าแบบ อ.ช. 21) ซึ่งระบุชื่อผู้รับมอบอำนาจและกิจการเฉพาะ คือการรับโอนห้องชุด อำนาจจึงจำกัดเฉพาะธุรกรรมนั้น ไม่ใช่แบบเปิดกว้าง

เนื่องจากคุณลงนามนอกประเทศไทย ลายมือชื่อจึงต้องได้รับการรับรอง แนวทางปกติคือลงนามต่อหน้าโนตารีพับลิกในประเทศของคุณ แล้วนำการรับรองนั้นไปรับรองนิติกรณ์ที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ณ เดือนธันวาคม 2568 การใช้เพียงคำรับรองแบบ Apostille ยังไม่เพียงพอ เพราะประเทศไทยยังมิได้เป็นภาคีอนุสัญญากรุงเฮกว่าด้วย Apostille แม้จะได้เริ่มกระบวนการเข้าเป็นภาคีแล้วก็ตาม ซึ่งเป็นเหตุผลที่คุณควรยืนยันข้อกำหนดปัจจุบันก่อนนัดหมายโนตารี หากหนังสือมอบอำนาจเป็นภาษาอังกฤษ กรมที่ดินมักกำหนดให้มีคำแปลภาษาไทยที่รับรองแล้ว

ข้อควรทราบสองประการ หนังสือมอบอำนาจที่ผ่านการรับรองนิติกรณ์มักถือว่าใช้ได้ภายในระยะเวลาจำกัด จึงควรจับจังหวะการลงนามให้ใกล้กับวันโอน แทนที่จะลงนามล่วงหน้าหลายเดือน และแบบฟอร์มมีความสำคัญ หนังสือมอบอำนาจที่ไม่ถูกต้องหรือให้อำนาจกว้างเกินไปเป็นสาเหตุที่ทำให้การโอนถูกปฏิเสธที่เคาน์เตอร์ในวันนั้นอยู่บ่อยครั้ง ซึ่งเป็นจังหวะที่ไม่เหมาะจะมารู้เอาตอนนั้น

เงินจะเข้ามาในประเทศไทยให้ถูกต้องได้อย่างไร?

เงินค่าซื้อของคุณต้องเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และการโอนเข้ามานั้นต้องมีหลักฐานสำหรับกรมที่ดิน นี่คือกลไกที่เปิดทางให้ถือกรรมสิทธิ์ในฐานะคนต่างด้าว ไม่ใช่พิธีการที่จะเลือกทำหรือไม่ก็ได้ มาตรา 19(5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้การนำเงินเข้ามาจากต่างประเทศเป็นหนึ่งในช่องทางสู่การถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว และมาตรา 19 ตรี กำหนดให้แสดงหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียน เงินที่อยู่ในประเทศไทยเป็นเงินบาทอยู่แล้วโดยทั่วไปไม่เข้าเงื่อนไข ไม่ว่าจะได้มาโดยชอบเพียงใด

หลักฐานขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่โอน ตามหลักเกณฑ์การแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ธนาคารผู้รับจะออกแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (แบบ FET) สำหรับการโอนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป (หรือเทียบเท่า) ส่วนที่ต่ำกว่านั้น ธนาคารจะออกหนังสือรับรองการโอนเงิน (credit advice) หรือหนังสือรับรองของธนาคารแทน ซึ่งกรมที่ดินรับไว้สำหรับการจดทะเบียน โปรดระบุวัตถุประสงค์ในการโอนว่าเพื่อซื้อห้องชุดเฉพาะห้อง และตรวจให้แน่ใจว่าชื่อผู้ซื้อปรากฏเป็นผู้ส่งหรือผู้รับเงิน เพราะชื่อดังกล่าวต้องตรงกับชื่อในกรรมสิทธิ์

อัตราแลกเปลี่ยนและจังหวะเวลาเป็นการตัดสินใจเชิงพาณิชย์ของผู้ซื้อเอง และบทความนี้มิใช่คำแนะนำด้านเงินตรา จำนวนเงินบาทที่ได้ถูกกำหนดในวันที่แลกเปลี่ยน และไม่มีผู้ใดฝ่ายเรารับประกันอัตราใด บทความเรื่องการส่งเงินค่าซื้อได้อธิบายลำดับขั้นตอนไว้ครบถ้วน โปรดเก็บแบบ FET หรือ credit advice ไว้อย่างถาวร เพราะเป็นเอกสารเดียวกับที่ทำให้คุณสามารถนำเงินที่ได้จากการขายออกไปได้เมื่อคุณขายในอนาคต

อะไรบ้างที่ยังต้องอาศัยตัวคุณเอง?

มีสามเรื่องที่ยังต้องอาศัยตัวคุณแม้จะทำจากระยะไกล ได้แก่ ความสัมพันธ์กับธนาคาร การรับรองลายเซ็นต้นฉบับ และการตัดสินใจเอง การเปิดบัญชีธนาคารไทยในกรณีที่แผนของคุณใช้บัญชี มักกำหนดให้คุณมาแสดงตัวด้วยตนเองตามกฎการรับลูกค้าของธนาคารเอง ซึ่งแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคารและเปลี่ยนแปลงได้ โปรดยืนยันข้อกำหนดของธนาคารของคุณแทนการคาดเดา การซื้อบางกรณีจัดโครงสร้างให้โอนตรงไปยังผู้ขายหรือผ่านบัญชีลูกความของทนายความแทน ซึ่งอาจเลี่ยงประเด็นเรื่องบัญชีได้ เป็นเรื่องที่ควรตกลงกันแต่เนิ่น ๆ

การนัดหมายโนตารีสำหรับหนังสือมอบอำนาจของคุณเป็นการนัดพบตัวจริงไม่ว่าคุณจะอยู่ที่ใด และต้นฉบับที่ผ่านการรับรองนิติกรณ์แล้วต้องส่งมายังประเทศไทยทางไปรษณีย์ด่วน ซึ่งกินเวลาจริงที่คุณควรเผื่อไว้ในกำหนดการ ส่วนการเลือก คือ ห้องใด ราคาเท่าใด เงื่อนไขอย่างไร จะให้ตรวจทางกฎหมายหรือไม่ ล้วนเป็นของคุณ ตัดสินบนพื้นฐานรายงานของเราและของทนายความ มิใช่มอบทิ้งไปพร้อมกับลายเซ็น

สิ่งหนึ่งที่การซื้อจากระยะไกลไม่ได้ให้คุณคือสิทธิที่จะอาศัยอยู่ที่นี่ การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ให้วีซ่าและไม่ได้ให้สิทธิพำนัก ช่องทางที่ให้สิทธิเหล่านั้นเป็นคนละเรื่อง และคู่มือเรื่องวีซ่าได้อธิบายไว้ ซื้อห้องจากระยะไกลได้หากเหมาะกับคุณ เพียงแต่อย่าคิดว่ากุญแจห้องมาพร้อมกับสิทธิในการพำนัก

ขอบเขตของบทความนี้

• นี่เป็นข้อมูลทั่วไป มิใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเข้าเมือง การตรวจสอบทางกฎหมายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ สัญญา หรือหนังสือมอบอำนาจเฉพาะเรื่อง มีให้บริการผ่านสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้ข้อตกลงการว่าจ้างที่แยกต่างหาก และไม่เคยเป็นเงื่อนไขของการซื้อผ่านเรา
• แบบฟอร์ม เกณฑ์จำนวนเงิน และขั้นตอนการรับรองนิติกรณ์เปลี่ยนแปลงได้ ณ เดือนธันวาคม 2568 ประเทศไทยกำลังเตรียมเข้าเป็นภาคีอนุสัญญากรุงเฮกว่าด้วย Apostille ซึ่งจะเปลี่ยนวิธีการรับรองเอกสารที่ลงนามในต่างประเทศ โปรดยืนยันข้อกำหนดปัจจุบันกับสถานเอกอัครราชทูตไทย ธนาคารของคุณ และเรา ก่อนดำเนินการ
• กฎการรับลูกค้าเพื่อเปิดบัญชีธนาคารไทยแตกต่างกันในแต่ละธนาคารและเปลี่ยนแปลงได้ เราไม่อาจรับประกันว่าธนาคารใดจะเปิดบัญชีให้คุณจากระยะไกล
• สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ เป็นตัวแทนนายหน้าด้านทรัพย์สิน การตรวจสอบห้องของเราเป็นบริการด้านทรัพย์สิน มิใช่การตรวจสอบความถูกต้องของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย และเราไม่ให้คำแนะนำด้านเงินตรา ภาษี หรือการลงทุน

อ่านต่อ

• การซื้อคอนโดมิเนียมทำให้มีสิทธิอาศัยอยู่ในประเทศไทยหรือไม่?
• วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน: เกิดอะไรขึ้นจริง
• สกุลเงินและจังหวะเวลา: การส่งเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทย

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก