タイに渡航せずにバンコクのコンドミニアムを購入する方法

はい。外国人買主は、タイに一歩も足を踏み入れることなくバンコクのコンドミニアムの購入を完了できます。通常の所有権移転のあらゆる段階に、遠隔での代替手段があります。ビデオで内見し、当方がお客様に代わってユニットを訪問して確認し、弁護士が契約書を精査し、お客様が委任状に署名して代理人が土地局で移転を登記し、購入資金は外国人所有が求める方法で海外からタイへ届きます。

以下は、そのルートの率直な説明です。大半は本当に遠隔で行えます。ただし銀行の口座開設、公証人との面談、いくつかの原本への署名など、いくつかの事項はなおお客様ご本人を必要とします。本記事は、すべてがボタン一つで済むかのように装うのではなく、それがどこかをお伝えします。

要点

• 外国人買主は、タイへ渡航せずにバンコクのコンドミニアムの購入を完了できます。
• まずライブのビデオで内見し、資金をお約束いただく前に、当方が当該ユニットを訪問して確認します。
• 署名前に契約書の精査をお受けください。版によって内容が異なる場合、通常はタイ語版が優先します。
• 国外で署名された委任状は、通常、公証を受けたうえでタイ王国大使館の領事認証を経る必要があります。アポスティーユのみではまだ足りません（今後変わり得る状況です）。
• 資金は海外から外貨で到着しなければなりません。50,000米ドル以上で銀行がFETフォームを、これに満たない場合は入金通知書を発行します。
• 銀行の口座開設と公証人との面談は、なお本人の出頭が必要となることがあります。
• コンドミニアムの所有は、ビザもタイに居住する権利も与えません。

本当にタイに来ずにタイのコンドミニアムを購入できますか？

できます。その理由は構造的なものです。外国人買主がコンドミニアム・ユニットを所有する権利は、現地にいることではなく、二つの要件を満たすことにのみ依拠しています。コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）のもと、プロジェクトに外国人枠の残りがあること、そして購入資金が外貨で海外からタイに持ち込まれ、所有権移転登記の際にその証拠が土地局の担当官へ提出されることです（第19条(5)および第19条の3）。いずれの要件も、お客様がその場にいることを求めていません。

実務上、遠隔での購入も他の購入と同じ順序で進みます。お問い合わせ、内見、外国人枠の確認を条件とする価格の合意、予約、契約書の精査と署名、送金、そして移転登記です。土地局では、委任状に基づいて代理人がお客様のために行為します。作業はスーツケースから受信トレイへ移りますが、取引の法的な形は変わりません。

訪問できないユニットを、どのように内見し確認しますか？

まずライブのビデオ内見を行い、次に、お客様に代わって誰かが立ち会う現地確認を行います。録画されたウォークスルーと間取り図は、ユニットがどのように見えるかを教えてくれますが、蛇口から水が出るか、報告された階と眺望が実際のものか、共用廊下や建物の共用部が実際にどうなっているかは教えてくれません。ライブの通話であれば、カメラをお客様が指示できます。メーターを見せてほしい、浴室の天井を見せてほしい、パンフレットのCGではなく実際の窓からの眺めを見せてほしい、といった具合です。

カメラでは決着のつかない事柄については、当方がユニットに赴いてお客様のために確認し、資金をお約束いただく前に写真と所見をご報告します。これは不動産サービスであり、インスペクションのページで説明しています。遠隔の買主が「その部屋に立つ」ことに最も近づく方法です。ただしこれは権原の法的な検証ではありません。それは弁護士が書類から答える別の問題であり、後述します。建物より見栄えよく造られたモデルルームではなく、お客様の物件番号に対応する扉の向こうの当該ユニットを見せるよう、必ずご要求ください。

現地にいない場合、契約書はどのように扱われますか？

予約契約書と売買契約書はお客様へ送付され、精査のうえ遠隔で署名されます。署名前に、別途の委任契約に基づいて弁護士が精査することもできます。読めない書類には決して署名なさらないでください。タイの契約書は二言語併記が一般的ですが、タイ語版と英語版が異なる場合、契約書は通常タイ語版が優先すると定めています。したがって、タイ語を読む精査は、翻訳を読む精査よりも価値があります。

権原、契約条項、外国人枠の状況に関する法的精査は、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約によりご利用いただけます。当方を通じてご購入いただくための条件となることは決してありません。弁護士が確認する事項——権利証書、登記された負担、デベロッパー、外国人枠、デベロッパーが変更し得る条項——は、土地・建物および支払条件の各サービスページに記載しています。遠隔の買主は、現地の買主よりもこの精査に多くを依拠します。ご自身がその場で問題に気付くことができないからです。署名そのものは、証人の面前での署名や公証が必要になるまでは簡単です。そこで次項の委任状が効いてきます。

土地局の委任状には、実際に何が必要ですか？

委任状によって、指名された代理人がお客様に代わって土地局で移転を登記できます。そして国外で署名された委任状が受理されるためには、通常、署名するだけでは足りず、公証を受けたうえで領事認証を経る必要があります。土地局はコンドミニアム・ユニット用に所定の委任状様式（一般に อ.ช.21 様式と呼ばれます）を用います。この様式には代理人と、その行うべき特定の行為——当該ユニットの所有権移転を受けること——が記載されますので、権限は包括的ではなく、その取引に限定されます。

国外で署名されるため、その署名には認証が必要です。通常の手順は、お住まいの国の公証人（notary public）の面前で署名し、その公証をタイ王国大使館または領事館で認証してもらうというものです。2025年12月時点では、アポスティーユのみでは足りません。タイがまだハーグのアポスティーユ条約の締約国ではないためです。もっともタイは加入手続を開始しており、だからこそ公証人の予約を取る前に現行の要件をご確認いただく必要があります。委任状が英語で作成されている場合、土地局は通常、認証されたタイ語訳を求めます。

実務上の留意点が二つあります。領事認証を経た委任状は、有効期間が限られたものとして扱われるのが一般的ですので、署名の時期は数か月前ではなく所有権移転日の近くに合わせてください。もう一点は様式です。不備のある委任状や権限が広すぎる委任状は、当日窓口で移転を拒否される原因として繰り返し見られます。それに気付くには最悪のタイミングです。

資金はどのように法令に沿ってタイへ届きますか？

購入資金は海外から外貨でタイに到着しなければならず、その被仕向送金は土地局に対して証明されなければなりません。これは外国人のフリーホールド所有を可能にする仕組みそのものであって、任意の形式ではありません。コンドミニアム法第19条(5)は、資金を海外から持ち込むことを外国人所有のルートの一つと定め、第19条の3は登記の際にその証拠を担当官へ提示することを求めています。すでにタイ国内にバーツで置かれている資金は、どれほど正当に到着したものであっても、通常は要件を満たしません。

証拠の種類は送金額によって決まります。タイ中央銀行の外国為替規制のもと、受取銀行は50,000米ドル以上（またはこれに相当する額）の送金について外国為替取引（FET）フォームを発行します。これに満たない場合、銀行は代わりに入金通知書または銀行の証明書を発行し、土地局は登記のためにこれを受理します。送金の際には目的——特定のコンドミニアム・ユニットの購入であること——を明記し、送金人または受取人として買主の氏名が表示されるようにしてください。その氏名が権利証書と一致していなければならないからです。

通貨とタイミングは買主ご自身の商業的判断であり、本記事は為替の助言ではありません。お客様の資金がいくらのバーツになるかは両替されるその日に決まるものであり、当方の誰も為替レートをお約束することはありません。購入資金の送金に関するガイドで、その順序を詳しく説明しています。FETフォームまたは入金通知書は永続的に保管してください。将来ご売却の際に売却代金を国外へ持ち出すことを可能にするのも、この書類です。

なお、お客様ご本人が必要なのは何ですか？

遠隔ルートでも残るのは三種類の事柄です。銀行との取引関係、直筆署名の認証、そして意思決定そのものです。ご計画がタイの銀行口座を用いるものである場合、口座開設には銀行自身の手続規程により本人の来店が必要とされることが少なくありません。その規程は銀行ごとに異なり、また変更されますので、当然のこととせず、取引銀行の要件をご確認ください。購入によっては、売主へ直接、あるいは弁護士の預り金口座を通じて送金する形に組み立てることもあり、これにより口座の問題を回避できる場合があります。早めに固めておくべき点です。

委任状のための公証人との面談は、どこにお住まいでも物理的な面談です。そして領事認証を経た原本は、その後クーリエでタイまで送られなければならず、実際に日数を要しますので、スケジュールに織り込んでください。そして選択——どのユニットを、いくらで、どのような条件で、法的精査を受けるかどうか——はお客様のものであり、当方の報告と弁護士の報告に基づいてなされるものであって、署名とともに誰かに委ねられるものではありません。

遠隔での購入が与えないものが一つあります。ここに居住する権利です。コンドミニアムの所有は、ビザも居住の権利も与えません。それを与えるルートは別にあり、ビザに関するご案内で扱っています。ご都合が合えば遠隔でご購入ください。ただし、鍵とともに滞在の許可がついてくるとはお考えにならないでください。

本記事の範囲

• 本記事は一般的な情報であり、法務・税務・入国管理上の助言ではありません。特定の権原、契約書、委任状に関する法的精査は Suwanvara Law Firm との別途の委任契約によりご利用いただけます。当方を通じてご購入いただくための条件となることは決してありません。
• 様式、基準額、認証手続は変わります。タイは2025年12月時点でハーグのアポスティーユ条約への加入を準備しており、これが実現すれば国外で署名された書類の認証方法が変わります。ご行動の前に、タイ王国大使館、取引銀行、および当方に現行の要件をご確認ください。
• タイの銀行口座開設に関する銀行の規程は銀行ごとに異なり、また変更されます。特定の銀行が遠隔で口座を開設することをお約束することはできません。
• Suwanvara Property は不動産仲介業者です。当方の現地確認は不動産サービスであって、権原の法的な検証ではありません。また、為替・税務・投資に関する助言は一切行いません。

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