День переоформления в Земельном департаменте: что происходит на самом деле

День переоформления — это единственный визит в местное отделение Земельного департамента (สำนักงานที่ดิน, территориальное отделение Департамента земель), на котором право собственности на квартиру в кондоминиуме юридически переходит от продавца к покупателю. Всё, к чему вёл договор купли-продажи, происходит здесь за один приём: должностное лицо проверяет документы, фиксирует цену, взимает регистрационный сбор и налоги, аннулирует запись о собственности продавца и вписывает в титул имя покупателя. Выходя оттуда, вы уже зарегистрированный собственник.

Это процедурное присутственное дело, а не церемония, и занимает оно несколько часов. Ниже — что взять с собой, что оплачивается в этот день и, для иностранного покупателя, две специфические для вас вещи: подтверждение валютной операции (FET), которое запрашивает отделение, и возможность направить представителя по доверенности.

Коротко

• Переоформление квартиры в кондоминиуме регистрируется за один приём в том отделении Земельного департамента, где хранится титул здания; покупатель уходит оттуда зарегистрированным собственником.
• Иностранный покупатель должен подтвердить формой FET, что деньги на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте, — этого требует статья 19 Закона о кондоминиуме B.E. 2522.
• Четыре возможных платежа начисляются от большей из величин — оценочной или зарегистрированной стоимости: сбор за переоформление 2%, специальный налог на предпринимательскую деятельность 3,3% ЛИБО гербовый сбор 0,5% и налог, удерживаемый у источника; кто что платит, определяет договор купли-продажи.
• Пониженный сбор за переоформление в 0,01% до 30 июня 2027 года применяется только к покупателям — гражданам Таиланда при покупке жилья стоимостью до 7 000 000 тайских батов; иностранные покупатели платят стандартные 2%.
• Присутствовать лично не обязательно: представитель может действовать по нотариально удостоверенной (а при необходимости — легализованной) доверенности по форме Земельного департамента.

Что на самом деле происходит в Земельном департаменте в день переоформления?

Покупатель и продавец (или назначенные ими представители) встречаются в том отделении Земельного департамента, где хранится титул по зданию, вместе подают документы, и переоформление регистрируется за один приём. Регистрирующее должностное лицо изучает свидетельство о праве собственности на квартиру и документы, удостоверяющие личность сторон, подтверждает заявленную для регистрации цену продажи и проверяет, что сделка укладывается в иностранную квоту, — и только после этого что-либо вносится в реестр.

По квартире в кондоминиуме отделение опирается на справку юридического лица здания, подтверждающую две вещи: что за продавцом не числится неоплаченных сборов за общее имущество и — что решающе для иностранного покупателя — что регистрация этой квартиры на иностранца оставляет здание в пределах предела иностранного владения в 49%. Иностранное владение совокупной площадью квартир в кондоминиуме не может превышать 49% по статье 19 bis Закона о кондоминиуме B.E. 2522 (1979), и без такого подтверждения должностное лицо переоформление не зарегистрирует.

Когда документы в порядке, сборы и налоги начисляются у стойки и уплачиваются на месте. Только затем должностное лицо аннулирует имя продавца и вносит имя покупателя, проставляя отметку на обороте правоустанавливающего документа. Обновлённый экземпляр документа собственника остаётся у покупателя как доказательство права собственности.

Какие документы нужно взять с собой?

Вы приносите подтверждение того, кто вы, и подтверждение того, как пришли деньги; продавец приносит правоустанавливающий документ и справку от здания. Для иностранного покупателя — физического лица основной комплект таков: паспорт (а если отделение того требует — документ для сверки подписи или подтверждение адреса), экземпляр свидетельства о праве собственности на квартиру, хранящийся у продавца, договор купли-продажи и справка юридического лица об отсутствии задолженности и об иностранной квоте.

Единственный документ, специфический именно для иностранного покупателя, — это подтверждение того, что деньги на покупку были ввезены в Таиланд в иностранной валюте и конвертированы в баты; обычно это форма валютной операции (FET), о которой сказано ниже. Возьмите оригинал: отделение оставляет копию в деле.

Если вы состоите в браке, покупаете через компанию или действуете через представителя, список удлиняется — согласие супруга, корпоративные документы и решение совета директоров либо нотариально удостоверенная доверенность. Это ровно та подготовительная проверка, которую юрист проводит заранее, чтобы в нужный день ничего не отсутствовало; о том, что юрист проверяет до покупки, мы пишем отдельно.

Что такое форма FET и зачем её требует Земельный департамент?

Форма валютной операции (Foreign Exchange Transaction, FET) — это банковское подтверждение того, что иностранная валюта была переведена в Таиланд и обменена на баты; именно этим документом иностранец подтверждает своё право зарегистрировать собственность на квартиру в кондоминиуме. Статья 19 Закона о кондоминиуме позволяет иностранцу, который не имеет постоянного места жительства в стране и не находится здесь по закону о поощрении инвестиций, владеть квартирой только при условии ввоза иностранной валюты в Таиланд для покупки, — поэтому Земельному департаменту нужно документальное доказательство, что деньги пришли из-за рубежа.

На практике ваш тайский банк-получатель выдаёт форму FET, когда входящий перевод составляет 50 000 долларов США или эквивалент этой суммы и более, — по правилам валютного регулирования Банка Таиланда. При меньшем переводе банк вместо неё выдаёт кредитовое авизо или справку о поступлении средств, которая служит той же доказательственной цели. В любом случае документ должен указывать ваше имя как отправителя или получателя средств и содержать назначение платежа — покупку квартиры.

Практический вывод: планируйте перевод средств заранее и сохраняйте все банковские документы, потому что в день сделки отделение запрашивает оригинал. Как и когда должны двигаться деньги, разобрано в нашей заметке о переводе средств и выборе момента для конвертации.

Какие сборы и налоги уплачиваются в Земельном департаменте в этот день?

При переоформлении квартиры в кондоминиуме могут возникнуть четыре платежа, и отделение взимает те из них, которые применимы, прежде чем зарегистрировать нового собственника. Каждый из них исчисляется от большей из двух величин — государственной оценочной стоимости (ราคาประเมิน, устанавливаемой Департаментом казначейства) или цены, заявленной для регистрации, — а не от той суммы, о которой стороны договорились между собой.

Регистрационный сбор за переоформление составляет 2% оценочной стоимости и уплачивается Департаменту земель. Временное снижение до 0,01% действует до 30 июня 2027 года, но по уведомлениям Министерства внутренних дел оно распространяется только на покупателя — гражданина Таиланда, приобретающего жилую недвижимость, где и цена, и оценочная стоимость не превышают 7 000 000 тайских батов; иностранный покупатель под него не подпадает и платит стандартные 2%.

Специальный налог на предпринимательскую деятельность составляет 3,3% (ставка 3% по Налоговому кодексу плюс местная надбавка в 10%) от оценочной или зарегистрированной стоимости и взимается по статье 91/2 Налогового кодекса, когда продавец владел квартирой менее пяти лет, — с исключениями, например если имя продавца не менее года значилось в домовой книге. Там, где специальный налог на предпринимательскую деятельность не взимается, вместо него применяется гербовый сбор в 0,5%; вместе эти два платежа не взимаются никогда.

Налог, удерживаемый у источника при переоформлении, взимается по статье 50 Налогового кодекса. Для продавца-компании это фиксированный 1% от оценочной или зарегистрированной цены; для продавца — физического лица это прогрессивная сумма, которую Земельный департамент рассчитывает от оценочной стоимости и числа лет владения. Специальный налог на предпринимательскую деятельность, гербовый сбор и налог, удерживаемый у источника, по закону относятся к платежам продавца, а сбор за переоформление обычно делится между сторонами, — но кто и что платит, определяется договором купли-продажи, поэтому распределение следует закрепить письменно заранее, а не у стойки.

Кто должен присутствовать и сколько это занимает?

Обе стороны должны быть представлены в отделении, но лично присутствовать не обязан никто: представитель может действовать по доверенности. Покупатель, который не может приехать, оформляет доверенность на бланке Департамента земель, и этот представитель подписывает регистрацию и уплачивает сборы вместо покупателя. Поскольку бланк подписывается за границей, его обычно удостоверяют нотариально и, в зависимости от страны, легализуют, чтобы отделение его приняло; правильно подготовить это заранее — и есть суть нашей услуги по доверенности.

Когда документы полны, а сборы уплачены, сама регистрация обычно завершается в тот же визит — часто за пару часов, в загруженном отделении иногда дольше. Переменной величиной почти никогда не является работа у стойки; переменная — готовы ли к моменту вашего прихода все документы, справки и платежи, и ровно в этом смысл подготовки переоформления заранее.

День переоформления ощущается как весомое событие, потому что именно тогда меняется собственник, — но это хорошо отлаженная административная процедура, которую Земельный департамент проводит по многу раз в день. Когда документы собраны, происхождение средств подтверждено, а распределение расходов согласовано письменно, в сам этот день удивить вас может очень немногое.

Границы этой статьи

• Настоящая статья описывает стандартную процедуру и виды сборов и налогов; она не рассчитывает сумму к уплате по конкретной сделке, которая зависит от оценочной стоимости, срока владения и статуса продавца и от распределения, согласованного в договоре купли-продажи.
• Сборы, налоговые ставки, освобождения и временные снижения меняются. Пониженный регистрационный сбор — ограниченная по времени мера, не распространяющаяся на иностранных покупателей, а приведённые выше цифры актуальны на 25 июля 2026 г.; подтвердите значения по вашей сделке, прежде чем на них полагаться.
• Только общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Переоформление, подтверждение FET, доверенность и налоговые вопросы ведутся по отдельному договору с Suwanvara Law Firm.

Читать далее

• Переоформление в Земельном департаменте
• Доверенность для Земельного департамента

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / В случае расхождений между версиями на разных языках преимущественную силу имеет версия на английском языке.

Источники

• Department of Lands (กรมที่ดิน) — condominium transfer registration and registration fee schedule (Land Code; Ministry of Interior fee regulations) (проверено 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), s.19 (foreigner ownership categories and the requirement to evidence foreign currency brought in) and s.19 bis (the 49% foreign-ownership quota) (проверено 2026-07-25)
• Bank of Thailand (ธนาคารแห่งประเทศไทย) — foreign-exchange regulations; the Foreign Exchange Transaction (FET) form issued for an inward remittance of USD 50,000 or more (проверено 2026-07-25)
• Revenue Department (กรมสรรพากร) — specific business tax on immovable property (Revenue Code s.91/2), stamp duty, and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (проверено 2026-07-25)
• Ministry of Interior notifications reducing the transfer and mortgage registration fees to 0.01% for a Thai-national individual buyer of residential property with both sale price and appraised value not exceeding THB 7 million, in force to 30 June 2027 (foreign buyers do not qualify) (проверено 2026-07-25)