Покупка тайской квартиры из материкового Китая: движение денег и правило FET

Вы можете купить квартиру в Бангкоке, живя в материковом Китае: граждане КНР — одна из крупнейших групп иностранных собственников квартир в Таиланде. Планирования требует не сама недвижимость, а деньги. Одновременно применяются два разных свода правил: китайские ограничения на вывоз иностранной валюты из страны и тайское требование о том, чтобы деньги иностранца на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Соблюсти нужно оба; ни один из них не отменяет другой.

Эта статья фактически и со ссылками на источники объясняет, как две системы сходятся вместе. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или валютная консультация, и мы не консультируем о том, как выводить деньги из Китая, — это вопрос к квалифицированному консультанту и вашему банку в Китае. Наша работа — сделать так, чтобы тайская сторона была оформлена правильно и ваше право собственности зарегистрировалось без проблем.

Коротко

• Граждане КНР могут владеть квартирой в Бангкоке в полной собственности — планирования требует движение денег, а не право на владение.
• Китайский годовой валютный лимит физического лица в 50 000 долларов США нельзя использовать для покупки недвижимости за рубежом (декларация в заявлении на покупку валюты, действует с 1 января 2017 года).
• Объединение лимитов нескольких лиц или дробление покупки на множество переводов влечёт санкции в Китае — мы не помогаем выстраивать обход валютного контроля.
• Тайское право требует, чтобы деньги на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте (Закон о кондоминиуме, п. 5 ст. 19 и ст. 19 ter); сохраняйте форму FET или кредитовое авизо.
• Отправляйте иностранную валюту для конвертации в Таиланде, закладывайте дополнительное время и делайте предложения обусловленными наличием квоты и поступлением средств.

Сколько китайские валютные правила позволяют физическому лицу отправить за рубеж?

Каждый резидент Китая имеет годовой валютный лимит, эквивалентный 50 000 долларов США, на человека за календарный год. Он установлен Подробными правилами применения Мер по регулированию валютных операций физических лиц (вступили в силу 1 февраля 2007 года), статья 2 которых фиксирует годовую сумму на уровне эквивалента 50 000 долларов США на каждого человека в год. В пределах этого лимита физическое лицо может купить и перевести иностранную валюту через обычный банк без согласования в каждом отдельном случае.

Этот лимит предназначен для операций по текущему счёту — поездок, обучения за рубежом, лечения и подобных личных расходов. Операции по счёту капитала — прямые зарубежные инвестиции, покупка иностранных ценных бумаг и покупка недвижимости за рубежом — относятся по тем же Мерам и по Положению КНР о валютном регулировании (Постановление Госсовета № 532 в редакции от 5 августа 2008 года) к другой категории. Они регулируются отдельным разрешительным или регистрационным порядком, а не годовым лимитом.

Можно ли использовать лимит в 50 000 долларов США для покупки недвижимости за рубежом?

Нет. С 1 января 2017 года каждое физическое лицо, покупающее иностранную валюту в Китае, заполняет Заявление физического лица на покупку иностранной валюты, и содержащаяся в этой форме декларация указывает, что приобретённая иностранная валюта не может использоваться для покупки жилья за рубежом, инвестиций в иностранные ценные бумаги, страхования жизни и инвестиционного страхования с выплатой дивидендов, а также для иных операций по счёту капитала, которые ещё не либерализованы. Покупка жилья за рубежом прямо названа в этом перечне. Вводя эту форму, Государственное валютное управление КНР охарактеризовало её не как новое правило, а как подтверждение уже существовавшего.

У этой декларации есть последствия. Лицо, в отношении которого установлено, что оно использовало приобретённую иностранную валюту в запрещённых целях либо разделило одну цель между несколькими людьми, чтобы обойти годовой лимит, может быть внесено в контрольный список и лишено доступа к упрощённому порядку на текущий и два последующих года. По этим причинам годовой лимит не является законным каналом финансирования покупки квартиры за рубежом, и обращение с ним как с таковым создаёт реальную проблему в Китае вместо того, чтобы решить какую-либо в Таиланде.

Как же покупатели в Китае законно финансируют покупку в Таиланде?

Это вопрос к квалифицированному консультанту по валютному регулированию или к вашему банку в Китае, а не к нам: Suwanvara Property и Suwanvara Law Firm не консультируют по китайскому валютному контролю и не станут помогать выстраивать что-либо, направленное на его обход. Что мы можем сказать прямо — это чего делать нельзя: объединять годовые лимиты нескольких человек ради одной покупки или дробить покупку на множество мелких переводов — это ровно то поведение с разделением цели, за которое китайские правила предусматривают санкции.

На практике покупатели, доводящие сделку до конца, обычно используют валютные средства, которыми они уже законно владеют за пределами материкового Китая: сбережения на зарубежном счёте, доход, полученный за рубежом, или средства, выведенные ранее по разрешённому каналу. Законность положения зависит от китайского права и от ваших собственных обстоятельств, и её стоит подтвердить у профессионала в Китае до того, как вы примете обязательства по покупке в Таиланде, потому что тайская сторона целиком зависит от того, чтобы деньги пришли в Таиланд из-за рубежа.

Почему деньги вообще должны прийти в Таиланд из-за рубежа?

Потому что именно это даёт иностранцу право владеть тайской квартирой в полной собственности. Пункт 5 статьи 19 Закона о кондоминиуме B.E. 2522 (1979) называет иностранца, ввозящего иностранную валюту в Королевство, среди категорий, имеющих право владеть квартирой, а статья 19 ter требует предъявить это подтверждение уполномоченному должностному лицу при регистрации переоформления. Деньги, уже находящиеся в Таиланде в тайских батах, как правило, для этого не годятся, каким бы путём они туда ни попали.

Это требование не связано с китайскими правилами и распространяется на каждого иностранного покупателя, поэтому покупателю из Китая приходится удовлетворять обе стороны перевода: деньги должны законно покинуть Китай и должны прийти в Таиланд так, как того требует Закон о кондоминиуме. Наше сопутствующее руководство «Перевод средств на покупку в Таиланд» подробно разбирает механику тайской стороны.

Что такое подтверждение FET и когда оно нужно?

Это банковский документ, доказывающий, что иностранная валюта поступила в Таиланд для вашей покупки. При входящем переводе на сумму от 50 000 долларов США банк-получатель в Таиланде выдаёт форму валютной операции — её по-прежнему широко называют формой FET — по правилам валютного регулирования Банка Таиланда; ниже этого порога ту же роль выполняет кредитовое авизо или подтверждающее письмо банка. В документе указываются сумма, валюта, отправитель, получатель и назначение платежа, и он отправляется вместе с вами в Земельный департамент в день переоформления.

Отсюда два практических вывода. Отправляйте иностранную валюту, а не тайские баты: будь то юани, доллары США или иная валюта, конвертация в баты должна происходить в банке-получателе в Таиланде, потому что именно это делает перевод отвечающим требованиям. И запрашивайте у тайского банка документ FET или кредитовое авизо по мере поступления каждого перевода, а не восстанавливайте их месяцы спустя; переводить можно частями, но каждая часть требует собственного подтверждения, а вместе они должны покрывать цену.

Как покупателю в Китае планировать сроки?

Закладывайте больше времени, чем требовалось бы для самой недвижимости, потому что медленная часть — это деньги. Подготовка законных валютных средств, открытие или использование зарубежного счёта и перевод в тайский банк могут занять больше времени, чем обычный ритм покупки на вторичном рынке в четыре — восемь недель, а крупные переводы чаще становятся предметом запросов, чем небольшой рутинный платёж. Выстройте последовательность заранее: подтвердите, как ваши средства законно дойдут до Таиланда, организуйте тайский счёт-получатель и сделайте договор бронирования обусловленным и наличием иностранной квоты, и поступлением средств, с сохранением вашего задатка, если не сложится одно из двух.

Присутствовать в Таиланде на самом переоформлении не обязательно. Нотариально удостоверенная и легализованная доверенность позволяет представителю явиться в Земельный департамент вместо вас, а покупку можно проверить и завершить дистанционно — при условии, что подтверждения перевода в порядке. Если вы хотите, чтобы тайская сторона была проведена от начала до конца, для этого и существует отдельный договор об оказании юридических услуг.

Границы этой статьи

• Она не рассказывает, как выводить деньги из Китая. Соблюдение китайского валютного контроля — вопрос к квалифицированному консультанту и вашему банку в материковом Китае.
• Она не указывает ни обменного курса, ни стоимости перевода, ни гарантий по срокам — они зависят от ваших банков и от рынка на соответствующий день.
• Это общая информация, актуальная на указанную дату, а не юридическая, налоговая или валютная консультация; правила с обеих сторон меняются, поэтому подтвердите действующее положение, прежде чем действовать.

Читать далее

• Иностранная собственность и структуры владения землёй (отдельный договор об оказании юридических услуг)
• Валюта и сроки: как отправить средства на покупку в Таиланд
• Даёт ли покупка квартиры в кондоминиуме право жить в Таиланде?

Источники

• Закон о кондоминиуме B.E. 2522 (1979), пункт 5 статьи 19 и статья 19 ter (проверено 2026-07-25)
• [«Порядок регулирования валютных операций физических лиц» (приказ Народного банка Китая [2006] № 3) и Подробные правила к нему, оба вступили в силу 1 февраля 2007 года](https://www.safe.gov.cn) (проверено 2026-07-25)
• «Положение Китайской Народной Республики о валютном регулировании», постановление Государственного совета № 532 (в редакции от 5 августа 2008 года) (проверено 2026-07-25)
• Заявление физического лица на покупку иностранной валюты, применяется с 1 января 2017 года (Государственное валютное управление КНР) (проверено 2026-07-25)
• Правила валютного регулирования Банка Таиланда (проверено 2026-07-25)