Analyses

De quoi lire avant d’acheter en connaissance de cause.

Des textes courts et sourcés, écrits par les équipes immobilier, investissement et liaison juridique. Ils accompagnent le guide de l’acquéreur étranger et les notes aux investisseurs sans s’y substituer, et chaque texte de nature juridique porte le même rappel : il s’agit d’une information générale, non d’un conseil juridique.

Éclairage juridique

Éclairage juridiqueL’achat d’un appartement en copropriété donne-t-il le droit de vivre en Thaïlande ?Non — un lot de copropriété thaïlandais confère la propriété du lot, non un visa ni le droit de séjourner. Propriété et immigration sont deux systèmes distincts ; voici pourquoi, et les voies qui ouvrent réellement un séjour de longue durée.25 juillet 20266 min de lecture
Éclairage juridiqueLes visas retraite en Thaïlande : comparaison du Non-O, du O-A et du O-XLes voies retraite thaïlandaises pour les plus de 50 ans — le Non-Immigrant O, le O-A et le O-X — mises en regard de leurs seuils financiers, de leurs règles d’assurance santé et de la prolongation annuelle, avec des sources datées.25 juillet 20267 min de lecture
Éclairage juridiqueLe visa mariage (Non-O) pour les conjoints de ressortissants thaïlandais : fonds, documents et prolongation annuelleLe Non-Immigrant O fondé sur le mariage est une autorisation de long séjour pour l’étranger marié à un ressortissant thaïlandais, prolongée d’année en année par le Bureau de l’immigration sur un critère financier — il n’est pas accordé par le mariage lui-même, et il est distinct de tout bien immobilier détenu par votre conjoint.25 juillet 20267 min de lecture
Éclairage juridiqueTravailler en Thaïlande : faut-il un visa Non-B et un permis de travail ?Oui — travailler légalement en Thaïlande suppose deux documents distincts délivrés par deux autorités distinctes : un visa autorisant l’emploi (généralement le Non-Immigrant B) et un permis de travail délivré par le Département de l’emploi. Voici la séquence, les exigences pesant sur l’employeur, et pourquoi gérer soi-même sa location peut soulever une question de permis de travail.25 juillet 20268 min de lecture
Éclairage juridiqueLe visa Éducation (ED) : étudier en Thaïlande, les conditions, et une mise en garde honnêteLe visa Non-Immigrant ED permet à un étranger de venir en Thaïlande pour étudier, et pour étudier seulement. Voici les conditions et les limites publiées, ainsi que la mise en garde honnête sur son usage comme voie de long séjour — avec des sources datées du Bureau de l’immigration et des ambassades.25 juillet 20267 min de lecture
Éclairage juridiqueLe visa SMART : l’attestation du BOI, les cinq catégories et ce qu’a changé la réforme de 2025Le visa SMART est une voie du Board of Investment (BOI) destinée aux étrangers qualifiés et entrepreneurs actifs dans les secteurs prioritaires de la Thaïlande. Ses cinq catégories (T, I, E, S, O) ont été restructurées en février 2025 : talents, investisseurs et dirigeants sont désormais orientés vers le visa LTR, la voie startup restant ouverte. Voici la situation actuelle, appuyée sur des sources datées du BOI.25 juillet 20267 min de lecture
Éclairage juridiqueSéjours courts en Thaïlande : exemption de visa, visas touristiques et prolongations de séjourL’exemption de visa, le visa touristique et la prolongation de 30 jours sont toutes des autorisations de court séjour touristique comptées en jours — et aucune d’elles ne constitue un droit de vivre en Thaïlande, même pour un propriétaire. Cette note présente les durées en vigueur, la procédure de prolongation et les sanctions en cas de dépassement, avec des sources datées du ministère des Affaires étrangères et du Bureau de l’immigration.25 juillet 20266 min de lecture
Éclairage juridiqueLe visa Destination Thailand (DTV) : un visa de cinq ans pour les travailleurs à distance — et non un permis de travail thaïlandaisLe DTV est un visa de cinq ans à entrées multiples destiné aux travailleurs à distance et aux participants aux activités de « soft power ». Il autorise un séjour allant jusqu’à 180 jours par entrée, sur justificatif de 500 000 THB. Ce n’est pas un permis de travail thaïlandais et il ne permet pas de travailler pour un employeur thaïlandais. Voici son fonctionnement et sa comparaison avec les autres voies.25 juillet 20266 min de lecture
Éclairage juridiqueLe visa LTR en détail : les quatre catégories du BOI, leurs critères et la procédureLe visa de résident de long terme (LTR) est un visa de dix ans géré par le Board of Investment thaïlandais pour quatre catégories de demandeurs. Cette note expose, pour chacune, les critères d’éligibilité publiés, les avantages, les documents et la procédure — avec des sources datées du BOI et aucune promesse d’approbation.25 juillet 20267 min de lecture
Éclairage juridiqueLe visa Thailand Privilege (anciennement Elite) : niveaux, tarifs et ce qu’il ne donne pasThailand Privilege est une adhésion payante de long séjour gérée par Thailand Privilege Card Co., Ltd. — ce n’est ni la résidence, ni la nationalité, et elle ne confère aucun droit de travailler. Voici les niveaux et tarifs actuellement publiés, et la manière dont le cabinet accompagne la demande.25 juillet 20265 min de lecture
Éclairage juridiqueLa résidence permanente en Thaïlande : éligibilité, quota et différences avec un visa de long séjourLa résidence permanente (PR) permet à un étranger de demeurer indéfiniment en Thaïlande sans renouveler de visa, mais elle est encadrée par un quota annuel par nationalité et par des conditions strictes prévues par la loi sur l’immigration. Cette note expose les années requises, les catégories, la procédure et les droits — avec des sources officielles datées et aucune promesse d’approbation.25 juillet 20267 min de lecture
Éclairage juridiqueRester en règle en Thaïlande : déclaration tous les 90 jours, permis de retour et TM30Détenir un visa thaïlandais de long séjour emporte quatre obligations continues : la déclaration d’adresse tous les 90 jours, la notification TM30, le permis de retour avant tout voyage et l’interdiction absolue de dépasser la durée autorisée — et l’obligation de TM30 pèse sur le propriétaire du bien, elle vous incombe donc lorsque vous louez votre copropriété. Cette note expose chacune d’elles, avec les montants en vigueur et des sources datées du Bureau de l’immigration.25 juillet 20267 min de lecture
Éclairage juridiqueQue vérifie un avocat avant que vous n’achetiez un lot de copropriété en Thaïlande ?Les six points qu’un avocat vérifie de façon indépendante avant que vos fonds ne soient engagés — le titre, les charges inscrites, le quota étranger, le promoteur, le contrat et le syndicat de copropriété — et pourquoi chacun relève d’un mandat juridique distinct.25 juillet 202610 min de lecture
Éclairage juridiqueSociétés prête-nom : pourquoi nous refusons d’en constituerUne société prête-nom — des actionnaires thaïlandais ne détenant leurs parts qu’en apparence pour qu’un étranger puisse contrôler un terrain — est illicite au regard du Code foncier et de la Loi sur les activités commerciales des étrangers. Nous refusons d’en constituer ; voici les voies licites que nous employons à la place.25 juillet 202610 min de lecture
Éclairage juridiqueQue devient un lot de copropriété thaïlandais détenu par un étranger à son décès ?Un lot détenu par un étranger est transmis à ses héritiers selon le droit successoral thaïlandais — il n’est pas perdu au décès. Un héritier étranger doit remplir les conditions de détention prévues par la Loi sur la copropriété, ou céder le lot dans le délai d’un an. Voici comment la succession se déroule, et pourquoi un testament thaïlandais mérite d’être établi.25 juillet 20269 min de lecture
Éclairage juridiqueLa fiscalité de l’investisseur immobilier étranger en ThaïlandeLe propriétaire étranger qui loue un lot de copropriété thaïlandais acquitte l’impôt thaïlandais sur les loyers, et d’autres prélèvements deviennent exigibles à la revente — mais le montant exact dépend de la durée et du mode de détention : ceci est donc une carte des prélèvements, non le calcul du vôtre. Voici comment les revenus locatifs sont imposés et ce qui est retenu à la source, ce qui est dû lors de la vente, et à partir de quand votre propre résidence fiscale entre en jeu.25 juillet 202612 min de lecture
Éclairage juridiqueLouer votre lot de copropriété thaïlandais sur Airbnb est-il légal ? La location de courte durée et la Loi sur les hôtelsNon — la location à la nuitée ou à la semaine d’un lot de copropriété thaïlandais constitue généralement une activité hôtelière au sens de la Loi sur les hôtels B.E. 2547 (2004) et requiert une licence que la plupart des immeubles n’autoriseraient jamais ; un bail d’un mois ou plus est la voie licite.25 juillet 20269 min de lecture

Analyses

Commencez par les fondamentaux

Ces textes supposent connues les règles de propriété exposées dans le guide de l’acquéreur étranger et les mécanismes qu’expliquent les notes aux investisseurs. Si l’un d’eux vous est nouveau, commencez par là.

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