Verkaufen und das Geld herausholen: der Ausstieg ausländischer Eigentümer

Der Verkauf einer thailändischen Eigentumswohnung als ausländische Eigentümerin oder ausländischer Eigentümer ist eine dokumentierte Abfolge, kein einzelnes Ereignis: Sie einigen sich mit einer Käuferseite, lassen die Umschreibung beim Grundbuchamt eintragen, zahlen die fälligen Abgaben und überweisen den Erlös ins Ausland. Jeder Schritt erzeugt entweder ein Dokument oder benötigt eines, und das mit Abstand wichtigste Dokument wurde am Tag Ihres Kaufs ausgestellt. Dieser Artikel verfolgt diese Kette von der Verkaufsentscheidung bis zum Geldeingang auf Ihrem Heimatkonto.

Er verlinkt, statt zu wiederholen. Der ausführlichere Beitrag zum Wiederverkauf auf dem Investment-Hub beschreibt, wer kaufen darf und wie lang der Zeitplan tatsächlich ist; der Steuerartikel rechnet durch, wie jede Abgabe berechnet wird. Was dieser Artikel im Blick behält, ist der rote Faden, den die meisten Eigentümer aus den Augen verlieren — die Unterlagen, die den Kauf mit dem Herausholen Ihres Geldes verbinden. Er enthält keine Schätzung dessen, was Ihre Einheit erzielen wird, und keine Auffassung dazu, wann zu verkaufen ist, weil wir für kein Gebäude auf dieser Website Wiederverkaufspreise vorhalten.

Kurz gefasst

• Verkaufen ist eine dokumentierte Kette — eine thailändische Käuferseite gibt den Quotenplatz frei; ein Verkauf von Ausländer zu Ausländer lässt die Quotenlage des Gebäudes unverändert.
• Sie übertragen Ihr FET nicht auf Ihre Käuferseite; eine ausländische Käuferin oder ein ausländischer Käufer muss die eigene Kaufsumme nach Abschnitt 19 aus dem Ausland überweisen, was den Käuferkreis verengt.
• Bei der Umschreibung: 2 % Gebühr auf den Schätzwert; Sonderbetriebsteuer von 3,3 % innerhalb von fünf Jahren, sonst 0,5 % Stempelsteuer; Quellensteuer nach Abschnitt 50 (1 % bei einer verkaufenden Gesellschaft).
• Thailand kennt keine gesonderte Veräußerungsgewinnsteuer — ein Immobiliengewinn ist gewöhnliches Einkommen; die Quellensteuer natürlicher Personen kann nach Abschnitt 48(4) als abgeltend behandelt werden (lassen Sie sich beraten).
• Die Rückführung läuft über eine Geschäftsbank gegen das ursprüngliche Eingangs-FET, die Verkaufsunterlagen und die Steuerquittungen; bis zur Höhe des ursprünglichen Betrags ist sie sauber, der Gewinn erfordert weitere Nachweise.
• Das Dokument, das Ihr Geld ausreisen lässt, ist jenes, das Ihre Bank bei dessen Ankunft ausgestellt hat — bewahren Sie die ganze Kette auf.

Wer darf eine in ausländischem Eigentum stehende Einheit kaufen, und was geschieht mit der Quote?

Drei Arten von Käufern, und der Unterschied zwischen ihnen ist die Ausländerquote des Gebäudes. Ausländisches Eigentum an der gesamten Einheitenfläche einer Wohnungseigentumsanlage darf nach Abschnitt 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 (1979) 49 % nicht überschreiten; liegt Ihre Einheit innerhalb dieser Quote, entscheidet also die Person, an die Sie verkaufen, darüber, was mit ihr geschieht. Eine thailändische Käuferseite kann stets kaufen, und dadurch fällt der Quotenplatz an das Gebäude zurück. Eine andere ausländische Käuferseite lässt die Quotenlage des Gebäudes unverändert — eine Übertragung von Ausländer zu Ausländer verbraucht keinen neuen Spielraum, weil der Quotenplatz mit der Einheit übergeht. Kauft dagegen eine ausländische Person eine derzeit thailändisch gehaltene Einheit, muss das Gebäude am Umschreibungstag über freien Quotenspielraum verfügen.

Ein Punkt verdient klare Worte, weil er häufig missverstanden wird: Sie geben Ihren eigenen Nachweis ausländischen Eigentums nicht an Ihre Käuferseite weiter. Eine ausländische Käuferin oder ein ausländischer Käufer muss die eigene Kaufsumme aus dem Ausland nach Thailand einführen und dies nach Abschnitt 19 nachweisen — genau wie Sie es getan haben; die qualifizierende Eingangsüberweisung ist ihre Sache und wird nicht von Ihnen geerbt. Für eine im Ausland lebende Käuferseite ist das unkompliziert, für eine bereits hier von Baht-Einkommen lebende ausländische Person hingegen unbequem, was den Käuferkreis unauffällig verengt. Wer kaufen darf und warum sich eine Einheit in der Ausländerquote leichter weiterverkaufen lässt, behandelt der unten verlinkte Beitrag zum Wiederverkauf vollständig.

Was wird am Verkaufstag eingetragen?

Der Verkauf wird in einem einzigen Termin bei der Grundbuchamtsstelle eingetragen, die den Titel für das Gebäude führt. Verkäufer- und Käuferseite oder ihre bevollmächtigten Vertretungen erscheinen gemeinsam; die eintragende Beamtin oder der eintragende Beamte prüft die Eigentumsurkunde der Einheit und die Ausweisdokumente der Beteiligten, bestätigt den zur Eintragung erklärten Preis und prüft — wenn die Käuferseite ausländisch ist — die Transaktion gegen die 49-%-Quote, bevor irgendetwas eingetragen wird. Bei einer Eigentumswohnung stützt sich die Behörde auf eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes, wonach die Verkäuferseite keine offenen Gemeinschaftskosten schuldet und, bei ausländischer Käuferseite, die Übertragung das Gebäude innerhalb seiner Grenze hält.

Sind die Unterlagen in Ordnung, werden die Abgaben festgesetzt und am Schalter gezahlt; erst dann streicht die Beamtin oder der Beamte den Namen der Verkäuferseite und trägt den der Käuferseite in den Titel ein. Können Sie nicht persönlich erscheinen, ermöglicht eine Vollmacht in der vorgeschriebenen Form, dass eine Vertretung die Umschreibung für Sie eintragen lässt — die Form zählt, denn fehlerhafte Vollmachten sind eine wiederkehrende Ursache gescheiterter Termine. Was in diesem Termin geschieht und was mitzubringen ist, beschreibt unser Beitrag zum Umschreibungstag.

Welche Steuer zahlen Sie beim Verkauf — und gibt es eine Veräußerungsgewinnsteuer?

Bei der Umschreibung können vier Abgaben anfallen, und eine gesonderte Veräußerungsgewinnsteuer auf Immobilien gibt es in Thailand nicht. Jede Abgabe wird auf den höheren der beiden Werte berechnet — den amtlichen Schätzwert oder den zur Eintragung erklärten Preis —, nicht auf das, was die Parteien privat vereinbart haben. Die Umschreibungsgebühr beträgt 2 % des Schätzwerts, ist an das Department of Lands zu zahlen und wird üblicherweise vertraglich geteilt. Die Sonderbetriebsteuer (Specific Business Tax) von 3,3 % (ein Satz von 3 % nach dem Revenue Code zuzüglich eines kommunalen Zuschlags von 10 %) fällt nach Abschnitt 91/2 des Revenue Code an, wenn die Verkäuferseite die Einheit weniger als fünf Jahre gehalten hat — mit Ausnahmen, etwa wenn eine natürliche Person mindestens ein Jahr im Hausregister eingetragen war. Wo sie nicht anfällt, tritt stattdessen die Stempelsteuer von 0,5 % an ihre Stelle; Sie zahlen das eine oder das andere, niemals beides.

Die vierte Abgabe ist die bei der Umschreibung erhobene Quellensteuer nach Abschnitt 50 des Revenue Code. Bei einer verkaufenden Gesellschaft beträgt sie pauschal 1 % des Schätz- oder Eintragungspreises; bei einer verkaufenden natürlichen Person ist es ein progressiver Betrag, den das Grundbuchamt aus dem Schätzwert und der Zahl der Haltejahre berechnet. Ein Gewinn aus der Immobilie wird nicht nach einem gesonderten Regime für Veräußerungsgewinne besteuert — er ist gewöhnliches steuerpflichtiges Einkommen, und bei einer natürlichen Person kann die einbehaltene Steuer nach Abschnitt 48(4) als abgeltend behandelt werden, statt in die Jahreserklärung einzugehen; diese Wahl verdient echten Rat, weil sie nicht immer das günstigere Ergebnis ist. Wir leiten die Formel der Quellensteuer für natürliche Personen hier nicht erneut her; der unten verlinkte Steuerartikel legt dar, wie jede Abgabe berechnet wird.

Wie holen Sie den Verkaufserlös aus Thailand heraus?

Über eine Geschäftsbank, gegen Vorlage der Unterlagen — und das entscheidende Dokument ist jenes, das Ihre Bank beim Kauf ausgestellt hat. Nach den devisenrechtlichen Vorschriften der Bank of Thailand dürfen Ausländer Verkaufserlöse über eine thailändische Geschäftsbank ins Ausland überweisen, und die Bank wird den ursprünglichen Nachweis der Eingangsüberweisung aus dem Kauf sehen wollen — das Formular über die Devisentransaktion (Foreign Exchange Transaction, FET), das für eine Eingangsüberweisung ab 50.000 USD ausgestellt wird, oder die darunter ausgestellte Gutschriftsanzeige — zusammen mit den Verkaufs- und Umschreibungsunterlagen und den Quittungen über die beim Grundbuchamt gezahlten Steuern. Die ausgehende Überweisung wiederum wird von der Bank ihrerseits dokumentiert.

In der Praxis ist die Überweisung bis zur Höhe des ursprünglich eingeführten Betrags verfahrensmäßig sauber, weil das FET belegt, dass das Geld für diese Einheit aus dem Ausland nach Thailand gelangt ist. Der darüber hinausgehende Betrag — der Gewinn, sofern vorhanden — ist nicht blockiert, doch die Bank wird zusätzliche Belege und eine Erklärung zur Herkunft verlangen; planen Sie das ein. Wie beim Weg hinein gilt: Senden Sie die Mittel in Fremdwährung hinaus und lassen Sie den Umtausch bei der thailändischen Bank geschehen. Es ist das stärkste Argument für Ablagedisziplin: Das Dokument, das Ihr Geld ausreisen lässt, ist das Dokument, das Ihre Bank bei dessen Ankunft ausgestellt hat — manchmal ein Jahrzehnt zuvor.

Wann und zu welchem Kurs Sie umtauschen, ist Ihre eigene Entscheidung. Suwanvara Property erteilt keine Devisen- oder Anlageberatung, empfiehlt weder Bank noch Überweisungsdienst noch Wechselkurs und bezieht keine Position dazu, wohin sich ein Kurs bewegt — dieses Gespräch gehört zu Ihrer eigenen Bank oder einem regulierten Devisenanbieter.

Welche Unterlagen bewahren Sie ab dem Tag des Kaufs auf?

Bewahren Sie die gesamte Nachweiskette aus dem Kauf auf, denn der Ausstieg verläuft immer nur so glatt wie die Unterlagen, die Sie Jahre zuvor gesichert haben. Der Kernbestand, auf den sich eine ausländische Verkäuferseite stützt, sind das ursprüngliche FET-Formular oder die Gutschriftsanzeige aus dem Kauf, die Eigentümerausfertigung der Eigentumsurkunde der Einheit, die Kaufverträge aus Erwerb und Verkauf, die Quittungen des Grundbuchamts über Gebühren und Steuern bei der Umschreibung, das Schuldenfreiheitsschreiben der Eigentümergemeinschaft und — bei ausländischer Käuferseite — das Schreiben zur Ausländerquote sowie eine Vollmacht in der vorgeschriebenen Form, falls Sie nicht selbst erscheinen können.

Die Disziplin ist einfach: Bewahren Sie das Original-FET zusammen mit der Eigentumsurkunde auf, halten Sie von allem einen Scan an einem Ort bereit, den Sie aus dem Ausland erreichen, und geben Sie eine Kopie an die Person, die für Sie handeln würde, wenn Sie es nicht könnten. Der Ausstieg ausländischer Eigentümer scheitert selten an Steuern oder an der Quote — er scheitert an einem fehlenden Dokument aus einer längst abgeschlossenen Transaktion. Diese Kette im Voraus vorzubereiten und vor dem Umschreibungstag schriftlich zu klären, wer welche der vier Abgaben trägt, ist genau die Art von Vorprüfung, die die Kanzlei im Rahmen eines gesonderten Mandats übernehmen kann.

Allgemeine Information für ausländische Eigentümer — keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung zur Situation einer bestimmten Person. Rechts- und Steuerarbeit ist ein gesondertes Mandat mit Suwanvara Law Firm zu eigenem Honorar und wird niemals in eine Maklerprovision eingebunden; es steht Ihnen frei, einen anderen Berater zu beauftragen.

Wir veröffentlichen aktuelle Angebotspreise der Bauträger, keine Wiederverkaufspreise. Dieser Artikel enthält keine Schätzung dessen, wofür eine Einheit verkauft wird, und keine Auffassung dazu, wann zu verkaufen oder zu halten ist. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein Indikator für künftige Ergebnisse, und wir prognostizieren weder Renditen noch Preise noch Wertsteigerungen.

Suwanvara Property erbringt keine Devisen- oder Anlageberatung und empfiehlt weder eine Bank noch einen Überweisungsdienst noch einen Wechselkurs. Wann und wie Sie Währung umtauschen und überweisen, entscheiden Sie selbst.

Steuersätze, Vergünstigungen, amtliche Schätzwerte, Gebührenordnungen und devisenrechtliche Verfahren ändern sich, und die Umschreibungsgebühren wurden zeitweise für festgelegte Zeiträume gesenkt. Behandeln Sie die Zahlen hier als den geltenden Rahmen zum 25. Juli 2026 und lassen Sie sich den aktuellen Stand vom Department of Lands, von Ihrer thailändischen Bank und von uns bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Quellen

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), section 19 and section 19 bis (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Code — sections 91/2, 50 and 48(4) (geprüft am 2026-07-25)
• Land Code and Land Department transfer-fee schedule (geprüft am 2026-07-25)
• Bank of Thailand — foreign-exchange regulations (geprüft am 2026-07-25)