売却して資金を持ち出す — 外国人オーナーの出口

外国人オーナーによるタイのコンドミニアムの売却は、一つの出来事ではなく、書類でつながる一連の手続です。買主と合意し、土地事務所で移転を登記し、所定の費用を納め、代金を海外へ送金します。各段階は書類を生むか、書類を必要とするかのいずれかであり、なかでも最も重要な書類は、購入した日に発行されています。本稿は、売却の決断から資金が母国の口座に届くまで、その連鎖をたどります。

本稿は繰り返すのではなくリンクします。誰が買えるのか、実際の所要期間はどれほどかは、投資ハブの転売に関するより詳しい解説が扱っています。各費用がどのように計算されるかは、税務の記事が順を追って示しています。本稿が視野に置き続けるのは、多くのオーナーが見失う一本の筋 — 購入と資金の持ち出しをつなぐ書類 — です。あなたの住戸がいくらで売れるかの見積りも、いつ売るべきかについての見解も含みません。本サイトのいかなる建物についても、当社は転売価格を保有していないからです。

要点

• 売却は書類でつながる連鎖です。タイ人の買主であれば枠の一区画が解放され、外国人から外国人への売買であれば建物の枠の状況は変わりません。
• ご自身の FET を買主に移転することはできません。外国人の買主は第 19 条にもとづき自ら購入資金を海外から送金しなければならず、その分だけ買主層は狭まります。
• 移転時：評価額の 2% の登記料、保有 5 年以内であれば特定事業税 3.3%、そうでなければ印紙税 0.5%、および第 50 条にもとづく源泉徴収税（法人売主は 1%）。
• タイに独立したキャピタルゲイン税はなく、不動産の譲渡益は通常の所得です。個人の源泉徴収は第 48 条(4)により最終税として扱い得ます（助言をお受けください）。
• 本国送金は、購入時の FET 原本、売買関係書類、納税領収書にもとづき市中銀行を通じて行います。当初の金額までは明快で、利益部分にはより多くの証拠が必要です。
• あなたの資金の出国を可能にする書類は、資金が入国したときに銀行が発行した書類です。連鎖をまるごと保管してください。

外国人名義の住戸は誰が買えるのか、そして所有枠はどうなりますか？

買主は三種類あり、その違いを分けるのは建物の外国人所有枠です。コンドミニアム法（仏暦 2522 年／1979 年）第 19 条の 2 のもと、コンドミニアムにおける外国人の住戸床面積合計の保有は 49% を超えることができません。したがって、あなたの住戸がその枠の中にある場合、誰に売るかによって枠の扱いが決まります。タイ人の買主はいつでも購入でき、そうすることで枠の一区画が建物に返ります。別の外国人であれば、建物の枠の状況は変わりません。外国人から外国人への移転は新たな余地を消費しません。枠の一区画が住戸とともに移るからです。これに対し、現在タイ人が保有する住戸を外国人が購入する場合には、移転登記の日に建物側に枠の余地があることが必要です。

一点、はっきり申し上げておく価値があります。よくある誤解だからです。ご自身の外国人所有資格の証拠を買主に引き渡すことはできません。外国人の買主は、あなたがそうしたのとまったく同じように、自らの購入資金を海外からタイに持ち込み、第 19 条にもとづいてそれを証明しなければなりません。資格を満たす被仕向送金はその買主自身が行うべきものであり、あなたから承継されるものではありません。これは海外在住の買主には簡単でも、すでにタイでバーツ建ての収入で暮らしている外国人には厄介であり、その分だけ買主層は静かに狭まります。誰が買えるのか、そしてなぜ外国人枠の住戸のほうが売りやすい場合があるのかは、末尾でリンクする転売の解説で詳しく扱っています。

売却の当日には何が登記されますか？

売買は、当該建物の権利証を管轄する土地事務所支所での一度の予約手続で登記されます。売主と買主、またはそれぞれの選任した代理人が同席します。登記官は住戸の権利証と当事者の身分証明書類を確認し、登記のために申告された価格を確認し、買主が外国人である場合には、記載を行う前に取引を 49% の枠に照らして確認します。コンドミニアムの場合、事務所は建物の管理法人が発行する証明書に依拠します。これは、売主に未払いの共用部分費用がないこと、および外国人の買主の場合には当該移転によっても建物が上限内にとどまることを確認するものです。

書類が整うと、その場のカウンターで費用が査定・納付され、そこではじめて登記官が権利証上の売主の名義を抹消し、買主の名義を記入します。ご本人が出席できない場合は、所定の様式による委任状によって代理人が移転登記を行うことができます。様式が重要なのは、不備のある委任状が予約手続の失敗の原因として繰り返し生じているからです。当日の流れと持参すべきものについては、移転登記日に関する解説にまとめています。

売却時にはどのような税がかかるのか — キャピタルゲイン税はありますか？

移転時には最大四つの費用が生じ得ますが、タイに不動産に対する独立したキャピタルゲイン税はありません。いずれの費用も、当事者が私的に合意した金額ではなく、政府評価額と登記のために申告された価格のいずれか高いほうを基礎に計算されます。移転登記料は評価額の 2% で、土地局に納付し、契約により当事者間で分担するのが通例です。特定事業税 3.3%（歳入法典上の 3% に地方税 10% の付加）は、売主の保有期間が 5 年未満である場合に歳入法典第 91 条の 2 にもとづき課されます。ただし、個人の売主が住居登録簿に 1 年以上記載されていた場合などの例外があります。特定事業税が課されない場合には、代わりに印紙税 0.5% が課されます。いずれか一方であり、両方が課されることはありません。

四つ目は移転時の源泉徴収税で、歳入法典第 50 条にもとづいて徴収されます。法人が売主の場合は評価額または登記価格の一律 1%、個人が売主の場合は、土地事務所が評価額と保有年数から算出する累進的な金額です。不動産の譲渡益は独立したキャピタルゲイン課税の対象ではなく、通常の課税所得として扱われます。個人の売主については、源泉徴収された税額を年次申告に取り込まず、第 48 条(4)にもとづき最終税として扱うことを選択できます。この選択は常に有利とは限らないため、助言を受ける価値が本当にあります。本稿では個人の源泉徴収の計算式を再現しません。各費用の計算方法は、末尾でリンクする税務の記事に示しています。

売却代金はどのようにタイから持ち出しますか？

市中銀行を通じ、書類にもとづいて行います。そして決め手となる書類は、購入したときにあなたの銀行が発行したものです。タイ中央銀行の外国為替規則のもと、外国人はタイの市中銀行を通じて売却代金を海外へ送金することができ、銀行は購入時の被仕向送金の原本証拠 — 50,000 米ドル以上の被仕向送金について発行された外国為替取引（FET）フォーム、またはそれ未満の場合に発行された入金通知書 — を、売買および移転関係書類、ならびに土地事務所で納付した税の領収書とあわせて確認しようとします。仕向送金そのものも、銀行によって記録されます。

実務上、当初持ち込んだ被仕向送金額までの送金は手続として明快です。FET が、その資金がこの住戸のために海外からタイに入ったことを証明するからです。それを超える部分 — 利益があればその部分 — は禁止されてはいませんが、銀行はより多くの裏づけ書類と資金源の説明を求めますので、その前提でご準備ください。入ってくるときと同様、資金は外貨で送り出し、両替はタイの銀行で行わせてください。これは書類管理の規律を裏づける最も強い論拠です。あなたの資金の出国を可能にする書類は、ときに 10 年前、資金が入国したときに銀行が発行した書類なのです。

いつ、どのレートで両替するかはご自身の判断です。Suwanvara Property は外国為替および投資に関する助言を行わず、いかなる銀行、送金サービス、為替レートも推奨せず、相場の先行きについて見解を示しません。それはご自身の銀行または規制対象の外国為替事業者とお話しいただく事柄です。

購入の日からどのような書類を保管しますか？

購入時からの証拠の連鎖をまるごと保管してください。出口の滑らかさは、何年も前に保存した書類の程度を決して超えないからです。外国人の売主が依拠する中核の一式は、購入時の FET フォームまたは入金通知書の原本、住戸の権利証の所有者控え、購入側・売却側双方の売買契約書、移転時の手数料と税に関する土地事務所の領収書、管理法人の債務なし証明書、そして買主が外国人である場合の外国人所有枠に関する書面、さらにご本人が出席できない場合の所定様式による委任状です。

規律そのものは単純です。FET の原本は権利証とともに保管し、すべてのスキャンを海外からもアクセスできる場所に置き、ご本人が動けない場合に代理される方に写しをお渡しください。外国人オーナーの出口が挫かれるのは、税や所有枠が原因であることはまれで、ずっと前に完了した取引の書類が一枚欠けていることが原因です。この連鎖を前もって整えること、そして四つの費用のどれを誰が負担するかを移転登記日の前に書面で確認しておくことは、当事務所が別途の委任契約のもとで行える、出口前の確認業務にあたります。

外国人オーナー向けの一般的な情報であり、いかなる個人の状況に関する投資・税務・法務の助言でもありません。法務および税務の業務は、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約にもとづき、独自の専門家報酬によるものであり、仲介手数料に組み込まれることは決してありません。他の専門家を選任される自由も常に保たれます。

当社が掲載するのはデベロッパーの現在の売出価格であり、転売価格ではありません。本稿には、住戸がいくらで売れるかの見積りも、いつ売るべきか保有すべきかについての見解も含まれていません。過去の実績は将来の結果を示すものではなく、当社は収益、価格、値上がりの予測を行いません。

Suwanvara Property は外国為替および投資に関する助言を行わず、いかなる銀行、送金サービス、為替レートも推奨しません。いつ、どのように両替し送金するかはご自身の判断です。

税率、減免、評価額、手数料表、為替管理手続はいずれも変更され、移転登記料は期間を限って引き下げられたことが繰り返しあります。本稿の数字は 2026 年 7 月 25 日時点の基本的な枠組みとしてお取り扱いいただき、依拠される前に土地局、取引先のタイの銀行、および当社に現時点の取扱いをご確認ください。

出典

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), section 19 and section 19 bis (確認日 2026-07-25)
• Revenue Code — sections 91/2, 50 and 48(4) (確認日 2026-07-25)
• Land Code and Land Department transfer-fee schedule (確認日 2026-07-25)
• Bank of Thailand — foreign-exchange regulations (確認日 2026-07-25)