Продажа и вывод денег: выход иностранного собственника

Продажа тайского кондоминиума иностранным собственником — это документально подтверждённая последовательность, а не единичное событие: вы договариваетесь с покупателем, регистрируете переход права в Земельном управлении, уплачиваете причитающиеся сборы и переводите выручку за рубеж. Каждый шаг либо порождает документ, либо требует его, а самый важный документ был выдан в день вашей покупки. Эта статья прослеживает цепочку от решения продать до поступления денег на ваш домашний счёт.

Она даёт ссылки, а не повторяет. Более подробная заметка о перепродаже в инвестиционном разделе излагает, кто может купить и сколько на самом деле занимают сроки; налоговая статья разбирает, как именно рассчитывается каждый сбор. Здесь же в фокусе остаётся сквозная линия, которую большинство собственников упускают, — документы, связывающие покупку с выводом денег. Статья не содержит оценки того, сколько выручит ваша квартира, и не высказывает мнения о том, когда продавать, потому что у нас нет данных о ценах перепродажи ни по одному зданию на этом сайте.

Коротко

• Продажа — это документально подтверждённая цепочка: тайский покупатель освобождает место в квоте, а продажа от иностранца иностранцу сохраняет положение здания по квоте неизменным.
• Вы не передаёте покупателю свою форму FET; иностранный покупатель обязан сам перевести свои покупные средства из-за рубежа по статье 19, что сужает круг покупателей.
• При переходе права: сбор 2 % от оценочной стоимости; SBT 3,3 % при владении менее пяти лет, иначе гербовый сбор 0,5 %; налог, удерживаемый у источника по статье 50 (1 % для продавца-юридического лица).
• Отдельного налога на прирост капитала в Таиланде нет — прибыль от недвижимости является обычным доходом; удержание с физического лица может рассматриваться как окончательное по статье 48(4) (получите консультацию).
• Репатриация идёт через коммерческий банк на основании оригинальной входящей формы FET, документов о продаже и налоговых квитанций; сумма в пределах первоначально ввезённой проходит чисто, для прибыли нужны дополнительные доказательства.
• Документ, позволяющий вашим деньгам уйти, — тот же, который банк выдал при их поступлении: храните всю цепочку.

Кто может купить помещение, принадлежащее иностранцу, и что происходит с квотой?

Покупателей три вида, и разница между ними — в иностранной квоте здания. Иностранное владение совокупной площадью помещений в кондоминиуме не может превышать 49 % согласно статье 19 bis Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979 г.), поэтому, если ваше помещение находится внутри этой квоты, то, кому вы продаёте, определяет её судьбу. Тайский покупатель может купить всегда, и такая продажа возвращает место в квоте зданию. Другой иностранец сохраняет положение здания по квоте неизменным: переход права от иностранца к иностранцу не расходует нового запаса, поскольку место в квоте следует за помещением. Иностранец же, покупающий помещение, которое сейчас принадлежит тайцу, требует, чтобы у здания на день перехода права был свободный запас квоты.

Один момент стоит сказать прямо, потому что это распространённое заблуждение: вы не передаёте покупателю собственное доказательство иностранного владения. Иностранный покупатель обязан сам ввезти свои покупные средства в Таиланд из-за рубежа и подтвердить это по статье 19 ровно так же, как это делали вы, — квалифицирующий входящий перевод должен совершить он, и его нельзя унаследовать от вас. Для зарубежного покупателя это несложно, а для иностранца, уже живущего здесь на доход в батах, — неудобно, что незаметно сужает круг покупателей. Кто может купить и почему помещение в иностранной квоте бывает проще перепродать, полностью разобрано в заметке о перепродаже, ссылку на которую мы даём ниже.

Что регистрируется в день продажи?

Продажа регистрируется за один приём в том отделении Земельного управления, которое ведёт титул по данному зданию. Продавец и покупатель — либо их назначенные представители — являются вместе; регистрирующий сотрудник проверяет свидетельство о праве собственности на помещение и документы, удостоверяющие личность сторон, подтверждает цену, заявленную для регистрации, и, если покупатель иностранец, сверяет сделку с квотой 49 % прежде, чем что-либо будет внесено. Для кондоминиума управление полагается на справку юридического лица здания, подтверждающую, что за продавцом нет задолженности по взносам на общее имущество, а для иностранного покупателя — что переход права удерживает здание в пределах его лимита.

Как только документы в порядке, сборы начисляются и уплачиваются в кассе, и только затем сотрудник аннулирует имя продавца и вносит имя покупателя в титул. Если вы не можете присутствовать лично, доверенность по установленной форме позволяет представителю зарегистрировать переход права за вас — форма важна, поскольку ненадлежащим образом оформленные доверенности являются постоянной причиной сорванных приёмов. Что происходит в течение этого приёма и что нужно взять с собой, изложено в нашей заметке о дне перехода права.

Какой налог вы платите при продаже — и есть ли налог на прирост капитала?

При переходе права могут возникнуть четыре платежа, а отдельного налога на прирост капитала по недвижимости в Таиланде нет. Каждый платёж рассчитывается от большей из двух величин — государственной оценочной стоимости или цены, заявленной для регистрации, — а не от того, о чём стороны договорились между собой. Регистрационный сбор за переход права составляет 2 % оценочной стоимости, уплачивается Земельному департаменту и по обычаю распределяется договором. Специальный налог на предпринимательскую деятельность в размере 3,3 % (ставка 3 % по Налоговому кодексу плюс муниципальная надбавка 10 %) применяется на основании статьи 91/2 Налогового кодекса, если продавец владел помещением менее пяти лет, — с исключениями, например когда продавец-физическое лицо был вписан в домовую книгу не менее года. Если этот налог не подлежит уплате, вместо него взимается гербовый сбор в размере 0,5 %; вы платите одно или другое, но никогда оба.

Четвёртый платёж — налог, удерживаемый у источника при переходе права, взимаемый на основании статьи 50 Налогового кодекса. Для продавца-юридического лица это фиксированный 1 % оценочной или зарегистрированной цены; для продавца-физического лица это прогрессивная сумма, которую Земельное управление рассчитывает исходя из оценочной стоимости и числа лет владения. Прибыль от недвижимости не облагается в рамках отдельного режима налога на прирост капитала — она является обычным облагаемым доходом, а для продавца-физического лица удержанный налог может рассматриваться как окончательный на основании статьи 48(4), вместо включения в годовую декларацию; этот выбор действительно заслуживает консультации, поскольку он не всегда оказывается более выгодным. Мы не выводим здесь заново формулу удержания для физических лиц; налоговая статья, ссылку на которую мы даём ниже, показывает, как рассчитывается каждый платёж.

Как вывести выручку от продажи из Таиланда?

Через коммерческий банк и на основании документов — а решающим документом является тот, который ваш банк выдал при покупке. Согласно правилам валютного регулирования Банка Таиланда иностранец вправе перевести выручку от продажи за рубеж через тайский коммерческий банк, и банк захочет увидеть оригинал подтверждения входящего перевода по покупке — форму подтверждения валютной операции (FET), выданную по входящему переводу на сумму 50 000 долларов США и более, либо кредитовое авизо, выданное при меньшей сумме, — вместе с документами о продаже и переходе права и квитанциями об уплате налогов в Земельном управлении. Исходящий перевод, в свою очередь, банк оформляет документально сам.

На практике перевод в пределах первоначально ввезённой вами суммы проходит процедурно чисто, поскольку форма FET подтверждает, что деньги поступили в Таиланд из-за рубежа именно на это помещение. Сумма сверх неё — прибыль, если она есть, — не блокируется, но банк запросит дополнительные подтверждающие документы и объяснение источника средств, поэтому закладывайте это в план. Как и на входе, отправляйте средства за рубеж в иностранной валюте и позвольте конвертации произойти в тайском банке. Это самый сильный аргумент в пользу дисциплины хранения документов: документ, который позволяет вашим деньгам уйти, — это документ, выданный вашим банком при их поступлении, иногда десятилетием ранее.

Когда и по какому курсу вы конвертируете — ваше собственное решение. Suwanvara Property не даёт консультаций по валютным операциям и инвестициям, не рекомендует ни банк, ни сервис переводов, ни обменный курс и не высказывает мнения о том, куда пойдёт курс, — это разговор с вашим собственным банком или лицензированным поставщиком валютных услуг.

Какие документы хранить со дня покупки?

Храните всю доказательственную цепочку с момента покупки, потому что выход проходит настолько гладко, насколько хороши документы, сохранённые вами годами ранее. Базовый набор, на который опирается иностранный продавец, — это оригинал формы FET или кредитового авизо по покупке, экземпляр свидетельства о праве собственности на помещение, договоры купли-продажи с обеих сторон (при покупке и при продаже), квитанции Земельного управления об уплате сборов и налогов при переходе права, справка юридического лица об отсутствии задолженности и — если ваш покупатель иностранец — письмо об иностранной квоте, а также доверенность по установленной форме, если вы не можете присутствовать сами.

Дисциплина проста: держите оригинал FET вместе со свидетельством о праве собственности, храните сканы всего там, где вы сможете получить к ним доступ из-за границы, и передайте копию тому, кто действовал бы за вас, если бы вы не смогли. Выход иностранного собственника редко срывается из-за налогов или квоты — он срывается из-за недостающего документа по сделке, закрытой давным-давно. Подготовка этой цепочки заранее и письменное подтверждение того, кто из сторон платит каждый из четырёх сборов, до дня перехода права — это именно та предпродажная проверка, которую фирма может выполнить по отдельному соглашению.

Общая информация для иностранных собственников — не инвестиционная, налоговая или юридическая консультация по чьей-либо ситуации. Юридическая и налоговая работа выполняется по отдельному соглашению с Suwanvara Law Firm за собственное профессиональное вознаграждение и никогда не включается в брокерскую комиссию; вы вправе в любой момент привлечь другого консультанта.

Мы публикуем текущие запрашиваемые цены застройщиков, а не цены перепродажи. Эта статья не содержит оценки того, за сколько будет продано помещение, и не высказывает мнения о том, когда продавать или удерживать актив. Прошлые результаты не являются показателем будущих, и мы не прогнозируем доходность, цены или прирост стоимости.

Suwanvara Property не оказывает консультаций по валютным операциям и инвестициям и не рекомендует ни банк, ни сервис переводов, ни обменный курс. Когда и как вы конвертируете и переводите валюту — ваше собственное решение.

Налоговые ставки, льготы, оценочные стоимости, тарифы сборов и процедуры валютного контроля меняются, а сборы за переход права периодически снижались на определённые периоды. Рассматривайте приведённые здесь цифры как действующую рамку по состоянию на 25 июля 2026 года и уточните текущее положение в Земельном департаменте, вашем тайском банке и у нас, прежде чем на них полагаться.

Источники

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), section 19 and section 19 bis (проверено 2026-07-25)
• Revenue Code — sections 91/2, 50 and 48(4) (проверено 2026-07-25)
• Land Code and Land Department transfer-fee schedule (проверено 2026-07-25)
• Bank of Thailand — foreign-exchange regulations (проверено 2026-07-25)