出售并把资金带走：外籍业主的退出

外籍业主出售泰国公寓，是一段有凭证支撑的流程，而非单一事件：您谈定买家、在土地厅办理过户登记、缴清应缴的费税，再把所得汇往境外。每一步要么产生一份文件，要么需要一份文件，而最关键的那份文件，在您购房当天就已出具。本文将追踪这条链条，从决定出售直到资金抵达您本国的账户。

本文选择链接而非重复。投资中心里更深入的转售笔记说明了谁可以接手、时间线究竟有多长；税务文章则逐项说明每笔费税如何计算。本文所要紧盯的，是多数业主容易忽略的那条主线 — 把购房与取款连接起来的文件。本文不估算您的单元能卖多少，也不就何时出售表达意见，因为对本网站上的任何楼盘，我们都没有转售价、没有实际成交数据、也没有在售时长的数字。

要点速览

• 出售是一条凭证链条 — 泰籍买家释放配额名额；外籍转外籍的出售使该楼的配额位置保持不变。
• 您不会把 FET 转给买家；外籍买家须依第 19 条自行从境外汇入购房款，这会缩小买家群体。
• 过户时：评估价的 2% 费用；持有不足五年缴特种营业税 3.3%，否则缴 0.5% 印花税；依第 50 条征预扣税（公司卖方为 1%）。
• 泰国无单独的资本利得税 — 增值属一般所得；个人预扣税可依第 48(4) 条选择作为最终税款（宜咨询）。
• 汇回须通过商业银行，凭原始汇入 FET、买卖文件与缴税收据办理；不超过原始金额较顺畅，增值部分需补充证明。
• 让资金得以离境的文件，正是资金到账时银行出具的那一份 — 请保存整条链条。

谁能接手外籍人士持有的单元？配额会怎样？

买家有三类，而三者之间的区别在于该楼的外籍持有配额。根据《公寓法》B.E. 2522（1979）第 19 之二条，公寓中外籍人士持有的单元建筑面积合计不得超过 49%，因此当您的单元处于该配额之内时，卖给谁便决定了配额将如何变化。泰籍买家随时可以买入，且此举会把配额位置释放回该楼。另一位外籍人士接手，则该楼的配额位置保持不变 — 外籍转外籍不会占用新的余量，因为配额名额随单元一并转移。相反，若外籍人士买入一套目前由泰籍人士持有的单元，则需该楼在过户当天仍有配额余量。

有一点值得说清楚，因为这是常见的误解：您并不会把自己的外籍持有凭证交给买家。外籍买家必须自行把购房款以外币从境外汇入泰国，并依第 19 条出具凭证，正如您当初购房时一样 — 那笔符合条件的汇入须由买家自己完成，而非从您处继承而来。这项要求对境外买家而言并不复杂，对已在泰国以泰铢收入生活的外籍人士却颇为麻烦，从而悄然缩小了买家群体。至于谁能接手、以及为何配额内的单元更易转售，我们在下文链接的转售笔记中有完整说明。

出售当天会登记些什么？

出售在保管该楼产权的土地厅分厅一次预约中完成登记。卖方与买方，或其受托代表，一同到场；登记官核对单元产权证与双方身份文件，确认申报登记的价格，并在买方为外籍人士时，先就该笔交易核对 49% 配额，然后才录入任何内容。就公寓而言，登记处依据大厦法人出具的证明，确认卖方没有拖欠公共区域费用，且对外籍买家而言，把该单元登记到外籍人士名下仍使该楼处于上限之内。

文件齐备后，各项费税在柜台核定并当场缴纳，之后登记官方才注销卖方姓名、录入买方姓名于产权证上。若您无法亲自到场，一份符合规定格式的授权书可让代表替您办理过户登记 — 格式很重要，因为不规范的授权书是过户失败的常见原因。那次预约中究竟发生了什么、需要带哪些材料，我们在过户当天的文章中另有说明。

出售时缴哪些税 — 有资本利得税吗？

过户时可能产生四笔费用，而泰国并无单独的不动产资本利得税。每一笔都按政府评估价与申报登记价二者中的较高者计算，而非按双方私下议定的价格。过户登记费为评估价的 2%，缴予土地厅，按惯例由双方按合同分担。根据《税法典》第 91/2 条，卖方持有单元不足五年时，须缴特种营业税 3.3%（税法典 3% 的税率加 10% 的地方附加）— 但设有例外，例如个人卖方名列户籍簿已满一年。不须缴特种营业税时，则改缴 0.5% 的印花税；两者只择其一，绝不并缴。

第四笔是过户预扣税，依《税法典》第 50 条征收。公司卖方按评估价或登记价的固定 1% 计缴；个人卖方则为一笔累进金额，由土地厅根据评估价与持有年数计算。不动产的增值并不按单独的资本利得税制度征税 — 它属于一般应税所得，而对个人卖方而言，在土地厅被预扣的税款可依第 48(4) 条选择作为最终税款，而不并入年度申报，这一选择确实值得咨询专业意见，因为它未必总是更省的结果。本文不再重复推导个人预扣税的公式；下文链接的税务文章说明了每笔费税如何计算。

如何把售房所得汇出泰国？

通过商业银行，凭文件办理 — 而决定性的那份文件，正是您购房时银行出具的那一份。根据泰国银行的外汇管制规定，外籍人士可通过泰国商业银行把售房所得汇往境外，银行会要求查看购房时的原始汇入凭证 — 即针对 5 万美元及以上汇入出具的外汇交易表（FET），或低于该额时出具的入账通知 — 连同买卖与过户文件，以及在土地厅缴税的收据。汇出交易本身也会由银行相应地出具凭证。

实务中，汇出金额不超过您当初汇入的原始金额，在流程上较为顺畅，因为 FET 证明了这笔款项是从境外为这套单元而进入泰国的。超出部分 — 即增值（如有）— 并不被禁止，但银行会要求补充证明文件并说明来源，因此宜提前规划，而非到时措手不及。与汇入时一样，请以外币汇出，让兑换在泰国银行完成。这正是购房指南所强调的保存文件之纪律的最有力理由：让您的资金得以离境的那份文件，正是资金到账时银行出具的那一份，有时那已是十年之前。

何时、按何汇率兑换，由您自行决定。Suwanvara Property 不提供外汇或投资建议，不推荐任何银行、转账服务或汇率，也不就汇率走向表达意见 — 那应与您自己的银行或受监管的外汇服务商商谈。

从购房当天起该保存哪些文件？

请保存购房以来的整条凭证链条，因为退出的顺畅程度，永远取决于您多年前保存的那些文件。外籍卖方所依赖的核心材料包括：首次购房的原始 FET 表或入账通知、单元产权证的业主副本、买入与卖出两侧的买卖合同、过户时土地厅出具的费税收据、大厦法人出具的无欠费证明，以及当您的买家为外籍人士时的外籍配额证明，还有在您无法亲自办理登记时符合规定格式的授权书。

实务上的纪律很简单：把原始 FET 与产权证放在一起保存，把每份文件的扫描件存放在您从境外也能取用之处，并把副本交给在您无法亲自行事时可代您办理之人。外籍业主的退出，鲜少败于税，也鲜少败于配额 — 它往往败于一份早已完结的交易中缺失的文件。提前备妥这条链条，并在过户日之前以书面约定四笔费用各由谁承担，正是本所可在另行委托下为您完成的售前核查。

面向外籍业主的一般性信息，不构成针对任何人具体情形的投资、税务或法律建议。法律与税务工作均为与 Suwanvara Law Firm 另行签订、按其自身专业费用收取的委托，绝不并入经纪费用；您仍可自由另聘顾问。

我们发布的是开发商当前的报价，而非转售价。本文不估算单元能卖多少，也不就何时出售或持有表达意见。过往表现不预示未来结果，我们不对回报、价格或增值作出预测。

Suwanvara Property 不提供外汇或投资建议，不推荐任何银行、转账服务或汇率。何时以及如何兑换与汇款，由您自行决定。

税率、减免、评估价、费率与外汇管制流程都会变动，过户费也曾在特定时期内被阶段性下调。请将此处数字视为截至 2026 年 7 月 25 日的框架，并在依据前向土地厅、您的泰国银行以及我们核实当前情况。

来源

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), section 19 and section 19 bis (核实于 2026-07-25)
• Revenue Code — sections 91/2, 50 and 48(4) (核实于 2026-07-25)
• Land Code and Land Department transfer-fee schedule (核实于 2026-07-25)
• Bank of Thailand — foreign-exchange regulations (核实于 2026-07-25)