Strohmann-Gesellschaften (Nominee-Strukturen): Warum wir keine einrichten

Früher oder später wird jedem ausländischen Käufer, der Grund und Boden möchte — ein Haus, eine Villa, ein Grundstück —, dieselbe Abkürzung angeboten: Gründen Sie eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, geben Sie thailändischen Gesellschaftern auf dem Papier 51 %, und lassen Sie die Gesellschaft das Grundstück kaufen, während Sie sie kontrollieren. Das wird als Routine dargestellt. Es ist keine. Eine Gesellschaft, deren thailändische Gesellschafter ihre Anteile nur dem Namen nach halten, damit ein Ausländer im Ergebnis Grund und Boden besitzt, den das Gesetz einem Ausländer nicht zugesteht, ist eine Strohmann-Konstruktion (Nominee-Struktur) — und sie ist rechtswidrig.

Wir lehnen es ab, eine solche zu errichten. Diese Notiz erläutert, warum: welche Vorschriften sie konkret verletzt, welche Strafen sowohl den Ausländer als auch die thailändischen Gesellschafter treffen und dass die Behörden tatsächlich ermitteln und anklagen. Anschließend legt sie die rechtmäßigen Wege dar, die wir gehen — denn eine rechtswidrige Gestaltung abzulehnen nützt nur, wenn an ihrer Stelle eine echte Antwort steht.

Kurz gefasst

• Eine Strohmann-Gesellschaft setzt thailändische Gesellschafter nur dem Namen nach ein, damit ein Ausländer Grund und Boden kontrollieren kann — sie ist rechtswidrig und kein Schlupfloch.
• Sie verstößt gegen das Landgesetzbuch (Land Code, §§ 86, 96, 113) und gegen den Foreign Business Act B.E. 2542 (§ 36).
• Sowohl den Ausländer als auch die thailändischen Gesellschafter treffen Strafen, und das Grundstück kann zwangsweise veräußert werden.
• Das Department of Business Development und das Land Department ermitteln in Strohmann-Fällen und klagen sie an (Stand Juli 2026).
• Wir lehnen es ab, eine solche einzurichten — im Einklang mit unserer Haltung zu Grundstücken und Bauwerken.
• Rechtmäßige Wege: Volleigentum an einer Eigentumswohnung (Ausländerquote von 49 %), eine eingetragene Langzeitpacht über 30 Jahre (§ 540 Zivil- und Handelsgesetzbuch), eine tatsächlich tätige Gesellschaft oder das Eigentum des thailändischen Ehegatten.

Was ist eine Strohmann-Gesellschaft?

Eine Strohmann-Gesellschaft ist eine Gestaltung, bei der thailändische Gesellschafter ihre Anteile nur dem Namen nach halten, damit ein Ausländer Immobilien — in der Regel Grund und Boden — kontrollieren kann, die ein Ausländer nicht unmittelbar besitzen darf. Die Gesellschaft wird als thailändisch eingetragen (Ausländer halten weniger als die Hälfte der Anteile), das Grundstück wird auf den Namen der Gesellschaft gekauft, und die thailändischen Gesellschafter bleiben passiv: Sie bringen kein echtes Geld ein, tragen kein echtes Risiko und halten ihre Anteile zugunsten des Ausländers statt für sich selbst.

Diese Abkürzung existiert, weil ein Ausländer in Thailand grundsätzlich überhaupt keinen Grund und Boden besitzen darf. Nach § 86 des Landgesetzbuchs (Land Code) B.E. 2497 (1954) darf ein Ausländer Grund und Boden nur erwerben, soweit ein Staatsvertrag dies zulässt — und ein solcher Vertrag ist heute nicht in Kraft. § 96 bis eröffnet eine enge Ausnahme für einen Ausländer, der nach ministerieller Verordnung mindestens 40 Mio. THB zu Investitionszwecken ins Land bringt: Mit Zustimmung des Innenministers ist dann bis zu ein Rai für Wohnzwecke möglich. Diese Ausnahme ist jedoch so eng gefasst, dass sie selten eine reale Option darstellt. Eigentumswohnungen sind die gewöhnliche Ausnahme — und sie sind Wohneinheiten, nicht Grund und Boden.

Die Strohmann-Gesellschaft ist der Versuch, das Grundeigentum an diesem Verbot vorbei zu erreichen. Weil sie thailändische Gesellschafter als Fassade und nicht als echte Investoren einsetzt, begründet sie kein rechtmäßiges thailändisches Eigentum — sie verschleiert ausländisches Eigentum. Und genau darauf zielt das Gesetz.

Ist eine Strohmann-Konstruktion in Thailand legal?

Nein. Sie ist sowohl nach dem Landgesetzbuch (Land Code) als auch nach dem Foreign Business Act rechtswidrig und setzt alle Beteiligten strafrechtlicher Verantwortung aus. Zwei Regelwerke greifen zugleich.

Nach dem Landgesetzbuch (Land Code) B.E. 2497 (1954) ist das Halten von Grund und Boden über thailändische Strohleute für einen Ausländer kein rechtmäßiges Eigentum. § 96 gibt dem Generaldirektor des Land Department die Befugnis, die Veräußerung des Grundstücks anzuordnen, wenn festgestellt wird, dass jemand es für einen Ausländer hält; und § 113 stellt es unter Strafe, Grund und Boden als Vertreter eines Ausländers zu erwerben — eine Geldstrafe von bis zu 20.000 THB und/oder Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren, wobei das Grundstück weiterhin der Zwangsveräußerung unterliegt.

Nach dem Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) untersagt § 36 einem thailändischen Staatsangehörigen oder einer thailändischen juristischen Person, Anteile als Strohmann zu halten, um einem Ausländer den Betrieb eines für Ausländer beschränkten Geschäfts zu ermöglichen. Bei Verurteilung droht Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und/oder eine Geldstrafe von bis zu 1.000.000 THB, zuzüglich einer weiteren Tagesgeldstrafe für die Dauer des Verstoßes; das Gericht kann zudem die Beendigung der Gestaltung anordnen.

Es hilft nicht, dass die Unterlagen sauber aussehen. Eine Gesellschaft kann tadellos eingetragen und der Sache nach dennoch eine Strohmann-Konstruktion sein — entscheidend ist, ob die thailändischen Gesellschafter echte Investoren sind, die eigene Mittel dem Risiko aussetzen, oder eine Fassade. Geprüft wird die Substanz, nicht das Gesellschafterverzeichnis.

Wer trägt das Risiko — der Ausländer oder die thailändischen Gesellschafter?

Beide — und genau das wird unterschätzt. Die Strafdrohung des § 36 Foreign Business Act erfasst den Ausländer, der die Gestaltung veranlasst, ebenso wie die thailändischen Staatsangehörigen, die ihr ihren Namen leihen; der Straftatbestand des Landgesetzbuchs erfasst die thailändische Person, die Grund und Boden als Vertreter des Ausländers erwirbt. Die thailändischen Gesellschafter, die sich bereit erklärt haben zu helfen — häufig Verwandte des Ehegatten, ein Freund oder Mitarbeitende einer Gründungsagentur —, sind keine Unbeteiligten. Sie sind Beteiligte der Straftat.

Die Folgen sind nicht nur strafrechtlicher Art. Das Eigentum der Gesellschaft an dem Grundstück steht auf unsicherem Grund: Das Land Department kann die Veräußerung erzwingen, und der Wert, den der Ausländer gesichert glaubte, kann verloren gehen. Ein Ausländer, der wegen eines Verstoßes gegen das Bodenrecht verurteilt wird, kann zudem aufenthaltsrechtliche Folgen zu tragen haben. Eine Gestaltung, die als sicher verkauft wird, weil „das machen doch alle“, bündelt das Risiko genau bei den Menschen, denen der Käufer vertraut hat.

Setzen die Behörden das tatsächlich durch?

Ja. Das Department of Business Development im Handelsministerium ermittelt gemeinsam mit dem Land Department und weiteren Stellen bei Verdacht auf Strohmann-Beteiligungen im Immobiliensektor und in anderen Branchen und gibt Fälle zur Anklage ab. Der Vollzug ist erklärte Priorität, und bis 2026 sind die Eintragungs- und Offenlegungsanforderungen zur Mittelherkunft thailändischer Gesellschafter eher verschärft als gelockert worden (Department of Business Development, Stand Juli 2026).

In der Praxis kommt die Prüfung zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt: wenn die Gesellschaft ihren Jahresabschluss einreicht, wenn das Grundstück verkauft oder neu finanziert wird, wenn sich ein Gesellschafter mit den anderen überwirft oder wenn eine Beziehung endet und der „Strohmann“ zu dem Schluss kommt, die Anteile gehörten in Wahrheit ihm. Eine Gestaltung, die darauf beruht, dass niemand je genauer hinsieht, ist keine Gestaltung, auf die sich ein umsichtiger Käufer stützen sollte.

Warum lehnt es unsere Kanzlei ab, eine solche einzurichten?

Weil sie rechtswidrig ist — und weil eine Kanzlei, die eine solche errichtet, ihren eigenen Mandanten auffordert, eine Straftat zu begehen. Wir errichten und verwalten keine Strohmann-Konstruktionen und lehnen entsprechende Aufträge ab; dieselbe Haltung steht auf unserer Leistungsseite zu Grundstücken und Bauwerken. Das ist keine Vorsicht um ihrer selbst willen, sondern der Unterschied zwischen einer Rechtsposition, die Sie verteidigen können, und einer, die gegen Sie rückabgewickelt werden kann.

Es schützt auch die Menschen im Umfeld der Transaktion. Den Strohmann-Weg abzulehnen bedeutet, dass wir nicht den Ehegatten, die Schwiegereltern oder Freunde eines Mandanten in eine strafbare Gestaltung einbinden, die sie möglicherweise nicht vollständig überblicken. Wenn eine Struktur nur funktioniert, solange alle sich gut verstehen und keine Behörde genauer hinschaut, ist sie keine Struktur — sie ist eine Haftung, die auf ihren Auslöser wartet.

Welche rechtmäßigen Wege gehen wir stattdessen?

Es gibt echte, eintragungsfähige Wege, auf denen ein Ausländer thailändische Immobilien halten kann, und genau die bauen wir. Welcher passt, hängt davon ab, ob Sie eine Wohneinheit oder Grund und Boden möchten, und von Ihren längerfristigen Plänen; entscheidend ist, dass jeder Weg Ihnen eine Rechtsposition verschafft, die das Gesetz anerkennt und das Land Department einträgt.

Welcher Weg der richtige ist, richtet sich nach Ihrem eigenen Sachverhalt. Wir richten ihn im Rahmen eines gesonderten Mandats nach einer Prüfung von Interessenkonflikten und Leistungsumfang ein — niemals als Zusatzleistung, die in einen Immobilienverkauf eingerechnet wird.

• Volleigentum an einer Eigentumswohnung — ein Ausländer darf eine Wohneinheit vollständig besitzen, und zwar innerhalb der Ausländerquote von 49 % der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979), dem thailändischen Wohnungseigentumsgesetz. Das ist das klarste Volleigentum, das ein Ausländer halten kann.
• Eine eingetragene Langzeitpacht — eine Pacht an Grund und Boden oder an einem Haus kann nach § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs für bis zu dreißig Jahre eingetragen werden. Sie verschafft eine im Eigentumsregister vermerkte Rechtsposition, mit offen verhandelten statt verdeckten Bedingungen.
• Eine tatsächlich tätige Gesellschaft — wo es ein echtes thailändisches Geschäft mit echten thailändischen Investoren, echtem Kapital und echter Tätigkeit gibt, darf die Gesellschaft Grund und Boden für dieses Geschäft halten. Was sie von einer Strohmann-Konstruktion unterscheidet, ist die Substanz: echte Investoren statt Namen auf einem Blatt Papier.
• Eigentum des thailändischen Ehegatten — Grund und Boden kann von einem thailändischen Ehegatten im eigenen Namen gehalten werden, mit der gegenüber dem Land Department vorgeschriebenen Erklärung, dass die Mittel persönliches Vermögen des thailändischen Ehegatten sind. Das ist das ehrlich eingetragene Eigentum des Ehegatten — kein Weg, über den der Ausländer das Grundstück durch ihn kontrolliert.

Die Grenzen dieses Artikels

• Diese Notiz erläutert, warum wir Strohmann-Konstruktionen ablehnen, und beschreibt die rechtmäßigen Alternativen in allgemeiner Form. Sie beurteilt weder Ihren konkreten Kauf, noch wählt sie eine Struktur für Sie aus, noch benennt sie die steuerlichen und stempelsteuerlichen Folgen eines Weges — diese hängen von Ihrem Sachverhalt ab und werden im Rahmen eines gesonderten Mandats behandelt. Gesetzliche Strafdrohungen und die Vollzugspraxis ändern sich; die genannten Beträge und Paragrafen wurden zum angegebenen Datum geprüft und sollten vor jedem Handeln auf ihre Aktualität bestätigt werden.

Quellen

• Land Code B.E. 2497 (1954), sections 86, 96 and 96 bis (geprüft am 2026-07-25)
• Land Code B.E. 2497 (1954), section 113 (acquiring land as agent of a foreigner) (geprüft am 2026-07-25)
• Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), section 36 (nominee prohibition) (geprüft am 2026-07-25)
• Department of Business Development, Ministry of Commerce — nominee enforcement (as at July 2026) (geprüft am 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) (geprüft am 2026-07-29)
• Civil and Commercial Code, section 540 (lease of immovable property) (geprüft am 2026-07-29)