โครงสร้างบริษัทที่ใช้ผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี): เหตุใดเราจึงไม่รับจัดตั้งให้

ไม่ช้าก็เร็ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้าน วิลลา หรือที่ดินเปล่า มักได้รับข้อเสนอทางลัดแบบเดียวกัน คือให้จัดตั้งบริษัทจำกัดของไทย ให้คนไทยถือหุ้น 51% แต่เพียงในกระดาษ แล้วให้บริษัทซื้อที่ดินโดยที่ท่านเป็นผู้ควบคุม ข้อเสนอนี้ถูกนำเสนอราวกับเป็นเรื่องปกติ แต่ความจริงไม่ใช่ บริษัทที่ผู้ถือหุ้นคนไทยถือหุ้นแต่เพียงในนาม เพื่อให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินโดยแท้จริงทั้งที่กฎหมายไม่อนุญาต คือโครงสร้างนอมินี และเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

เราไม่รับจัดตั้งให้ บทความนี้จะอธิบายเหตุผล ทั้งบทบัญญัติที่การกระทำนี้ฝ่าฝืน โทษที่ตกแก่ทั้งชาวต่างชาติและผู้ถือหุ้นคนไทย และข้อเท็จจริงที่ว่าเจ้าหน้าที่มีการตรวจสอบและดำเนินคดีจริง จากนั้นจะชี้แนวทางที่ชอบด้วยกฎหมายที่เราใช้ เพราะการปฏิเสธโครงสร้างที่ผิดกฎหมายจะมีประโยชน์ก็ต่อเมื่อมีทางออกที่แท้จริงมาทดแทน

สรุปสั้น

• บริษัทนอมินีใช้ผู้ถือหุ้นคนไทยแต่เพียงในนามเพื่อให้ชาวต่างชาติควบคุมที่ดิน เป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่ช่องโหว่
• ฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน (มาตรา 86, 96, 113) และพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (มาตรา 36)
• ทั้งชาวต่างชาติและผู้ถือหุ้นคนไทยต้องรับโทษทางอาญา และที่ดินอาจถูกบังคับให้จำหน่าย
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้าและกรมที่ดินตรวจสอบและดำเนินคดีกรณีนอมินี (ข้อมูล ณ เดือนกรกฎาคม 2569)
• เราปฏิเสธที่จะจัดตั้งให้ สอดคล้องกับจุดยืนด้านที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเรา
• แนวทางที่ชอบด้วยกฎหมาย: กรรมสิทธิ์ห้องชุด (โควตา 49%) สิทธิการเช่าจดทะเบียน 30 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 540) บริษัทที่ประกอบธุรกิจจริง หรือการถือครองโดยคู่สมรสไทย

โครงสร้างบริษัทนอมินีคืออะไร?

บริษัทนอมินีคือการจัดการที่ผู้ถือหุ้นคนไทยถือหุ้นแต่เพียงในนาม เพื่อให้ชาวต่างชาติควบคุมทรัพย์สิน โดยเฉพาะที่ดิน ที่ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองโดยตรง บริษัทจดทะเบียนในฐานะบริษัทไทย (ชาวต่างชาติถือหุ้นไม่ถึงกึ่งหนึ่ง) ซื้อที่ดินในนามบริษัท และผู้ถือหุ้นคนไทยเป็นเพียงผู้ถือหุ้นที่ไม่มีบทบาท ไม่ได้ลงเงินจริง ไม่ได้รับความเสี่ยงจริง และถือหุ้นไว้เพื่อประโยชน์ของชาวต่างชาติ ไม่ใช่ของตนเอง

เหตุที่มีทางลัดนี้ก็เพราะโดยหลักแล้วชาวต่างชาติไม่อาจถือครองที่ดินในประเทศไทยได้เลย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 86 ชาวต่างชาติจะได้มาซึ่งที่ดินได้ก็ต่อเมื่อมีสนธิสัญญาให้กระทำได้ ซึ่งปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาเช่นว่านั้นบังคับใช้อยู่ มาตรา 96 ทวิ เปิดข้อยกเว้นแคบ ๆ สำหรับชาวต่างชาติที่นำเงินเข้ามาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทตามกฎกระทรวง โดยถือครองเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่เงื่อนไขเข้มงวดมากจนแทบไม่เป็นทางเลือกที่แท้จริง ส่วนห้องชุด (คอนโดมิเนียม) เป็นข้อยกเว้นตามปกติ ซึ่งเป็นห้องชุด มิใช่ที่ดิน

บริษัทนอมินีจึงเป็นความพยายามที่จะเข้าถึงการถือครองที่ดินโดยเลี่ยงข้อห้ามดังกล่าว เนื่องจากใช้ผู้ถือหุ้นคนไทยเป็นเพียงฉากหน้า ไม่ใช่ผู้ลงทุนที่แท้จริง จึงไม่ก่อให้เกิดการถือครองของคนไทยโดยชอบ แต่เป็นการอำพรางการถือครองของชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นสิ่งที่กฎหมายมุ่งเอาผิดโดยตรง

โครงสร้างนอมินีถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่?

ไม่ถูกกฎหมาย เป็นการกระทำที่ไม่ชอบทั้งตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และทำให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องรับผิดทางอาญา โดยมีกฎหมายสองฉบับที่เอาผิดพร้อมกัน

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 การถือครองที่ดินผ่านนอมินีคนไทยแทนชาวต่างชาติไม่ถือเป็นการถือครองโดยชอบ มาตรา 96 ให้อำนาจอธิบดีกรมที่ดินสั่งจำหน่ายที่ดินได้ เมื่อปรากฏว่ามีผู้ถือครองแทนชาวต่างชาติ และมาตรา 113 กำหนดให้การได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติเป็นความผิด มีโทษปรับไม่เกิน 20,000 บาท และ/หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี ทั้งที่ดินยังคงต้องถูกบังคับให้จำหน่าย

ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มาตรา 36 ห้ามคนไทยหรือนิติบุคคลไทยถือหุ้นแทน (นอมินี) เพื่อให้ชาวต่างชาติประกอบธุรกิจที่ต้องห้ามสำหรับชาวต่างชาติ เมื่อศาลพิพากษาว่ามีความผิด มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี และ/หรือปรับสูงสุดถึง 1,000,000 บาท พร้อมโทษปรับรายวันตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน และศาลอาจสั่งให้เลิกการกระทำนั้นได้

การที่เอกสารดูเรียบร้อยไม่ได้ช่วยให้พ้นผิด บริษัทอาจจดทะเบียนถูกต้องทุกประการแต่ยังเป็นโครงสร้างนอมินีในเนื้อแท้ สิ่งที่สำคัญคือผู้ถือหุ้นคนไทยเป็นผู้ลงทุนที่แท้จริงซึ่งนำเงินของตนมาเสี่ยงหรือเป็นเพียงฉากหน้า เจ้าหน้าที่พิจารณาที่เนื้อแท้ ไม่ใช่เพียงสมุดทะเบียนผู้ถือหุ้น

ใครมีความเสี่ยง — ชาวต่างชาติ หรือผู้ถือหุ้นคนไทย?

ทั้งสองฝ่าย และนี่คือสิ่งที่คนมักประเมินต่ำเกินไป โทษตามมาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวครอบคลุมถึงชาวต่างชาติผู้เป็นต้นเรื่องและคนไทยที่ให้ยืมชื่อ ส่วนความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดินครอบคลุมถึงคนไทยที่ได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติ ผู้ถือหุ้นคนไทยที่ตกลงช่วยเหลือ ซึ่งมักเป็นญาติของคู่สมรส เพื่อน หรือพนักงานของผู้รับจดทะเบียนบริษัท ไม่ใช่ผู้ที่อยู่นอกเหตุการณ์ แต่เป็นผู้ร่วมกระทำความผิด

ผลกระทบไม่ได้มีเพียงทางอาญา กรรมสิทธิ์ของบริษัทในที่ดินไม่มั่นคง กรมที่ดินสามารถบังคับให้จำหน่ายได้ และมูลค่าที่ชาวต่างชาติคิดว่าได้ครอบครองไว้อาจสูญไป ชาวต่างชาติที่ถูกพิพากษาว่ามีความผิดเกี่ยวกับที่ดินยังอาจได้รับผลกระทบด้านการเข้าเมืองอีกด้วย การจัดการที่ถูกขายว่าปลอดภัยเพราะ "ใคร ๆ ก็ทำกัน" ที่แท้กลับผลักความเสี่ยงไปให้คนที่ผู้ซื้อไว้วางใจให้มาช่วยดำเนินการนั่นเอง

เจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายนี้จริงหรือไม่?

จริง กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ร่วมกับกรมที่ดินและหน่วยงานอื่น ตรวจสอบการถือหุ้นแทนที่ต้องสงสัยในภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคอื่น ๆ และส่งเรื่องดำเนินคดี การบังคับใช้กฎหมายเป็นนโยบายที่ประกาศไว้ และตลอดปี 2569 (2026) ข้อกำหนดเรื่องการจดทะเบียนและการเปิดเผยแหล่งที่มาของเงินของผู้ถือหุ้นคนไทยได้ถูกทำให้เข้มงวดขึ้น มิใช่ผ่อนคลายลง (กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ข้อมูล ณ เดือนกรกฎาคม 2569)

ในทางปฏิบัติ การตรวจสอบมักมาถึงในจังหวะที่ไม่สะดวกที่สุด เช่น เมื่อบริษัทยื่นงบการเงิน เมื่อมีการขายหรือรีไฟแนนซ์ที่ดิน เมื่อผู้ถือหุ้นเกิดขัดแย้งกัน หรือเมื่อความสัมพันธ์สิ้นสุดลงและ "นอมินี" ตัดสินใจว่าหุ้นเป็นของตนโดยแท้จริง โครงสร้างที่ต้องอาศัยว่าจะไม่มีใครตรวจสอบอย่างใกล้ชิดเลย ไม่ใช่โครงสร้างที่ผู้ซื้อผู้รอบคอบควรพึ่งพา

เหตุใดสำนักงานของเราจึงปฏิเสธที่จะจัดตั้งให้?

เพราะเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และเพราะสำนักงานที่จัดตั้งให้เท่ากับกำลังชักนำให้ลูกความของตนกระทำความผิด เราไม่จัดตั้งหรือบริหารโครงสร้างนอมินี และเราจะปฏิเสธคำสั่งให้ดำเนินการเช่นนั้น ซึ่งเป็นจุดยืนเดียวกับที่ระบุไว้ในหน้าบริการด้านที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเรา นี่ไม่ใช่ความระมัดระวังเพื่อความระมัดระวัง แต่คือความแตกต่างระหว่างการถือครองที่ท่านปกป้องได้ กับการถือครองที่อาจถูกเพิกถอนย้อนกลับมาเอาผิดท่านได้

อีกทั้งยังเป็นการปกป้องบุคคลรอบข้างในธุรกรรมด้วย การปฏิเสธแนวทางนอมินีหมายความว่าเราไม่ดึงคู่สมรส ญาติฝ่ายคู่สมรส หรือเพื่อนของลูกความ เข้าสู่การจัดการอันเป็นความผิดทางอาญาที่พวกเขาอาจไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ หากโครงสร้างหนึ่งใช้ได้เฉพาะตอนที่ทุกคนยังปรองดองกันและไม่มีเจ้าหน้าที่ตรวจสอบอย่างใกล้ชิด นั่นไม่ใช่โครงสร้าง แต่เป็นภาระความรับผิดที่รอวันปะทุ

แล้วเราใช้แนวทางที่ชอบด้วยกฎหมายใดแทน?

มีวิธีที่แท้จริงและจดทะเบียนได้สำหรับให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินในไทย และเป็นสิ่งที่เราจัดตั้งให้ แนวทางที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับว่าท่านต้องการห้องชุดหรือที่ดิน และแผนระยะยาวของท่าน ประเด็นสำคัญคือแต่ละแนวทางให้สิทธิที่กฎหมายรับรองและกรมที่ดินจะจดทะเบียนให้

แนวทางที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะของท่าน และเราจัดตั้งให้ภายใต้การว่าจ้างทางกฎหมายที่แยกต่างหาก หลังการตรวจสอบผลประโยชน์ขัดกันและขอบเขตงานแล้ว มิใช่เป็นบริการพ่วงกับการซื้อขายทรัพย์สิน

• กรรมสิทธิ์ห้องชุด — ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดได้โดยสมบูรณ์ ภายในโควตาต่างชาติร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุดที่ชาวต่างชาติถือครองได้
• สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน — การเช่าที่ดินหรือบ้านสามารถจดทะเบียนได้ไม่เกิน 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ก่อให้เกิดสิทธิที่บันทึกไว้ในโฉนด โดยตกลงเงื่อนไขกันอย่างเปิดเผย ไม่ใช่แอบแฝง
• บริษัทที่ประกอบธุรกิจจริง — เมื่อมีธุรกิจไทยที่แท้จริง มีผู้ลงทุนคนไทยที่แท้จริง มีทุนและกิจกรรมที่แท้จริง บริษัทอาจถือครองที่ดินเพื่อธุรกิจนั้นได้ สิ่งที่แยกจากโครงสร้างนอมินีคือเนื้อแท้ ได้แก่ ผู้ลงทุนที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงชื่อในกระดาษ
• การถือครองโดยคู่สมรสไทย — ที่ดินอาจถือครองโดยคู่สมรสคนไทยในนามของตนเอง พร้อมคำรับรองที่ต้องยื่นต่อกรมที่ดินว่าเงินที่ใช้เป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสคนไทย นี่คือกรรมสิทธิ์ของคู่สมรสที่บันทึกไว้โดยสุจริต ไม่ใช่ช่องทางให้ชาวต่างชาติควบคุมที่ดินผ่านคู่สมรส

ขอบเขตของบทความนี้

• บทความนี้อธิบายเหตุผลที่เราปฏิเสธโครงสร้างนอมินีและสรุปทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมายในภาพรวมเท่านั้น มิได้ประเมินการซื้อของท่านโดยเฉพาะ มิได้เลือกโครงสร้างให้ท่าน และมิได้ระบุผลด้านภาษีและอากรแสตมป์ของแต่ละแนวทาง ซึ่งขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของท่านและดำเนินการภายใต้การว่าจ้างที่แยกต่างหาก โทษตามกฎหมายและแนวปฏิบัติในการบังคับใช้เปลี่ยนแปลงได้ ตัวเลขและมาตราที่อ้างอิงตรวจสอบ ณ วันที่ระบุไว้ และควรยืนยันว่าเป็นปัจจุบันก่อนดำเนินการ

แหล่งอ้างอิง

• Land Code B.E. 2497 (1954), sections 86, 96 and 96 bis (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Land Code B.E. 2497 (1954), section 113 (acquiring land as agent of a foreigner) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), section 36 (nominee prohibition) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Department of Business Development, Ministry of Commerce — nominee enforcement (as at July 2026) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-29)
• Civil and Commercial Code, section 540 (lease of immovable property) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-29)