차명(nominee) 회사 구조: 저희가 설립해 드리지 않는 이유

토지 — 주택, 빌라, 필지 — 를 원하는 외국인 매수인은 조만간 똑같은 지름길을 제안받습니다. 태국 유한회사를 설립하고, 서류상 태국인 주주에게 51%를 넘긴 뒤, 실질적으로는 본인이 지배하면서 그 회사가 토지를 매수하게 하라는 것입니다. 흔한 일처럼 소개되지만, 그렇지 않습니다. 태국인 주주가 이름만 빌려 주식을 보유하여 외국인이 법이 허용하지 않는 토지를 사실상 소유하게 되는 회사는 차명 구조이며, 이는 위법입니다.

저희는 이러한 구조의 설립을 거절합니다. 이 글에서는 그 이유 — 구체적으로 어떤 법률에 저촉되는지, 외국인과 태국인 주주 양쪽에 어떤 처벌이 따르는지, 그리고 당국이 실제로 조사하고 기소하고 있다는 사실 — 를 설명합니다. 이어서 저희가 실제로 사용하는 적법한 경로를 정리합니다. 위법한 구조를 거절하는 것은 그 자리에 실질적인 대안이 있을 때에만 의미가 있기 때문입니다.

요점

• 차명 회사는 외국인이 토지를 지배할 수 있도록 태국인 주주를 이름만 빌려 사용하는 방식입니다. 빠져나갈 구멍이 아니라 위법입니다.
• 토지법(제86조, 제96조, 제113조)과 외국인사업법(불기 2542년) 제36조에 저촉됩니다.
• 외국인과 태국인 주주 모두 형사처벌 대상이 되며, 토지는 강제로 처분될 수 있습니다.
• 사업개발국(DBD)과 토지국은 차명 사건을 조사하고 기소하고 있습니다(2026년 7월 기준).
• 저희는 토지·보유구조에 관한 입장에 따라 이러한 구조의 설립을 거절합니다.
• 적법한 경로: 콘도미니엄 프리홀드(49% 쿼터), 등기된 30년 임대차(민상법전 제540조), 실제로 영업하는 회사, 또는 태국인 배우자 명의 소유.

차명 회사 구조란 무엇인가요?

차명 회사란 태국인 주주가 이름만 빌려 주식을 보유함으로써, 외국인이 직접 소유할 수 없는 부동산 — 대개 토지 — 을 외국인이 지배할 수 있게 하는 방식입니다. 회사는 태국 법인으로 등기되고(외국인 지분은 절반 미만), 토지는 회사 명의로 매수되며, 태국인 주주는 수동적인 존재에 머무릅니다. 실제 자금을 넣지 않고, 실제 위험도 지지 않으며, 자기 자신이 아니라 외국인의 이익을 위해 주식을 보유합니다.

이런 지름길이 존재하는 이유는 외국인이 원칙적으로 태국에서 토지를 전혀 소유할 수 없기 때문입니다. 토지법(불기 2497년/서기 1954년) 제86조에 따르면 외국인은 조약이 허용하는 경우에만 토지를 취득할 수 있는데, 현재 그러한 조약은 시행되고 있지 않습니다. 제96조의2는 부령에 따라 최소 4,000만 바트를 투자 목적으로 반입한 외국인에게 내무부 장관의 승인을 받아 주거용으로 최대 1라이까지 허용하는 좁은 예외를 두고 있으나, 요건이 매우 제한적이어서 실질적인 선택지가 되는 경우는 드뭅니다. 통상적인 예외는 콘도미니엄 호실이며, 이는 호실이지 토지가 아닙니다.

차명 회사는 이 금지를 우회하여 토지 소유에 이르려는 시도입니다. 태국인 주주를 진정한 투자자가 아니라 앞잡이로 사용하기 때문에, 적법한 태국인 소유를 만들어 내는 것이 아니라 외국인 소유를 위장하는 것입니다. 법이 겨냥하는 것이 바로 이 지점입니다.

태국에서 차명 구조는 합법인가요?

아닙니다. 토지법과 외국인사업법 양쪽 모두에서 위법이며, 관여한 모든 사람이 형사책임에 노출됩니다. 두 개의 법령이 동시에 적용됩니다.

토지법(불기 2497년/서기 1954년)상, 태국인 명의를 빌려 외국인을 위해 토지를 보유하는 것은 적법한 소유가 아닙니다. 제96조는 어떤 사람이 외국인을 위하여 토지를 보유하고 있는 것으로 확인될 경우 토지국장이 해당 토지의 처분을 명할 수 있는 권한을 부여하고, 제113조는 외국인의 대리인으로서 토지를 취득하는 행위를 범죄로 규정하여 20,000바트 이하의 벌금 및/또는 2년 이하의 징역에 처하도록 하고 있으며, 토지는 여전히 강제 처분의 대상이 됩니다.

외국인사업법(불기 2542년/서기 1999년) 제36조는 태국 국민 또는 법인이 외국인으로 하여금 외국인에게 제한된 사업을 영위할 수 있게 할 목적으로 차명으로 주식을 보유하는 것을 금지합니다. 유죄가 인정되면 3년 이하의 징역 및/또는 최대 1,000,000바트의 벌금이 부과되고, 위반이 계속되는 동안 일일 벌금이 추가되며, 법원은 해당 약정의 종료를 명할 수 있습니다.

서류가 깔끔해 보인다는 사실은 도움이 되지 않습니다. 회사는 완벽하게 등기되어 있으면서도 실질에서는 차명 구조일 수 있습니다. 중요한 것은 태국인 주주가 자기 자금을 위험에 걸고 있는 진정한 투자자인지, 아니면 앞잡이인지입니다. 당국이 들여다보는 것은 주주명부가 아니라 실질입니다.

누가 위험을 부담하나요 — 외국인인가요, 태국인 주주인가요?

양쪽 모두이며, 사람들이 과소평가하는 지점이 바로 이것입니다. 외국인사업법 제36조의 처벌은 이 약정을 주도한 외국인과 여기에 이름을 빌려준 태국 국민 모두에게 미치고, 토지법상의 범죄는 외국인의 대리인으로서 토지를 취득한 태국인에게 미칩니다. 도와주기로 동의한 태국인 주주 — 흔히 배우자의 친척, 친구, 또는 법인설립 대행업체의 직원 — 는 방관자가 아닙니다. 그들은 범죄의 당사자입니다.

결과는 형사적인 것에 그치지 않습니다. 회사의 토지에 대한 권원은 불안정합니다. 토지국이 그 처분을 강제할 수 있고, 외국인이 확보했다고 믿었던 가치를 잃을 수 있습니다. 토지 관련 범죄로 유죄판결을 받은 외국인은 출입국상의 불이익을 받을 수도 있습니다. "다들 그렇게 한다"는 이유로 안전하다고 소개된 방식은, 정작 매수인이 믿고 맡긴 바로 그 사람들에게 위험을 집중시킵니다.

당국이 실제로 단속하나요?

예. 상무부 사업개발국(DBD)은 토지국 및 관련 기관과 함께 부동산을 비롯한 여러 분야의 차명 주식 보유 의혹을 조사하고 사건을 기소로 회부하고 있습니다. 단속은 공표된 정책 우선순위였으며, 2026년에 걸쳐 태국인 주주의 자금 출처에 관한 등기 및 공시 요건은 완화된 것이 아니라 오히려 강화되었습니다(사업개발국, 2026년 7월 기준).

실무에서 조사는 가장 곤란한 시점에 찾아오는 경향이 있습니다. 회사가 결산 서류를 제출할 때, 토지를 매각하거나 재대출을 받을 때, 주주들 사이에 다툼이 생겼을 때, 또는 관계가 끝난 뒤 "명의를 빌려준" 사람이 그 주식이 사실은 자기 것이라고 주장할 때입니다. 아무도 자세히 들여다보지 않는다는 전제 위에서만 작동하는 구조는, 신중한 매수인이 의지할 만한 구조가 아닙니다.

저희 사무소가 설립을 거절하는 이유는 무엇인가요?

위법하기 때문이며, 그러한 구조를 만들어 주는 사무소는 자기 의뢰인에게 범죄를 저지르라고 요구하는 셈이기 때문입니다. 저희는 차명 구조를 설립하거나 관리하지 않으며, 그러한 위임은 거절합니다. 이는 저희 토지·보유구조 서비스 안내에 밝힌 입장과 동일합니다. 이는 그 자체를 위한 신중함이 아니라, 지켜낼 수 있는 보유와 나중에 되돌려질 수 있는 보유 사이의 차이입니다.

이는 거래 주변의 사람들도 보호합니다. 차명 경로를 거절한다는 것은, 의뢰인의 배우자나 처가·시가 친족, 친구를 그들이 충분히 이해하지 못할 수도 있는 범죄적 약정에 끌어들이지 않는다는 뜻입니다. 모두가 사이좋게 지내고 어느 공무원도 자세히 들여다보지 않는 동안에만 작동하는 것은 구조가 아니라, 계기를 기다리는 부담일 뿐입니다.

대신 어떤 적법한 경로를 사용하나요?

외국인이 태국 부동산을 보유할 수 있는 실질적이고 등기 가능한 방법이 있으며, 저희가 만드는 것은 바로 그것입니다. 어떤 경로가 맞는지는 호실을 원하는지 토지를 원하는지, 그리고 장기적인 계획이 무엇인지에 따라 달라집니다. 핵심은 각 경로가 법이 인정하고 토지국이 등기해 주는 권리를 부여한다는 점입니다.

어떤 경로가 적합한지는 개별 사실관계의 문제이며, 이해관계 충돌 및 업무 범위 확인을 거친 뒤 별도의 법률 위임계약에 따라 설정합니다. 부동산 매매에 끼워 넣는 부가 서비스로 제공하는 일은 결코 없습니다.

• 콘도미니엄 프리홀드 — 콘도미니엄법(불기 2522년/서기 1979년)에 따라, 외국인은 건물 전체 호실 전용면적의 49% 외국인 쿼터 범위 내에서 호실을 완전한 소유권으로 보유할 수 있습니다. 외국인이 보유할 수 있는 가장 명확한 프리홀드입니다.
• 등기 임대차 — 토지 또는 주택의 임대차는 민상법전 제540조에 따라 최장 30년까지 등기할 수 있으며, 권원에 대항할 수 있는 등기된 권리를 부여하고, 조건은 숨기지 않고 공개적으로 협상합니다.
• 실제로 영업하는 회사 — 실제 태국인 투자자와 실제 자본, 실제 영업활동을 갖춘 진정한 태국 사업이 있는 경우, 그 회사는 해당 사업을 위해 토지를 보유할 수 있습니다. 차명 구조와 구별되는 것은 실질입니다. 서류상의 이름이 아니라 진정한 투자자입니다.
• 태국인 배우자 명의 소유 — 토지는 태국인 배우자가 본인 명의로 보유할 수 있으며, 그 자금이 태국인 배우자의 고유재산이라는 취지의 신고를 토지국에 제출해야 합니다. 이는 정직하게 기록된 배우자 본인의 소유이며, 외국인이 배우자를 통해 토지를 지배하기 위한 경로가 아닙니다.

본 문서의 범위

• 이 글은 저희가 차명 구조를 거절하는 이유를 설명하고 적법한 대안을 일반적인 수준에서 소개합니다. 귀하의 개별 매수 건을 검토하거나, 귀하를 위해 보유 구조를 선택하거나, 각 경로의 세금 및 인지세 효과를 밝히지는 않습니다. 그러한 사항은 개별 사실관계에 따라 달라지며 별도의 위임계약에 따라 처리합니다. 법정형과 단속 실무는 변경되며, 인용한 수치와 조문은 표시된 날짜에 확인한 것이므로 실행하기 전에 최신 내용인지 확인하시기 바랍니다.

출처

• Land Code B.E. 2497 (1954), sections 86, 96 and 96 bis (확인 2026-07-25)
• Land Code B.E. 2497 (1954), section 113 (acquiring land as agent of a foreigner) (확인 2026-07-25)
• Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), section 36 (nominee prohibition) (확인 2026-07-25)
• Department of Business Development, Ministry of Commerce — nominee enforcement (as at July 2026) (확인 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) (확인 2026-07-29)
• Civil and Commercial Code, section 540 (lease of immovable property) (확인 2026-07-29)