投資としてのオフプラン購入 — 実際に買っているものは何か

オフプラン購入は良い投資ですか？

オフプラン購入は利益への近道ではなく、トレードオフです。価格は低く、費用は工事期間にわたって分散されますが、その代わりに完成物件にはない建設リスクと完工リスクを負います。「オフプラン」とは、建設の前あるいは建設中に住戸の購入を確約することを指し、実際にその部屋に立てるようになるまで数年かかることもあります。この「早く決める」という点こそが提案の本質です。デベロッパーは通常、初期段階の在庫を完成物件より低い価格で出し、段階的な支払を認めます。その代わりに購入者は、建物も仕上げも引渡し時期も、現時点では紙の上の約束にすぎないことを受け入れます。本稿では、その約束が法的に何を含んでいるのか、リスクがどこにあるのかを整理します。当該住戸の将来価値についての予測は一切行いません。オフプランは転売益を得るための確実な経路ではなく、そうでないと言う人がいれば、それは推測にすぎません。

オフプランの支払プランは実際にはどのように機能しますか？

オフプランのプランは、価格を四つの段階に分けます。予約金、契約金、工事期間中の分割金、そして所有権移転時の残代金です。予約金（リザベーション・フィー）は住戸を確保するためのものです。契約金 — 多くの場合は価格に対する一定割合 — は、その後定められた日数内に売買契約書に署名する時点で支払期限を迎えます。次に分割金が工事期間を通じて発生し、最も大きな割合は、完成した住戸が土地局であなたの名義に登記される時点ではじめて支払われます。当社が取り扱う開発案件でも、公表されている条件はまさにこの形をとっています。あるバンコクのプロジェクトでは、予約金 100,000 バーツ、予約から 30 日後に価格の 30% の契約金、残りの 70%（予約金を差し引いた額）を所有権移転時に支払う設定です。これは融資ではなく、通常の意味での利息も付きませんが、スケジュールは固定されており、分割金の支払を怠ればそれまでに支払った金額を失うことがあります。デベロッパーの支払プランがタイの住宅ローンや現金一括購入とどう比較されるかは、ファイナンスのページに整理しています。

建設中、私の資金はエスクローで保護されますか？

通常は保護されません。タイでもエスクローは利用可能ですが任意であり、ほとんどのデベロッパーは分割金を直接受け取ります。エスクロー法（仏暦 2551 年／2008 年）は、購入代金を免許を受けた独立のエスクロー・エージェントが預かり、合意された条件が満たされたときにのみ払い出す仕組みを認めています。これがあれば、プロジェクトが停滞した場合にも支払済みの資金は切り分けて守られます。しかし実務上、デベロッパーは費用と事務負担を理由にこれを提供することはまれで、段階的な支払は一般にデベロッパーに渡り、建設そのものの資金となります。これはオフプランのキャッシュフローについて理解しておくべき最も重要な点です。契約でエスクローが明示的に合意されていない限り、工事期間中に支払う資金は第三者によって保護された状態にはありません。だからこそ、以下の契約条件と、デベロッパー自体の信用力が、完成物件の売買以上に重要になります。

法は契約にどのような保護を義務づけていますか？

コンドミニアム住戸の売買契約は標準書式に従わなければならず、そこから逸脱して購入者に不利となる条項は効力をもちません。コンドミニアム法（仏暦 2522 年／1979 年）第 6 条の 2 — コンドミニアム法（第 4 号）仏暦 2551 年（2008 年）により追加 — は、売買契約書が内務大臣の定める書式によることを求めています。これに適合しない契約書を用いたデベロッパーは 100,000 バーツ以下の罰金の対象となり、不利益な部分は購入者を拘束しません。この標準書式には実効性のある保護が組み込まれています。すなわち、コンドミニアム登記から、建物の構造および主要設備について 5 年、その他の部分について 2 年のデベロッパーによる保証、遅延利息の年 15% という上限、不可抗力による履行停止の 1 年という限度です。引渡しが遅延した場合、この書式により購入者は遅延に対する損害賠償を請求でき、債務不履行が続く場合には契約を解除し、支払済みの金銭を利息とともに回収することができます。手渡された契約書が所定の書式に一致しているかを確認し、その背後にある仕様書、権利関係、デベロッパーの各種許認可を読み込むことこそが、別途の委任契約のもとで行われる購入前に弁護士が確認する事項にほかならず、バンコクのコンドミニアム投資における現実のリスクと併せてお読みいただく内容です。

予約の段階では何が私を守ってくれますか？

予約の段階も現在では別途規制されており、予約金はデベロッパーが単に留保できる金銭ではなくなりました。消費者保護委員会事務局（สคบ.）の契約委員会が発した「予約によるコンドミニアム住戸の販売を契約規制事業として定める告示 仏暦 2567 年（2024 年）」は、2024 年 10 月 3 日に公布され 2025 年 1 月 31 日に施行されており、予約契約をタイ語で作成し、定められた条項を備えることを求めています。たとえば、デベロッパーが合意期日までに建築許可または必要な環境影響評価の承認を取得できない場合、購入者は契約を終了して予約金の返還を求めることができます。デベロッパーが予約金を没収できるのは定められた場合に限られ、購入者に債務不履行がない間は没収できません。また、デベロッパーの責任を排除する条項や、予約の譲渡に手数料を課す条項は禁止されています。最初に、そして歴史的に最もリスクの高い局面で拠出される資金に対する、意味のある下支えです。

キャッシュフローとタイミングの面で、オフプランは完成物件購入とどう違いますか？

オフプランと完成物件は、支払時期、収益開始時期、そして確実性の度合いにおいて異なります。完成物件であれば、代金は今すべて支払いますが、確約する前に実際の住戸を内見でき、所有したその日から賃貸に出すことができます。オフプランは支出を工事期間に分散し、価格を早い時点で固定し、待つことを求めます。そしてその待機期間中、住戸は何も生みません。完成予定日は事実ではなく見込みです。当社が取り扱う在庫でも、一部の建物に「完成予定」「建設中」と記されているのは、図面から引いた日付が完成した建物と同じではないからであり、当社の価格表にも有効期限としての日付が付されています。他方で、早い時点の価格と段階的なスケジュールは、時間をかけて購入に向けて資金を積み上げる買主には適し得ます。抽象的にどちらが優れているということはなく、リスクとタイミングのプロファイルが異なるだけであり、どちらが合うかはご自身の投資期間と許容度によります。いずれを売却する場合にも、外国人所有枠 49% と所有権移転にかかる税は適用されます。出口についてはバンコクのコンドミニアム投資における現実のリスクで、より広い全体像については投資ハブで扱っています。

出典

• コンドミニアム法（仏暦 2522 年／1979 年）第 6 条の 2 — コンドミニアム法（第 4 号）仏暦 2551 年（2008 年）により追加、2008 年 7 月 4 日施行：住戸の売買契約書は内務大臣が定める標準書式に従わなければならず、当該書式から逸脱して買主に不利となる条項は効力を有しない。標準書式は、コンドミニアム登記から 5 年（構造および主要設備）および 2 年（その他の部分）のデベロッパー保証、遅延利息の年 15% の上限、不可抗力の 1 年の限度、デベロッパーの債務不履行時の解除および返金を定める。適合しない契約書を用いたデベロッパーには 100,000 バーツ以下の罰金。2026 年 7 月 25 日確認。
• 消費者保護委員会事務局（สคบ.）— 予約によるコンドミニアム住戸販売事業を契約規制事業として定める契約委員会告示 仏暦 2567 年（2024 年）。官報 2024 年 10 月 3 日、2025 年 1 月 31 日施行：予約契約はタイ語で作成、買主の解除および返金の権利（デベロッパーが建築許可または環境承認を取得できない場合を含む）、予約金没収の制限、責任排除条項および予約譲渡手数料条項の禁止。2026 年 7 月 25 日確認。
• エスクロー法（仏暦 2551 年／2008 年）— 購入代金は免許を受けた独立のエスクロー・エージェントが預かり、合意された条件により払い出すことができる。利用は任意であり、デベロッパーに義務づけられてはいない。2026 年 7 月 25 日確認。
• Suwanvara Property 在庫情報（各デベロッパー自身の価格表、2026 年 7 月）— 当社が取り扱う開発案件について公表されている支払条件および完成状況。予約金／契約金／移転時支払のスケジュール例、ならびに「完成予定」「建設中」の完成状況表示。2026 年 7 月 25 日確認。

本稿は一般的な情報であり、お客様個別の事情に関する法務・税務・投資の助言ではありません。法務業務は Suwanvara Law Firm との別途の委任契約のもとで受任し、他の専門家を選任される自由も常に保たれます。Suwanvara Property は投資助言を行わず、価格・賃料・転売価値についていかなる予測も行いません。本稿のいずれの記述も将来予測ではなく、過去の実績は将来の結果を示すものではありません。法令、費用、所定の契約書式、デベロッパーの条件は変更されます。また、公表された完成予定日は工期どおりに建物が完成することを保証するものではありません。依拠される前に、現時点の取扱いを当社にご確認ください。

本稿は英語・タイ語・中国語・日本語で公表されています。各版に相違がある場合は、英語版が優先します。