การซื้อออฟแพลนในฐานะการลงทุน: จริง ๆ แล้วคุณกำลังซื้ออะไร

การซื้อออฟแพลนเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่?

การซื้อออฟแพลนคือการแลกเปลี่ยน ไม่ใช่ทางลัดสู่กำไร คุณจ่ายในราคาที่ต่ำกว่าและกระจายค่าใช้จ่ายไปตลอดการก่อสร้าง แต่คุณแบกรับความเสี่ยงด้านการก่อสร้างและการสร้างเสร็จที่ห้องซึ่งสร้างเสร็จแล้วไม่มี "ออฟแพลน" หมายถึงการผูกพันที่จะซื้อห้องก่อนหรือระหว่างการก่อสร้าง บางครั้งหลายปีก่อนที่คุณจะได้เข้าไปยืนในห้องนั้น การผูกพันแต่เนิ่น ๆ นี่เองคือข้อเสนอทั้งหมด ผู้พัฒนามักตั้งราคาสต็อกช่วงต้นต่ำกว่าห้องที่สร้างเสร็จและให้คุณผ่อนเป็นงวด และเพื่อแลกกับสิ่งนั้น คุณยอมรับว่าตัวอาคาร งานตกแต่ง และวันส่งมอบยังเป็นเพียงคำสัญญาบนกระดาษ บทความนี้อธิบายว่าคำสัญญานั้นมีอะไรอยู่ในทางกฎหมายและความเสี่ยงอยู่ตรงไหน เราไม่คาดการณ์ว่าห้องนี้จะมีมูลค่าเท่าใด และออฟแพลนไม่ใช่ช่องทางที่เชื่อถือได้ในการทำกำไรจากการขายต่อ ใครที่บอกคุณเป็นอย่างอื่นก็เพียงเดาเท่านั้น

ผังการผ่อนออฟแพลนทำงานจริงอย่างไร?

ผังการผ่อนออฟแพลนกระจายราคาออกเป็นสี่ช่วง ได้แก่ เงินจอง เงินทำสัญญา เงินผ่อนระหว่างก่อสร้าง และยอดคงเหลือ ณ วันโอน เงินจอง (เงินมัดจำการจอง) เป็นการรักษาสิทธิ์ในห้อง เงินทำสัญญา ซึ่งมักเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคา ถึงกำหนดในอีกจำนวนวันที่กำหนดเมื่อคุณลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย จากนั้นจึงผ่อนเป็นงวดตลอดการก่อสร้าง และส่วนที่มากที่สุดถึงกำหนดเมื่อจดทะเบียนห้องที่สร้างเสร็จเป็นชื่อคุณที่กรมที่ดินเท่านั้น ในบรรดาโครงการที่เราแสดงรายการ เงื่อนไขที่ประกาศไว้แสดงรูปแบบนี้ชัดเจน โครงการหนึ่งในกรุงเทพฯ กำหนดเงินจอง 100,000 บาท เงินทำสัญญา 30% ของราคาภายในสามสิบวันหลังจอง และส่วนที่เหลืออีก 70% (หักเงินจอง) ณ วันโอน นี่ไม่ใช่เงินกู้และไม่มีดอกเบี้ยในความหมายทั่วไป แต่กำหนดการเป็นสิ่งตายตัว หากพลาดงวดใดงวดหนึ่งคุณอาจถูกริบเงินที่จ่ายไปแล้ว การเปรียบเทียบผังของผู้พัฒนากับสินเชื่อธนาคารไทยหรือการจ่ายเงินสด อธิบายไว้ใน หน้าการจัดหาเงินทุน ของเรา

เงินของฉันได้รับการคุ้มครองในเอสโครว์ระหว่างการก่อสร้างหรือไม่?

โดยทั่วไปไม่ เอสโครว์ในประเทศไทยมีให้ใช้ได้แต่เป็นทางเลือกโดยสมัครใจ และผู้พัฒนาส่วนใหญ่รับเงินผ่อนของคุณโดยตรง พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (เอสโครว์) อนุญาตให้เงินค่าซื้อถูกเก็บรักษาโดยผู้ดูแลผลประโยชน์ที่เป็นบุคคลภายนอกซึ่งได้รับอนุญาตและเป็นอิสระ และปล่อยออกเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันเท่านั้น ซึ่งจะกันเงินของคุณไว้หากโครงการหยุดชะงัก ในทางปฏิบัติผู้พัฒนาแทบไม่เสนอทางเลือกนี้ โดยอ้างเรื่องต้นทุนและภาระงาน เงินผ่อนเป็นงวดของคุณจึงมักตกไปที่ผู้พัฒนาและใช้เป็นทุนก่อสร้างเอง นี่คือสิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องเข้าใจเกี่ยวกับกระแสเงินสดของออฟแพลน เว้นแต่จะตกลงใช้เอสโครว์ไว้ชัดแจ้งในสัญญาของคุณ เงินที่คุณจ่ายระหว่างการก่อสร้างไม่ได้ถูกเก็บรักษาคุ้มครองโดยบุคคลภายนอก ด้วยเหตุนี้เงื่อนไขในสัญญาด้านล่างและฐานะของผู้พัฒนาจึงสำคัญกว่าในการซื้อห้องที่สร้างเสร็จแล้ว

กฎหมายบังคับให้สัญญาคุ้มครองอะไร?

สัญญาซื้อขายห้องชุดต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐาน และข้อความใดที่แตกต่างไปในทางที่เป็นผลร้ายต่อคุณย่อมใช้บังคับไม่ได้ มาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด ผู้พัฒนาที่ใช้สัญญาซึ่งไม่เป็นไปตามแบบมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท และส่วนที่เป็นผลร้ายต่อผู้ซื้อย่อมไม่ผูกพันคุณ แบบมาตรฐานนั้นมีการคุ้มครองจริงในตัว ได้แก่ การรับประกันของผู้พัฒนาห้าปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดสำหรับโครงสร้างและอุปกรณ์หลัก และสองปีสำหรับส่วนควบอื่น เพดานดอกเบี้ยผิดนัดที่ 15% ต่อปี และการจำกัดการระงับหน้าที่เพราะเหตุสุดวิสัยไว้ไม่เกินหนึ่งปี ในกรณีโอนล่าช้า แบบสัญญาให้สิทธิคุณเรียกค่าเสียหายจากความล่าช้า และหากผิดนัดต่อเนื่อง ให้สิทธิบอกเลิกสัญญาและรับเงินที่จ่ายไปคืนพร้อมดอกเบี้ย การตรวจว่าสัญญาที่คุณได้รับตรงกับแบบที่กำหนดหรือไม่ และการอ่านรายละเอียดห้อง กรรมสิทธิ์ และใบอนุญาตของผู้พัฒนาที่อยู่เบื้องหลัง คือสิ่งที่ทนายความตรวจก่อนคุณซื้อ ซึ่งดำเนินการภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหาก โดยพิจารณาควบคู่กับ ความเสี่ยงที่แท้จริงของการลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ

ในขั้นตอนการจองมีอะไรคุ้มครองฉันบ้าง?

ขั้นตอนการจองปัจจุบันมีการกำกับดูแลแยกต่างหาก เงินจองจึงไม่ใช่จำนวนที่ผู้พัฒนาจะเก็บไว้เฉย ๆ ได้อีกต่อไป ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เรื่องให้ธุรกิจการขายห้องชุดโดยการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2567 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2567 และมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568 กำหนดให้สัญญาจองทำเป็นภาษาไทยและต้องมีข้อความที่กำหนดไว้ เช่น คุณอาจบอกเลิกและเรียกเงินจองคืนได้หากผู้พัฒนาไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือการอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่กำหนดภายในวันที่ตกลงกัน ผู้พัฒนาริบเงินจองได้เฉพาะในกรณีที่กำหนดไว้เท่านั้น ไม่ใช่ในขณะที่คุณมิได้ผิดนัด และห้ามข้อความที่ยกเว้นความรับผิดของผู้พัฒนา หรือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากคุณเพื่อโอนสิทธิการจอง นี่คือหลักประกันขั้นต่ำที่มีความหมายต่อเงินก้อนแรกสุดและเสี่ยงที่สุดในอดีตที่คุณวางลงไป

ออฟแพลนเทียบกับการซื้อห้องที่สร้างเสร็จ ในแง่กระแสเงินสดและจังหวะเวลาต่างกันอย่างไร?

ออฟแพลนกับห้องที่สร้างเสร็จต่างกันที่ว่าคุณจ่ายเมื่อใด รายได้เริ่มได้เมื่อใด และมีความแน่นอนเพียงใด ห้องที่สร้างเสร็จคุณจ่ายเต็มจำนวนตอนนี้ ตรวจห้องจริงได้ก่อนผูกพัน และปล่อยเช่าได้ตั้งแต่วันที่เป็นเจ้าของ ส่วนออฟแพลนกระจายค่าใช้จ่ายไปตลอดการก่อสร้าง ตรึงราคาไว้แต่เนิ่น ๆ และขอให้คุณรอ และในระหว่างที่รอนั้นห้องไม่ก่อรายได้ใด ๆ วันสร้างเสร็จเป็นความคาดหมาย ไม่ใช่ข้อเท็จจริง ในสต็อกที่เราแสดงรายการ บางอาคารระบุว่า "คาดว่าจะแล้วเสร็จ" หรือ "อยู่ระหว่างก่อสร้าง" ก็เพราะวันที่ได้จากผังงานไม่ใช่สิ่งเดียวกับอาคารที่สร้างเสร็จ และใบราคาของเรามีวันที่ซึ่งหลังจากนั้นถือว่าสิ้นผล ในทางกลับกัน ราคาที่ต่ำกว่าและกำหนดการแบบเป็นงวดอาจเหมาะกับผู้ซื้อที่ค่อย ๆ สะสมเพื่อการซื้อไปตามเวลา ไม่มีทางเลือกใดดีกว่าโดยลอย ๆ ทั้งสองเป็นโปรไฟล์ความเสี่ยงและจังหวะเวลาที่ต่างกัน และแบบใดเหมาะขึ้นอยู่กับกรอบเวลาและการยอมรับความเสี่ยงของคุณเอง เมื่อถึงคราวขายไม่ว่าแบบใด โควตากรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ 49% และภาษีในการโอนก็ใช้บังคับ เรื่องการขายออกอธิบายไว้ใน ความเสี่ยงที่แท้จริงของการลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ และภาพรวมที่กว้างขึ้นอยู่ที่ ศูนย์ข้อมูลการลงทุน

แหล่งอ้างอิง

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/2 ซึ่งเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ 4 กรกฎาคม 2551: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต้องเป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด ข้อความที่แตกต่างไปในทางที่เป็นผลร้ายต่อผู้ซื้อใช้บังคับไม่ได้ แบบมาตรฐานมีการรับประกันของผู้พัฒนาห้าปี (โครงสร้างและอุปกรณ์หลัก) และสองปี (ส่วนควบอื่น) นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด เพดานดอกเบี้ยผิดนัด 15% ต่อปี การจำกัดเหตุสุดวิสัยหนึ่งปี และการบอกเลิกพร้อมคืนเงินเมื่อผู้พัฒนาผิดนัด ผู้พัฒนามีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาทสำหรับสัญญาที่ไม่เป็นไปตามแบบ ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569
• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการขายห้องชุดโดยการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2567 ราชกิจจานุเบกษา 3 ตุลาคม 2567 มีผล 31 มกราคม 2568: สัญญาจองเป็นภาษาไทย สิทธิบอกเลิกและรับเงินคืนของผู้ซื้อ (รวมถึงกรณีผู้พัฒนาไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือการอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อม) การจำกัดการริบเงินจอง และการห้ามข้อความยกเว้นความรับผิดและการเรียกค่าธรรมเนียมโอนสิทธิการจอง ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569
• พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (เอสโครว์): เงินค่าซื้ออาจเก็บรักษาโดยผู้ดูแลผลประโยชน์ที่เป็นอิสระและได้รับอนุญาต และปล่อยตามเงื่อนไขที่ตกลง การใช้เป็นทางเลือกโดยสมัครใจ ไม่บังคับผู้พัฒนา ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569
• คลังข้อมูลของสุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ (ใบราคาของผู้พัฒนาเอง กรกฎาคม 2569): เงื่อนไขการชำระเงินและสถานะการสร้างเสร็จที่ประกาศไว้ของโครงการที่เราแสดงรายการ ตัวอย่างกำหนดเงินจอง/สัญญา/วันโอน และการระบุสถานะ "คาดว่าจะแล้วเสร็จ"/"อยู่ระหว่างก่อสร้าง" ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569

ข้อความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุนสำหรับสถานการณ์ของคุณ งานทางกฎหมายรับดำเนินการภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ให้คำแนะนำด้านการลงทุน และไม่คาดการณ์ราคา ค่าเช่า หรือมูลค่าขายต่อ ไม่มีข้อความใดในที่นี้เป็นการพยากรณ์ และผลการดำเนินงานในอดีตไม่ใช่เครื่องบ่งชี้ผลในอนาคต กฎหมาย ค่าธรรมเนียม แบบสัญญาที่กำหนด และเงื่อนไขของผู้พัฒนาเปลี่ยนแปลงได้ และวันสร้างเสร็จที่ประกาศไว้ไม่ใช่การรับประกันว่าอาคารจะแล้วเสร็จตรงเวลา โปรดตรวจสอบสถานะปัจจุบันกับเราก่อนนำไปใช้

บทความนี้เผยแพร่เป็นหลายภาษา หากฉบับต่าง ๆ ขัดแย้งกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก