외국인 매수인의 콘도 매수 절차
최초 상담부터 세대와 서류가 인도되는 날까지의 모든 단계입니다. 각 단계마다 저희가 무엇을 하고, 무엇을 포괄하며, 그 업무의 한계가 어디인지 밝힙니다.
4단계
요구 파악, 자격 확인, 매물 탐색
01
1단계
요구 사항 청취 및 분석
먼저 기본적인 사항을 여쭙습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 국적
- 거주 국가
- 예산
- 희망 지역
- 실거주용인지 투자용인지
- 신축 세대인지 재판매 세대인지
- 대금 지급 방식
- 자금 출처
- 매수를 계획하는 시기
- 직접 오셔서 진행하실지 위임장으로 진행하실지
02
2단계
소유권 취득 자격 확인
착수하기 전에 고객께서 태국에서 콘도 세대의 소유권을 보유하실 수 있는지 확인합니다. 확인 범위에는 다음이 포함될 수 있습니다.
- 매수인의 국적과 신분
- 해당 건물에서 이미 외국인이 소유한 비율
- 자금 출처
- 해외에서 자금을 송금하는 방법
- 혼인 상태
- 소유권 이전일에 필요한 서류
- 위임장이 필요한지 여부
건물에 남아 있는 외국인 쿼터가 얼마인지는 집합건물 관리단이 서면으로 확인합니다. 확인되기 전까지 어떤 수치도 확인을 거쳐 확정되며, 다른 세대가 이전되면 달라질 수 있습니다.
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03
3단계
매물 탐색 및 선별
적합한 세대를 찾아 선별해 드리며, 일반적인 검토 사항과 외국인 매수인에게만 발생하는 사항을 함께 살핍니다.
- 입지와 교통
- 매매 가격
- 단지의 상태
- 세대의 상태
- 관리비
- 임대에 적합한 정도
- 해외에서 관리하기 편한 정도
- 임대에 관한 제한
- 건물의 외국인 소유 비율
- 해당 세대를 외국인에게 이전할 수 있는 상태인지
04
4단계
고객을 대신한 세대 방문
고객께서 해외에 계신 경우 저희가 대신 진행할 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 고객을 대신하여 세대를 방문
- 사진과 영상을 촬영
- 실시간 영상 통화로 세대를 안내
- 공용 공간을 확인
- 주변 환경을 확인
- 장점, 단점, 위험 요소를 보고
- 여러 세대와 단지를 비교
이 단계의 확인은 일반적인 상태 확인이며, 공학적·구조적 조사가 아닙니다.
1단계
가격과 조건
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5단계
가격 분석과 협상
저희가 고객을 대리하여 매도인, 시행사 또는 매도인 측 대리인과 다음과 같은 사항을 협상합니다.
- 매매 가격
- 예약금 금액
- 계약금 금액
- 대금 지급 조건
- 소유권 이전일
- 세대 내 가구와 설비
- 이전 등기일에 발생하는 비용과 세금
- 하자의 보수
- 세대의 검수
- 태국에 오실 수 없는 경우의 처리
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3단계
법률 검토와 계약
06
6단계
세대에 대한 법률 실사
큰 금액을 지급하시기 전에 법률 실사를 실시합니다. 실사 범위에는 다음이 포함될 수 있습니다.
- 구분소유권 등기 권리증
- 현재 등기상 소유자의 성명
- 저당권 설정 여부
- 압류 또는 처분 금지 등기
- 부담 설정 여부
- 이전에 관한 제한
- 관리비 체납
- 채무 완납 증명서
- 건물의 외국인 소유 비율
- 집합건물 관리단의 규약
- 주차 권리
- 임대에 관한 제한
- 관련된 분쟁이나 법적 문제
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07
7단계
예약 계약서 검토 및 작성
외국인 매수인을 보호하는 조건이 되도록 예약 계약서를 검토하거나 작성합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 법적 문제가 발견되면 예약금을 반환받을 수 있을 것
- 외국인 쿼터가 부족하면 예약금을 반환받을 수 있을 것
- 고객에게 소유권을 이전할 수 없으면 예약금을 반환받을 수 있을 것
- 매도인이 이전에 필요한 서류를 빠짐없이 준비할 것
- 매도인이 이전 전에 또는 이전과 동시에 저당권을 말소할 것
- 가구 및 설비 목록
- 세대 검수에 관한 조건을 명시할 것
- 계약 위반 시의 책임
조건이 명확히 기재된 문서 없이 예약금이나 계약금을 지급해서는 안 됩니다.
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08
8단계
매매 예약 계약서 검토 및 협상
다음과 같은 사항에서 고객을 보호할 수 있도록 매매 예약 계약서를 검토·작성·수정합니다.
- 외국인 매수인의 소유 자격
- 외국인 소유 쿼터(Foreign Ownership Quota)
- 해외로부터의 자금 송금
- 은행이 발급하는 증빙
- 대금 지급 일정
- 기존 저당권의 말소
- 세대의 검수
- 세대의 인도
- 세금과 수수료의 분담
- 환불 조건
- 소유권을 이전할 수 없는 경우의 처리
- 위임장 작성
- 이중 언어 문서의 작성
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1단계
해외 자금
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9단계
해외 자금 송금에 관한 안내
매수 자금을 태국으로 들여오는 방법에 관해 안내해 드립니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 송금 목적을 기재하는 방법
- 송금인의 성명
- 매수인의 성명
- 수취인의 성명
- 송금 통화
- 송금액
- 은행이 발급하는 서류
- 해외로부터 자금을 수령한 증빙
- 토지국에 제출할 서류
이전 등기일 전에 은행 서류를 확인하여 토지국이 등기를 거부할 위험을 줄입니다.
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3단계
세대 검수
10
10단계
이전 등기 전 세대 검수
고객을 대신해 검수에 참석하여 기본적인 상태를 확인할 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 바닥, 벽, 천장
- 문과 창문
- 전기 설비
- 급수 설비
- 에어컨
- 위생 도기
- 배수 설비
- 누수 흔적
- 균열
- 가구
- 가전제품
- 열쇠와 출입 카드
- 수도 계량기와 전기 계량기
사진, 영상, 보고서를 보내 드리고, 매도인이 시정하도록 하자 목록을 작성합니다.
중개인이나 변호사가 실시하는 검수는 눈으로 확인할 수 있는 범위의 일반적인 점검입니다. 구조, 설비 시스템 또는 시공의 기술적 품질을 인증하는 것이 아닙니다. 공학적 검사 결과가 필요하시면 검수 전문 업체, 기술사 또는 해당 분야 전문가를 추가로 이용하셔야 합니다.
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11
11단계
기술사 또는 전문가에 의한 검수
직접 확인하기 어렵거나 이전 전에 더 확실한 판단 근거가 필요하시면, 검수 전문 업체나 기술사를 주선하여 상세 점검을 실시할 수 있습니다. 점검에는 다음이 포함될 수 있습니다.
- 전기 설비
- 급수 설비
- 습기
- 누수
- 바닥의 수평과 기울기
- 설치 시공의 품질
- 공조 시스템
- 붙박이 시공
- 문과 창문
- 벽과 천장의 상태
- 건축 및 마감 공사의 품질
점검 보고서를 보내 드리고, 그 결과를 근거로 이전 등기일 전에 매도인이 시정하도록 협의합니다.
기술사 또는 전문가에 의한 검수 비용은 법률 보수 및 중개 보수와 별도로 청구될 수 있습니다.
중개인이나 변호사가 실시하는 검수는 눈으로 확인할 수 있는 범위의 일반적인 점검입니다. 구조, 설비 시스템 또는 시공의 기술적 품질을 인증하는 것이 아닙니다. 공학적 검사 결과가 필요하시면 검수 전문 업체, 기술사 또는 해당 분야 전문가를 추가로 이용하셔야 합니다.
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12단계
보수 결과 확인
매도인이 하자를 시정한 후 재검수를 조율하고 결과를 보고해 드립니다. 완전히 시정되지 않은 경우에는 다음과 같은 선택지를 안내해 드립니다.
- 매도인에게 추가 보수를 요구
- 이전 등기일을 연기
- 가격 인하를 협의
- 대금 일부를 유보하도록 협의
- 매도인의 남은 의무를 서면으로 확정
3단계
소유권 이전
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13단계
이전 등기일 서류 준비
서류를 준비하고 확인합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 여권
- 여권 사본
- 출입국 관련 서류
- 해외로부터의 송금 증빙
- 은행이 발급하는 서류
- 매매 예약 계약서
- 위임장
- 혼인 상태 증명 서류
- 채무 완납 증명서
- 외국인 쿼터 증명서
- 집합건물 관리단이 발급하는 서류
- 매도인이 제공하는 서류
고객께서 해외에 계신 경우 위임장을 작성해 드리고, 필요한 문서 인증, 서명 인증 또는 번역에 관해 안내해 드립니다.
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14
14단계
이전 등기일의 세금과 비용 확인
관련 비용을 확인하여 미리 알려 드립니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 이전 등기 수수료
- 원천징수 소득세
- 특정 사업세
- 인지세
- 저당권 말소 비용
- 관리비
- 적립 기금
- 집합건물 관리단이 청구하는 비용
- 은행 수수료
- 국제 송금 수수료
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15
15단계
토지국에서 고객을 대리하여 진행
고객께서 태국에 오시는 경우 이전 등기일에 동행합니다. 오실 수 없는 경우에는 유효한 위임장에 따라 저희가 대리하여 진행할 수 있습니다. 저희의 역할은 다음과 같습니다.
- 서명 전에 서류를 확인
- 매수인의 성명과 인적 사항을 확인
- 세대를 확인
- 저당권이 말소되었는지 확인
- 금액을 확인
- 세금과 수수료를 확인
- 매도인, 은행, 관리단, 토지국과 조율
- 고객을 대신하여 권리 서류를 수령
- 이전 결과 보고서를 고객에게 송부
1단계
이전 이후
16
16단계
이전 후 세대와 서류 인수
이전 후 고객께서 받으셔야 할 서류와 재산을 빠짐없이 받으셨는지 확인합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 구분소유권 등기 권리증
- 토지국이 발급한 매매 계약서
- 수수료와 세금 영수증
- 열쇠
- 출입 카드
- 주차장 리모컨
- 보증 서류
- 관리비 영수증
- 세대 검수 보고서
- 가구 및 재산 목록
이전 이후의 사항도 다음과 같이 도와드릴 수 있습니다.
- 집합건물 관리단에서의 명의 변경
- 전기·수도 사용자 명의 변경
- 세대를 관리할 사람 주선
- 임차인 물색
- 수리 조율
- 고객이 해외에 있는 동안의 자산 관리
열쇠를 받은 뒤
소유권 이전으로 끝이 아닙니다. 호실 임대, 해외 체류 중 관리, 연간 세무와 관리사무소 의무, 그리고 본인의 비자와 체류 — 업무 범위와 제외 사항, 역할 분담과 함께 정리했습니다.
이 업무가 할 수 없는 것
서비스의 한계를 있는 그대로
이 한계는 나중에 덧붙인 면책 문구가 아니라 서비스 자체의 일부이며, 해당 단계 옆에 표시된 문구와 동일합니다.
중개인이나 변호사가 실시하는 검수는 눈으로 확인할 수 있는 범위의 일반적인 점검입니다. 구조, 설비 시스템 또는 시공의 기술적 품질을 인증하는 것이 아닙니다. 공학적 검사 결과가 필요하시면 검수 전문 업체, 기술사 또는 해당 분야 전문가를 추가로 이용하셔야 합니다.
이 단계의 확인은 일반적인 상태 확인이며, 공학적·구조적 조사가 아닙니다.
법률 검토는 위험을 줄여 주지만, 장래의 시장 가격, 투자 수익, 임대 수입 또는 자산 가치의 상승을 보장할 수는 없습니다.
대출 승인은 은행의 재량 사항이며, 저희가 신청 결과를 보장할 수 없습니다.
독립성과 이해충돌
저희는 매수인을 위해 일하며, 누구로부터 보수를 받는지 알려 드립니다
저희는 매수인을 위해 일합니다 — 고객의 중개인으로서, 그리고 고객의 변호사로서 — 고객의 이익, 고객의 보호, 그리고 고객에 대한 투명성을 최우선으로 합니다. 매도인, 시행사, 다른 중개인, 또는 저희가 소개하는 공급업체나 서비스 제휴사로부터 보수, 중개 수수료 또는 그 밖의 이익을 받게 되는 경우에는, 이해충돌을 방지하고 법률 자문에서의 독립성을 지키기 위해 사전에 명확하게 알려 드립니다.
법률 업무는 Suwanvara Law Firm과의 별도의 위임계약이며, 사무소 자체의 전문가 보수에 따릅니다. 중개 보수에 포함되는 일은 결코 없습니다. 고객께서는 언제든 다른 자문인을 선임하실 자유가 있습니다.
저희가 모든 페이지에서 사무소의 역할을 밝히는 이유입니다. 중개 업무와 법률 업무는 분리되어 있고 각각 별도로 위임되며, 고객께서는 언제든지 다른 법률 자문을 선임하실 자유가 있습니다.
중개 업무가 끝나고 위임이 시작되는 지점
두 역할을 의도적으로 분리합니다
거래가 완료되는 경우 Suwanvara Property가 중개 보수를 받을 수 있습니다. 법률 서비스는 고객께서 요청하시는 경우 Suwanvara Law Firm이 별도의 위임계약에 따라 별도로 제공합니다. 고객께서 다른 법률 자문을 선임하실 자유는 언제나 유지됩니다.
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